台州市椒江区商业中心城市设计说明.docx

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台州市椒江区商业中心城市设计说明

市椒江区商业中心城市设计简要说明

项目概况

市位于省中部沿海，北接、，西南连，西邻、，东邻东海，辖三区两市四县，陆域面积9411平方公里，人口约546万。

市地理位置优越，交通便捷，气候温和，属亚热带季风性气候，常年平均气温16.6℃－17.7℃，年平均降水量1632毫米\主导风向西北风，夏季为东南风，夏季影响本市的台风风力10－12级。

市城市空间形态特色为环绿心组团式城市，城市总体布局结构为“一心（绿心）六脉（六条生态廊道）四组团（椒江组团、黄岩组团、路桥组团、滨海工业组团）”，总面积1536平方公里，现状市区人口149万，城镇人口约70万。

市市政府驻地为椒江，椒江组团是市的政治、经济、文化、金融、科研中心，邻港工业基地，椒江组团包括椒江老城区、经济开发区、洪家、章安－前所等，规划2020年城市建设用地53平方公里，城市人口50万人。

椒江区商业中心规划用地位于椒江老城区核心地段，东起解放北路（现状红线宽度36米），南至中路（现状红线宽度28米），西到轮渡路（现状道路红线26米），北以工人路（现状红线28米）为界，总用地面积约为32.2公顷。

规划用地现状较为混杂，有大量的民房，还有办公、商业金融、文化娱乐、学校等公共设施，也有部分企业用地。

规划用地现状居民约1600户，住宅建筑面积约12万平方米，另有商业建筑约5万平方米。

项目工作流程

我们的工作不能仅仅停留在商业地块和具体建筑设计阶段，我们需要通过研究地域文脉、商业业态、消费行为,技术和理念、实施策略来更理智更科学地建设城市面貌，整合城市要素，复兴商业空间。

1、区位条件

椒江区商业中心位于椒江旧城商业最繁华的地区。

从地理位置上来讲，是椒江老城区的核心地段的公共活动空间，拥有良好的交通区位条件。

从自然景观区位条件来看，本片区南依凤凰山，北与椒江相距仅400米之遥。

拥有靠山面江的良好景观区位条件。

2、在上层次规划中的地位

本片区属于椒江城市组团六片区中的城市中心片区；同时也是区级公共设施的配套中心。

本片区是椒江城市特色景观轴上的重要城市节点。

2、用地情况

用地功能构成较为复杂，居住、商业、行政办公、文化娱乐、工业等用地混杂其中。

工业用地：

海正药业，占地2.36ha；真空设备集团有限公司，占地8.24ha；海门机床厂占地1.62ha。

居住用地:

江都苑（用地为0.74ha）、横河新村（用地为7.31ha）。

商业用地：

沿中路、解放路布置，用地为3.88ha，其中以商住楼为主。

市场用地；银河商城，贯穿基地南北的大型专业市场。

公共设施用地：

工商银行，椒江电影院、椒江文化宫、椒江电信营业大楼等构成。

除以上用地外，本区另有小学一所，为路小学，用地为1.15ha。

3、交通状况

本片区四周由城市道路围合而成，其中解放北路（现状红线宽度36米），轮渡路（现状红线宽度26米），是本片区连接新城及滨江绿地的主要道路，也是城市南北向交通联系的枢纽，工人路（现状红线宽度28米），中路（现状红线宽度28米），是本片区连接旧城与城市组团地区的主要道路。

存在主要问题：

（1）中路与解放路人车通行压力较大，交通阻塞现象严重。

（2）中路道路断面设置不合理，既鼓励沿街商业的发展，又设置隔离带。

（3）本片区部道路不成系统，贯穿基地南北的街巷主要有东风巷、银河西路、银河东路，除此以外，其余道路通达性较差。

（4）本片区缺乏地面停车泊位。

4、建筑质量状况

总体上看，本片区建筑质量除规划要求保留的工商银行，椒江区文化宫、路小学、江都苑等建筑样式，风格较新外，区域部的建筑质量均较差，建筑性质以生产、居住、商业为主。

生产建筑:

为五六十年代的框架式砖混结构，此类建筑存在年久失修、破旧不堪的状况。

居住建筑:

以八九十年代的多层砖混结构为主，其建筑样式较简陋、建筑质量较差。

商业建筑:

银河商场兴建于90年代，其建筑体量较大，建筑功能以一、二层商场，三、四层住宅为主，建筑质量较差，但其建筑样式及风格较具特点。

沿路商住楼建筑质量较好，建筑风格多样而不协调。

本片区各类建筑风格及样式特征明显，无论是50年代的厂房，90年代的住宅，还是大体量的商场，均能代表着一定历史时期的建筑特点。

从建筑历史语言的角度，对样式的关注值得我们对现状建筑的处理进行完善、改造、保留的多样手法。

5、自然景观状况

本片区拥有良好的外部自然景观及外围城市道路绿地景观。

同时部绿地景观以厂区绿化及小区宅间绿化为主。

本片区南依凤凰山，北与椒江咫尺之遥。

片区中部呈南北走向，贯穿基地的银河商城无疑是连接凤凰山与椒江的最佳城市轴线。

片区四周城市道路均具有良好的道路绿地景观，另外部各大厂区单位附属绿地维护较好，亦是本片区较具特色的绿地景观资源。

6、人文景观状况

从城市发展角度而言，本片区历史上属于椒江老城区的西大门，是城市西延发展的地段，因此本场地缺乏传统历史人文景观，亦无值得保留的历史街道或传统旧城空间。

但本片区的人文景观却呈现出一种历史阶段的延续性，是椒江城市建设发展的最好见证地区，因为这里既有五六十年代的工业厂房，又有七八十年代的宿舍楼，还有九十年代的市场，这几年随着中路商业街的形成,沿中路的建筑景观亦呈现出一种风格样式的多样性，既有传统办公楼，又有现代化的商住楼。

我们认为本片区：

1、是椒江旧城商业中心，是体现椒江传统文化的区域。

2、用地构成土地开发必须兼顾用地权属关系，必须满足居住安置和商业开发的双重要求。

3、外部交通通达度高，部交通不成系统，土地开发必须解决商业交通流线的组织与停车问题。

4、拥有良好的外部山水景观资源，城市景观轴线明确，单位附属绿地景观较好。

5、沿中路街面建筑质量较好，建筑样式多样，部建筑质量差，建筑样式单一。

6、历史上是旧城西延发展地区，能充分体现椒江旧城改造进程的区域。

1、椒江区商业发展格局分析

（1）现状发展特点

椒江区作为市的行政中心、商业中心，其商业的繁华程度远远高于其它县市区，做为市级商业中心，椒江的商业发展格局呈现出如下特点：

①商业街高度发达，线性商业模式成为椒江区现状主要的商业空间特色。

以景元路、中路、中路为代表的商业街，无论其档次还是规模，均具备了较高水平。

②新型业态发展迅速，大型购物中心纷纷抢占市场份额。

乐客多、苏宁电器等连锁经营企业，濯江百货、锦江碳化、商厦等大型购物中心也亮丽登场。

③商业业态结构不平衡，新区的商业以大型的购物中心、高档商城为主，老城区的商业则以专卖店、专门店、专业市场为主，两者形成了强烈的对比与反差。

就人气而言，新城商业仍处于发展时期，配套设施的缺乏造成了人气的相对不足，老城商业中心的核心地位未曾动摇。

④商业设施的构成发生了变化，商家突破了单一经营的模式，以银河商城为代表的专业性市场，传统类名店和服务设施逐渐萎缩，而以锦江百货为代表的融商业、娱乐、餐饮、休闲、办公等为一体的综合性商城日益增多。

（2）规划布局要求

椒江区的商业设施规划将形成以市级商务办公区、市级商业服务中心，市级旅游商业服务中心、区级商业服务中心和居住区商业服务中心等设施为主体的“市级—区级—居住区级”的商业设施系统。

规划在经济开发区市府大道南北两侧建设市级的核心商务区。

核心商务区包括东商务区和西商务区，是集商务金融、信息、文化和办公等功能于一体的综合商务中心。

规划市级和区级商业中心3处：

中心大道（洪家）商业中心，椒江路商业中心，经济开发区商业中心。

其中椒江路商业中心规划发展为现代化的购物中心、高档次的餐饮、各类品牌专门店等商业服务，形成区级商业中心。

2、本片区商业发展态势分析

（1）商圈的界定

本片区属于解放路与路交叉口老城商圈的畴，老城商圈主要以解放路与路交叉口为核心，以800米为半径的区域构成。

商圈东翼为以中路为主的传统老城区商业街。

此处商业街的开发建设业已完成，形成了包括人本购物超市在的众多大型商业设施。

商圈南翼形成了以锦江百货为主的商业片区。

商圈北翼则形成了沿解放路直达江滨休闲广场的商业街。

其业态基本上以沿街专卖店、专业店为主。

本片区则属于商圈的西翼，其商业格局主要形成以路商业街、银河商城专业市场为主的特点。

（2）商业发展演进

从空间布局而言，本片区的商业演进存在着由点到线及面的特点，以老城商圈为本片区的商业发展起始点，随着中路、解放路的延伸，形成了以中路商业街为主，解放路商业街为辅的线型商业空间。

商业布局基本上以沿街一层店面为主。

银河商场的建设，使得本片区的商业空间布局演进又发生了变化，在一定历史时期，银河商场作为专业市场的模式迎合了大量的消费需求银河商城周边区域的商业发展，使得本片区的商业空间布局呈现出既沿中路的线性发展又以银河商城为中心的同心圆发展，同时随着社区商业的发展，本片区部的商业空间布局呈现出向纵伸发展的格局。

从商业业态构成而言，本片区主要业态为专卖店、专业店，其中又以服装类、鞋类品牌店为主，其中中路沿线900米，共设有近130家专卖专业店，解放路沿线270米，共设有近50家专卖专业店，工人路沿路则以餐饮、食杂保健品店为主，店铺数量约为90个。

轮渡路基本上无商业店面，多为真空设备集团有限公司的临街机床加工点。

除专卖店、专业店外，本片区唯有一家综合百货为中都商厦，主要经营鞋类、服装类商品。

银河商城为本片区规模最大的专业市场，经营品种包括各类小商品、家电、服装、家居用品等，部均以店铺摊位形式进行布局，数量众多，档次偏低。

另外本片区沿东风巷形成了集餐饮、休闲、保健服务业为主的社区型商业，沿打金街形成了小吃美食一条街，沿小学后巷的社区综合服务商业一条街，根据商业业态的分类，我们将本片区商业业态分为市场、百货、专卖店、专业店、食杂便利店、文化娱乐服务设施，商业配套设施、社区综合商业等8大类。

3、商业发展环境分析

（1）有利因素

本区商业发展基础比较雄厚，在当地市民中已形成了较好的形象与品碑，地域文化底蕴深厚，商业配套服务设施完善，有利于形成商业发展的良性格局，区位交通较为优越，与新城、椒江，城市其余组团的联系密切，具备维系商业中心的基础，商业网点分布密集，各类特色商业网点众多，综合吸引力较强。

此外区银河商城作为专业类市场对本区商业的繁华起到了一定的推动作用，也是本区吸引商流的主要商业源。

同时本片区优越的地理位置，也成为吸引各类新兴业态、大型百货的首选之地。

（2）不利因素

随着城市发展重心的南移，在大力推进新区商业发展的同时，使得本地区的商业地位有所下降，解放路与路所构筑的城市核心商圈，将面临新城商圈的竞争挑战。

城市空间的扩大，人口向外围，新城区疏解，居住的分散化使得出行距离和时间增长，为全市多元化商业中心的发展带来了契机。

对于缺乏停车位、交通仍有不便之处的本片区商业，缺乏吸引以自驾车为出行方式，具有较高消费能力的顾客，同时本片区地处旧城闹市区用地有限又加上居住功能夹杂其中，因此商业用地偏少，造成地价昂贵，一方面对本片区商业环境的重新塑造带来改造难度；另一方面也使得商家经营成本增加，业态结构不太合理，缺乏大中型百货，同时区传统的国有、集体商业网点众多。

近几年来，经营模式落后的问题逐渐显露出来；由于地处老城区，部分建筑、街道残旧、绿地、广场等公共空间少，城市环境有待改善，且不断开展的旧城改造影响了商业环境，造成了高素质商户的流失。

4、商业发展方向分析

本片区定位为传统城区的商业中心，我们通过现状的商业分析及参考国外各传统城区的发展模式，对商业发展提出以下发展方向。

（1）商业、文化一体化

本片区作为椒江的传统商业老城区，是城市文化、城市传统风貌的重要体现地，因此商业发展应注重对传统文化的重视，通过地域文化的挖掘和利用，提升商业网点的文化氛围，展示商业的传统个性魅力，成为展示传统城市商业形式的窗口，提升老城区商业的特色与竞争力。

（2）重点开发休闲，特色商业街区

随着人们生活水平的提高，休闲时间的增多，休闲经济有广阔的发展潜力，本片区南依凤