上海房地产市场月报.docx

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上海房地产市场月报

长三角重点城市土地及房地产市场监测月报

2012年9月

上海苏州无锡常州南京

镇江泰州南通杭州宁波

湖州嘉兴

上海中建楷昕投资发展有限公司上海公司

投资开发部

上海市

1、房地产政策及城市规划动态

1.1政策最新动态

上海市房管局2012年9月13日发布《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，其主要内容如下：

（1）、重点检查合同签约备案环节房地产企业是否履行签约前告知购房人住房限售政策、督促购房人如实填写购房申报表、核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻、纳税或社保缴纳证明材料等情况，检查是否存在代办虚假证明材料等违法违规行为。

（2）、各区县房地产交易中心要抽查一定比例的房地产预告登记和转移登记件袋（包括二手存量住房和新建商品住房登记），重点检查购房人提供的社保证明等材料，并选取部分案例提交市房管局会同人保部门复核。

（3）、重点检查是否存在已取得预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间、未将全部准售房源一次性对外公开销售、对外公开的可售房源拒绝销售行为；是否存在未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同，未及时办理合同网上备案和登记行为；售楼现场是否公示经备案的商品住房销售方案和“一房一价”表；是否存在通过签订虚假房地产交易合同等方式进行捂盘惜售行为等。

（4）、商场、办公楼、公寓式酒店等非居住商品房分割销售、售后包租等情况梳理

上海开展限购、预售执行情况专项检查，意在贯彻落实国务院督察组指导精神，稳定市场预期。

本通知指出，要重点查处企业是否有捂盘惜售，特别是是否将全部准售房源一次性对外公开销售，这方面对当前企业的普遍采取的销售策略将会有很大的冲击。

当前房企普遍采取一次预售、少量多批次推盘的策略，如若严格执行一次性全部推出，则市场短期内的供应量将会激增，起到稳定市场预期的作用，同时对企业而言，面临的销售压力将会加大。

（信息来源：

上海市住房保障和房屋管理局）

1.2城市最新规划动态

1.2.1国家发改委批准上海轨交调整规划11号线将通至迪士尼

■2号线自徐泾东站西延伸至蟠龙路站

　　■3、4号线拆分后4号线环路增加运能

　　■8号线新增航天博物馆站—汇臻路站

　　■10号线新增新江湾城站—港城路站

　　国家发改委日前批准上海市城市轨道交通近期建设规划（2010—2015年）调整方案，新增11号线迪士尼段、2号线西延伸段等。

此外，共线运营多年的上海地铁3、4号线将实施分线改造。

　　上海迪士尼乐园项目启动后，交通配套引人关注。

根据此次调整方案，将新增11号线迪士尼段，自罗山路站至迪士尼乐园站，线路长9.15公里，估算投资43.71亿元。

中国博览会会展综合体项目已正式开工，将成为世界最大的展览设施，未来也将迎来巨大客流；此次调整中，新增2号线西延伸段，自徐泾东站至蟠龙路站，线路长2公里；8号线三期，自航天博物馆站至汇臻路站，线路长6.6公里；10号线二期，自新江湾城站至港城路站，线路长10公里，估算投资59.43亿元。

上述四项目的规划建设期均为2012年—2015年。

　　4号线是上海地铁网络中唯一一条环线，目前，在宝山路站至虹桥路站的9个站点，4号线与3号线“共线运营”，运能与运量的矛盾比较突出。

上海地铁工作人员告诉记者，由于共线段的运营间隔已无法再缩短，若要增能，只能为3、4号线做“分体手术”。

此次调整方案中，轨交3、4号线将实施“拆分工程”，规划建设期为2012年—2015年。

（信息来源：

上海市发展和改革委员会）

1.2.2上海十二五规划：

浦江两岸将打造世界级滨江带

上海市政府日前印发的《黄浦江两岸地区发展“十二五”规划》，规划显示：

“十二五”期间，黄浦江两岸地区将建成与上海“四个中心”和社会主义现代化国际大都市地位相匹配的世界级滨江发展带；继加紧完成长江西路隧道、新建周家嘴路越江隧道、推进郊环线越江隧道建设外，储备江浦路、嫩江路等越江隧道，黄浦江两岸地区累计完成桥隧通车道数量约100条。

　　该份《规划》期限为2011年至2015年，展望至2020年。

规划范围为吴淞口到闵浦二桥之间的黄浦江两岸流域，两侧岸线长度约119公里，规划控制面积约144平方公里。

根据规划，世博园（论坛）（小区网论坛）区、外滩-陆家嘴（社区网论坛商铺）地区和徐汇滨江等重点区域，新建公共建筑150万平方米；到2015年，浦江游船年接待游客数达到400万人次以上，邮轮年游客数达到60万人次左右；加快越江交通设施建设，完成桥隧通车道数量约100条；新建滨江绿地180公顷、亲水岸线20公里。

　　《规划》透露，加快推进杨浦大桥周边地区、“吴淞口-三岔港”地区两个基础开发重点区域发展。

　　其中，杨浦大桥周边地区要成为传统工业再生的活力区域、历史文化与现代时尚融合的创意区域，三岔港地区建成三岔港游艇基地，依托上海滨江森林公园以及二期建设，进一步完善滨江公共环境，形成连贯开阔的大型生态绿化片区。

同时，黄浦江两岸要营造富有韵律的滨江景观轮廓，扩展黄浦江沿岸景观框架，构建以两大世界级地标建筑群为引领、以五大标志性景观区段为架构的沿江景观新轮廓，为全线景观脉络和功能主题布局奠定基础，为远期的局部景观细化和上下游延伸作铺垫。

（信息来源：

上海市发展和改革委员会）

2、土地市场

2.1本月新增土地供应情况

9月份共推出住宅土地12块，总出让面积约65万平方米，主要分布在嘉定、奉贤、浦东等周边区域，其中浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19/04地块较为值得关注；共推出商业写字楼土地8块，总出让面积约22.6万平方米。

竞拍时间集中在10月下旬和11月上旬。

（详见附表）

2.22012年上海市住宅土地市场

2.2.1近三年上海市住宅土地成交情况对比（表）

表12010-2012.9月上海住宅用地成交情况

数据来源：

中国土地挂牌网

至2012年9月上海市住宅用地成交面积共约156.3万平方米，可以预判全年度成交面积将会低于2011年的433.7万平方米。

受宏观调控政策影响，住宅用地成交面积呈现逐年下降趋势。

2.2.22012年1-9月上海市住宅土地市场成交情况（表）

表22012年1-9月上海住宅用地成交情况

数据来源：

中国土地挂牌网

本年度住宅用地成交上半年总体比较低迷，进入下半年由于政府开始放量，成交面积逐渐增长，进入9月份，达到本年度至今最高成交量38.5万平米。

2.2.32012年9月上海市住宅土地成交同比环比情况（表）

表32012年9月上海住宅用地成交同比环比

数据来源：

中国土地挂牌网

本月土地成交面积约38.5万平米，同比下降68.8%，环比上升45.3%，成交楼板均价6434元/平方米，同比上升10.2%，环比下降29%。

2.2.42012年9月上海市住宅土地成交明细（列表）

表42012年9月上海住宅土地成交明细

序号

地块

四至

规划用途

容积率

楼面地价

（元/平方米）

建设用地面积（平方米）

每亩价格

（万元/亩）

竞得方

成交时间

溢价率

1

嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块

东至:

新泾,南至:

胜竹路,西至:

刘家河,北至:

基地边界

普通商品房

2.3

3266

37612

501

旭辉集团股份有限公司

2012-09-29

--

2

奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域地块

东至:

规划河道,南至:

空地,西至:

A-01地块,北至:

航南公路

商住

1.8

5568

82807

668

绿地地产集团有限公司

2012-09-28

11.37%

3

奉贤区海湾镇03-01区域地块

东至:

海滨三村,南至:

海滨三村,西至:

农工商大道,北至:

规划星新南路

普通商品房

1.2

2500

11028

200

上海星火房地产有限公司,上海虹蓝投资发展有限公司,上海农工商绿化有限公司

2012-09-18

--

4

浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块

东至:

唐安路,南至:

高科东路北侧10米绿带,西至:

唐丰路,北至:

春源路

居住用地

1.2

11544

60206

924

上海绿顺房地产开发有限公司,龙润房地产开发（成都）有限公司

2012-09-13

0.28%

5

徐泾镇海天花园西侧地块

东至:

海天花园,南至:

河道,西至:

上海高富房产,北至:

沪青平公路

居住用地

1.5

12254

48200

1225

上海招商置业有限公司

2012-09-12

75.06%

6

嘉定区百安公路以西、庙泾河以北地块

东至:

百安公路,南至:

庙泾河,西至:

吴塘河,北至:

纬二支路

居住用地

1.0

4300

135905

287

上海隽城置业有限公司

2012-09-07

--

7

奉贤区南桥镇A06-02区域地块

东至:

横泾港,南至:

住宅,西至:

住宅,北至:

住宅

居住用地

1.4

3001

9277

280

上海奉通置业有限公司

2012-09-03

--

数据来源：

中国土地挂牌网

9月份上海共成交7块住宅用地，土地市场与去年9月同比显得较为冷清，总成交面积下滑68.8%。

成交价方面，徐泾镇海天花园西侧地块溢价率为75.06%，奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域地块溢价率为11.37%，其余地块基本以挂牌价成交。

成交地块主要集中在嘉定、奉贤、浦东几大区域。

2.2.52012年9月住宅土地成交区域分布（图）

数据来源：

中国土地挂牌网

2.2.6小结

2012年下半年以来成交面积呈现逐月增长态势，进入9月份，土地市场有所回暖，徐泾镇海天花园西侧地块溢价率更是高达75%，但总体来说土地市场仍属于正常范围，在未来政策不明朗的情况下，开发商拿地的心态越来越谨慎，在下半年剩下的几个月里土地市场可能会有“小高潮”，但不会出现过高的溢价，像09年和10年一样不计成本现象肯很难重演

2.32012年上海市写字楼/商业土地市场

2.3.1近三年上海市写字楼/商业土地成交情况对比（表）

表52010-2012.9上海土地市场成交量价

本年度至9月份上海市写字楼/商业土地共成交137.5万平方米，成交楼板均价为6622元/平方米，从近三年趋势来看，成交量价均成下滑趋势。

2.3.22012年1-9月上海市写字楼/商业土地市场成交情况（表）

表62012年9月上海商办用地成交情况

数据来源：

中国土地挂牌网

2012年1-9月商办用地成交面积起伏较大，9月成交面积达到今年以来最大值，约27万平方米，但成交楼板价相比8月有明显降低。

2.3.32012年9月上海市写字楼/商业土地成交同比环比情况（表）

表72012年9月上海商办用地成交同比环比

数据来源：

中国土地挂牌网

2012年9月商办用地成交面积约27万平方米，同比下降47.4%，环比上升90%；成交楼板均价为7385元/平方米，同比上升25.7%，环比下降29.1%。

2.3.42012年9月上海市写字楼/商业土地成交明细

表82012年9月上海市写字楼/商业土地成交明细

序号

地块

四至

规划用途

容积率

楼面地价

（元/平方米）

建设用地面积（平方米）

每亩价格

（万元/亩）

竞得方

成交时间

溢价率

1

嘉定区胜辛路以西、沪宜公路以北地块

东至:

胜辛路,南至:

沪宜公路,西至:

基地边界,北至:

民悦路

商办

1.85

2200

21684

271

上海乾界置业有限公司

2012-09-29

--

2

黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块

东至:

浦明路,南至:

张家浜,西至:

1-11地块,北至:

浦电路（延伸线）

商业

6

28983

11789

11593

上海申电投资有限公司

2012-09-29

--

3

奉贤区南桥新城10单元05-05区域地块

东至:

规划光钱路,南至:

南奉公路,西至:

中心医院,北至:

中心医院

商业

1.6

1688

13856

180

上海奉贤南桥新城建设发展有限公司

2012-09-29

--

4

嘉定区嘉定新城E11-1地块

东至:

合作路,南至:

双丁路,西至:

云谷路,北至:

希望路

商办

2.5

2200

53778

367

上海顶峰房地产开发有限公司

2012-09-29

--

5

闸北区474街坊1丘地块

东至:

平型关路,南至:

规划云飞东路,西至:

寿阳路,北至:

江场路

商办

3

7500

56109

1500

重庆协信远达商业投资发展有限公司

2012-09-20

15.39%

6

杨浦区五角场镇340街坊地块

东至:

世界路,南至:

市京一村,西至:

上海照明灯具公司,北至:

民京路

商办

3

8263

20752

1653

上海城建物资有限公司

2012-09-18

--

7

浦东新区曹路新市镇D1-1地块

东至:

经四路,南至:

纬六路,西至:

顾唐路东侧10米防护绿地,北至:

金海路南侧20米防护绿地

科研设计用地,商业用地

2

3015

31110

402

上海宁仪投资集团有限公司

2012-09-13

--

8

徐汇区凌云街道422街坊11丘地块

东至:

舒乐小区,南至:

兴荣苑,西至:

兴荣苑,北至:

罗秀路

商办、文体用地

2.95

6499

10536

1278

上海昊元（集团）有限公司

2012-09-13

--

9

合庆集镇8－16地块

东至:

8－17市政设施地块,南至:

庆中路,西至:

庆利路,北至:

庆荣河南侧6米绿带

商业

1.5

3100

7838

310

上海飞通贸易有限公司,上海龙双房地产开发有限公司

2012-09-11

--

10

金山卫镇钱圩农贸市场地块

东至:

/,南至:

钱商大街,西至:

/,北至:

/

商业

1.4

1286

2959

120

上海金山市场有限公司

2012-09-11

--

11

浦江镇G4-07地块[浦江镇G4（A-08）]

东至:

三鲁公路,南至:

沈庄塘,西至:

规划红线,北至:

规划红线

商办、餐饮旅馆业用地

1.8

4235

33386

508

三弦（上海）资产管理有限公司

2012-09-04

--

12

浦东新区外高桥新市镇E03-02地块

东至:

E03-03地块,南至:

E03-04地块,西至:

经二路,北至:

洲海路南侧绿

商业

1.8

6845

6064

821

上海汇佳资产经营管理有限公司

2012-09-03

--

9月上海市写字楼/商业土地共成交12块，主要分布在浦东新区、嘉定等周边区域，其中黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块成交楼板价最高，为28983元/平方米，成交楼板均价总体依然遵循市区高于周郊的规律。

除闸北区474街坊1丘地块以15.39%的溢价率成交外，其余地块基本都以起拍价格成交。

2.3.52012年9月写字楼/商业土地成交分布（图）

2.3.6小结

9月上海市写字楼/商业土地共成交12幅，总面积约为27万平方米。

除闸北区474街坊1丘地块以15.39%的溢价率成交外，其余11幅地块基本都以起拍价格成交。

从上海的写字楼市场、商场租金等情况来看，基本延续了去年的稳固态势，尤其对甲级写字楼的需求持续强劲。

预计进入10月份后，写字楼/商业土地市场将会有所回暖，但受限于大环境的影响，包括政策的不明朗，目前开发商拿地的心态已经较为谨慎，很难出现成交过热的情形。

2.4本期热点地块评析——徐泾镇海天花园西侧地块

2.4.1土地基本情况

徐泾镇海天花园西侧地块在竞拍前，已吸引了40家开发商领取标书，至9月12日上午，共有13家企业到场竞拍，该地块东至:

海天花园,南至:

河道,西至:

上海高富房产,北至:

沪青平公路，起始总价5.06亿元，最终上海招商置业8.86亿摘得徐泾镇海天花园西侧住宅地块，折合楼板价12254元/平米，溢价率为75%，创今年土拍之最。

地块位置地块所属区域

地块名称

徐泾镇海天花园西侧地块

区域板块

青浦徐泾板块

土地属性

住宅用地

出让面积

48200平方米

容积率

1.5

成交时间

2012-09-12

成交价

8.86亿元

中标者

上海招商置业有限公司

从出让公告内显示，该地块拥有中小套型（90平以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，计50610.11平，同时需配建5%的经适房；建筑密度按照不大于30%，绿化率按照不小于35%等多个要求。

2.4.2竞得土地所在区域/板块市场简况

2.4.2.1所属区域情况简介

海天花园西侧地块位于青浦徐泾板块内，随着未来上海最大的交通枢纽——虹桥交通枢纽的建设，青浦徐泾板块作为该上海城市大型规划发展辐射的重点区域，区域升值潜力不可限量。

此外海天花园西侧地块，位于国家会展中心项目的南面。

国家会展项目位于徐泾镇所处的虹桥商务区，国家会展中心项目建设用地面积约104公顷，总建筑面积147万平方米，建成后将成为全球规模最大的会展综合体，预计2014年底完工；其中，展馆面积50万平方米，投资计划控制在120亿元以内。

据青浦区规土局相关负责人称，未来青浦计划围绕国家会展中心，重点打造约1平方公里的商务商业核心区。

今明两年计划推出体量超100万平方米的商业地块。

今年内会推出一幅面积在50万平方米的商业地块，位于会展中心的南面，和海天花园西侧地块相距不远。

另外徐泾镇海天花园西侧地块地处西郊别墅板块，板块内聚集多个在售别墅项目，且周边配套完善，以青浦区徐泾为代表的板块早已形成了为市场熟知的高端别墅聚集区域。

2.4.2.2区域内楼盘价格情况

目前，该地块周边公寓楼盘的售价在2万元/平方米左右，联排别墅的售价在3万元/平方米左右。

2.4.3地块竞拍情况及价值分析

2.4.3.1竞拍情况

9月12日，该地块位于上海市青浦区的徐泾镇海天花园西侧地块进入现场竞买，起始总价5.06亿元，起始楼板价约7000元/平方米。

有13家开发商到场竞买，其中不乏金地、龙湖等大牌房企，经过20余轮的举牌报价，该地块被招商地产旗下全资子公司上海招商置业有限公司竞得，竞得价为8.86亿元，折合楼板价12254元/平方米，溢价率为75%。

根据公开报道，当天的竞买相当激烈，竞价过程持续了1个多小时，一些企业势在必得连连举牌，甚至有一家企业举牌单次“跳价”便超过1亿，开始时是象屿和吉宝对掐，溢价超过50%后，招商和另一房企又轮番举牌。

在当天的竞价过程中，主持人数次提醒竞买者理性竞价，注意风险。

按规定，招拍挂出让中，土地成交溢价率超过50%，需向上报监管部门。

2.4.3.2　地块价值分析

海天花园西侧地块东至海天花园，北至沪青平公路，此番出让面积为48200.1平方米，容积率为1.5，为普通商品房用地。

根据出让公告，该地块内中小套型（90平以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，计50610.11平方米，同时需配建5%的经适房。

上海招商置业以8.86亿摘得该地块，折合楼板价12254元/平米，溢价率高达75%。

此前的2010年2月，仁恒地产联合体以38.2亿元总价，拿下徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，溢价率高达430.7%，创造了当时的青浦总价地王，折合楼板价达15498元/平方米。

此次海天花园西侧地块的楼板价，较徐盈路东侧B4-01地块回落了20.9%。

海天花园西侧地块周边，别墅项目众多。

据统计，2009年至今，徐泾共推出过40批次新建住宅房源，其中别墅占62.5%。

截至9月11日，今年徐泾板块新建商品住宅成交均价约为2.94万元/平方米，而同期整个青浦的新建住宅均价仅为1.7万元/平方米。

由于楼板价已经高达1.2万元/平方米，加上各种成本，参照2万元/平方米的售价，公寓部分的利润显然很薄，项目开盘时，甚至有可能低于成本价出售。

考虑到该项目以中小户型公寓为主的规划限制，也会一定程度上拉低整个项目的品质，公寓部分利润较薄，因此可以判断，这个项目未来要盈利将承受一定压力。

不过该地块5%的保障房若设计成小户型，可以计入70%的小户型比例中，同时容积率也可下调至1.0，开发商仍然可以打造部分高端住宅产品。

3、房地产市场运行概况

3.1近三年商品房和商品住宅成交情况（表）

表72010年—2012年9月住宅供应及成交量价表

数据来源：

易居CRIC年报

今年1-9月住宅供应面积为568.2万平方米，成交面积为557.9万平方米，可以判断2012年全年供需情况很难达到与2011年和2010年相接近的水平，宏观调控政策对市场面的影响极其明显。

但是由于刚需对市场的刺激作用，价格始终坚挺，甚至相对2011年有小幅上涨。

3.22012年1—9月住宅成交情况（表）

表82012年1—9月全市住宅供应及成交量价表

数据来源：

易居CRIC年报

9月新增供应面积115.53万平方米，环比上升46.98%，供应面积再超百万平方米，成为今年年内住宅供应的新高。

全市住宅成交面积72.12万平方米，与今年6月份91.71万平方米的成交量相比，有着不小的差距，并且供需比为1.60：

1，价格方面受刚需成交影响，在其带动下成交价格出现整体再次回落，本月住宅均价21355元/平方米，环比下降4.86%。

总体来说今年楼市"金九"成色仍显不足。

3.32012年9月住宅成交量价同比环比

表92012年9月上海住宅供应及成交量价同比环比

数据来源：

易居CRIC年报

从供应面积方面看，本月全市供应面积115.53万平方米，环比上升46.98%，同比上升3.96%，众多开发商纷纷选择在下旬推出各自楼盘，支撑着全市新增供应量创下21个月来的历史新高，新增供应面积超过115万㎡。

其中，外围的奉贤、金山等区域，也加入推盘大潮中，刚需盘扎堆集中供应，虽然迎合目前市场主流购买力的置业要求，但在政策层面丝毫未显放松趋势的背景下，过量的供应，将很难得到有效地、合理地消化。

从成交情况来看，本月住宅成交面积72.12万平方米，环比下降4.43%，环比上升2.15%。

开发商推盘犹豫和买房人入市犹豫，共同造成了“金九”的落空。

而在价格方面，优惠越来越小的趋势，更影响了“金九”的成交量。

从成交均价来看，刚需成交的持续释放对于整体楼市均价连续回落起到了举足轻重的作用。

尤其是在整个9月份表现更为明显，沪上高端商品住宅的成交权重已显著下滑，楼市基本回归到了刚需和改善型需求占绝对主导的轨道上，成交均价达21355元/平方米，环比下降4.74%。

3.4后市预判

传统的“金九银十”效应在上海楼市中正不断弱化。

尽管9月份的入市项目创下去年以来新高，但实际成交并未同步攀高。

楼市限购政策下，有效购房需求不足，在“金九”落空的情况下，“银十”已经是众多开发商今年最后一次推盘销售契机，“以价换量”仍是大部分开发商的首选销售策略。