盐城大丰项目可行性调研及分析报告.docx
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盐城大丰项目可行性调研及分析报告
盐城大丰项目
可行性调研及分析报告
目录：
一、大丰市概况：
1、城市发展情况；
2、城市经济发展水平；
3、城市文化环境。
二、项目概况：
1、宗地位置：
2、四至范围；
3、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
4、地面状况；
5、地面现有居民情况；
6、地质情况。
三、项目周边情况
1、项目所在区域位置及自然条件；
2、项目周边物业发展情况；
3、项目区域交通环境、交通状况；
4、项目周边的社区配套。
四、市场分析：
一、区域住宅市场成长状况：
1、区域住宅市场简述；
2、区域住宅市场各项指标成长状况。
二、区域内供应产品的集合特征：
1、区域内表现较好个案状况；
2、分析：
本案在区域市场内的机会点；
3、结论。
三、物业类型、户型、面积设计建议。
五、投资收益分析：
1、成本预测：
2、税务分析：
①、营业税及附加税；
②、所得税；
③、土地增值税。
3、经济效益分析：
1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；
2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；
3）、项目开发各期的利润体现；
4）、敏感性分析。
4、项目资金预测：
1）、资金投入；
2）、资金回款计划；
3）、资金需求计划。
六、项目SWTO分析
1、优势；
2、劣势；
3、机会；
4、威胁。
七、项目开发可行性建议及市场定位
1、项目开发可行性建议；
2、项目市场定位；
1）、项目规划定位；
2）、项目消费群体定位；
3）、项目价格定位。
一·大丰概况
一、城市发展概况：
大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。
大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。
大丰是麋鹿之乡。
大丰麋鹿国家级自然保护区是世界上最大的麋鹿放养区，也是全国精选的15个生态旅游景点之一，现有麋鹿1000多头，占世界总数的30%。
大丰是绿色生态家园。
大丰市先后实施了沿海防护林体系、湿地生物多样性保护等74项生态建设工程，被命名为全国生态建设示范市、国家可持续发展实验区，被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”。
大丰是滩涂湿地宝库。
大丰海岸线112公里，沿海滩涂面积10万公顷，是亚洲最大的一片滩涂湿地，被联合国列入世界重要湿地名录。
原始滩涂湿地上栖息着400多个野生动物家族，生长着近500种海边植物，是各类野生动植物栖息繁衍的天堂。
大丰是新兴港口城市。
国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。
2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年开放一类口岸，并同时开工建设6个5万吨级泊位。
到2010年，大丰港将形成1500万吨年吞吐能力，成为江苏沿海对外开放的综合型中型商港。
十一五期间，大丰将努力建成江苏东部沿海新兴临港工业城市、江苏中部开放的港口物流城市、长三角地区重要的生态旅游城市和盐城跨越发展的重要增长极。
二、城市经济发展水平：
⏹综合实力
2007年全市实现GDP175亿元，比上年增长16%；完成财政收入11.5亿元，其中一般预算收入6.8亿元，分别比上年增长31.3%和35.7%；完成全社会固定资产投资100亿元，其中工业投入70亿元，分别比上年增长55%和48%；实现城镇居民人均可支配收入11230元、农民人均纯收入7006元，分别比上年增长18%和14.4%。
⏹农村经济
农业结构调整继续推进，农业投入不断加大，农村的各项优惠政策全部落实到位。
2006年全市实现农业总产值91.5亿元，比上年增长7.9%，全年农作物种植业种植面积356.49万亩，生产粮食58.01万吨、棉花5.16万吨、油料产量5.81万吨，特种经济作物面积达99.02万亩。
牧业生产有所下降。
渔业生产稳中求进。
⏹工业经济
工业生产快速发展。
全年完成工业总产值235.5亿元，比上年增长24.9%，其中规模工业完成产值137.9亿元，比上年增长31.30%，增速达到历史最高水平，在规模企业中私营工业完成产值64.1亿元，比上年增长39.2%，私营工业占全市工业的比重达61.0%，已成为规模工业经济的主力军。
工业经济效益大幅提高。
全市规模工业实现主营业务收入136.34亿元，同比增长26.7%，实现利税9.0亿元，同比增长34.3%，其中利润4.08亿元，同比增长35.1%，亏损企业由上年的17家下降到15家，下降11.8%。
重点企业贡献巨大。
全市重点企业27家，实现主营业务收入48.3亿元，占全市规模工业的45%，重点企业的平均增速比全市规模工业高2.4个百分点，重点企业实现利税3.5亿元，占全市规模企业的54.5%，重点企业对全市工业的贡献越来越显著。
⏹固定资产投资
全年完成固定资产投资69.4亿元，比上年增长38.9%，其中工业投资45.6亿元，比上年增长40.3%。
在工业投资中全年新开工1000万元以上的项目251个，5000万元项目65个，亿元以上项目28个。
象20万千瓦风力发电、上海纺织工业园、万向森威冷精锻等10亿元以上项目逐步启动。
房地产开发投资力度不断加大，全年房地产投产5.2亿元，同比增长69.3%。
城市建设步伐进一步加快。
⏹国内贸易
消费品市场日趋兴旺。
全年实现社会消费品零售额38.9亿元，同比增长16.3%，是十五时期市场最旺的一年，其中住宿、餐饮业零售额3.13亿元，同比增长17.7%。
⏹对外经济
对外招商引资力度进一步加大，实际利用外资成绩斐然。
全年合同利用外资1.56亿美元，同比增长35.1%，实际到帐外资6323万美元（按商贸部新口径）。
对外贸易快速增长。
全年出口总额1.51亿美元，同比增长20.9%，出总额1.44亿美元。
⏹金融保险
金融运行状况良好，保险业务不断拓展，全市年末金融机构各项存款106.6亿元，居民储蓄存款78.8亿元、人均达10800元。
各项贷款53.8亿元，同比增长11.4%。
全年保费收入2.24亿元，同比增长3.1%。
⏹交通通信
港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；
铁路—新长铁路纵贯大丰境内，北与欧亚动脉陇海线接轨，南与沪宁、宣杭线相连；
航空—毗邻南通机场、盐城机场，已开通至韩国的国际航班及北京、广州、温州等国内航线，近期将开通西安、厦门、武汉、大连等航线；
公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；
内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。
通关优势：
盐城机场目前正在申报国家一类口岸；大丰港是国家布点的沿海深水港口，国家一类开放口岸，已纳入上海国际航运中心；新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地，提高了通关速度，降底了生产成本，为大丰营造了良好的投资环境。
交通通信高速发展。
交通投资力度不断加大，交通设施日趋完善，全市新建一级公路30.3公里，等级公路2087.3公里，村村通等级公路。
交通运输持续发展，年末民用拥有各类车辆9836辆，载客汽车524辆，公里客运量434万人，货物运输量达235万吨。
港口货物吞吐量52万吨。
邮电通讯发展迅速。
全年完成电信业务总量2.57亿元，比上年增长31.0%，年末电话用户29.32万部，移动电话8.68万部。
⏹市政建设
根据新一轮城市总体规划，进一步编制了城市交通、燃气、人防等专业性规划，组织实施了城市道路桥梁框架工程、景观建设工程、城市品位提升工程、公共公用事业工程、旧城改造工程、城市基础设施配套建设工程、城市管理建设工程等七大类七十五项工程，全面开工建设。
人民桥与红旗桥节点改造、健康东路改造、飞达中路、益民桥、恒泰桥、黄海桥等50多个项目相继竣工交付使用，旧城改造力度进一步加大，依法拆迁15万平方米，新建房屋25万平方米。
组织了绿化大会战，市区新增绿地面积23.6万平方米。
城市规划建设管理工作日趋规范，市容市貌得到了极大改善。
⏹人民生活
人民生活水平得到新的提高。
全市城镇在岗职工工资人均15131，比上年增长15.9%，城镇居民可支配收入9514元，比上年增长15.1%，农村居民人均纯收入6124元，比上年增长11.2%，城镇居民人均住房面积32平方米，每百户家庭拥有耐用生活消费品：
摩托车72辆，成套家具100套，电冰箱94台，彩色电视机153台，电脑35台，汽车4辆。
三、文化环境：
大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。
大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。
后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。
这大丰二字的来源呢，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。
另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。
不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。
著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。
诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。
在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是《水浒传》的作者施耐庵，大丰是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里。
大丰是全国第一批生态建设示范城市。
2006年2月21日，丹麦瓦尔德市、上海市、大丰市共同签署了亚欧生态大丰项目文本，标志着市郊猪废弃物生态利用项目在我国正式启动。
该项目的成功合作对推进大丰的生态市建设，加强大丰与欧盟的交流，提升大丰与上海区域合作水平，具有重要的促进作用。
1983年大丰出台了全国第一部生态县规划，由此被誉为“中国最早、早成功的生态建设区域”。
全国生态专家称“中国生态建设这篇大文章，是从大丰落笔的”。
大丰将生态理念全面渗透到社会的各个方面，形成绿色教育、绿色城建、绿色工业、绿色农业，进行综合生态建设。
这一局面在中国独此一家。
目前大丰已建成了生态家园、生态村落、生态社区……人类文明与自然造化的完美结合是人类能够创造的最伟大的作品，环境优美、文明进步的大丰市正率先开始对这样的作品做浓墨重彩的绘制。
近年来，大丰先后实施了沿海防护林体系、农田经济林网化、独立入海水系、生态农业、生态工业、湿地生物多样性保护等74项生态建设工程，被命名为全国生态建设示范市、国家可持续发展实验区、中国21世纪议程典型示范市，被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”，大丰经济开发区被国家环保总局列为全国第一个生态经济开发区。
大丰以生态农业为基础，以生态型工业为主导，以社会调控为保障，坚持依靠科技进步，寓环境建设于经济社会发展之中，最终实现城乡生态建设一体化。
绿色生态成了大丰的资源优势和品牌优势。
大丰是全国拥有绿色食品论证最多的县（市）之一，建立了优质大米、啤酒大麦、大蒜等十大绿色食品生产基地，早酥梨、大米等产品获国家农业部论证并进入了国内外大型超市。
大丰还被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”，被世界银行确定为“全球生态农业案例研究”五个基地之一。
通过森林改造和林业结构调整，全市形成沿海防护林、农田防护林和庭院经济林三级林网，森林覆盖率达18.7%。
列入国家863计划的抗盐耐海水蔬菜成果转化项目基地占地1万多亩，在中科院李银心教授的指导下，培育出海水蔬菜10多个品种，取得国内外发明专利4项，并获得国家绿色食品证书，海水蔬菜以口味独特、营养丰富、绿色保健等优势成为餐桌新秀。
该市精心实施“生态先行”的可持续发展战略，先后投入10多亿元，成功探索出了一条绿色规模化、生产监测全程化、生物保护多样化、经济生态一体化的生态农业模式。
在国家生态农业县（市）建设综合考核验收中，该市居全国51个生态农业试点县（市）之首。
“适度规模，现代品位，水绿交融，最佳人居”是大丰市民的生活追求。
在科学发展的今天，生态理念已日益融入大丰社会生活的各个层面。
二·大丰房地产市场分析
一、区域物业市场成长状况：
大丰市房地产以多层为主，新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间。
近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，02年大丰住宅市场平均价格1200元/平方，到03年十月份之前还是保持在这个基础之上，03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到2700元（瑞城国际苑小高层）。
市内住宅的平均价位还保持在1700元左右，当前大丰市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，因为在这之前大丰市内没有几个像样的小区。
由于房价涨幅太快，大多数消费者的思想还停留在每平方1200-1300元的价位上，致使许多客户迟迟不能决定。
对于大丰的商铺而言则是另外一副景象。
在2003年以前，大丰居民把买商铺当首选的投资方式，而那时的商铺也仅仅就是主要的通道人民路的两边和一条老商业街。
后来政府招商扩建，把旧的商业街改建成鸿基购物广场，另外还建了一个名都广场，今年又建成了金宇广场，这一系列商业广场的推出使大丰的商业一下达到饱和。
目前，鸿基商业街的空置率达到60%以上，而名都广场里面的效益也不是很好，许多店铺都挂出转让、转租的牌子。
这一系列的现象直接影响到新开发的商铺。
二、本案所在区域消费群体情况分析：
28人
（对大丰街区走访得出.由于时间紧,取样人数不多,问级面不是很广）
房型
三室一厅一卫
三室两厅两卫
两室一厅一卫
两室两厅一卫
比例
42.86%
28.57%
14.29%
14.28%
从上图可以看出：
大丰市的房地产市场已经达到一个新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。
承受价格
1200-1250
1300-1350
1400
1500以上
比例
11%
43%
21%
25%
在房价的承受能力上，受访者都表现得比较保守，每平方1300-1350元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大（主要针对瑞城国际2700元/平方的高层价格），短期内有降价的可能。
1.投资方向：
被访者中有3人已经买了门面房，5人愿意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的兴趣。
特别是对于商品房，消费者都认为现在大丰市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望的态度，更不用说是投资了。
2.付款方式：
被访者中绝大多数人（占2/3）认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力。
3.购买区域：
集中在中心区跟西区，选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施。
而西区则是新规划的开发区，有一部分人看爱好它的发展潜力，并且西区更靠近204国道，交通条件更为便利。
而受访者则表示东区工厂太多，不适合人们居住。
4.交付要求：
受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他们的心中装修不仅仅是种形式。
5.了解广告的方式：
了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。
而通过电视了解信息的并不多，因为市区都装了闭路电视，像盐城、大丰这些电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了。
另外，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有很少一些单位和个人经常关注。
而司机则是在车上通过电台得知一些信息。
还有各个广告公司上门派报，这对于市民来说也是了解新信息的一种很不错的方式
三、区域内供应产品的集合特征：
1、区域内表现较好个案状况；
<一>、浦江名苑
楼盘名称
浦江名苑
售楼电话
区域地段
工农西路
发展商
上海浦江置业公司
代理商
/
设计单位
上海东方建筑设计院
物管单位
集团公司下属物业管理公司
建筑面积
66095平方米
占地面积
55612平方米
项目属性
高品质居住小区
建筑风格
欧陆式风格
栋数
层数
绿化率
36．06%
总套数
400
销售率
未开盘
建筑密度
28.11%
户型结构
3.2.2/5.3.3
2.2.1/3.3.2
取暖方式
/
朝向
朝南
销售起价
住:
均价
住:
1800
最高价格
住：
商：
商：
?
商：
付款方式
一次性、按揭
主力
户型
三室两厅两卫；
物
业
设
施
室内设施
有线、电话插口、水电、管道煤气
小区设施
花园\健身场所
物业管理
小区保安和门卫
园林环境
休息亭、简单树木绿化、草坪
交通
距车站300米
周边楼盘
锦绣东方苑\木材公司（沿街商铺）
金融
农业银行（200米）；中国银行（300米）
商业
超市
上海华联
邮电
中国邮政
教育
幼儿园
/
中、小学
/
行政机构
公安局
医疗
医院
县中医院
药店
项目定位
高档住宅小区
优劣势分析
缺点
周边配套不够完善
浦江名苑位于本项目东约200米处，目前尚未开盘，初步定价住宅为1800元/平方，具体价格将于本月底出台。
浦江名苑的市场反映不是太好，消费者普遍认为该地段的价值和定价不符，这对于本项目的定价定位起到一定的影响。
<二>、瑞城国际苑
楼盘名称
瑞城国际苑
售楼电话
3822999
区域地段
幸福西路与西康路交界/大丰中学对面
发展商
江苏瑞城房地产开发公司
代理商
/
设计单位
中南建筑设计院
物管单位
集团公司下属物业管理公司
建筑面积
6万平方米
占地面积
3万平方米
项目属性
21世纪国际园林社区
建筑风格
欧陆风格
栋数
11
层数
5-6-9-13
绿化率
52%
总套数
1700套
销售率
内部认购
物业费用
住宅0.5/m²/月；商业0.8/m²/月
户型结构
3.2.2\3.2.1
4.2.2\连体别墅
取暖方式
/
朝向
朝南
销售起价
2000（多层）
均价
住:
2000
最高价格
2700（小高层）
商：
7000
商：
7000
商：
7000
付款方式
一次性、按揭50%
装修标准
/
采光通风
1-2层采光不足
建筑结构
框架
开工时间
？
竣工时间
？
入伙时间
？
车位
出售：
800元/m²，小车：
1800元/m²（产权证？
）
储藏室
面积范围
户型结构
主力
户型
三室两厅两卫120平方
物
业
设
施
室内设施
有线、电话插口、水电、管道煤气、宽带
小区设施
网球场、露天锻炼场所、高档会所、可视对讲门铃、游泳池、地下车位
物业管理
闭路监视系统、小区保安和门卫
园林环境
中心会所前有人工河流、休息亭、树木绿化、草坪、人车分流
中、小学
大丰中学
行政机构
法院、人伍部、
项目定位
大丰高档园林社区
客户群定位分析
医生、老师、公务员及政府相关部门人员
项
目
优
劣
势
分
析
卖
点/特
色
大丰中学、小区配套相对全面、小区设计人性化、景观环境好
缺点
周边配套不完善
促销
策略
一次性付款优惠100元/平方、现在购房优惠180元/平方。
媒体
宣传
宣传单页
瑞城国际苑是目前大丰市比较有代表性的楼盘，这是因为她是目前大丰市场上最豪华、价格最贵的小区。
她抓住潜在的发展因素：
大丰中学、规划中的市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是一般大丰居民不能承受的。
<三>、上海花园
楼盘名称
上海花园
售楼电话
?
区域地段
常新路与南翔路交界处
发展商
大丰瑞众开发有限公司
代理商
/
设计单位
泛太平洋设计有限公司
物管单位
?
建筑面积
311328平方米
占地面积
226741平方米
项目属性
绿色生态高尚社区
建筑风格
欧陆式风格
容积率
1.373
建筑密度
27.42%
绿地率
42.85
地下建筑
15835平方
总套数
1928户
集中绿化
16.24%
商业用地
54333平方
会所用地
1230平方
多层用地
197174平方
高层用地
44071平方
联体别墅
14517平方
周边楼盘
金融
工商银行（300米）；建设银行（300米）
行政机构
工商行政管理局
2、竞争楼盘优劣势分析：
浦江名苑
优势：
①、处于工农西路中间地段，更接近市中心；
②、占地面积55612平方，规模相对较大；
劣势：
①、周边配套不全；
②、对于客户来说价格过高；
③、沿街商铺（朝东）前面路太小，难以形成气候。
瑞城国际苑
优势：
①、靠近大丰中学高中部；
②、地段发展潜力较大（市政设施的迁至）
③、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理；
劣势：
①、交通不方便；
②、周边配套不全；
③、距离市中心较远；
④、小区定位高档，价格太高，失去了大部分客户群。
上海花园（未开盘位于项目的南侧约500米，地块已框好，其它工作还未开展）
优势：
①、规模大，有影响力；
劣势：
①、小区大，销售周期大，交付时间长；
②、周边生活所必须的相应配套设施少，并且商业氛围不是很浓厚。
二·项目概况
一、宗地位置：
项目地处大丰市新区（常新路西侧，健康路与工农路之间）
二、四至范围：
项目南临工农路（筹建），北达建康路，东侧距常新路100米，而西侧则是未开发的农田和私房。
三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：
项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。
四、地面状况：
项目所在地地面现有少部分住房和农田，目前正在紧张拆迁过程中。
到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。
五、项目概况；
项目面积50000平方米左右，约75亩。
整个项目由18000平方的商业用地和32000平方住宅用地组成。
在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路（原来H101、G201、G301、H201是分开拍卖的，后来政府重新规划为H101、H210一起拍卖，G201、G301一起拍卖，那么人工河与绿化带及沿河路都由开发商负责建设，这样虽然提高了项目的档次，但开发商的投入也相对加大）
六、地质情况：
宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米以下，抗震能力为6级。
七、项目所在区域位置及自然条件；
大丰交通便捷。
距204国道15公里,距盐城机场50公里，境内新（沂）长（兴）铁路已投入
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