长沙市融圣国际物业管理服务合同.docx

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长沙市融圣国际物业管理服务合同

融圣国际

物业管理服务合同

甲方：

融汇（长沙）置业有限公司

地址：

长沙市人民路9号

法定代表人：

黄祖仕联系电话：

乙方：

深圳市长城物业管理股份有限公司

地址：

深圳市百花五路长源楼七楼

法定代表人：

宋炳新联系电话：

8、

资质等级：

国家一级证书批准号：

建物企（2003）035号

根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致基础上，就甲方委托乙方对融圣国际（以下简称本物业）实行专业化物业管理服务订立本合同，供双方恪守。

第一章物业基本情况

第一条物业名称：

融圣国际

座落位置：

长沙市人民中路9号

占地面积：

34089.21万平方米

四至：

东邻车站南路西邻家润多百货

南至港岛娱乐中心北靠人民路

总建筑面积：

227759.86M2,住宅建筑面积135941.3M2,写字楼建筑面积21355.78M2，商业面积：

23265.76㎡，其它用房面积约830M2

地下室面积：

约46367.02平方米

总户数：

共2159户

车位数量：

954个，其中地面车位64个、地下车位890个

绿化率：

38.16%

物业类型：

综合

第二条上述指标最终以长沙市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同各项条款不变。

乙方提供服务受益人为本物业产权人和物业使用人；乙方参与本物业竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后质量责任，执行国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

第二章委托管理事项

第三条委托管理范围：

融圣国际项目所辖除酒店之外所有物业，包括项目住宅物业、商业物业、写字楼物业等。

第四条房屋建筑本体共用部位养护和管理，本条所指房屋建筑本体共用部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

第五条共用设施设备维修、养护、管理和运行服务，本条所指共用设施设备包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施等。

第六条附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括但不限于商业网点、文化体育娱乐场所等管理。

第八条共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理（不包含保养期内维护）。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾收集、清运（不包含建筑垃圾收集和清运）。

第十条交通与车辆停放秩序管理。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条物业档案、资料管理，包括工程建设竣工资料、业主资料等管理。

第十四条业主房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。

第十五条对业主违反物业管理法规政策及《融圣国际业主管理规约》行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为责任人可采取诉诸法律或者其它催缴催收措施。

第十六条装饰装修管理服务

第十七条法规政策规定由物业管理公司管理其它事项。

第三章合同期限

第十八条本物业管理服务期限为三年，从本物业入伙之日（以甲方书面通知业主入伙时间为准）起计算。

暂订从2009年10月1日至2012年9月30日。

第十九条本合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘物业管理公司签订新物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。

若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本物业管理服务合同，则乙方继续履行本合同。

第四章甲方权利和义务

第五章

第二十条在房屋正式销售之前，负责制定《业主临时管理规约》，在购房人签订物业买卖合同时，让购房人对业主临时公约予以书面承诺；同时物业买卖合同中应包含本合同有关内容。

第二十一条审核乙方拟定物业管理制度，依法提出合理化建议。

第二十二条检查监督乙方管理工作实施及制度执行情况。

第二十三条审定乙方提出物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。

第二十四条本物业房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

在保修责任期内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修，可由乙方代为维修，所发生费用由甲方承担。

第二十五条在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（二）设备设施安装、使用和维护保养技术资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）物业管理所必需其他资料。

第二十六条协调、处理本合同生效前发生工程等遗留问题：

遗留问题由甲方敦促应承担方负责处理，未按规定或约定时间处理，由甲方负责处理。

第二十七条甲方依据建设部最新《房屋接管验收标准》规定向乙方交接物业管理用房和共用设施设备等，并参照甲方（融汇（长沙）置业有限公司）《商品房销售合同》中约定交楼标准协助乙方和业主顺利完成入伙。

其中包括：

1）保证水、电、燃气“三通”，即拧开室内水龙头有自来水，打开电闸可供电（市电未通前，若本物业使用临时电，其差价部分由甲方承担，若本物业变压器不能联动，造成变压器空载费用由甲方承担）；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫部门检疫合格。

2）本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻；保证有通畅消防环形通道。

3）完善本物业内园林绿化工程。

4）

5）按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证。

6）

7）配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。

8）

6）按消防安全要求配备灭火器、消防水枪、水带等消防设施，各项指标符合国家消防法有关规定。

7）按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。

8）

第二十八条该项目入伙时间甲方应提前通知乙方，其中第一批入伙时间甲方应提前60天通知乙方。

甲方在向业主交付新建商品住宅时，须执行建设部关于商品住宅实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度规定。

第二十九条按照本物业原有规划设计及乙方提供本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。

第三十条在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇自动化管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业治安管理。

（该条最终以竣工验收备案资料为准）

第三十一条协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第三十二条根据国家发展改革委、建设部颁发《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十五条规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳，乙方可以依法追缴。

第三十三条有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布与长城物业品牌有关物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等,但不得对乙方社会声誉造成损失。

第三十四条有权对乙方整体工作进行监督和考核，并提出限期整改意见，对不称职本物业前期顾问咨询师、管理处经理有权要求予以调换。

如乙方更换管理人员后仍达不到要求，甲方有权终止合同。

第三十五条依据本合同规定，在本物业入伙前向乙方提供能满足物业管理需要物管用房，物管用房产权不属乙方，乙方在本合同期内享有无偿使用权（客户服务中心用房位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与本物业档次和格调相适应）。

第三十六条不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行管理和经营活动。

第三十七条负责处理因甲方原因而产生各种纠纷。

第三十八条法规政策规定由甲方承担其它责任。

第五章乙方权利和义务

第六章

第三十九条本合同签订之日起三十日内，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关人员，便于与甲方沟通联系。

（项目组具体进驻时间由甲方提前30天以书面形式通知乙方。

）

第四十条协助甲方做好建设阶段销售大楼（包括售楼中心和办公区）物业管理及样板房物业管理工作，相关费用由甲方按月支付（详见本合同补充协议）。

第四十一条为使本项目做到功能定位准确以及确保物业使用功能合理，便于物业使用人日后使用及物业公司日后管理。

乙方需要在项目规划施工阶段期内结合图纸等技术资料提出各类合理化建议，以利于施工质量提高。

配合本项目做好销售工作，协助销售期间物业管理咨询工作。

第四十二条乙方须于本物业入伙前两个月内组建物业管理处，配备主要物业管理人员，并代表乙方履行本合同权利和义务。

第四十三条根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。

第四十四条根据有关法律、法规政策及本合同规定，结合物业管理实际情况，开展各项管理服务活动，但不得通过损害业主或物业使用人合法权益来获取不当利益。

第四十五条负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，经甲方审定后由乙方实施。

第四十六条根据有关法律法规及本合同约定，制订本物业物业管理制度，且根据实际情况，针对不同方面制订专项规章制度，并向业主、物业使用人告知物业使用有关规定。

第四十七条在本合同期限内，乙方不得擅自提高物业管理收费标准，如需变更应按程序向当地物价部门申报。

第四十八条负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施，其费用按政府有关规定办理。

第四十九条经双方友好协商，甲方按本项目前期实际需要为乙方配备物业管理装备和物品，或者向乙方支付物资装备费用。

前期物资装备费具体金额和支付方式见第七十二条第二款。

第五十条为顺利进行项目交接、入伙，使物业平稳进入正常使用期，本项目入伙前一个月，乙方所有人员应到位，并配合甲方做好本项目入伙准备工作，由甲方支付提前进场费用。

提前进场费具体金额和支付方式见第七十二条第三款。

第五十一条乙方派驻融圣国际所有管理人员必须由深圳长城物业本部培训派遣资深物管人员进驻。

在项目物业管理处正式组建入驻时由甲方派驻两人分别在乙方管理处客户服务中心、工程部工作，其二人工资由甲方支付，但统一由乙方负责培训和管理。

第五十二条将物业管理公共性服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所或者收费地点醒目位置公布。

第五十三条建立本物业物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

第五十四条开展有效社区文化活动和便民服务工作。

第五十五条有权依照国家和长沙市物业管理法规政策、本合同和《融圣国际业主管理公约》规定对违反国家和长沙市物业管理法规政策、本合同和《融圣国际业主管理规约》行为进行处理。

第五十六条负责制定本物业房屋装修管理规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

对不服从监督者，及时报告甲方。

第五十七条在本物业入伙后，对进入本物业提供经营服务单位和个人实行一体化管理。

第五十八条在甲方同意前提下，有权选聘专营公司承担本物业专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

第五十九条定期与甲方交流物业管理工作情况，及时反映工作中存在问题，双方进行协