新政分析及对策0.docx

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新政分析及对策0

新政分析及营销研讨对策

第一部分新政内容摘录及地方政策回顾

2011年1月25日，合肥市房产局发布《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，“意见”除对国家相关政策规定进行强调外，也对限购做出了具体规定，明确一年内本地和外地居民家庭只能在合肥购买一套商品房（二手房和商铺除外）。

2011年1月26日，国务院出台新八条，要求：

各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布；扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应；个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权；扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。

2010年10月20日，2010年12月26日，2011年2月9日，央行分别将存贷款基准利率加息0.25个百分点。

同时2010年至今央行已多次上调存款准备金率，控制流动性和信贷增长。

由于央行缓解实际负利率局面的政策指向明确，预计2011年内可能还会多次加息。

※合肥地方政策

日期

发布机构

落实情况

2010.10

合肥

财政局

根据通知，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，减按1%征收契税，这就需要购房者开首套房证明。

据了解，旧政策认定首套房以个人为单位，而新政策以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

2010.10

合肥

财政局

依据刚刚出台的新政，目前合肥市民购买144㎡以上房屋，契税税率为4%；购买144㎡以下、90平方米㎡普通住房，税率为2%；购买90㎡以下普通住房，如果是家庭唯一住房，契税税率为1%。

如果不是家庭唯一住房，契税税率为4%。

若在10月1日签约的二套及以上购房者，在12月31日前办理契税，仍按144㎡以下2%，144㎡以上4%执行。

2010.9

住房

公积金

合肥昨起执行公积金贷款新政

职工个人住房贷款有商业贷款和公积金贷款两类，个人住房商业贷款5年以上的基准利率为6.14%，个人住房公积金贷款5年以上年利率为4.05%，两者利率上的巨大差距，使得购房者在购房时都倾向于选择公积金贷款，但在实际操作中，一些中低收入群体由于受到首付款比例限制或者没有办理公积金，购房时只得采用商业贷款。

对于这些购房者来说，推出个人住房商业性贷款转公积金贷款担保业务后，担保公司垫资替购房者结清原有的商业贷款，再通过担保公司担保向公积金中心报送相关材料办理住房公积金贷款，便可以享受公积金贷款的利率优惠。

2010.11

合肥房管局

合肥市对“首次购房”标准有严格界定

合肥已经严格执《通知》中的“首次购房”标准。

据合肥市房产局工作人员介绍，联名购买90平方米以下的普通住房，任何一方有房将不再享受1%的契税优惠，购房时需按2%的税率缴纳契税，非普通住房则要缴纳4%的契税。

合肥市房地产局蜀山分局工作人员向记者介绍，只有一种特殊情况可以享受1%的优惠，即联名购房中一方名下的房屋来自于继承，另一方名下无房，则可被认定为“首次购房”，享受1%的契税优惠；对“首次购房”的确认是有政府相关部门出具“首次购房证明”，开具“首次购房证明”所需材料有：

商品房买卖合同、商品房网上图案确认单、竣工验收备案单、产权人身份证。

2010.11

住房

公积金

二套房公积金贷款首付提至五成合肥尚未执行

四部门的通知规定：

使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

2010全年

市委、市政府

市委、市政府近日出台《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（以下简称《意见》），提出自2010年起，用3~5年时间，使全市享受廉租房保障家庭总数达5万户以上，建成公共租赁房200万平方米，基本完成城市与国有工矿棚户区改造，在全市范围内建立和完善住房保障体系以及保障性安居工程规划建设管理体。

2010年开工建设公共租赁房100万平方米；城市和国有工矿棚户区改造方面，合肥将采取“政府拆迁安置、净地拍卖”的方式有序推进，优先安排区位条件好、居住条件差、安全隐患重、群众意愿强的改造项目。

2010年完成城市和国有工矿棚户区改造11278户。

2010,7

合肥

住房公积金

合肥上调公积金缴存基数

7月23日，记者从合肥市住房公积金管理中心了解到，合肥市职工月缴存住房公积金基数上限由1575元上调至1707元。

调整后的最低和最高缴存住房公积金基数标准，已从2010年7月1日起执行。

2010.11

合肥国土局

土地出让后不允许二次转让

竞得人承诺在竞得后不得以股权转让或其他任何形式转让土地，否则出让人有权解除合同收回土地。

竞买人在参与竞买时，必须有1次（含1次）以上的报价，否则竞买保证金不予退还。

竞得人竞得土地后，应按土地出让合同约定，在项目开工、竣工时，提前向国土资源管理部门书面申报。

对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

竞买人须在提交报名申请时，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

2011.1

合肥市房管局

一年内限购一套商品房

2011年1月25日，合肥市房产局发布的《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定本地和外地家庭一年内只能在合肥市（含三县）购买一套商品房。

通知内还对国家已颁布的相关规定进行了再次重申。

“意见”有效期为一年，从2011年2月1日起实行。

第二部分新政影响及销售现状分析

※天下锦城项目

根据“限购令”和“国八条”政策条款，结合本项目的销售现状，分析如下。

1、购房门槛提高，支付压力增大。

无论是提高二套首付比例（60%）、贷款利率（基准利率的1.1倍），还是“三套房停贷”，都增加了购房者的支付压力和购房成本，导致客户因资金筹借使得签约速度放缓；同时，新政也会导致未购的客户暂弃购买或持观望；

2、银行严审贷款资格，以往贷款规避措施难奏效。

去年至今央行连续三次加息，以及按揭银行对客户贷款条件的审查更加严格，以往的“假离婚”、“纳税、社保补缴”等规避措施很难再奏效（目前其他楼盘对外明确告知暂时只能采取一次性付款）。

3、资金回笼慢。

由于受新政影响，销售成交降低，再加上银行放款速度慢，销售资金回笼受到延滞。

4、模糊的政策期限会延迟客户购房，引发购房观望。

无论是《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》有效期一年，还是国八条中所写的“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，均可能引发一部分客户产生等待政策结束的侥幸心理，形成政策模糊期内的等待观望。

5、根据国八条“（六）、合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

”合肥作为省会城市，会否主动或被迫从严制定和执行限购措施不可预计。

■新政下的楼盘应对措施调查

根据对融侨、万科、中央宫园和琥珀新天地项目调查，均告之目前新政下，异地购房的纳税和社保证明只有购房者自己想办法办理，否则只能一次性付款（可分期支付，最迟交付日前付清）。

■本项目销售对策和支持

1、增加一次性付款优惠额度，鼓励客户一次性付款。

建议：

一次性优惠幅度在现执行的优惠幅度上再下浮1~2%（仅限一次性支付房款者）。

目的：

满足客户“占便宜”的心理，促进成交，提高回笼资金速度。

2、分期支付房款，第三方担保，规避贷款限制。

建议：

合肥房管局目前对已有三套房的客户购房仍给备案，对三套房和异地购房无法贷款的客户，允许此类客户分期支付房款，首期房款不低于50%，最后一期房款须在交付前一周支付。

分期付款不享受一次性付款及各种关系优惠政策。

为达到操作过程中零法律风险及为规避客户执行风险，可由集团公司下属担保公司承担第三方，担保客户如期分期付款的同时向客户收取利息，规避金融监管及客户执行风险。

3、首付分期，降低贷款客户首付压力。

建议：

针对有贷款还款能力，但暂时首付不能满足银行首付60%的，允许其首付分期支付，但签订合同时首付房款不低于30%，剩余30%首付款最迟在一年内付清，同时，对分期支付的30%房款按银行同期贷款利息计算利金，由营销中心专人与财务核算每月利金并负责跟踪追款，客户须在每月最后一天将应交利金存入指定的公司账户。

※湖东景园

湖东景园项目现处于前期准备阶段，未正式进入销售，目前来说的影响未显现，同时湖东景园签约时间预计为今年十月，届时政策影响力的时效问题及是否会继续出台新政等宏观因素暂不好预计，但经讨论对于目前政策应做好充分的应对措施和准备工作，主要有以下两点建议：

一、湖东景园项目是为公安厅的代建项目，大部分客户可能都有2至3套住房，因此皖投置业公司营销部将与三月份通过书面形式将新政细则、影响告之公安厅，并积极组织、配合公安厅采取调查问卷的方式对客户的购房情况进行梳理，了解客户已拥有1套、2套、3套及以上住房所占的比例，根据分析结果并针对当前政策，请公安厅领导积极协调房管局相关部门，为后期销售、备案、贷款办理工作奠定基础。

二、湖东景园项目是公安厅为解决职工住房而委托皖投置业待建的住宅，价格低于周边楼盘市场价格。

目前，房源、价格在网上系公开模式，为了避免造成负面影响，营销部将协助公安厅协调房管局对网上房屋价格信息进行技术处理，予以适当的屏蔽。

三、预计住宅在政策打压下，社会游资会大量即将转向商铺，因此对湖东景园项目商铺代销内容及获利约定，与公安厅再次协商签定，确保公司既得销售额。

※水岸星城

一、地方政策落实摘录

1、银行加收贷款服务费

当地银行系统出台一份“个人按揭项目综合服务协议”，合同主体是银行和开发企业，核心内容为银行向开发企业收取销售楼盘中购房客户个人贷款额1%的服务费。

2、银行贷款政策紧缩

取消个人贷款优惠政策，二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房不给予办理贷款，购房需一次性付款。

二、所在项目现状分析

全椒作为县级地区，相对应大城市而言受到政策的影响较小，但新政的不断出台和市场中关于房地产打压信息的弥漫，致使很多客户都处于观望阶段，同时，银行政策带来的首付款和利息双重增加，更是限制了很多客户买房。

水岸星城目前正处于三标段蓄客阶段，从一月底发布信息至今，积累的意向客户约30组，大部分是刚性需求，二套房比例较少，大约30%，三套及以上的几乎没有，当地政策对目前的购房影响不是太大。

三、可类比项目的调研

1、楼盘名称

【江海·儒林新城】【天都·四级莱茵】

2、应对政策

以上两家开发企业已经和银行签定“个人按揭项目综合服务协议”，在执行过程中将相对应的将贷款额1%的费用分摊到房价中。

四、政策优劣势分析

Ø优势：

1、相对于合肥及其他城市而言，全椒当地针对“新八条”暂时没有执行限购房政策；

2、全椒当地购房一直以刚性需求为主，目前受政策的影响相对较小；

3、针对各大城市政策的严密执行，受政策影响较小的县级项目将给投资客户提供很好的选择。

Ø劣势：

1、开发企业需要承担项目销售中个人贷款额的1%给银行，无形中对企业盈利有很大的影响；

2、根据全椒项目客户统计显示，贷款比例高达88.2%，取消贷款优惠将会给销售带来很大的不利因素；

3、二套房收入比例增加，三套房不给予办理贷款政策，对改善性客户资金要求提高；

4、全国关于打压房地产政策不断出台，对购房客户心理有很大影响，更多观望、等待的客户心理出现。

五、相关对策

由于当地房管局系统不够完善，没有网上备案系统，对几套房的确认是以出具证明为依据，从而有一定空间可让客户通过关系开首套房证明或二套房证明，从而享受一套房契税优惠和避免三套房不给予办理贷款的限制；

1、根据“个人按揭项目综合服务协议”中的贷款额1%的服务费，将统一分摊到房价中平衡，间接转嫁给购房客户；

2、为了减少向银行贷款，将在购房优惠政策中给予一次性付款和贷款较大差距的优惠，以此引导和鼓励客户一次性付款；

3、首付款比例达到70%以上时，可向公司申请余款分期付款，一年内分两次付清，约定具体时间和违约责任，合同中不显示收取利息（按第2小条中已分摊到房价中平衡，建议不做重复累加），以此鼓励客户多付首付款，具体操作办法参照天下锦城担保形式；

4、针对全椒没有限购令以及相关政策相对松动，是投资好投机的好时机，在三标段蓄客及二期启动之际加大对滁州市场的宣传，吸引滁州及周边地区的客户资源；

5、相对应合肥有非常大的价格优势并没有限购令，依托公司在合肥望湖城、天下锦城的客户资源，可通过公司平台适当的宣传水岸星城，即可树立品牌也可以挖掘有效的投资客户。

※望湖城桂香居

一、房产证办理

目前的房地产新政策对房产证办理的影响主要集中在契税征收上，2010年10月之前，合肥市民购买144㎡（含）以上住宅，契税税率为4%；购买90～144㎡（含90㎡）住宅，税率为2%；90㎡以下住宅，税率为1%。

而在10月，合肥市财政局推出了契税征收新政细则，依据这个细则，购买90㎡以下普通住房，如果是家庭唯一住房，契税税率维持为1%；90～144㎡（含90㎡）且是唯一住房的，契税税率维持为2%；如果是144㎡以下但不是唯一住房的和144㎡（含）以上的住房，税率为4%。

细则同时给出一个缓冲期，即若在10月1日前签约的二套及以上购房者，在12月31日前办理契税，仍按以往优惠税率征收。

在该项政策推出后，营销部即着手整理望湖城剩余144㎡以下的已签约住房契税申报材料，并在12月31日前办理完毕，因此契税政策的调整对于已签约的住房房产证办理没有产生太大的影响。

二、余量房签约

目前望湖城剩余未签约的房源中，现有的签约政策已以现房不能贷款、国家政策等原因告之客户必须一次性付款，因此在签约、备案中目前没有阻碍。

但现尚有80户的面积在144㎡以下未签约客户，这部分房源将受契税新政的影响，结合购房资格人情况，如果其中有50%即40户房源存在购房人非首次购房，则购房人合计需多缴纳税款26.4万。

为此，建议在办理这80户签约及房产证，营销部将以文字告之及签约说明的形式告诉客户，必须顺应政策承担此部分增加税收，以免造成客户误解。

※皖投家园

皖投家园项目因是单位自建分配项目，且每户房款均已交清且入住，因此此次新政及贷款政策影响不大，需注意且下一步的操作办法，即是取得规划许可证后，协调房管局不进行网上信息系统录入，而进行人工备案，人工备案后随即办理产权证，不进入网上备案系统。

目前营销部已着手进行两幢住宅楼面积实测工作，并将前期遗留问题情况进行梳理，待规划许可证办理后即办理预售程序，加快办证进度。

其中产权证契税比例因住宅面积均超过144平方米，因此均按4%比例缴纳。

维修基金比例同样按高层4%比例征收，其余房产税等政策目前没有执行，主要税费即上述两项。