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bjw蓼莪文化园商业计划书

太湖蓼莪山旅游发展有限公司

中华蓼莪文化园

商业计划书

［融资顾问］XXXXX

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净化心灵

回归自然

天界人间

本是一家

一．项目概况

1．项目概况……………………………………………………………………..4

2．项目优势……………………………………………………………………..4

3．开发计划……………………………………………………………………..6

二．市场分析………………………………………………………………………8

1、基本市场导向………………………………………………………………8

2、预计市场份额………………………………………………………………9

3、决定未来市场的主要因素…………………………………………………10

三．营销策略…………………………………………………………………….10

1，公司及园区形象策划……………………………………………………..10

2，公司及园区营销策划…………………………………………………….10

3，与周边旅游景点的联合营销………………………………………………11

四．资金筹措…………………………………………………………………….12

1、投资估算…………………………………………………….…………….12

2、资金来源…………………………………………………………………….12

3、融资方式…………………………………………………………………….13

五、收益分析…………………………………………………………………….13

1、营业收入……………………………………………………………………..13

2、经济效益分析………………………………………………………………13

六、项目公司简介…………………………………………………………………15

七、项目进度……………………………………………………………………..16

结束语

第一部分项目概况

一、项目背景：

旅游业是当今社会经济体系的重要支撑，对我国社会经济的发展起着重要的促进作用。

2001年，我国旅游创汇达177.92亿美元，来华旅游入境人数达1122.6万人次，国内旅游者7.84亿人次，旅游总收入约4700亿元人民币，旅游业已成为我国国民经济中一项重要经济产业。

随着大众旅游的不断发展，旅游已成为百姓消费的亮点，旅游消费化时代已经来临，尤其是长假制的实施，国内旅游更是出现了排浪式的发展态势，旅游业蕴含着巨大的商机，有着辉煌的发展前景。

在这样一个背景下，作为宗教与旅游有机结合的“中华蓼莪文化园”诞生了。

中华蓼莪文化园位于常州市武进太湖旅游度假区中央南侧，背靠蓼莪山脉，面临碧波万顷的太湖，为环太湖旅游圈又一新亮点，园区距离常州市区1小时车程，无锡市区40分钟车程。

分别距离上海、南京、杭州约2.5小时车程，是宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海城市群中心区域，该区域是我国经济最为发达的地区之一，经济和社会发展在全国2000多个县（市）中处于领先地位，在2001年“中国综合实力百强县（市）”评比中都名列前茅。

其中：

武进市区2001年度国内生产产值达262亿元，人均GDP超过3000美元，具备了国际公认的激发旅游需求动机的条件。

从周边旅游景点看，长江三角洲城乡居民旅游消费意识强烈，出游率高,消费总量大，对宗教旅游情有独钟。

无锡灵山大佛、常州天宁寺、镇江茅山的游客每年都在100万人次以上，为中华蓼莪文化园的市场定位、品牌效应和客源市场提供了良好的基础。

二、项目优势：

“中华蓼莪文化园”位于太湖之滨的武进太湖旅游度假区蓼莪山脉,背靠蓼莪山脉，面临碧波万顷的太湖，有独特的山水优势和人文优势。

其主要景点为蓼莪禅寺、太湖观音、百孝群雕。

主题是以孝道感化人们除恶从善，弘扬“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”等人性美德。

该园区投影面积57公顷，有其独特的旅游资源。

蓼莪文化园远景图

1、优美的自然条件：

蓼莪山自古山明水秀，幽奇旷远，形胜甲于一邑，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新、鸟语花香，景色秀丽。

蓼莪山两侧各有一座山峰延至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安祥，这为本区域旅游业的发展奠定了风景资源的基础。

2、丰富的人文资源：

该区历史上曾留下不少名胜古迹，其中最为着名的蓼莪寺，始建于东晋，得名于《诗经．小雅.蓼莪》篇。

现尚存古井一口和石柱雕刻等明朝遗物，是全国唯一的孝子祠遗址。

悠久的历史文化与自然景观交相辉映，可以精心打造独特的人文景观和个性鲜明主题旅游文化，确定在相邻旅游区中独树一帜的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。

3、雄厚的区域旅游整体规模：

江苏环太湖地区一直是国内外游客向往旅游的热点，附近有无锡马山国家旅游度假区、灵山大佛、水浒城、三国城、欧洲城景区和正在规划建设中的其它旅游度假观光区。

旅游资源分布各有特色，各景区可以扬长避短、相互协调呼应，建成各具特色而又密切联系的旅游基地，形成强大的规模优势，有力地推动整个环太湖旅游业的发展。

毫无疑问，今后苏锡常地区的滨湖旅游事业将和本地区的经济一样熠熠生辉。

本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。

4、便利的交通条件：

随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路、环湖路的开通以及潘分公路、

潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设，加上在潭底附近开通直达苏州、无锡、湖州、杭州航班，将使本地区成为交通便利，对国内外旅游具有吸引力的旅游观光基地。

三、开发计划：

1、园区的功能定位：

根据本地区的自然条件，区位条件优势以及旅游资源特色，中华蓼莪文化园的功能定位为：

以宣传弘扬孝道、佛教文化为主题，以太湖观音为标志，集旅游观光、度假休闲、觉悟教育、拓展智慧空间、亲和人性等于一体，形成现代化多功能的综合园林景区。

2、总体布局：

中华蓼莪文化园的开发布局是以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础，在功能上多层次设想，在综合环境上多方位把握，在较高层面上形成功能开发的构架，以期最大限度地达到科学利用自然资源，优化环境结构，提高景区旅游价值的目标。

景区的布局可概括成“寺、像、龙、广场、湖”等景观。

3、景观设计：

整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力于对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造。

全园主要可分为六大景点：

六龙广场、蓼莪乡村、净澄湖、蓼莪禅寺、百孝群雕和太湖观音。

园区内设置有两条主要景观轴线。

“龙行天地”之轴：

滨湖广场→六龙广场→龙门→九龙壁→净澄湖→蓼莪会馆→龙光塔为一条景观轴线，在此轴线上主要布置体现“龙文化”的设施。

具有深远的进深感。

“净灵朝圣”之轴：

六龙广场→龙门→莲花广场→孝子广场→百孝群雕→妙音广场。

以妙音广场发出两条道路，一条经观自在石牌坊→紫竹苑观音石窟→太湖观音主雕像，另一条转至蓼莪禅寺。

通过轴线引导，达成从世俗空间向神圣空间的自然过渡，空间序列起伏跌宕，渐入高潮。

4、“中华蓼莪文化园”开发构想的依据：

龙是中华民族的象征，历史悠久，华夏子孙被称为“龙的传人”。

作为图腾崇拜的神物，龙代表着吉祥、尊贵、威武、庄严，其丰富多变的形态是华夏祖先用智慧创造的艺术结晶。

常州自古有“龙城”之誉，又名“六龙城”。

常州现有成功旅游景区中华恐龙园也是龙文化的体现，2001年游客达120万人次，为中华蓼莪文化园龙文化的体现奠定了良好的游客基础。

孝道，是中华民族的传统美德，古人云：

“孝为百行先”。

历代君王均以孝道作为治国安邦的基础之一。

唐明皇李隆基曾亲自为孔子所着《孝经》作序注解，以宣扬封建孝道和孝治思想，教化百姓淳朴民风。

现代社会，孝道依然是中华民族道德评价的重要标准，是社会主义精神文明和道德规范的重要组成部分。

孝的本质是“广敬博爱”，尊敬父母，赡养老人，不仅是报答养育的深恩，也是义不容辞的社会责任。

蓼莪禅寺的修复目标是：

恢复其苏南名刹的规模和风貌，营造一片清修禅定，参悟正觉的佛国静土，使湖光山色、水木清华，与梵音禅唱、暮鼓晨钟相合。

对于十方信众，可礼佛进香，洗涤尘心，广积善缘；对于普通游客，可体验禅寺清净祥和的气氛，接受“孝道”文化的感召，净化心灵，陶冶情操。

由于蓼莪禅寺所纪念的王裒是我国古代着名二十四孝之一，千百年来二十四孝故事流传广远，深入人心，而现代生活中的人们却与之有了疏离陌生之感。

为了借鉴传统孝道文化美德，促进精神文明建设，我们在恢复蓼莪禅寺的同时，还将二十四孝扩充至百孝。

将中华五千年文明史中孝敬父母、尽忠报国及在各领域对中华民族历史进程有重大影响的百位杰出人物，以巨型群雕的艺术手法展现出来，以加强文化内涵和深度。

在表现手法上，采用现代声光技术，动感地体现每一个感人的故事，且设计电脑触摸屏等，让游客能参与和溶入到整个孝文化的情境中去。

通过游赏，不仅可以增长知识，还可净化心灵，油然产生热爱家庭、关心他人、回馈社会的崇高信念，同时引导游客积极参与，寻幽探胜，抚今追昔，满足知识性需求及休闲娱乐之趣，达到寓教于乐的目的。

观音是中国佛教寺院以及佛教信徒经常供奉的菩萨像，在民间更是广为信奉，童叟可颂。

她体现了东方“大慈大悲，自度度人”的大乘思想。

观音圣像示现中华蓼莪文化园区，面朝太湖、俯视蓼莪山。

太湖碧波万顷，群山重峦叠翠，实乃佛园净土，福泽胜地。

太湖观音近与蓼莪禅寺相沟通，远于灵山大佛相辉映，成为中华蓼莪文化园区的标志。

观音圣像具备当今佛像艺术，雕塑学、建筑学、科学技术的时代特色，是一尊具传统风格和时代精神的造像珍品。

敬造观音圣像于太湖之滨，观音祥和慈悲之光普耀湖山，体现出“慈悲洛世，寻声救苦，智法圆通，利乐有情”的佛法精神，必将成为民众祈祷仁爱、智慧与觉悟的象征。

我们追求“净化心灵回归自然”，我们信奉“天界人间本是一家”。

蓼莪文化园效果图

第二部分市场分析

1、基础市场导向

本景区的核心市场可分为两部分，其一是本地、上海及长江三角洲其他地区的旅游者。

据调查研究，中国城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减，37%的出游市场分布在距城市15公里的范围内，24%的市场分布在距城市15~50公里内，21%分布在50~500公里内。

由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距离城市250公里半径范围内。

以此作参考可将本园区的主要国内客源市场定位在200公里半径范围内。

这一范围，包括了上海、江苏大部分和浙江、安徽等省的部分地区。

而这一地区恰恰包括了由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，中华蓼莪文化园就处在该城市带的中部。

这些城市人口众多，经济发达，居民收入水平高，出游能力强，长期居于喧嚣的都市环境，出游愿望强烈，出游频率高。

城市之间有长江水道、京沪铁路、沪宁高速公路等水陆交通线紧密连接，有巨大人流、物流、资金流、信息流的互动，是我国最重要的客源产生地。

同时，这些城市又都是重要的旅游城市，游客流量大，从而使蓼莪文化园区拥有潜力巨大的客源市场。

蓼莪文化园区周边的景区景点2001年游客统计：

2001年周边景点接待游客情况目前市场潜在旅游者预测表

景点名

游客人数

（万人）

区域市场

人口数

（万人）

熟知度

%

潜在游客数（万人）

灵山大佛

207

上海

1400

30

18.9

中华恐龙园

102

南京

518

30

4.8

天目湖度假区

128

无锡

428

50

22

无锡三国水浒城

176

苏州

571

30

8

常州市天宁寺

111

常州

331

50

35

茅山

153

镇江南通扬州

500

30

6.5

上海

1400

嘉兴湖州

300

23

3

南京

518

浙江其他城市

500

22

3.3

无锡

428

其他华东市场

2000

15

7.5

海外市场

5

总计

120

本地区核心市场的第二部分是海外华人、港澳特别是台湾地区的同胞，以及在上海、苏州、无锡及长江三角洲地区的合资、外资企业中的外籍人士和中高层管理人员。

本园区集旅游观光、度假休闲、文化研究、拓展智慧空间和亲和人性于一体，各类配套设施齐全，格调高雅，既符合东亚人对东方文化的崇尚，又满足西方人对回归自然的向往，对吸引这些海外游客的注意力具有得天独厚的优势。

2010年上海举办世界博览会，预计仅海外游客就有7000万人，本区距上海只有两小时车程，届时定有众多的海外游客来旅游观光，相信世博会的举办会让本公司的投资收益更为理想。

2、预计市场份额

参照周边景区景点的游客量及门票价位：

距离该景区5公里的灵山大佛门票65元，2001年游客207万；距离40公里的中华恐龙园门票60元，2001年游客102万；距离50公里的茅山道馆门票55元，2001年游客153万。

本园区预定门票40元，预计游客量年120万人次。

目前的市场供给源主要来自灵山大佛，因为灵山大佛每年有200多万游客，大都来自上海、无锡和浙江的部分城市，有较好的消费基础，交通十分便利。

灵山大佛景区的游览只需2小时左右，游客从上海等地赶来，拜完大佛自然要来拜观音，8分钟的车程有足够的吸引力和理由。

观音在人们心中更具有亲和力，因而太湖观音在未来的市场更具有竞争力。

3、决定未来市场的主要因素

（1）长江三角洲地区经济的快速发展，人们生活水平的快速提高，人们对休闲娱乐的追求不断加强。

（2）太湖水的吸引力在增加。

（3）人们对古文化的向往。

（4）本园区周边环境的不断改善及周边项目资源共享。

（5）以苏、锡、常、杭、嘉、湖为圆周的旅游圈已形成。

（6）江苏全省整体旅游环境在改善。

（7）常州市委、市政府对旅游开发给予更多的关注。

（8）太湖湾这块不可再生的旅游资源已定为常州乃至江苏省的重点旅游开发区。

第三部分营销策略

1、公司及园区的形象策划：

形象的建立有赖于系统和高效率的形象传播，形象传播要和市场营销结合起来，加大形象广告宣传的力度，同时大力开拓公共关系、节事活动、网络媒介宣传等多样化形象传播途径。

2．公司及园区的营销策划：

A、形象确立的营销活动策划：

主要的表现方式有：

国内旅游市场中重要盛会的承办或组团参与宣传，地方节日活动的加盟，大型电视综艺节目的地点提供，冠名赞助等。

B、形象认可的营销活动策划：

主要的表现方式有：

年历的印制发送；报纸公益广告的赞助发布；居民聚居点的各类公益设施的赞助制作（如灯箱、楼牌、候车亭等）。

C、形象接触的营销活动策划：

主要表现方式有：

赞助电视、报刊综艺节目；奖品（门票、年票等）；提供社区的免费老年旅游团队；征文征策等征集活动的奖励。

D、配合营销活动策划：

配合营销活动主要目的是培养潜在的旅游者和创造二次旅游机会，通过长期小型的宣传和介绍，给予受众潜在的旅游机会选择，而不带有任何强迫性，容易被受众所接纳。

3．与周边旅游景点的联合营销

3.1与无锡灵山大佛强强联合促销，策划沪宁杭三大城市群一日或二日游。

上海——灵山大佛——中华蓼莪文化园。

南京——中华蓼莪文化园——灵山大佛，杭州——中华蓼莪文化园——灵山大佛。

3.2与其他景区联手策划几条旅游线路：

1、东线：

上海——苏州——无锡——常州。

在此条线路上，常州应充分体现出其旅游产品与其他几个城市的差异，重点突出中华蓼莪文化园、天宁寺、中华恐龙园等。

2、南线：

常州——杭州——绍兴。

这条线路可作为一条江南水乡游的旅游组合产品，常州重点促销太湖、天目湖、古运河。

3、西线：

常州——镇江——扬州——南京。

这条线路的特色为江南古镇游，常州突出龙文化作为区别于其他城市的特色产品：

“中华蓼莪文化园”的“六龙广场”是龙文化体现的大手笔。

3.3常州的主要旅游线路设计：

1、精品线路：

中华恐龙园——天宁景区——中华蓼莪文化园（两日游）

中华恐龙园——天宁景区——淹城——中华蓼莪文化园——灵山大佛（三日游）

中华蓼莪文化园——淹城——中华恐龙园——天宁景区——天目湖度假区——茅山风景区（四月游）

2、山水风光游：

茅山风景区——天目湖度假区——太湖景区——马山度假区（两日游）

3、、龙城龙园龙文化旅游线路：

中华恐龙园——天宁景区——淹城——中华蓼莪文化园（两日游）

4、古寺古塔古运河旅游线路：

茅山风景区——天宁寺——文笔塔——箕巷——横山风景区——中华蓼莪文化园（两日游）

5、科普修学旅游线路：

中华恐龙园——名人名馆——淹城——中华蓼莪文化园。

第四部分资金筹措

一、投资估算

项目的总投资包括土地、基建的投资花费以及运营资本

主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、百孝群雕等部分组成，详见表

（1）投资估算表。

二、资金来源

本项目的开发总投资需用1.7亿元，不足资金期望通过融资的方式解决。

三、融资方式：

贷款、权益注入，或二者都有相应的数量。

自公司注册以来，已有人参股，现股本金430万元。

建设资金不足部分采取以下两种融资方案。

方案一：

融资金额5000万元人民币，时间5—15年。

回报方式：

1、借贷期以高银行正常利息1-2个百分点计息支付，到期归还本金；

2、前二年作为建设期，从第三年起每年按总额的百分比回报，到期不还本金。

到时可奖励一定数量的股份，长期持有。

方案二：

投资方投入5000万元人民币，投资方和项目方友好协商持股比例，当经营期投资方优先全部收回投资时，持股数降低至双方可以接受的比例，并长期持有。

第五部分收益分析

以国内旅游业的实际经营情况及旅游市场发展的前景为基础，结合太湖旅游大环境以及中华蓼莪文化园景区的规划，本公司作如下预测：

一、营业收入

（1）门票收入

参考本地区重要的主题景点门票价格：

苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人，无锡中视影视基地三国水浒城65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人，中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。

根据经济规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格为40元/人，境内外人士一律同等票价。

预计每年收入4800万元。

（2）客房收入

龙之居宾馆，设100套标准房200张床位，按平均房价80元/床，每年收入计480万元。

（3）入园旅游等消费收入

本景区的特餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项。

营业初期的入园消费水平规划为30元/人，消费人数为80万人次，每年收入计2400万元。

（4）蓼莪商业街租金及购物收入

商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入。

商业街面积共7500M2，按每日1。

5元/M2计算，收入约405万元/年。

购物每人按10元计，60万人次，共计600万元/年。

由此可得，正常年份总收入为8685万元，2005年7月营业，7—12月按35%计算。

二．经济效益分析

（1）十三年七个月经营期经济效益测算：

总营业收入：

115945万元人民币

总营业税：

9278万元人民币

总经营成本：

35297万元人民币

总管理费用：

20799万元人民币

财务费用：

12015万元人民币

总经营利润：

38556万元人民币

总所得税：

9031万元人民币

总折旧：

11515万元人民币

总税后纯利润：

29525万元人民币

（2）园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到2005年7月1日开始营业。

（3）年投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=16.5%

（4）预算回收期五年六个月（详见表6、7、8）

第六部分项目公司简介

一．经营理念

“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”

二．经营指导思想

精品制作，打造品牌

成本控制，财务精算

市场营销，开明高明

服务承诺，诚而有信

资本运作，长期战略

现代制度，国际惯例

以人为本，激励创新

互助合作，团队精神

无上智慧，拥抱人性

企业利益，高于一切

博爱奉献，回报社会

永不放弃，自然无为

三．项目发起人简历

项目发起人蒋建明先生1957年生于常州市武进运村，18岁担任大队党支部书记，是至今武进历史上最年轻的一代书记。

24岁进武进商业局供销合作总社工作，从办事员做起，一级一级晋升到总社副主任。

其间在常州工业技术学院进修二年经济管理，并于1993年5月起兼任龙宇商业集团公司总经理，下属60多家企业。

在供销合作总社任职期间，为总社的业务发展做出了杰出的贡献，曾多次受到部、省、市级的表彰，1992年被选为武进风云人物，中华人民共和国商业部表彰其为先进工作者。

1997年6月至2001年12月，蒋建明先生在武进太湖旅游度假区担任专职副主任。

在这期间他一直思考太湖湾的开发前景，在他的推动下，政府将太湖湾的开发放到了议事日程。

他也毅然决定放弃公职，成立民营企业，开发旅游产业。

常州市武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司在他的发起之下于2002年1月23日成立。

作为企业的首席执行官，蒋建明先生有丰富的管理经验和与国际接轨的经营理念。

他曾担任龙宇商业集团的法人代表，熟悉企业的资金管理和资本市场的运作，有良好的业务和财务基础。

发起“中华蓼莪文化园”项目，他经过了长达四年的酝酿、策划及市场调研，该项目最终获得了专家的一致认可和政府的大力支持。

四．项目管理人员：

目前该项目在筹备阶段，主要管理人员有董事长、总经理蒋建明先生和副总经理温宁力女士。

：

第七部分项目进度

2002年完成了项目的立项及总体规划。

2003年上半年进行修建性详规及单体设计，园区内原建筑物的清理与动迁，下半年正式动工。

预计在2005年6月开张营业。

蓼莪文化园地理位置图

结束语

“中华蓼莪文化园”由我们武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司开发及经营管理，目标不仅能弘扬孝道、佛法精神，满足十方信众朝礼的心愿，而且是增辉太湖、耀我河山的万年之计，是中国佛教界的一大成就，是中国宗教艺术的一大盛世。

作为一个现代企业，除了与人们共享中华蓼莪文化园博大精深的文化，更重要的，我们会坚持企业和投资者的有利益高于一切，树立长期的盈利观；聘请相关专家作为企业的智囊团为企业投资决策服务，脚踏实地地做好自己企业品牌的同时，适时适量地应用资本经营手段，盘活企业资产，加大资本扩张，形成一个倍增效应，加速企业的健康发展，追求市场化运作下的高效益，高利润。

在公司内部管理上，我们以“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”的公司理念来营造企业文化，按“知识、技能、态度、习惯”的新型员工标准，组建能适应国际国内环境变化的企业团队，逐步地把我们公司运作成能自动运转的精致的企业化集团。