土地估价技术交流.docx

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土地估价技术交流

安徽中安房地产评估咨询有限公司常忠文

根据安徽省土地估价师协会的安排，此次交流会的主要是土地估价技术。

结合我省近两年继续教育的课程设置，我将本次会议的主要议题概括为以下三个方面：

第一，土地估价的基本流程，第二，土地估价技术管理，第三，土地估价报告中的典型问题。

一、土地估价的基本流程

可以通过下图形象的反映土地估价工作的具体流程。

鉴于此，可以将估价工作划分成四个阶段：

准备阶段、测算阶段、撰写阶段、审定阶段，下面就每个流程的具体要求做进一步说明。

（一）明确估价基本事项

明确估价基本事项应征得委托方认可，主要包括以下内容：

1、明确估价目的

估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。

估价目的须符合相关法律、法规及政策规定。

2、明确待估宗地

明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。

3、明确估价期日

估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。

4、明确价格内涵

价格内涵应根据估价目的确定。

地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。

5、明确估价日期

明确土地估价师从开始作业到完成报告的持续时间。

（二）制定估价作业方案

1、方案的内容

（1）估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等（要求初步进行估价方法适用性分析）；

（2）估价工作质量要求及措施；

（3）估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

2、方案制定者

项目负责人（项目经理）

3、方案的形式

从实际操作的角度看，形式多种多样，包括心中的、口头的、书面的。

4、许多估价项目在操作过程中出现盲点，原因就是心中没有作业方案。

（三）收集估价所需资料

1、内容包括

（1）反映估价对象自身状况的资料（个别因素），包括产权证书、相关合同、证件批复、其他技术资料等；

（2）与待估宗地类似房地产的交易、收益、成本等资料；

（3）对估价对象所在地区土地市场有影响的资料（区域因素）；

（4）对当地土地市场有普遍影响的资料（一般因素）；

（5）需要收集的图件资料，主要包括级别（或区域）基准地价图、城市总体规划图、城市现状图等。

2、收集渠道：

至少6个渠道（委托方、实地查勘、主管部门、估价机构、研究机构或专家、相关媒介等）。

3、收集资料的秘诀：

贵在平时。

4、从程序上讲，收集资料的时候，还没有进行实地查勘。

（四）实地查勘

1、仔细查勘，详细记录；

2、实地查勘主要内容：

待估宗地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；

3、对已获取的资料进行核查；

4、补充收集估价所需的其他资料；

5、分不同类型的估价对象，调查收集的资料有所侧重，实地查勘记录内容有所侧重；

6、拍摄反应估价对象及案例内外部状况及周围状况的照片。

（1）估价对象内外部照片（不同角度、整体反映）；

（2）周围环境和景观照片；

（3）临路状况照片；

（4）商服繁华程度照片（非工业项目）；

（5）反映估价师现场勘查的照片。

注意照片的组合布局，客观反映估价对象状况，体现估价对象的价值，佐证估价结论。

（五）选定估价方法测算宗地价格

1、在五种估价方法中，选择两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格；

2、在估价作业方案制订过程中，基本上已经明确了估价思路，这里要做的只是一个测算过程；

3、应该说是先有土地估价技术报告，后有土地估价报告。

（六）确定估价结果

1、估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观性分析；

2、结合估价经验对各试算价格进行判断调整；

3、确定估价结果（数学方法）。

（七）撰写估价报告

1、完成土地估价技术报告、土地估价报告；

2、注重报告文本相关内容的分析，重点关注估价原则选择、一般因素、区域因素、个别因素等；

3、关注报告因素分析结论、方法运用和价格测算的一致性。

（八）编辑整理工作底稿，估价资料归档

1、回顾整个估价过程；

2、检查是否有欠考虑之处；

3、出具估价报告；

4、估价资料归档；

5、归档估价资料一般应保管十年，如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定；

6、归档方式可以与时俱进。

二、土地估价技术管理

（一）基本概念

1、技术的定义

技术通常指根据生产实践经验和自然科学原理总结发展起来的各种工艺操作方法与技能。

2、管理的定义

管理是指通过计划、组织、指挥、协调、控制及创新等手段，结合人力、物力、财力、信息等资源，以期高效的达到组织目标的过程。

3、技术管理的定义

技术管理通常是指在技术行业当中所作的管理工作，管理者一般具有较高的技术水平，同时带领着自己所管理的团队完成某项技术任务。

4、土地估价技术管理的层次

（1）估价师的技术管理

（2）估价机构的技术管理

（3）估价行业的技术管理

（二）估价师的技术管理

1、精通估价技术方法；

2、掌握估价资料的收集方法；

3、熟悉估价相关行业的知识，包括经济学知识、金融知识、税收知识、保险知识、证券知识、拍卖知识、统计知识、城市规划知识、建筑工程及造价知识、法律知识、会计知识等；

4、熟悉项目管理的基本内容，主要包括人力资源管理、进度管理、费用管理、质量管理、风险管理、信息管理、合同管理等；

5、了解咨询业的业务需求。

（三）估价机构技术管理

1、企业技术管理是整个企业管理系统的一个子系统，是对企业的技术开发、产品开发、技术改造、技术合作以及技术转让等进行计划、组织、指挥、协调和控制等一系列管理活动的总称。

2、估价机构技术管理的最终目的是提高经济效益。

3、操作层面主要包括一下几点：

（1）培养核心技术人才；

（2）建立常态化的技术培训机制；

（3）构建技术监督制度；

（4）注重估价信息的日常积累（建立各种类型的信息库）；

（5）理顺技术、市场、行政等部门的关系；

（6）建立质量绩效管理制度。

（四）估价行业的技术管理

1、开展形式多样的继续教育活动；

2、以土地估价报告抽查为抓手，开展土地估价报告质量管理；

3、组织开展相关专题研究（参数水平、参数确定的方法、典型不动产研究等）；

4、支持会员的技术需求。

（五）管理的7句真言

复杂的事情简单化简单的事情标准化

标准的事情流程化流程的事情规范化

规范的事情表格化表格的事情软件化

软件的事情图像化

——清华大学王守清教授

三、土地估价报告中的典型问题

土地估价报告中的典型问题来源于安徽省2013年第一季度土地估价报告质量抽查中的部分报告。

（一）失分情况统计

项目构成

总分

平均得分

失分

失分率

最大失分率

第一部分摘要

12.0

9.2

2.8

23.3%

36.7%

第二部分估价对象界定

7.0

5.0

2.0

28.6%

50.0%

第三部分土地估价报告结果及其使用

9.0

6.9

2.1

23.3%

35.6%

第四部分附件

4.0

2.3

1.7

42.5%

60.0%

第二部分影响因素分析

8.0

5.5

2.5

31.3%

50.0%

第三部分土地估价

55.0

42.4

12.6

22.9%

34.0%

分析逻辑性及一致性

3.0

2.0

1.0

33.3%

60.0%

报告外部质量

2.0

1.3

0.7

35.0%

60.0%

（二）失分分析结论

1、估价过程质量尚可；

2、附件部分质量状况最差；

3、报告整体性及前后一致性亟待加强；

4、估价对象界定及影响因素分析也是弱项。

（三）报告中的典型问题

下面根据《专家评审表》的格式，采用表格的形式进行点评。

报告的主要组成部分

评审要点

存在主要问题　

封面

估价项目全称、受托估价单位、报告编号、提交估价报告日期

备案日期迟于估价报告提交日期，无备案号;报告编号不规范

第一部分摘要

估价目的

满足委托方何种需要、估价结果应用方向；是否仅一个估价目的；估价标的是否符合土地处分的有关规定等

未就估价标的是否符合土地处分的有关规定进行说明

估价基准日

估价结果对应的具体日期

未说明确定的理由

地价定义

土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项

不规范，缺容积率等表述，设定用途不合理，地价定义与估价目的不匹配

估价结果

土地单价、总价、大写、币种；估价结果一览表及相关说明和盖章

估价结果一览表不规范

第二部分估价对象界定

估价对象界定

具体范围（土地、房地、建筑物）、面积、用途、土地使用权人等

缺项

土地登记状况

估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、土地使用证编号等

缺项

土地权利状况

权属、权利、年期、他项权利；实际使用与证载状况分析

未进行实际使用与证载状况分析

土地利用状况

现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）

未说明规划条件、批准机关、批准日期；未说明构筑物具体状况

第三部分土地估价结果及其使用

估价依据

法律、法规与政策文件；技术依据；委托方提供资料；估价人员实勘资料

未明示委托方提供的资料

估价原则

选择是否得当、全面；描述是否规范、正确；与估价目的、方法是否协调

较全面，但缺乏针对性

估价的前提条件和假设条件

估价依据的可靠性、市场的客观性、估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等

缺项

估价结果和估价报告使用

发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任

未就发生效力的法律依据进行说明，与前提和假设条件部分内容混淆，缺项明显

需要特殊说明的事项

资料来源及未经确认或无法确认的资料、估价对象的特殊性及特殊处理说明、其他说明（抵押等）

未具体说明特殊性，针对性不强

第四部分附件

土地证及权属证明、位置示意图、估价对象及案例照片、相关批文及图件、机构资质证书、估价师证书等

未附年检合格证明，案例照片能从侧面反映未实地调查，缺位置示意图，目录与内容不对应

第二部分影响因素分析

一般因素

影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等

缺少产业政策、税收、金融、房地产市场政策分析等

区域因素

区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当；微观区位说明是否充分

范围界定与因素分析不一致，未对微观区位状况进行说明，无分析

个别因素

宗地自身条件（面积、形状、水文地质、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等

未进行最有效利用分析

第三部分土地估价

估价方法选择

根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由

未选用理由不成立

地价确定

评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法

结果相差较大，且地价确定说服力不强；分析过程与权重取值不一致

分析逻辑性、一致性

描述是否一致、语句是否通顺、有无错字、有无疏漏

标点符号、书名号存在错误，打印有错误，不同地方相同内容表述不一致

报告制作标准与设计

格式是否规范、制作是否美观

格式不规范（字体字号等），装订粗糙

基准地价系数修正法　

评审要点

存在主要问题　

基准地价简介

地价内涵

基准地价制定及公布时间、文件、估价基准日、设定开发程度、容积率、年期等

基本未介绍

修正体系

基准地价表及修正体系

体系错误

基准地价修正

编制待估宗地因素条件说明表

待估宗地因素条件说明具体、客观和量化程度，与区域因素、个别因素分析的一致性

前后不一致

编制待估宗地因素修正系数表

修正系数取值与条件说明相吻合

粗心，合计值不一致

其他因素修正

开发程度、期日修正等

容积率、期日修正依据不足

方法运用完整性

是否符合估价对象、估价目的及相关要求

基准地价基准日距估价期日超过3年，未说明其可用性

假设开发法

评审要点

存在主要问题　

最佳开发利用方式

待估宗地条件分析；规划设计说明；市场分析；土地用途、容积率确定

缺少相关说明

不动产总价估算

估算方法选择及理由；方法应用的合理性及测算过程；取值依据的充分性

测算无具体过程，均价确定证据不足

开发成本估算

土地开发：

开发费用、管理费用等；房地产开发：

前期工程费、建安工程费、专业费用、管理费用等

参数选取依据不足

利润计算

利润率选取依据、合理性；公式计算（动态法通过折现考虑）

利润率取值缺少依据

税金及销售费用估算

购地税费、销售税费及计算（未考虑预征增值税，暂不扣分）

未考虑购地税费

收益还原法

评审要点

存在主要问题　

总收益确定

客观收益测算方法、过程

测算过程形式较合理

总费用

构成、取值依据、合理性

个别取值依据不充分

房屋纯收益

房屋重置价、折旧、房屋现值、建筑物还原率、房屋纯收益

房屋现值前后不一致，房屋还原率无依据

土地还原率确定

还原率选取依据

依据不充分

成本逼近法

评审要点

存在主要问题　

土地取得成本

组成是否全面、依据是否充分、取值是否客观合理

依据和说明错误或不充分

土地开发费用

开发状况及相应的开发费用标准、依据，取值是否客观

费用取值依据不够充分