2019-2020成都写字楼市场分析报告.pptx

2019-2020成都写字楼市场分析报告.pptx

《2019-2020成都写字楼市场分析报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019-2020成都写字楼市场分析报告.pptx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

,2019-2020成都写字楼市场分析报告,成都GDP及第三产业增速高于全国平均,成都作为中国西部区域的经济中心，其商业地产过去几年持续引领二线城市的发展。

2018年，成都的GDP为15343亿人民币，全国城市排名第八；GDP增速8.0%，第三产业增速9.0%，均高于全国平均水平1.4%。

2019年上半年，尽管全国经济增速放缓，成都GDP却逆势提升至8.2%，第三产业增速保持9%，经济强劲发展。

5.50,6.50,7.50,8.50,9.50,2014,1H/2019,GDP及第三产业增速成都VS全国,20152016,GDP增速：

全国第三产业增速：

全国,2017,2,018,GDP增速：

成都第三产业增速：

成都,成都第三产业GDP占比低发展潜力大,成都的第三产业占GDP比重为54.1%，远低于一线城市及部分二线城市，第三产业发展潜力无限，写字楼需求提升空间大。

85%,80%,75%70%,65%,60%,55%50%,35000,30000,2500020000,15000,10000,50000,1,23,8,9,10,2018年各地GDP及第三产业比较,4,地方GDP（亿）,5,6,第三产业产值（亿）,7,第三产业比重（右）,零售、TMT、金融等领域发展推动办公需求,成都强劲的消费实力是经济发展的第一推动力，零售业的繁荣不但吸引了全世界品牌企业争相入驻，零售的引力效应更,是吸引了众多其他行业企业趋之若鹜，推升办公需求。

成都鼓励技术创新和扶持创业企业的政策效果近年来逐步显现，新经济发展带动下的TMT企业办公需求增长。

非银金融行业积极布局西部区域，成都为各大金融机构分公司办公首选地。

宜居的环境、强劲的经济、得天独厚的区位,优势吸引着大批国内外企业及人才齐聚成都，过去几年人口,稳步增长。

1,400,1,450,1,500,1,550,1,600,1,650,2014,2015,2016,2017,2018,成都常住人口（万人）,随着成都的外扩发展，写字楼市场早已突破了曾经的单核发展状态，形成了“双中心”的发展格局：

一是传统核心商务区，二是南延线商务区。

传统核心商务区主要是由“春熙路+盐市口+天府广场”形成的成都最繁华的中心商圈以及“顺城大街+骡马市”以金融服务业、酒店为主力的商务区组成。

南延线一带作为成都政治和经济中心南移的产物，属于近几年写字楼开发的热点区域，其写字楼存量已超越传统核心商务区，2020年后“双中心”的格局可能会向南延线商务区倾斜。

成都写字楼形成了“双中心”的发展格局,写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅增长,/,在强劲的经济和第三产业发展带动下，2019年1-8月，成都写字楼开发累计投资额151亿元，同比增长33%，远超整体房地产开发投资额增速。

写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积分别录得31%、44%、及64%的超高增速，写字楼开发投资全面升温。

这说明在成都新经济发展势头的带动下，开发商继续看好商业办公市场，纷纷布局以期收获行业增长红利。

房企布局成都热门商务写字楼板块,/,天府新区作为成都写字楼市场南向发展的延伸，近几年发展势头正盛，尤其是天府中央商务区，保利、万达、中海等房企均在此拿地布局。

目前板块内有多个写字楼项目，其中中铁中建大厦、中铁中交大厦已率先竣工投入使用；作为天府中央商务区的天府国际会议中心目前已封顶，正在进行外立面打造；本将成为中国第一、世界第二的中海一带一路大厦，高度从最初规划的677米减少到488米，目前正在进行地基部分的修建；同时，颇具设计感的花瓣造型的天府国际金融中心也正在修建中。

/,租赁方面，受到整体经济增长放缓影响，上半年成都优质办公楼净吸纳量仅为29万平方米，同比下降超50%，为5年来首次负增；尽管如此，上半年成都优质写字楼的净吸纳量仍居全国第二。

非银金融、,TMT、房地产为新增租赁需求前三大来源，而医疗、,教育、专业服务业办公需求亦较为活跃。

净吸纳量下降但仍居全国第二,100,80,20,0,2015,2018,1H/2019,60万平方米40,成都优质写字楼供应量及净吸纳量,2016,2017,供应,净吸纳量量,/,成都优质写字楼空置率继续下降至23%，比18年底小幅降低0.5%。

优质写字楼租金维持稳定，为84元/可元见。

，短期的经济不确定性使得企业在拓展办公空间方面趋向保守，但成,都的区位及经济优势仍使其在一二线,主要城市间的竞争中保持领先地位。

空置率下降租金维持稳定,20,25,30,35,40,70,75,80,85,成都优质写字楼租金及空置率,租金（元/平方米/月）,空置率（%）右轴,/,58安居客线上搜索数据显示，今年1-9月成都写字楼的租赁搜索热度持续升高，在十个一线及重点二线城市中排名第三，仅次于北京和深圳。

租赁搜索量同比增排名第二，租赁需求潜力巨大。

租赁搜索热度高增速第二,/,高新区热度独占鳌头，成都写字楼租赁搜索热度排名前三的板块全部位于高新区，分别是芳草、世纪城、及南延线。

同时，高新区芳草板块以绝对优势荣登六个重点二线城市租赁搜索热度榜首。

高新区租赁热度独占鳌头,从写字楼租赁面积来看，100-200的房源关注度最高，占比33.8%，其次为,100以下房源，占比23%，200-300及300-500的中等面积写字楼房源关注度也不低，合计占比31.6%。

100-200的房源关注度最高,23.0%,33.8%,16.9%,14.7%,4.9%,1.0%,3.7%,2.0%,成都写字楼租赁搜索面积分布,100m500-800m,100-200m800-1000m,200-300m1000-2000m,300-500m2000m,自2016年成都住宅加入限购行列以来，投资者更多的将目光转向到商业产权（包含商铺、商办、写字楼等）的房源，商业地产迎来新风口。

短时间内，写字楼市场的销售面积和销售额都有一波上涨，特别是拥有“类住宅”和“写字楼”双重属性的商办销售量。

但是随着购买需求的消耗，叠加2017年4月成都市多个部门联合出台的关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知以严格限制商办项目改变为居住用途，商业地产成交归于平静，写字楼市场成交也进入平稳态势。

成都商业地产市场去库存压力增加，开发商为了走量，写字楼成交价格有小幅让步。

目前写字楼新盘的热门区域主要集中在天府新区和东部新城，这两个商务区受到政府规划大力扶持和培育，其中发展相对较早的天府新区已进入写字楼的集中供应期，而将大力发展先进制造业和国际化生产性服务业的东部新城尚在规划中，未来亦会有大批写字楼新盘入市。

17年4月后写字楼成交回归平静库存增加,数据显示，2019年1-9月，成都写字楼新盘供应41万，同比上涨2倍；成交28万，同比下跌16%；其中主城区成交22.9万，占比81.8%，天府新区成交6万，占比21.4%。

主城区中，高新区销售最旺，成交9.6万，占全市成交面积的41.9%。

截至三季度末全市写字楼库存311.6万，同比增加5.7%，去库存压力非常大。

高新区及天府新区引领写字楼销售,400350300250200150100500,2012,2013,2017,2018,2019,成都写字楼新增、销售、及存量,2014,新增（万方）,2015,销售（万方）,2016,存量（万方）,价格方面，区域销售均价受当季新盘所在板块价格影响较大。

总体来说，天府新区和高新区,的热门板块由于受到市场热捧，,价格较为坚挺。

热门板块价格坚挺,14201,12341,10979,15999,1463814714,14848,12757,1100010000,12000,13000,14000,15000,16000,17000,一季度,三季度,2019成都写字楼新盘销售均价16370,全市（元）,二季度,天府新区（元）,高新区（元）,写字楼二手房方面，58安居客线上数据显示，2019年3季度成都写字楼二手房源挂牌均价12860元/，环比微降0.5%。

其中，南延线的写字楼二手挂牌均价为15660元/，世纪城板块均价15307元/，金融城板块均价16455元/，天府广场板块均价13530元/，以上热门板块的挂牌价格环比二季度均有所上浮。

二手写字楼价格稳定热门板块挂牌价上浮,展望未来，在成都强劲的经济增速及第三产业增速的支撑下，成都营商环境的国际认可度仍将继续提升，办公需求潜力大、热门板块的优质办公楼投资价值高。

城市间逐渐白热化的人才竞争、各区域间服务配套的升级竞争都使得写字楼的作用已超越简单的办公需求。

领先的开发商和管理者早已从硬件升级、楼宇经济融合、服务角色转换、定制及租赁灵活性等方面转型升级。

投资者亦应转变思维，从区位、服务、创新等多角度挖掘有潜力的写字楼产品。

成都写字楼市场有压力、有动力,谢谢观看,