如何做好物业安全管理.docx

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如何做好物业安全管理

如何做好物业安全管理

第一：

您这个命题简直太大了

第二：

分类：

安全管理总体来分，分为安防管理、消防管理、各种突发事件的管理预防，还包括员工自身的安全，这些都可以叫做安全管理

第三：

（1）在细分说：

安防又分为人防和技防

（2）消防管理又分为预防和消防

范围较广泛，简单来举一个消防设备的安全管理的内容：

1、每周检查项目：

检查各处消防栓、消防水管；检查各类手提灭火器；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

2、每月检查项目：

消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；各类信号指示灯是否正常；各类水压压力表是否正常；消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防电源是否正常，能否及时切换。

3、每半年检查项目：

手提式灭火器是否有效；检查烟感、温感探测器是否正常工作；消防水栓放水检查一次；检查消防警报按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次实验测试；自动喷洒系统管理和各消防水箱、水池排水检查；气体灭火装置检查测压。

4、每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

5、对巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。

6、对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

第四：

简单地举一些突发事件的管理（内容均出自本人的个人官方博客）：

（一）应急预案的原则、级别和领导体系

1．实施原则：

1．1责任制原则

总经理为公司的总安全责任人，各项目总经理为项目的第一安全责任人，各部门人员为本岗位的直接责任人，逐级负责，层层落实岗位责任制。

1．2实际可操作性原则

本预案应结合各项目的实际情况制定相应的处理方法，各项目应结合本项目的实际情况对各类事件的具体处理方法及时进行个性文件的补充与更新。

1．3组织性原则

本预案中将各部门按专业及管理区域分成了若干组，明确了各专业组在发生各类突发事件时的职责及处理方法。

1．4分级处理原则

本预案按突发事件的严重性、影响程度、处理决策人的不同实行三级处理原则，发生不同程度的事件时，应启动相应级别的组织领导体系及处理程序。

1．5快速反应原则

各分公司应通过定期对项目员工的培训考核并进行模拟演练，提高员工应对突发事件的反应及处理能力。

2．组织领导体系

2．1各项目设立突发事件处理指挥部，总经理任总指挥，各项目总经理为副总指挥，各部门经理为本专业的处理负责人。

2．2指挥部设在各项目中控室，负责突发事件处理的组织协调、上传下达工作，并随时向相关负责人报告事件的处理进展及结果。

2．3如夜间发生紧急突发事件，由中控室人员代行临时指挥权，按各类紧急预案的处理程序组织相关人员进行处理。

3．启动各级应急处理预案的条件及响应人员：

突发事件发生后，当事人或目击者应立即报告上级或中控室，同时在确保自身和他人的人身安全的前提下，竭力阻止事态或损失的扩大，并随时向中控室报告事态进展；当出现人员伤亡时，应全力救护。

4.启动事件处理预案：

当发生突发事件时，由公司总经理决定，项目总经理、现场负责人执行；现场处置组、安全警戒组、技术支持组、疏散善后组立即到位响应，公司总经理、副总经理到现场处理。

火警火灾应急处理预案

1．目的

使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件时有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的人员及财产的安全。

2．适用范围

适用于各部室、各分公司。

2．事件处理组织机构、职责分工

2.1各分公司成立义务消防队：

总指挥——项目总经理

副总指挥——保卫部负责人（现场负责人）

指挥中心——中控室

灭火组——组长：

消防主管/领班；组员：

保卫全体员工及保安公司

警戒组——组长：

内保主管/保安队长组员：

全体保安员

抢救组——组长：

综合部经理/主管；组员：

综合部员工

疏散组——组长：

客服部经理/主管；组员：

客服部员工

技术组——组长：

工程部经理/主管；组员：

工程部相关技工

2.2义务消防队各小组职责：

2.2.1灭火组——负责火灾现场的灭火抢险工作。

2.2.2警戒组——负责火灾现场周边的安全控制、人员支援、协助疏散及重要物资的抢救看护工作。

2.2.3抢救组——负责火灾中受伤人员的包扎、护理及安置工作。

2.2.4疏散组——负责通知、引导相关人员进行紧急疏散及安抚工作。

2.2.5技术组——负责确保救火、疏散行动中的供水、断电及其他消防设施设备正常运行的支持工作。

3．通用处理程序

3.1中控室在接到消防主机报警或其他形式的火情报警后应立即到达报警现场进行确认，当场处理并查出原因，事后及时上报部门经理。

3.2物业任何人员如发现在小区、大厦区域内发生火情，发现人应保持镇静，切勿惊慌，立即用电话或对讲机向保卫部中控室报告，如身边无通讯设备，可按下距离最近的火灾手动报警器按钮向中控室报警，并利用附近的灭火器材控制火势，等待增援。

（应本着小火先自救，大火先报警的原则。

）

3.3如火灾发生在上锁的客户或住户区域内，在有备用钥匙的情况下，按备用钥匙启用程序使用备用钥匙。

3.4在联系不上住户/客户、万分紧急的情况下，如不采取措施可能会造成更大损失，确需破门进入灭火或确认的，经项目总经理批准，应有两名以上物业人员同时破门进入。

事故处理完后，应保护现场，照相取证并做好相关记录。

客服部应尽快联系该住户/客户说明情况并到现场确认。

4．特殊处理程序

4.1如夜间发生火警火情，中控室人员在确认后有权根据现场情况按本预案的要求及时启动相应级别的事件处理程序，但需及时向相关人员报告。

其他部门的值班人员应无条件的服从中控室人员的灭火指挥。

4.2如火情紧急并有蔓延趋势或已经失控，中控室人员在请示项目总经理后，立即拨打火警“119”电话报警。

如情况危急，可先报警再向领导报告。

4.3夜间发生真实火灾时，保卫部保安队长及班长应根据中控室的指令立即组织驻点的保安队员迅速奔赴火场，实施灭火扑救工作，并随时向中控室报告火场情况。

5．火警火灾事件处理程序

5.2事件处理预案（自有灭火设施可扑灭的可控火情）

5.2.1中控室职责：

5.2.1.1中控值机员经确认确实发生真实火情，立即用对讲机通知附近区域的保卫人员携带灭火具火速赶到现场，

5.2.1.2立即对火情现场进行定点录像，并进行跟踪监控。

5.2.1.3用对讲机或电话通知消防主管（领班）、保安队长（班长）到达现场。

5.2.1.4电话通知保卫经理（值班负责人）。

5.2.1.5电话通知项目总经理。

5.2.1.6通知灭火组、警戒组、技术组人员到位协助扑救火情。

5.2.1.7坚守岗位，注意观察火场附近区域的火警信号，如有报警，应立即派专人查看。

5.2.1.8根据现场总指挥的命令起降防火卷帘门及开启排烟送风系统。

5.2.1.9详细记录火灾扑救工作的全部过程。

5.2.1.10在项目总经理、保卫部经理到达指挥岗位前，中控值班人员全面负责火警处理的指挥调度职责，并有权依据现场情况判断是否拨打119（无法判断火情趋势时，宁可报警，不可不报）。

6．善后处理

6.1如条件允许，总经理应到场主持善后工作的有关事宜。

6.2项目总经理带领物业人员安抚住户/客户，并考虑解决其临时住所的问题。

6.3保卫部或综合部负责对现场的拍照取证工作。

6.4如条件允许，工程部恢复电、气等系统的运行。

6.5保卫部出具事故报告，经项目经理审批后报总公司。

6.6综合部根据有关政府机关对火灾的认定结果向保险公司办理保险索赔事宜。

6.7由项目总经理统一行使对外发布消息权。

7．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。

7.1支持文件目录：

7.1.1义务消防队组织架构图及人员名单。

7.1.2辖区内重要水、气阀门位置一览表

7.1.3辖区内电路、电闸位置一览表

7.1.4紧急疏散方案

7.1.5备用钥匙启用程序

7.1.6重点防护区域分布一览表

7.1.7住户/客户紧急电话联系表

7.1.8项目其他的关于火警火灾事件处理的培训文件

治安、刑事突发事件处理预案

1．目的

使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全。

2．范围

2.1适用于各项目、各部室。

3．事件级别的定义

盗窃、抢劫、绑架、凶杀、恐吓爆炸等刑事案件

4．事件处理组织机构、职责分工

4.1处理此类突发事件的主要责任部门为保卫部。

4.2其他部门应根据保卫部处理事件的需要提供相应的支持和协助。

5．通用处理程序

5.1物业任何员工，凡发现小区、大厦内发生上述突发事件，应及时进行劝阻或制止（刑事案件除外），并要保持清醒的头脑，采取边报告边控制的有效措施，在第一时间报告保卫部中控室，报告时,如发现肇事者正欲逃跑或现行违法犯罪等紧急情况，可先通知门岗及巡视保安人员采取封堵及控制措施，而后及时报告有关领导或部门，但要注意自身的人身安全。

5.2保卫部中控室接到上述事件的报告后，应立即用对讲机调集巡视保安人员到现场查看并进行事态控制，并向保卫部经理、主管报告。

5.3保卫部经理、主管接到报告后及时到达事件现场进行处理。

5.4如事件有升级、扩大趋势，保卫部经理应及时向项目总经理报告。

5.5发生事件应立即报警处理，同时上报项目总经理及保卫部经理。

5.6在事件的处理过程中，其他部门人员应对保卫部提供积极的支持和帮助。

5.7刑事案件发生后，应保护好现场，除确有必要外（进入案发现场应人员要切记：

1、不要触摸现场任何物品。

2、不要用现场的电话报警或通知相关人员。

3、记清自己进入现场的行走路线。

4、如对现场被害人进行施救时，如被害人被捆绑，不要将捆绑绳索解开，应用剪刀剪开绳索保持绳索解扣的原状。

），任何人员不得在警方到达前进入或破坏案件现场。

6．特殊处理程序

6.1如在夜间发生突发事件，保卫部中控室人员在确认后应及时向保卫部经理、主管报告，并根据部门领导的指令及时启动相应级别的事件处理程序。

6.2夜间发生上述突发事件时，保安队长及班长应根据中控室的指令立即组织保安队员迅速奔赴现场实施控制及警戒工作，并随时向中控室报告现场情况。

6.3如刑事案件的犯罪嫌疑人还未逃离的，保卫部应迅速对其人身和行为加以控制，如犯罪嫌疑人持有凶器的，不宜贸然进行抓捕，应注意观察嫌疑人详细特征（如面部特征、身高、穿着、口音、乘做的交通工具、逃跑的方向等），应组织人员进行外围控制，等待警方到场处理或向警方提供线索。

7.3事件处理程序（盗窃、抢劫、绑架、凶杀、恐吓爆炸等刑事案件）

7.3.1中控室职责

7.3.1.1接到报告后立即用对讲机或电话通知保卫部经理（主管）及附近保卫人员火速赶到现场。

同时向项目总经理报告。

7.3.1.2立即对案件现场或各出入口进行定点录像，对可疑的人或事要进行跟踪监控，并及时通知相关保安岗位进行盘查控制。

7.2确保通信畅通，在整个事件的处理过程中做好上传下达的工作。

7.3.2保卫部职责

7.3.2.1接到报告后，除各岗位留守人员外，其余保卫人员应迅速赶到现场，在经理（主管）的指导下做好现场的控制保护工作，在公安机关到来前，禁止任何无关人员进入案件现场。

7.3.2.2保卫部经理对现场情况作一定了解后，向项目总经理汇报，并公安机关报案。

7.3.2.3根据现场情况进行必要的抢救工作，进入案发现场应人员要切记：

1、不要触摸现场任何物品。

2、不要用现场的电话报警或通知相关人员。

3、记清自己进入现场的行走路线及触摸过的物品，待警方到场后一一说明。

4、如对现场被害人进行施救时，如被害人被捆绑，不要将捆绑绳索解开，应用剪刀剪开绳索保持绳索解扣的原状，以免破坏作案现场的痕迹。

7.3.2.4如嫌疑人正在现场作案，应抓住时机立即将其抓捕，并扭送公安机关。

但抓捕时要注意个人和周围群众的安全，同时要尽量控制影响。

保卫部负责协助公安机关调查事件过程，登记涉案物品，做好报案登记、笔录等。

7.3.2.5夜间发生重大抢劫、杀人、盗窃、爆炸等案件时，保安各岗应立即封锁

所有出入口，组织巡逻岗、门岗、中控值班员对犯罪嫌疑人进行围、追、堵、截，

所有人员只准进、不准出，经查实无疑并经保卫部门同意后才可离去。

7.3.2.6如住户、客户已自行报警，保卫部经理应向项目总经理报告，并准备相关的证据、资料，配合公安机关的调查。

7.3.2.7保卫部经理接到恐吓爆炸、投毒的报告后应立即报项目总经理，同时向110报警。

7.3.2.8组织各部门协助公安机关做好隔离、清场、人员疏散等工作。

7.3.2.9协助公安部门做好案件侦破审理工作。

7.3.2.10待公安机关现场勘察完毕后，对案件现场进行必要的照相取证。

7.3.2.11事后出具事件报告。

8.3.3项目总经理职责

8.3.3.1接到报告后立即赶到现场，指挥有关部门做好现场的保护工作，组织人员抢救危重伤号。

8.3.3.2通知保卫部立即向公安机关报警。

8.3.3.3向保卫部经理（中控室）下达紧急疏散的指令。

8.3.3.4指挥保卫部门人员配合公安机关做好案件侦破工作。

8.3.3.5及时向总经理报告。

8.3.4物业员工职责

8.3.4.1物业人员在接到发生刑事案件的报告后，应立即向中控室报告。

8.3.4.2如犯罪嫌疑人已逃离现场，发现人应做好现场保护工作，及时抢救重号伤员，严禁任何人进入现场，等候保卫部人员前来处理。

8.3.4.3如遇恐吓爆炸、投毒等案件，一般恐吓者多数会采用电话通知或邮包的方式告知恐吓信息。

但无论何种形式，物业发现人都必须认真对待，慎重处理。

8.3.4.4当接听恐吓电话称有炸弹时，接听者必须保持沉着、冷静，不打断对方说话，并进行文字记录。

可根据谈话情况通过提问了解对方，同时拖延时间，通过对话了解对方特征，如：

对方的性别、年龄、口音、谈话速度、有无口吃、语气激动或平静、对方电话的背景声音等等。

8.3.4.5取得上述材料后，接听人员立即向本部门经理（节假日期间总值班人员）汇报，并通知保卫部。

8.3.4.6若物业公司员工在某一区域发现无主的不明可疑物品，绝对不要触动，应立即报告中控室，且疏导周围人员立即离开，等待保安人员到来。

8.3.4.7熟悉情况的人员不要随意与无关人员对案件进行议论，以免泄露案情，影响案件的侦破工作。

8.3.4.8尽量安抚住户、客户情绪，对外界的询问及访问应按物业公司统一的口径进行发布。

9．善后处理

9.1如条件允许，总经理应到场主持善后工作的有关事宜。

9.2项目总经理带领物业人员做好对住户、客户、受害人及其家属的安抚工作。

9.3保卫部负责对现场的拍照取证工作。

9.4保卫部根据公安机关的处理或侦察结果出具事故报告，经项目经理审批后报总公司。

9.5由项目总经理统一行使对外发布消息权。

10．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。

10.1支持文件目录：

10.1.1紧急疏散方案

10.1.2重点防护区域分布图

10.1.3住户/客户紧急电话联系表

10.1.4基本救护常识

10.1.5建筑具体布局平面图

10.1.6保卫部岗位分布图

10.1.7项目其他的关于治安刑事案件处理的培训文件

车辆事故突发事件处理预案

1．目的

使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全。

2．范围

2.1适用于各项目、各部室

3．事件处理组织机构、职责分工

3.1处理此类突发事件的主要责任部门为保卫部。

3.2其他部门应根据保卫部处理事件的需要提供相应的支持和协助。

4．事件处理程序

5．通用处理程序

5.1物业任何员工，凡发现小区、大厦内发生上述车辆事故事件或接到报告，应立即报告保卫部中控室，报告时应讲明事故发生地点、有无人员伤亡、车辆号牌及基本特征等情况。

5.2保卫部中控室接到上述事件的报告后，应立即用对讲机调集巡视保安人员到现场查看并进行事态控制，并向保卫部经理、主管/领班报告（节假日报总值班）。

5.3保卫部经理、主管接到报告后及时到达事件现场进行调查处理，组织人员对过往的其他无关车辆进行疏导。

并保护好现场。

5.4提取肇事车辆的行驶证及驾驶人身份证件，最好留取当事人关于事故的书面声明。

的以外，物业人员在报警前应经项目总经理批准。

6．特殊处理程序

6.1夜间发生上述事件时由保卫部保安队长进行处理，应向保卫部经理及时报告。

6.2为车主开具的车辆事故证明应有项目分公司的印章。

6.3车辆损坏又无法确认肇事者的，如条件允许，保卫部应通过监控录像查找，同时在现场调查时应注意损伤痕迹的新旧特征等细节情况。

7．特殊岗位要求

7.1保卫部经理、主管/领班、保安队长应熟知处理此类事件的程序及保险理赔要求。

7.2工程部人员应掌握物业区域内的公共设施设备的价值及维修清单，以便于定损理赔。

7.3中控室应掌握所有登记车辆的情况。

7.4大门岗应对进入的所有无证车辆的情况及去向进行询问并登记。

7.5保卫部人员应掌握扑救车辆火灾及紧急救护的基本常识。

7.6综合部人员应掌握保险理赔的程序及要求。

8.事件处理程序（车内物品丢失、车辆撞人、丢失、爆炸、自燃等事件）

8.1接到报告后立即用对讲机或电话通知保卫部经理（主管）及附近保安人员火速赶到现场，同时向项目总经理报告。

8.2保卫部组织人员保护现场，记录肇事车辆的车牌号码，疏导交通及围观人群。

8.3根据车主的陈述详细记录丢失的车辆及物品情况。

8.4保卫部通过监控录像及门岗的车辆进出登记查找相关可疑线索。

8.5对被碰撞的人员给予必要的救助，注意：

切勿擅自移动受伤的当事人。

8.6如住户、客户已自行报警，保卫部经理应向项目总经理报告，并准备相关的证据、资料，配合公安机关的调查。

同时协助公安部门做好案件侦破审理工作。

8.7待公安机关现场勘察完毕后，对案件现场进行必要的照相取证。

9．善后处理

9.1如条件允许，项目总经理应到场主持善后工作的有关事宜。

9.2客服部经理带领物业人员做好对住户、客户、受害人及其家属的安抚工作。

9.3保卫部负责对现场的拍照取证工作。

9.4保卫部根据公安、消防机关的勘察、鉴定结果出具事故报告，经项目经理审批后报总公司。

9.5由项目总经理统一行使对外发布消息权。

10．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。

10.1支持文件目录：

10.1.1完整的机动车辆登记记录

10.1.2住户/客户紧急电话联系表

10.1.3车辆事故证明（样本）

10.1.4基本救护常识

10.1.5紧急疏散方案

10.1.6公共区域设施设备价值及维修价格清单

10.1.7项目其他的车辆事故处理的培训文件

停电事故突发事件处理预案

1．目的

使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全。

2．范围

2.1适用于各项目、各部室

3事件处理程序

4．事件处理组织机构、职责分工

4.1处理此类突发事件的归口部门为中控室，责任部门为工程部。

4.2其他部门应根据工程部处理事件的需要提供相应的支持和协助。

5．通用处理程序

5.1发生停电事故：

5.1.1通知工程部。

5.1.2工程部现场确认并采取临时措施，同时通知中控室。

5.1.3工程部、客服部检查电梯，并释放、安抚被困人员。

5.1.4在发现或得知该区域停电后，中控室立刻电话通知工程部配电室人员前去处理，并且通知内保立即到达事故区域进行疏导并加强防守，避免给坏人造成可乘之机，并做好现场向客户及顾客的解释工作（必要时打电话通知外保驻地备勤保安前来支援）。

5.1.5中控室电话通知电梯维保公司人员赶到现场，确认电梯内是否有被困人员。

5.1.6客服部做好对业主/客户的解释工作。

5.1.7中控室通知项目总经理。

5.2工程部检查、维修。

5.3供电恢复：

5.3.1工程部逐一检查开关状况。

5.3.2保卫部逐一检查门禁情况，并积极配合工程等部门完成电力抢修工作。

5.3.3客服部做好对业主/客户的回访工作。

5.3.4恢复供电经营秩序正常后，现场保安听到命令后方可撤离现场。

5.3.5中控室通知项目总经理。

6．特殊处理程序：

（大厦项目）

6.1非工作时间发生非计划性停电、外网停电时，由工程部值班电工进行紧急处理及联系确认。

6.2保安部接到通知后，立即组织人员赶赴停电现场，维护好现场秩序，疏导周围无关人员，并对停电区域加强防守，防止意外的发生。

6.3恢复供电后，工程部全面检查供电系统。

大厦项目检查到竖井内每个开关。

6.4事故处理完毕后，工程部填写事故报告。

6.5供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。

6.6恢复正常后，中控室通知项目总经理。

7．特殊岗位要求

7.1重要机房区域（如：

中控室、电梯机房、电话机房、配电室等）发生突然停电时，检查备用电源切换是否正常，否则立即通知工程部进行维修。

7.2保安部加强对停电区域安全保卫工作的巡视，如影响到安防系统，要在该区域设专岗进行职守。

（如：

门禁、财务室、主要出入口等）

8.事件：

（外网突发停电）

外网停电一般是由供电局线路受外力损坏及设备发生故障引起，其影响面较大。

8.1工程部接到停电报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。

8.2确系外网停电后，立即与供电部门进行联系咨询停电原因、恢复时间等事项。

8.3工程部、客服部共同检查、释放、安抚电梯被困人员。

8.4客服部做好对住户/客户的安抚、解释工作。

8.5保卫部做好停电区域的安全保卫工作。

8.6恢复供电后，工程部全面检查供电系统。

大厦项目检查到竖井内每个开关。

8.7事故处理完毕后，工程部填写事故报告。

8.8供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。

8.9恢复正常后，中控室通知项目总经理。

8.4特殊情况：

（单路停电）

8.4.1如停电回路是备用回路，应密切监视并与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。

8.4.2如停电回路是正在使用的回路，应立即与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。

在供电回路设计允许的条件下，征得同意后，按配电室倒闸操作票的要求进行倒闸（倒闸操作票各项目按自身情况自行填写）。

8.4.3工程部经理通知项目总经理。

9．善后处理

9.1如条件允许，项目总经理应到场主持善后工作的有关事宜。

9.2客服部应做好对所涉及区域的业主/客户的回访工作，并作记录。

9.3工程部全面检查供电系统。

大厦项目检查到竖井内每个开关。

9.4保卫部做好消防、安防系统的检查工作。

9.5由项目总经理统一行使对外发布消息权。

10．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。

10.1相关倒闸操作票

10.2各级电闸位置图及其控制范围

10.3停电通知范本

10.4公司主要负责人联系电话

10.5外联单位电话联系表

10.6业主/客户紧急电话联系表

10.7项目其他处理的培训文件

10.8停电事故应急处理日常培训知识