最新长春房地产总体分析.docx

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最新长春房地产总体分析

附录：

2004年长春房地产总体分析

第一篇2004年长春房地产总体分析

一、2004年房地产市场总体分析

2004年，政府对房地产市场高度重视，明确提出“引进全国知名房地产品牌企业和本地开发商共同提高开发水准，搞活二手房市场，包括政策调整、创造良好的市场环境和条件”的想法，从各项指标看，做到了整体水平逐渐提高，供销结构基本平衡、市场价格基本稳定。

房交会的成功举办，为百姓了解长春房地产现状和购房提供了便利的条件。

在房交会期间，各有关部门、开发企业及相关商业企业均不同程度地给百姓购房提供便利条件，两届房交会交易手续费减免达80万元，房交会的交易量预计占全年交易总量的近20%。

在行业管理上，开发企业注重企业形象，诚信程度、服务水平有所提高，百姓对开发企业的信可程度也有所提高。

在政府加强行业管理力度的情况下，开发企业也在积极地遵守市场规则，严格规范开发行为，形成了良好的房地产市场氛围。

按城市化水平的程度和人均居住面积等指标分析，明年，长春市房地产市场还有很大的发展空间。

在国家宏观调控大环境下的长春地产市场，2004年虽然受到了来自政策和市场等多方面的压力，但整个市场环境却趋于良性发展，整个行业更加的成熟与规范。

从2001年到2004年的几年间，长春的地产销售一致在稳步小幅攀升，整个地产界也已经从曾经的浮躁变为冷静，购房者更是从盲目走向理性！

虽然12月份的数据没有统计，但较2003年不会有太大的波动。

2004年，是长春房地产市场经历“转身”的一年，楼市少了几分躁动，多了几分平和。

上半年，市场几乎处在无为的状态，几家最能够影响长春楼市的开发商在八、九、十月份集中发力，显现了长春房地产市场存在的旺盛需求。

整体来看，今年长春楼市无论在开发量、成交量等方面的投入量上均呈现增长态势，发展速度在东北部都是一个亮点。

2004年1-11月，长春市辖区房地产交易情况如下：

（1）从今年的房屋交易情况看：

长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增浮33.1%；比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增浮16.6%，创造了历史最好水平。

预计到今年年末，全长春市房屋转让成交量可达460万平方米。

成交额已达84.4亿元，同比增浮28.2%；比去年年末交易总额增加近10亿元，增浮13%；预计今年年底，交易额可超过90亿。

增量房屋成交面积255.4万平方米，同比增浮34.8%，成交额56.8亿元，同比增浮26.2%；存量房成交面积191.4万平方米，同比增浮30.9%，成交额27.6亿元，同比增浮31.8%，存量房屋交易与增量房屋交易之比是0.72:

1，趋势接近合理水平。

按可比口径分析，1-9月份，房屋交易额为66.9亿元，已经占长春市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%。

（2）从房屋销售价格上看：

增量房屋销售价格平稳上扬，1—11月，增量房屋成交均价是2226.5元/平方米，同比下降6.2%。

其中商品住宅成交均价2151.3元/平方米，同比下降5.5%；非住宅成交均价4428元/平方米，同比下降3.4%；经济适用房成交均价1649.3元/平方米，同比下降3.6%。

综合整体房屋开发区位、由中心区向外围转移的趋势等各种因素，按国家统计局综合统计指示，长春市房价增浮1.9%，长春市房价实际上是明降暗升。

存量房屋成交均价1440.4元/平方米，同比增浮0.7%。

其中住宅成交均价1268元/平方米，同比增浮3.7%；非住宅成交均价1846.4元/平方米，同比下降2.3%；已购公有住房成交均价1350.9元/平方米，同比增浮8.5%。

（3）各区经济适用房成交均价统计为：

南关区1545.5元/㎡，二道区1622.7元/㎡，宽城区1651.2元/㎡，绿园区1696元/㎡，朝阳区1715.5元/㎡。

（此数据为2004年1——10月份统计数据）

（4）在5区商品住宅销售中，南关区占住宅销售总量的40.3%，朝阳占25.3%，二道占18.4%，绿园占11.3%，宽城占4.7%。

可见商品房销售的区域化已并不绝对化。

（此数据为2004年1——10月份统计数据）

总体看，2004年1-11月住宅投资额持续增长，但受到各项宏观调控的影响，增幅均有所回落。

受项目清理、土地清查、控制信贷规模等一系列宏观调控措施的影响，商品住宅新开工面积继续增长，但增幅逐月回落，竣工面积增幅亦有所回落。

住宅新开工面积与竣工面积增速减缓。

住宅供应结构趋于合理：

随着一系列加快解决中低收入阶层的住房问题的政策相继出台，普通居住用地的出让面积增加，普通住宅供应面积增加。

住宅平均销售价格变化不大，宏观经济高速发展，居民购房能力不断增强。

市场表现出需求拉动供给、消费拉动投资的发展态势。

别墅市场进入盘整阶段。

由于别墅用地审批叫停，短期内新增供应不会增加，别墅市场进入盘整阶段，整体成交量稳中有降。

在市场构成方面，经济型别墅、联排别墅是消费者关注焦点，市场上低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。

另外，由于别墅类土地供应被叫停，前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了别墅项目开发的前期准备工作，预计未来别墅市场的供应量将会持续放大，别墅的开发热潮仍将持续。

随着轻轨二期工程和市政府的南迁，长春南部新城有着广阔的升值空间。

在《长春市城市总体规划（2004-2020）中》，长春三环以南的区域（包括雕塑公园）被定位为长春市的第二城市中心。

整个南部的功能也将日见凸现；金融、研发、物流、商业服务等配套功能将逐步完善。

在总体规划的大背景下，郊区住宅将成为新的热点，随着城市的发展和政策的带动，2005年普通住宅市场仍为住宅市场主体，其供应量上升，需求持续旺盛。

中、低档楼盘以及经济适用房项目继续保持供不应求态势，而一些定位于中、高档项目的在售楼盘，房价将保持平稳态势。

二、2004年长春市房地产政策因素分析

2004年即将过去，长春的房地产市场在经历了上半年一系列宏观调控政策后依然繁荣，房地产并逐步趋于稳定。

（1）土地政策及其影响

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

土地大限政策给房地产市场带来不同影响，使得开发商们的资金压力进一步加大，企业之间纷纷达成战略联盟，以提高自身的抗风险能力。

（2）金融政策及其影响

中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。

4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。

房地产业是信贷调控的首要对象之一。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，限制了开发和销售。

（3）加息幅度影响房价短期走势

目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。

银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，加息幅度较大时，消费者的购房支出陡然上升，短期内将对潜在购房需求产生较大冲击。

（4）长春市城市总体规划（2004-2020）提出

长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。

主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：

“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。

主城区用地布局的基本要点：

疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构。

培育多个分区副中心。

工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。

居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。

构筑楔形绿地，地表水系、保持良好的城市生态。

城市综合交通发展战略：

以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络；建立社会化、集约化的客货运输体制；积极引导出行方式选择，优化城市交通结构，提高交通运输效率。

城市综合交通规划要点：

启用城市东部国际机场，城市西部新建高速客运铁路站场；构筑城市“五横六纵”的快速交通体系，解决城市组团之间的联系；发扬原有密集支路的特色，缓解城市交通压力。

这一提案将引导长春房地产市场的发展方向，也将带动又一轮的开发热潮，并在今后几年内逐渐显露出来。

三、长春市各区域房地产市场形势分析

随着城市规划的逐渐调整和完善，长春未来几年的房地产发展将向东部、东南、西南几个主要方向发展：

1、东南

目前东南板块在售的楼盘有十几家之多，尤其在中海·水岸春城的带动下，售价有不同程度的上涨。

进入10月份，东南板块各楼盘的销售业绩非常好，而且中海推出的精装修房已经销售一空。

很多二次或三次购房者，会在东南选择，这里的生活环境和未来升值潜力还有不少。

2、西南

西南在售的楼盘大部分为中高档住宅，为市民公认的富源区。

虽然西南各楼盘的售价较高，但教育与科技产业的进入，完善的规划和巨大的发展潜力，让西南区域具有无可比拟的特性。

3、东部区

东部楼盘优劣不一而足，随着新机场的建成、吉林大路的拓宽改造和旧城改造力度的加大，东部区域地位已今非昔比，越来越被更多的人所认同。

第二篇长春房地产细分市场综合分析

一、2004年长春在售的中高档项目综合分析

在继2003年房地产销售形式良好的前提下，各外埠品牌公司纷纷进入长春市场进行房地产开发建设，使2004年整个房地产市场的竞争更加激烈。

但就其销售形式来看各有不同，名钻地产策划部通过对万科·上东区、富宛华城、长影世纪村、融创·上城、中海·水岸春城、长春上海城等十几个中高档项目的市场调研，对中高档楼盘分析如下：

（一）重点楼盘2004年销售情况

1、融创·上城

由长春融创置地有限公司开发，其占地面积为60万平方米，建筑面积为58万平方米。

一期占地15万平方米，包括景观公寓、复式洋房以及独立别墅等53栋产品500户住宅，以170米四房景观公寓与200-300米联排别墅为主，最低价2700元/㎡，最高价8000元/㎡，均价4500元/㎡，总价为33-240万，一期2005年6月30日入住，通过我们了解，此项目目前的实际销售率大约在五成左右。

2、长春明珠

由大连万达集团长春房地产有限公司开发，其占地面积为100万平方米，建筑面积为100万平方米。

现正开发第二期，二期明珠风景总建筑面积60万平方米，产品主要以多层为主，二期二组团是由15栋多层与3栋小高层组成，总户数700余户，最低价3200元/㎡，最高价3800元/㎡，均价3400元/㎡，总价范围30-80万元。

目前，已销售近80%。

3、中海·水岸春城

由长春中海地产有限公司开发，总占地100万平方米，建筑面积94万平方米。

产品以多层、别墅为主，二期主要由7栋多层构成，最低价2600元/㎡，最高价4100元/㎡，均价2800元/㎡，总价范围26万-90万。

一期现处于尾盘阶段，二期销售状况热度未减较为稳定。

4、万科·上东区

由长春万科房地产开发有限公司开发，项目占地15万平方米，建筑面积20万平方米，总户数达1200户，其产品形态以“情花”、“多层”及“高层”三个产品类别为主，最低价2738元/㎡，最高价4800元/㎡，均价3500元/㎡，总价范围25—70万元，一期建筑栋数为9栋，其销售率已达80%以上。

5、富苑华城

由长春天正房地产开发有限公司开发,其占地面积22万平方米，建筑面积31万平方米，总户数近2000户，一期1026户，由22栋高层与