广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告.docx
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广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告
广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告
广东海洋大学主校区后山土地开发利用
可行性研究报告
---广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区项目策划书
广东海洋大学主校区后山土地开发利用课题组
二OO八年九月
项目领导与调查研究小组成员表
1、项目领导小组
姓名工作单位职务职称工作分工
朱坚真湛江市人大常委会、广东海洋大学副主任、副校长组长伍杰忠湛江市人民政府副市长
蔡飞广东海洋大学资产管理处处长
谭树明广东海洋大学发展规划处处长
朱建云广东海洋大学监察处处长
蔡鹰广东海洋大学法规与质量管理处处长
李茵广东海洋大学审计处处长
陈创广东海洋大学一人公司总经理
陈健广东海洋大学党委办公室副主任
林晓敏广东海洋大学校长办公室副主任
张界新广东海洋大学财务处副处长成员
蔡法广东海洋大学资产管理处副处长
宋火钊广东海洋大学组织部正处级组织员
李洞日广东海洋大学党委督导
谭留文广东海洋大学党委督导
龚源海广东海洋大学党委督导
钟磐广东海洋大学党委督导
何以元广东海洋大学党委督导
蔡则天广东海洋大学土地管理办公室主任
2、项目调查研究小组
工作分工姓名工作单位职务/职称
吴刘萍广东海洋大学农学院副教授组长罗世地广东海洋大学经济技术开发总公司总经理
邹桂斌广东海洋大学经济管理学院研究生
周映萍广东海洋大学政治与行政学院研究生成员吕慎杰广东海洋大学经济管理学院研究生
陈丽球广东海洋大学农学院本科生
傅尚享广东海洋大学农学院本科生
I
第一章总论.............................................................................................1
1.1项目背景........................................................................................1
1.2项目概况........................................................................................2
1.3可行性研究结论.............................................................................3
1.4存在问题和建议.............................................................................5第二章项目建设背景与必要性分析............................................................6
2.1项目背景........................................................................................6
2.2发展机遇........................................................................................7
2.3现状与问题.....................................................................................8
2.4项目建设的必要性........................................................................10第三章基本条件与市场分析.....................................................................12
3.1基本条件分析...............................................................................12
3.2市场分析......................................................................................13第四章总体发展思路................................................................................17
4.1发展思路......................................................................................17
4.2发展目标......................................................................................17
4.3开发利用的原则...........................................................................18第五章项目具体策划................................................................................20
5.1功能分区与布局...........................................................................20
5.2建设内容......................................................................................20
5.3分期建设方案...............................................................................22第六章投资估算和资金筹措.....................................................................24
6.1投资估算......................................................................................24
6.2资金来源......................................................................................25第七章投入与产出效益分析.....................................................................26
7.1经营成本与收入预测....................................................................26
7.2损益分析......................................................................................27
7.3盈亏平衡分析...............................................................................27
7.4间接效益分析...............................................................................27第八章项目开发措施建议........................................................................30附图............................................................................................................32
1广东海洋大学主校区后山土地利用现状图„„„„„„„„„„„„„33
2广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区功能分区图„„„„„„„34
3广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区总平面图„„„„„„„„„35
II
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。
1.1.2项目可行性研究编制工作组
广东海洋大学主校区后山开发利用研究小组。
1.1.3可行性研究编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》3、《中国共产党第十七次全国代表大会报告》
4、《湛江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》汇编5、中共湛江市委、湛江市人民政府《关于建设城乡协调生态文明的科
学发展试点市的决定》
6、中共湛江市委《关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的行
动纲要》
7、《麻章区城乡协调、生态文明示范区规划纲要》（2008-2020年）8、《湛江市城市总体规划》（2004-2020年）
9、《湛江城市近期建设规划》（2006-2010年）
10、《湛江市城市绿地系统规划》（2002-2020年）11、《广东省湛江市旅游发展总体规划》（2002-2015年）12、《湛江大湖光岩旅游区总体发展规划》（2008-2020年）13、《湖光岩?
三岭山风景区总体规划》（2002-2015年）14、《广东海洋大学校园总体规划》
1
15、《湖光中心镇总体规划》（2002-2020年）
16、《广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划》（2006-2015年）
17、《湛江市东坡荔园核心区总体规划设计》（2008年）
18、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）
1.1.4项目提出的理由和过程
土地是陆地上一切可更新资源赖以存在或繁衍的场所，土地资源的合理利用是保护各种可更新资源的中心，也是社会经济和谐发展的物质基础条件。
广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多。
后山土地的开发利用不仅对海大未来的发展有重要的意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的品牌项目，对湖光岩片区的综合发展产生积极的影响。
为加强广东海洋大学主校区后山的开发利用，盘活土地资源，实现科研、经济、生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，2008年7月，由湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展的现实要求，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。
1.2项目概况
1.2.1项目地址
广东海洋大学主校区后山，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭地域。
2
1.2.2建设规模
规划用地总面积1650亩（110公顷），规划建设生态体验园、生态恢复展示区、高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。
项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设、滚动发展的模式。
第一阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园的建设，第三阶段完成整体项目工程。
建设规模和内容见表1-1。
表1-1交椅岭现代生态示范园区项目分区建设
用地面积建设
主要内容
名称,公顷,分期
集餐饮、住宿、休闲、观光为一体～建设农家乐餐饮点、
多功能游客服务中心、温泉中心及配套停车场等～提供生态体验园44第二阶段特色的吃、生态的住和健康的玩～满足游客食、住、垂
钓、远眺、采摘等参与式活动
生态恢复引种珍稀物种～加强生物多样性建设～恢复热带季雨林
20植被～配套生态教育路径～远期综合开发人工防空洞～第三阶段展示区建设观海阁
高新农业设立热带兰和姜科类花卉园～荫生植物展示区、生物能
26源新品种引种区、观赏菌类栽培、特色中草药植物及民第三阶段示范区俗野菜采摘园
布置高尔夫球练习球场,滑草场～野餐烧烤场～建设“大休闲康体区20第三阶段学生之家”
1.2.3投资估算和效益分析
总体投资估算为12776.5万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发、分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。
1.2.4效益分析
设计经营期旅游人数为年均12万人次。
估算正常年纯利润为1422.63万元，旅游间接收入6117.3万元。
提供近50个直接就业岗位和近250个社会间接就业岗位。
恢复和展示生态顶级模式，具有巨大的生态环境效益。
1.3可行性研究结论
3
1.3.1项目建设具有必要性
广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程的建设是非常必要的:
首先，项目的建设符合国家建设生态文明的宏观政策和湛江市城乡协调生态文明的科学发展试点市的建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态的建设。
第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。
第三，符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校知名度。
1.3.2项目建设具有可行性
广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势:
首先，项目的选址位于湛江城乡结合部、城郊风景旅游区，与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区的距离为半小时生活圈，既避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。
因此，项目具有区位优势。
第二，规划建设的生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富的自然风景资源和人文资源;项目的实施，可借助广东海洋大学、合作方的科研力量。
因此，项目具有丰富的资源优势。
第三，项目以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路,配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势，实现休闲产品的互补，填补大旅游区的空白。
因此，项目具有产品优势。
第四，园区在湖光岩大旅游区核心圈内，近年来，到湖光岩大旅游区
4
旅游观光的人数逐年攀升，且已形成旅游消费潮流。
项目有助于充分挖掘湛江旅游客源市场的巨大潜力，形成湛江旅游的一个新亮点，从而有力地带动整个湖光岩大旅游区乃至湛江市旅游业的持续、健康、快速发展。
因此，项目具有市场优势。
1.4存在问题和建议
项目具有较好的生态效益、社会效益和经济效益，目前主要问题为资金及项目立项，建议尽快招商引资，落实资金，补充有关的工程测量、地质勘察，并尽快开展初步设计工作，加快项目的实施建设。
5
第二章项目建设背景与必要性分析
2.1项目背景
广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭等地。
后山土地的开发利用对广东海洋大学未来的发展具有重要的意义。
无论是在促进学校科研发展、增加经济收入、扩大知名度，还是在提高区域生态效益方面，开发利用主校区后山土地资源均具有必要性。
另一方面，主校区后山属湖光岩风景名胜区的外围保护区，这片土地的开发利用对湖光岩片区的综合发展有重要的影响。
不仅是湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展的需要，也是提升湖光岩大旅游区综合实力和湛江市城市旅游品牌的需要。
2008年，随着湛江市东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为主校区后山开发利用提供了现实发展机遇和巨大市场潜力。
基于此背景，湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状、湖光岩周边地区发展现状及广东海洋大学发展规划，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。
6
2.2发展机遇
2.2.1国家、地方政策支持
党的“十七大”报告明确提出，要加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明，并首次把“生态文明”上升为全党的执政兴国理念，形成一轮新的思想大解放，全国掀起一片生态示范建设工程的热潮。
广东省国民经济和社会发展“十一五”规划提出加强“统筹城乡发展和建设城乡生态工程”。
为全面贯彻党的十七大和省委十届二次全会精神，深入践行科学发展观，认真落实中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋在湛江考察调研时的重要指示，湛江市委市政府以此为契机，做出《中共湛江市委、湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定》，确立科学发展的战略为“工业立市、港口兴市、生态建市”。
一系列纲领性文件表明生态文明建设是今后党和国家工作的重点。
加强生态恢复，建设现代生态示范园具有非常重要的意义，也符合国家和地方建设生态文明的需要。
2.2.2社会休闲旅游需求
随着经济的发展和生态意识的兴起，人们向往回归自然，向往清新的空气和茂密的森林，向往清幽雅致的生态人居，向往品尝到绿色食物，生态旅游已成为当前旅游和休闲的新热点。
位于城市郊区的生态示范园因优越的区位、园区宁静的自然环境、便利的交通和完善的服务，可使人们的身心在大自然环境中得到放松，满足都市人群回归大自然的愿望和要求，因此，具有广阔的市场前景。
2.2.3湛江市社会、经济发展机遇
目前，湛江正处于第三产业蓄势待发的加快发展期，同时进入了城市品位大提升时期。
2005年湛江市被评为“国家园林城市”、2007年获评中
7
国“十大休闲城市”。
“构筑彩色湛江大旅游格局，加快建设区域性商旅中心”的政策将推动湛江第三产业向更高层次发展。
这为项目的实施提供了良好的环境。
2008年，《湛江市湖光岩大旅游区发展总体规划》（2008-2020）通过审批，广东海洋大学成为大旅游区中的重要旅游亚区，因此，项目的实施符合湖光岩大旅游区总体发展的要求。
随着东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，湛江正处于大型重化工业和基础设施全面兴建阶段，大项目的上马，将极大地促进湛江经济的发展。
湛江近、中期重点项目的建设均与广东海洋大学同处半小时生活圈，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为项目的实施提供了现实发展机遇和巨大的市场潜力。
2.3现状与问题
2.3.1土地开发利用的现状
主校区后山占地1650亩（110公顷），目前主要用作农学院教学实习用地。
区内现有占地约30亩（2公顷）的海大香蕉苗练苗基地、约3000平方米的畜牧养牛基地。
土地主要利用形式以农作物种植为主，共种植约450亩（30公顷）甘蔗，约200亩（13.33公顷）桉树林，种植有少量的菠萝蜜种苗、龙眼和绿化树。
除保留原有交椅岭岭头约120亩及风箱岭沟谷约50亩的残次林外，尚有近1000亩土地处于半荒芜状态，有待开发利用。
2.3.2土地开发利用面临的外部威胁
主校区后山拥有丰富的土地资源，但目前基本处于半荒芜和低效率利用的状态，面临着被征用、整合及被侵蚀的威胁。
其一，被征用和整合的威胁。
在湛江市新一轮发展过程中，城市规划
8
将该区域定性为城市生活休闲区。
高校用地都是划拨的国有土地，地方政府有权对高校的闲置土地进行资源整合。
因此，如果不对后山土地进行开发利用，使其继续处于半荒芜、低效率利用的状态，在湛江城市发展过程中，后山土地将面临被征用和整合的威胁。
其二，被侵占的威胁。
主校区后山周边均为农村，虽然归属海大的土地有明确的划定边界，但农民采用墓葬、开垦等方式，使后山逐年受到侵占，若干年后势必产生产权纠纷。
2.3.3土地开发利用存在的内部问题
主校区后山土地利用现状反映出以下问题。
第一，作为我校未来科研发展的主要基地，受到资金投入不足的严重影响，土地利用率低，科研示范作用微弱。
第二，受人力管理、水电基础设施的短缺及周边村对安全生产的影响，现有土地以粗放经营为主，以承租方式下包，以林地单价出租，种植甘蔗、桉树等，经济效益低。
第三，主校区后山虽属湖光岩,三岭山风景名胜区的外围保护区，但生态保护力度小，旅游观光功能尚未开发，生态保护缺乏长远动力。
2.3.4土地开发利用面临的挑战
主校区后山土地开发利用的挑战来自于其多功能性的复合需求。
后山土地性质为高校教育用地，开发利用的主要目的是保证高校教育科研的功能;但作为湖光岩国家风景名胜区的外围保护区，土地开发利用必将受到风景区管理条例的制约;而因处于城郊风景旅游区，旅游休闲功能也将成为开发的热点。
多重开发利用的需求之间极可能出现矛盾。
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2.4项目建设的必要性
主校区后山是广东海洋大学重要的科研教学用地，也是湖光岩大旅游区的核心区，湖光岩风景名胜区主要的外围保护区，目前其半荒芜、低效率利用的现状与湛江市生态建设目标和广东海洋大学长远发展需求极不相称，因而，加强开发利用，建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”势在必行。
2.4.1项目的建设是湛江城乡建设的要求
项目的建设符合党和国家建设生态文明的宏观政策，有利于湛江城乡协调、生态文明、科学发展试点市的建设，有利于湛江社会、经济、文化和生态的建设。
项目的建设符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。
2.4.2项目的建设是广东海洋大学发展战略的要求
项目的建设符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展、增加学校产业收入、美化校园环境、保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校的知名度。
1）保障学校科研基地的后续发展
科研基地的开发建设为高校发展壮大提供坚实基础，规划建设的生态示范园可加强农业高新科技研究与示范，保护和恢复建设生态环境，开发利用生物物质能源等关键技术，拓展生态观光、康体休闲，是具有多功能性的项目，可形成多功能性的高新科研平台，有利于保证科研基地的后续发展。
2）增加学校产业收入
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海大的校办产业实力相对薄弱，生态示范园的建设将成为增加我校产业收入的新亮点。
赋予科研活动以观光旅游休闲功能，形成生态体验、高新农业、生态恢复、康体休闲等连带关系，发展第三产业，发展旅游经济，将增加海大产业收入。
3）美化校园环境
加强高校校园环境建设是培养高素质人才的需要。
前校区优美的校园环境已成为我校的荣耀。
生态示范园对后山进行高标准的总体规划，用科学发展观指导校园环境有序建设
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