公寓物业招标书.docx
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公寓物业招标书
投标邀请函1
第一部分投标人须知4
第二部分物业情况说明及管理委托事项12
第三部分招标活动方案21
第四部分物业服务合同的签订说明23
第五部分投标书格式26
第六部分评分标准32
投标邀请函
致：
根据相关法律法规规定，北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称“招标人”），采取邀请招标的方式选择锦上国际公寓的物业管理服务公司。
符合招标文件要求的，有三级及三级以上物业管理资质的专业物业管理公司均可参加本次投标。
特邀请贵公司参加本项目此次投标。
l.招标内容：
锦上国际公寓入住前的前期介入服务及入住后2年内全方位、统一的物业管理服务。
本招标内容投标人如需与他人合作或者部分服务内容外包，请注明相关内容（含合作方或外包单位、合作方式或外包方式等）。
1）项目名称：
锦上国际公寓的物业管理服务项目
2）项目地址：
宣武区广内核桃园西大街北侧
3）项目建筑面积：
34000平方米。
2.合同期限：
2年
3.招标文件售价：
人民币伍佰元（￥500元），售后不退。
4.购买招标文件时间：
2007年08月27日至2007年08月31日
地点：
宣武区广内核桃园西大街北侧
5．现场踏勘及答疑时间：
2007年08月31日
地点：
宣武区广内核桃园西大街北侧每个单位派2名代表参加
6.投标截止时间：
2007年09月12日上午09:
00点
7.开标时间：
2007年09月12日上午09:
00，投标单位代表应持授权委托书（法定代表人持法定代表人身份证明书）和本人身份证，以便招标人核验。
8.开标和接受投标书地点：
另行通知
详细地址：
另行通知
9.时间与变更：
本招标文件中出现的时问与日期均为北京时间。
时间与日期如有变动，招标人将及时书面通知投标单位。
查阅或购买招标文件地点：
北京市天工房地产开发有限责任公司
地址：
宣武区白纸坊西街22号2层邮编：
100052
联系人：
毛文哲
电话：
6301.1715
传真：
6302.3215
开户银行：
户名：
帐号：
第一部分投标人须知
一、总则
1．项目概况
1．1名称：
锦上国际公寓
1．2建设地点：
宣武区广内核桃园西街
1．3建筑面积：
34000万平方米
2．定义
“招标人”系指委托进行本次招标的北京市天工房地产开发有限责任公司。
“投标单位”系指符合招标文件要求、有兴趣参与本项目投标的物业管理公司。
“项目”系指北京市天工房地产开发有限责任公司开发的锦上国际公寓物业管理服务公司招标。
3．合格的投标单位
符合招标文件要求的物业管理公司。
4．投标费用
投标单位应承担所有与准备和参加投标有关的费用。
不论投标的结果如何，招标人无义务和责任承担这些费用。
二、招标文件
1．招标文件的构成
1.l投标邀请函
1.2第一部分投标人须知
1.3第二部分物业情况说明及管理委托事项
1.4第三部分投标活动方案
1.5第四部分物业服务合同的签订说明
1.6第五部分投标书格式
1.7第六部分评分标准
1.8按本招标文件的有关规定发出的书面澄清、修改、补遗，变更以及其他正式有效函件。
投标单位应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和技术规范等。
投标单位没有按照招标文件要求提交全部资料、或者没有对招标文件在各方面都做出实质性响应将可能导致其投标被拒绝。
2、招标文件的澄清
2.1招标人将按照投标邀请函中规定的时间组织所有投标单位对项目现场进行踏勘。
2.2投标单位只有在征得招标人同意的前提下，才可以进入项目现场。
投标单位应避免因踏勘而造成的人身意外伤害及其他意外损失。
2.3投标单位应对项目现场及周边环境进行认真详尽地踏勘，以便自负其责地获得编制投标书所需的有关信息。
2.4投标单位对招标文件或与投标相关的问题，应以书面形式向招标人提出，凡在书面问题以外的问题，招标人有权不予回答。
2.5对踏勘中提出的问题的答复，招标人将在踏勘结束后3个工作日内及时将不标明查询来源的书面答复分发给已购买招标文件的各投标单位。
3、招标文件的修改
3.1招标文件发出后，到投标截止日前15日，招标人可对招标文件用补充文件方式进行修改。
3.2对招标文件的修改，将以书面、传真的形式通知已获得招标文件的各投标单位。
补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标单位都有约束力。
3.3投标单位收到招标人的澄清回复、修改或补遗文件后，应按照招标文件要求立即以信函或传真方式向招标人确认收到上述文件。
3.4为使投标单位有足够时间按照招标文件的修改要求考虑投标书，招标人可酌情推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知各投标单位。
三、投标书的编写
1.投标书语言及计量单位
1.1投标书及投标单位和招标人就投标交换的文件和来往信件，应以中文书写。
1.2投标书中所使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，均采用中华人民共和国法定计量单位。
2.投标书的组成
2.1投标单位编写的投标书应包括下列部分：
2.2按照本须知第三条第3款要求填写的商务标书；
2.3按照本须知第四条第4款要求填写的技术标书；
3.商务标书
3.1投标报价
3.1.1投标报价为人民币报价。
3.2投标报价为前期介入费用和第1年实质物业管理服务费用的总和。
3.3投标报价应按招标文件中第三部分规定的格式填写——详见“格式2”和“格式4”。
3.4资格证明以及相关文件
1）、营业执照副本（复印件）；
2）、法定代表人授权书（附件5）；
3）、投标单位相关资质文件；
4）、投标单位管理架构及特点；
5）、投标单位的服务宗旨、经营理念、企业文化；
4.技术标书
4.1投标单位须对本招标文件第二部分提出的对物业管理服务的要求进行逐项应答。
包括但不限于以下几点：
1）针对前期介入服务提出详细的服务方式、服务内容、标准、管理目标、服务费用的测算依据及管理措施；
2）针对日常物业管理服务的要求提出详细的服务方式、服务内容、标准、管
理目标及管理措施；
3）结合本项日的特点，提出物业公司内部管理的详细方案和管理制度；
4）针对本招标方案的特点，测算服务成本并注明测算依据、结算办法和管理流程；
5）根据第二部分具体技术要求及投标人认为需要重点说明的内容，提出详细
可行的解决方案；
5.投标有效期
5.1投标有效期为开标之曰起90天。
5.2特殊情况下，在原投标有效期截止之前，招标人可要求投标单位同意延长有效期。
这种要求与答复均应为书面形式提交。
投标单位可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。
对于同意该要求的投标单位，既不要求也不允许其修改投标书，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。
6.投标书的格式与签署
6.1投标单位应按本须知第3、4、5款的要求准备投标书。
6.2投标书的份数为一正二副。
6.3投标书的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，并注明“正本”字样，副本可以用复印件。
投标书的副本可以是正本的复印件，但必须清楚整洁。
投标书正本与副本如有不一致，以正本为准。
6.4投标书不得涂改或增删，如有修改错漏处，必须由法人代表或授权代表签字或盖章。
6.5投标书因字迹潦草或表达不清晰所引起的后果由投标单位负责。
四．投标书的递交
7.投标书的密封及标记
7.1投标单位应将投标书正本和所有的副本、电子版本分开密封装在单独的信封中，且在信封上标明“正本”“副本”字样。
上述所有信封应再封装在一个外装信封中，外装信封上应清楚注明：
招标编号、项目名称、投标公司名称及“在某某时问之前不得启封”的字样，信封密封处均应加盖公司公章。
7.2为方便开标、唱标，投标单位应将开标一览表单独密封提交，并在信封上分别标明“开标一览表”字样。
若开标一览表中的内容与投标书正本不一致可能导致投标书被拒绝。
7.3如果投标单位未按上述要求密封及加盖标记，招标人对投标书的误投和提前启封概不负责。
7.4投标书的外装信封上还应标明投标单位的名称和地址，以便投标书被宣布迟到或其他原因不能被接受时，得以原封退回。
8.投标截止日期和投标书的递交
8.1投标截止时间：
在投标邀请函中规定的投标时间段之外送达的投标书将不被接受。
8.2招标人推迟投标截止时间时，将在原定的投标截止日期前5天，以传真的形式通知所有投标单位。
在此情况下，招标人和投标单位将受新的截止日期的约束。
8.3投标书必须由投标单位代表亲自递交招标人，本次招标不接受其他形式递交的投标书。
8.4投标单位递交的投标书，在评标完成后均不予退还。
招标人不承担由此产生的对投标单位的费用。
8.5招标人和监标人将负责投标书的接收、登记、密封检查。
并对投标书按递交的先后顺序进行编号。
9.投标书的修改和撤回
9.1投标单位在开标之前，可以修改或撤回其投标，但投标单位必须在规定的投标截止期之前将修改或撤回的书面通知递交到招标人。
9.2投标单位的修改或撤回通知应按本须知规定编制、密封、标记和递交。
9.3在投标截止期之后，投标单位不得对其投标做任何修改。
9.4从投标截止期至投标单位在投标书格式中确定的投标有效期期满这段时间内，投标单位不得撤回其投标，否则其投标保证金将按照本须知的规定被没收。
五、开标和评标
10.开标
10.1招标人将按投标邀请函中约定的时间地点组织本项目的公开开标。
开标时邀请所有投标单位代表参加。
但投标单位代表应持授权委托书（法定代表人持法定代表人身份证明书）和本人身份证，以便招标人核验。
参加开标的代表应签名报到以证明其出席。
10.2招标人将按照投标单位递交投标书从后向前的顺序开标、唱标。
招标人将在监标人的监督下，当众拆启投标单位单独递交的“开标一览表”，宣读投标单位名称、投标价格、折扣声明，以及招标人认为合适的其他内容。
11.评标委员会
11.1招标人将根据《中华人民共和国招标投标法》和国家计委等7部委令《评标委员会和评标方法暂行规定》等的有关规定，组建由招标人代表、物业管理和财务经济等方面的专家组成的1个评标委员会，负责投标书的评议。
评委会将根据本招标文件的规定，分别对投标单位的投标书进行评分。
根据投标单位的最终得分，对投标单位进行排序。
并向招标人推荐得分排序前3名的投标单位作为中标候选人。
12.投标书响应性的确定
12.1开标后，招标人将组织审查投标书是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。
如果单价与总价有出入，以单价为准；
若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。
若投标单位拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。
12.2招标人将确定每一投标是否对招标文件的要求做出了实质性的响应，而没有重大偏离。
实质性响应的投标是指投标书符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。
以下情况视为非实质性响应投标：
1）投标有效期不足的；
2）对管理服务的要求的应答存在重大偏差或缺漏项；
3）没有按照要求提供分项报价、细项报价或报价不明确；
4）没有按照要求填写偏离表或确有偏离但未注明；
5）存在其他重大偏离，如在提供服务方面存在的偏差不能被招标人接受；
6）有确凿证据证明投标单位在投标过程中有违规和欺诈行为。
12.3招标人将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标单位不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。
12.4招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。
13.评标方法
13.1评标委员会将只对实质性响应的投标书进行评估和比较。
13.2评标将采用综合评分法，并对投标单位的综合得分进行从高向低的排序，将排序表中得分前三的投标单位推荐给招标人。
13.3评标将综合考虑如下因素综合评议：
（1）物业管理公司的资质、业绩情况；
（2）投标价；
（3）投标人对本招标文件第二部分“服务项目”的书面应答情况。
13.4分值计算
13.4.1上述投标书评议总为100分。
13.4.2评分时，根据每位评委对各投标单位投标书的情况，参照招标文件综合打分，计算其算术平均得分，即为各投标单位的最终得分。
13.4.3评标过程中的未尽事宜由评标委员会解释、决定。
14.保密
14.1投标单位不得干扰招标人的评标活动，在评标过程中，其以任何方式，任何途径获得的有关评标过程的情况均属于不正当窃秘行为，一旦被发现，将导致其投标被拒绝。
14.2投标单位在递交投标书时，应将相关图纸（如有）一并送回招标人；招标文件及相关图纸为招标人的私有财产和秘密，投标单位对招标文件及图纸不能复印，一旦被发现，将导致其投标被拒绝。
六、授予合同
15.定标准则
15.1合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、招标人认为最为有利的投标人。
15.2最低报价不是被授予合同的保证。
16.最终中标人的确定
16.1从综合评分前三名的投标单位中，招标人可以确定一家对招标人最为有利的中标候选人为中标人。
17.中标通知
17.1评标工作结束后，招标人将以书面形式发出中标通知书。
中标通知书一经发出即发生法律效力。
17.2中标通知书将作为签订合同协议书的依据。
18.授予合同时调整物业委托项目的权力
18.1招标人在授予合同时有权对招标文件中规定的需求和委托项目予以合理增减。
19.合同的签署
19.1中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人按建设部颁发的《前期物业服务合同》（示范本）的格式签订合同。
招标文件、中标方的投标书及其澄清文件、中标通知书，均为签订物业管理委托合同的依据。
第二部分物业情况说明及管理委托事项
一、总体要求：
要充分体现社会物业管理的模式，以优质物业的管理要求做自身衡量，给业主提供人性化的服务。
起到对小区房屋、设备设施的维修与养护；保障小区的居民服务、治安环境、绿化养护及保洁工作，给业主创造一个美好温馨的生活空间。
要体现物业服务重人本关怀、重氛围营造的管理理念，体现科学规范、标准、勤俭实用的原则，并遵照执行。
二、情况说明：
锦上国际公寓位于北京市宣武区二环天宁寺桥东南角，占地面积：
1.5万平方米，建筑面积：
3.4万平方米，锦上国际公寓分为两期开发，即将面市的为酒店式公寓,总户数为383套，主力户型为50-80平方米，全部为精装修。
2.1地址：
宣武区广内核桃园西街
总占地面积：
1.5万平方米
建筑物建筑面积：
3.4平方米
地上停车位：
待定，
地下停车位：
待定
2.2电梯设备
共有3部电梯，其中2部客梯，1部客梯兼消防梯；
2.3消防系统
地下消防水池、地下消防水泵房、屋顶消防水箱；
消防栓系统：
全部为消防局确认产品；
2.4给排水系统
搅匀排污泵、热水器、变频给水装置、中区变频给水装置、高区变频给水装置、紫外线净水器、生活水箱、饮用水箱；
2.5暖通设备
人防送风机、人防除湿机、排烟风机、正压送风机、风量调节阀、风管止回阀；
2.6配电系统
低压配电系统：
落地式Π接柜、高层专用低压配电柜、落地式ZLUS应急系列低压配电柜、变频设备电气控制箱、风机控制箱、对讲系统联网主机；
2.7弱电系统
消防报警系统、安全防范报警系统（包括门禁、防盗报警、闭路电视监控）、综合布线系统、有线电视系统、智能一卡通管理系统；
三、锦上国际公寓设备明细表
电气设备[配电箱（柜）]清单
序号
名称
规格/型号
数量
备注
1
兀接柜
XLP2-15
6面
2
配电柜
GCK1
6面
3
照明配电箱
XRM302-10-4B
175台
4
动力配电箱（柜）
XXM302-10-4B
31台
5
应急照明配电箱
XRM302-10-4B
46台
6
电源自动切换箱
7台
XL-52（5台）
GGD1（2台）
主要设备及材料清单
序号
名称
型号
数量
备注
1
组合式空调机组（进风段、过滤段、风机段、消音段、送风段）
HTZK-2020000立方米/小时
-1055Pa-11Kw
1台
J-B3-1
2
华字牌送风导流器
Patriot-1879.5立方米/小时-180W
42台
1-B3-2
3
消防排烟风机
YW60-11-7B-31975/15987立方米/小时-993/248Pa
2900/1450r/min-16/3.8KW
1台
PY-B3-1
4
斜流风机
SJG-12-3.5T-6800立方米/小时-752Pa2900r/min-4KW
1台
P-B3-1
5
斜流风机
SJG-12-7.0F/S-28050/17321立方米/小时
945/555Pa-1450/960r/min-12/4KW
1台
J-B2-3
6
消防排烟风机
YW60-11-7A-24750/12375立方米/小时-1230/307Pa
2900/1450r/min-16/3.8KW
2台
PT-B2-2-3
7
消防排烟风机
YW60-11-5#-13670/6834立方米/小时-790/197Pa
2900/1450r/min-5.9/1.4KW
1台
PY-B1-4
8
消防排烟风机
YW60-29-X-9#-36939/24626立方米/小时-708/308Pa
1450/960r/min-12/4KW
1台
PY-B1-5
9
消防排烟风机
YW60-ZS-X-5#-9960立方米/小时-789Pa-708/308Pa-1450/960r/min-12/4KW
1台
PY-B1-6
10
斜流风机
SJG-12-7.0F/S-19720/11185立方米/小时1147/633Pa-1450/960r/min-12/4KW
2900r/min-4KW
1台
J-B1-6
11
低噪声轴流通风机
DDT40-2.8#-1863立方米/小时-177Pa
2900r/min-0.18KW
1台
P-B1-2
12
消防排烟风机
YW60-11-5A-8800立方米/小时-905Pa
2900r/min-4KW
2台
PY-F19-7
PY-F19-8
13
斜流风机
SJG-12-4.5T-17300立方米/小时
955Pa-2900r/min-7.5KW
4台
ZS-D-1
ZS-D-2
ZS-D-3
ZS-D-4
14
低噪声轴流通风机
DDT40-2.8#-965立方米/小时-49Pa
1450r/min-0.04KW
2台
P-F20-1
P-F20-2
给排水（消防）设备清单
序号
名称
型号
数量
备注
1
生活给水变频调速系统
HLS50/0.9
Q=1～151/S
H=90
1套
2
室内消火栓加压泵
XBD10.2/30-100L型
Q=30L/SH=102m
N=55KWn=2900rpm
2台
3
室外消火栓加压泵
XBD5.5/20-100L型
Q=20L/SH=56m
N=18.5KWn=2900rpm
2台
4
自动喷洒加压泵
XBD9.2/30-125L型
Q=30L/SH=92m
N=45KWn=2900rpm
5
室内消火栓补压泵
50FL-18-15*2型
Q=5L/SH=30m
N=3KWn=2900rpm
2台
带控制柜
6
室内消火栓补压泵
50FL-18-15*3型
Q=3.5L/SH=54m
N=4KWn=2900rpm
2台
带控制柜
7
自动喷淋补压泵
QDL4-8-3型
Q=1.0L/SH=22.5m
N=0.75KWn=2900rpm
2台
带控制柜
8
室内消火栓系统稳压罐
Ф1000
0.60Mpa
1台
9
室外消火栓系统稳压罐
Ф1200
0.60Mpa
1台
10
自动喷淋系统稳压罐
Ф800
0.60Mpa
1台
11
潜水泵
JYWQ80-50-25-5.5
Q=50立方米/小时H=22m
N=5.5KW
4台
带控制柜，自动耦合装置
12
潜水泵
JYWQ65-30-22-5.5
Q=30立方米/小时H=22m
N=5.5KW
4台
带控制柜，自动耦合装置
13
潜水泵
JYWQ65-25-15-2.2
Q=25立方米/小时H=15m
N=2.2KW
4台
带控制柜，自动耦合装置
14
自动搅均排污泵
JYWQ50-15-15-1200-1.5
Q=1525立方米/小时H=15m
N=1.5KW
4台
带控制柜，自动耦合装置
15
屋顶消防水箱
4000*3000*2200
1台
16
生活水箱
5000*2500*2400
1台
17
二氧化氯消毒剂发生器
BTT50g
1台
4、前期介入服务
4．1前期介入服务的为物业公司被确定为本次招标的中标人并与招标人签订物业委托管理合同。
具体服务项目包括但不限于如下内容：
（1）派遣管理及工程技术人员到项目现场，了解、熟悉工程情况，为全面承接物业管理服务做好充分的准备；
（2）从物业管理的角度，对本物业二次设计及工程施工提出优化性建议；协助招标人进行质量监督；
（3）参与工程运行维护工作及物业竣工验收；
（4）开荒，负责业主的验房、入住工作。
5、日常管理服务
5.1物业公司需提供的日常管理服务项目如下：
5.1.1安全与秩序管理
5.1.2工程运行维护管理
5.1.3物业管理服务内容：
（1）小区内公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（2）小区的公共秩序安全管理；
（3）组织开展健康有益的社区文化娱乐活动；
（4）根据小区的情况特点，开展形式多样的社区服务及商务服务，满足住用户的需要；
（5）法律政策及前期物业服务合同规定的其他事项；
（6）其它专项服务。
5.2物业公司应根据各管理服务项目约服务内容、要求、依据国家或行业的标准，结合自己的经验和管理程序、规范、提出相应的详细管理服务方案、内容、标准、承诺指标及将要采取的保证措施。
参照《北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则》，不低于《北京市居住小区物业管理服务标准》以及《物业服务合同》的有关条款。
5.3日常管理各项目包括但不限于如下服务内容：
5.3.1安全与秩序管理
（1）门卫
（2）楼外巡视
（3）楼内巡视
（4）消防监测
（5）安防监测
（6）门禁管理
（7）停车场管理
5.3.2工程运行维护管理
（1）交接验收
（2）强电运行、维护
（3）给排水维修
（4）饮用水运行
（5）安防、消防系统运行维护
（6）土建及综合维修
（7）电梯运行、维护
（8）维保参与配合协调
（9）设施、设备例行检查
（10）资料、图档管理
（11）本物业工程项目改造的参与配合
5.3.3保洁服务
（1）外墙
（2）外场保洁（含特殊天气）
（3）公共区域清洁、保洁
（4）消毒
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