成都写字楼市场现状分析Word格式.docx
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四、
销售价钱整体状况
从整个城市来看，2006年成都新增写字楼的数量不多，可是在售写字楼共计25个，销售均价6088元/平方米，最低售价3300元/平方米，最高售价达到12500元/平方米。
成都在售写字楼一览表
总户数
销售情况
面积区间
售价
（元/㎡）
城东
成都信德实业有限公司
305
余200套
82—159
成都怡和丽城房地产开发公司
112
余25%
103~185
雅筑（商务公寓）
成都锦江房地产开发公司
68
余20套
27~60
3300
华夏大厦
成都万基房地产开发公司
90
余1800㎡
42~500
3380
城南
博傲大厦
成都中建房屋开发有限责任公司
98
余10%
60~1300
6800
央扩国际广场
四川央扩置业有限公司
54000㎡
余800㎡
119~1615
12500
408
余70%
93~2500
丰德国际广场2期
成都万瑞置业有限公司
110
余3套
352~1400
火炬动力港
成都火炬置业发展有限公司
——
100~2000
3400
待定
红南港-MITOWN
成都新希望实业投资有限公司
749
——
50-90
高新国际广场
成都高新置业有限公司
40000㎡
余40%
75~3020
7200
天府软件园
华诚集团
6200
城西
电子科技大学科技园
成电大学科技园孵化器有限公司
40
余50%
40~1200
3480
蜀汉*芯天地（商务公寓）
四川金炜集团有限公司
131
40~80
城北
国美金宇商场
成都金宇集团公司
余28%
40~120
3800
城中心
时代锋尚（商务公寓）
成都新锦江旧城改造开发有限公司
324
余4套
54~115
倍特康派
倍特成都新建业置业有限公司
34000㎡
余23%
87~1280
5100
298
余214
50~180
国栋*中央商务大厦
四川国栋建设集团有限公司
余17%
20~3000
6230
正熙国际
成都攀特实业有限公司
210
余下10%
80~1100
天府中心
成都蜀信实业有限公司
220
余下30%
99~1700
8000
钱江*铂金时代
四川钱江银通房地产公司
570
余下13套
48~300
7300
时代广场
国嘉地产、泰然置业
186
余下2套
220~1700
9800
香槟广场
蓝光和骏实业股份有限公司
300
余3000㎡
——
5300
西雅图
成都太禾房地产开发公司
410
余下5%
90~1800
5600
销售价钱散布
销售价钱在6000以上的项目12个，占到在售写字楼项目总数的48%，在各价段写字楼的所占份额最大，说明现时期高级写字楼是成都写字楼市场的主流。
区域价钱状况
随着成都向东向南进展政策的实施，和以后地铁对写字楼物业的深远阻碍，城南和城东区域的商务潜力愈来愈取得市场的认可，其中城南以其完善的商务配套和较其他区域更优的交通通达能力，被以为是成都最具商务地产进展潜力的区域，写字楼销售均价超过了市中心，达到了7157元/平方米，高居成都各区域售价的榜首；
而城东作为以后城市的副中心之一，可开发用地较多，可塑潜力上也较大，加上东大街便利的通行能力，使得写字楼价钱高于城西和城北，可是在短时刻内不可能超过市中心。
销售区域散布
在售写字楼中，城中和城南的成为散布最多的区域，这两个区域的写字楼数量占到了总数的72%，城东的所在的份额也超过了城北、城西两个区域的的份额和。
五、购买写字楼要紧客源
六、
由于各个楼盘的实际状况不同，其项目对客源的划分也不尽相同，但从各个在售楼盘的的情形来看，现时期成都写字楼市场对客源的划分，要紧优下面三种情形：
第一类要紧为投资者，随着国家的对房地产市场的宏观调控方法的出台，专门是对个人对住宅的投资限制，而住宅价钱和写字楼价钱的慢慢接近，相较之下，投资写字楼拥有更高的投资回报，这就使得原先投资住宅的投资者转向了写字楼的投资，而这种投资者在本身资金实力上受到限制，又要考虑写字楼的持有本钱和出租风险，因此不可能购买大面积的写字楼，从此刻的市场反映情形来看，这一类投资者一样选择的都是位于市中心、城南或东大街周围的写字楼，面积趋小，大多集中在50~70平米左右，最大的也不超过200平米。
第二类是在进展中的公司，面积需求在200到500平米之间，一样为本土进展壮大的公司或外地公司驻成都分公司。
此类客群由于自身的进展壮大，公司员工慢慢增多，自然需要更多的办公空间，而本身又处于进展中，资金有限，选择的写字间要适合自己公司的具体情形。
第三类是大公司或集团购买，此类客户资金充沛，需求面积大致都在500平米以上，在现时期的成都写字楼市场上，单间写字楼面积集中在100~200平米那个区间，而不能达到客户的需求；
因此，在市场上表现出来的情形确实是，购买几间相邻能够彼此打通的写字间，或整层购买。
此类客户在成都主若是涉及金融保险、咨询顾问、能源、地产等行业的三资企业、某企业驻西南地域总部、跨国公司等，他们在选择写字楼地址时，
第一考虑的是项目的档次和品质，可否符合公司的进展和形象的要求，第二考虑交通位置和配套设施的完整性等。
七、写字楼租赁市场状况
八、
写字楼租金水平
成都写字楼租赁情形调查
物业名称
地址
建筑面积（㎡）
租金水平
（元/㎡/月）
空置
情况
车位价格
（元/辆/月）
物业费
物业管理
公司
冠城广场
顺城大街
40000
80～100
10%
400-600
15
戴德梁行
春熙路
50000
60～85
40%
按排气量
仕邦魏理士
红星路3段
44917
53～60
70%
500
万邦物业
中环广场
盐市口
47147
70～100
16
仲量联行
城市之心
人民南路一段18号
52000
75～100
350-400
成都奥莱物业
银谷基业
洗面桥街39号
13950
45
4
润无声物业
铂金大厦
青龙街
12855
35～50
按照排气量
7
成都蜀信物业
威斯顿
联邦
领事馆路2号
54191
110～130
350～450
17
威斯顿物业
央扩国际
人民南路三段3号
54268
100～120
50%
宏腾国际
国栋中央商务大厦
金盾路52号
54000
45～60
25%
400～500
升泰物业
丰德国际广场
航空路6号
178601
50
5
利丰物业
从成都目前的写字楼租赁和供给市场来看，成都中央商务区核心区内甲级写字楼的平均租售率只有近70%，由于市场可租赁面积的增加，
和新兴写字楼较老写字楼更好的硬件和配套设施，顶级写字楼如川信大厦、冠城广场等老牌写字楼的客户随着租约到期，有搬出的偏向，这些写字楼出租率在呈下降的趋势，原先95%以上的出租业绩再也不存在。
而新兴写字楼在层高、电梯、内部智能网络等硬件配套优化和更人性化物业治理，吸引了诸如跨国企业、金融机构、外国办事处、国内和本土进展强劲的优秀企业客户入驻，出租率接近60%。
而一些处于起步时期或公司规模较小的企业，大多都把办公地址选择在了环境较好，而租金水平相对较低的居住小区。
随着成都写字楼市场的进展，专门是甲级写字楼的供给量的增加，从2006年初起，写字楼空置有上升的趋势。
2005年末上市的中环广场、2006年年初上市的开行国际两个项目的总供给量就达到了10万平米左右，尽管市场的吸纳量会随经济的进展增加，可是写字楼的供给量也在增加。
就2006年来讲，除开年初的汇日央扩国际，还有银谷基业、天府中心、正熙·
国际、正成商翼等众多的写字楼上市招租，仅06年写字楼的市场出租面积也在20万方以上。
参照上海、北京等较成熟的写字楼市场5%-17%的空置状况来讲，成都近期内大于25%的空置率，市场压力较大。
另一方面，随着成都房地产市场的进展，写字楼销售价钱日趋上涨，可是大量的写字楼不断的投入市场招租，在猛烈的竞争条件下，写字楼的租金却在成下降趋势。
目前成都高级纯写写字楼的月租金水平要紧集中在70-90元/平米，价钱最低在60元/平米，价钱最高的在130元/平米左右，租金价钱能达到100元/平米以上的写字楼项目只有6个。
而烂尾楼经包装上市的项目尽管定位较高，可是租金价钱仍然相对很低，正熙国际的月租金只有53元/平方米，而占据绝佳位置的中环广场的写字楼价钱也只能85元/平米左右。
相较之下，商住一体的综合性项目的写字楼租金就要更逊色一些，写字楼价钱一样在30多元/平米，市中心的写字楼租金水平一样都没有超过55元/平米。
写字楼销售租赁价钱对照情形
区域
销售价格
出租价格
租售价格比
东（东方广场）
1：
120
南（央扩国际）
西（电大科技园）
35
100
北（铂金大厦）
4800
中（天府中心）
70
尽管进入成都的跨国企业、三资企业、外资企业在逐年的增多，可是随着市场竞争的猛烈，退出和关闭的企业也大量存在，写字楼的需求与整个成都的社会经济进展环境
和各个企业的进展状况紧密相关。
成都写字楼租赁价钱的空置率的增加和租金水平的下降，说明写字楼的供给增加速度和企业对写字楼的需求的增加速度是不一致的，至少从现时期来看，写字楼的需求是滞后的。
而写字楼销售价钱上涨与租金水平下降产生的背离现象，会对成都写字楼以后的开发产生专门大的阻碍。
一方面各个开发商为在猛烈的市场竞争中博得客户青睐，会尽力提升写字楼的品质和效劳水准；
另一方面会加倍关注市场需求，理性开发，增进成都写字楼市场均衡进展，趋向成熟。
租赁客户
就此刻成都高级写字楼租赁状况来看，其要紧客户有金融保险、电力石油、航空、建筑/地产、电子通信、商贸、法律/投资咨询效劳等行业的大型公司。
以威斯顿联邦和时期广场为例，威斯顿联邦在其75户知名客户中，拥有诸如美国通用、法国欧蒙、英美烟草等19家跨国公司，所占比例达到了25%.时期广场50户知名客户中，英国查打银行、日本东芝、德国帝森等国外公司的比例达到了20%.
从整个客户类型情形来看，法律/投资咨询和电子通信行业的公司，由于最近几年来第三产业的飞速进展，数量上比较多，而且这种公司在猛烈的市场竞争中都超级注意公司自身的信誉、形象的塑造，能够经受的租金水准也比较高，因此在高级写字楼的租户中所占的比例都比较大；
另外，成都关于西部乃至全国，在商贸领域的地位和作用愈来愈大，自然会吸引了大量的商贸公司入主，这种公司也成为成都高级写字楼的要紧客户；
而本土的一些金融保险公司大部份都有自己独立的办公场所，一些跨国公司或才入成都市场金融保险公司，那么选择了租用高级写字楼，但此类公司在成都的总数并非多，在通过各个高级写字楼的分流，此类公司在高级写字楼的客户种所占的比例也就比较少。
现时期成都写字楼市场格局写字楼散布目前成都市的写字楼项目供给要紧集中在三个区域，包括传统的以天府广场为中心的结合顺城大街形成的市中心区域，因城市向东向南进展而形成的城南及南延线片区和东大街片区：
代表项目
区域优势
中环广场（招租）天府中心（在售、招租）财富中心（在售）
传统的CBD区域，入驻的国际级企业众多，商务气氛浓厚，加上新天府广场及CBD区域的建设方案的出台，将来此区域的办公环境和商务发展前景会更好。
商鼎国际（在售）丰德国际广场（在售、招租）仁恒广场（潜在）航天科技大厦（潜在）
人民南路及其延线强大的通行能力，具有连接城南富人区以及连接双流国际机场的地段优势，因此成为近年来商务类地产发展最迅速的区域，此区域已经具有央扩国际、威斯顿联邦、川信等成都顶级写字楼，人民南路及其延线将是成都高档写字楼的代名词。
东大街
东方广场（在售）九龙仓天府时代广场（已经动工）
东大街是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核心区域，此区域最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力，写字楼前景不容忽视。
各区域在售写字楼代表案例分析市中心—财富中心
基础数据：
占地面积:
万平方米
总建筑面积:
18万平方米
地上层数：
26层（写字间）29层（住宅）
车位：
地下600个与住宅公用
开盘时刻:
2006-5
销售价钱：
7200～7700元/平方米
总户数:
写字楼298户
面积区间：
50—180平米层高：
米电梯：
5部
开发商：
成都汉高实业进展
物业治理公司:
项目优势：
◎居于城市中心位置，地段优势明显
◎周边配套完善，商务气氛较浓
◎70年产权，投资收益年限长，投资潜力较大
◎付款方式上能够进行7成20年按揭
项目劣势：
◎广告推行上含混不清，购房者区分不清是购买写字楼，仍是住宅，
◎区域内还有仁恒和航天科技大厦等高水平项目要呈现，造成购房者观望，投资者那么要考虑以后的出租收益风险
◎前期大体量的住宅销售，商住比例达到了5：
1，阻碍购房者对此项目的认知，大体量的住宅存在并阻碍写字楼的商务品质
◎中心城区的写字楼租金水平相对下降，阻碍消费者投资激情
时期性销售状况：
财富中心三期商务空间只对外销售9-15楼，价钱为7200-7700元/平米，楼层价差50-100元/平米。
9-15楼总套数112套，面积从平米至平米不等。
自5月27日开盘销售以来，已售54套，占推出总套数的%。
其中，平米的小户型41套，占已售套数的76%；
平米的中等户型12套，占22%；
平米的大户型仅售1套，所占比例不足2%。
另外，尚未推出的楼层中，部份楼层的销售已和客户在洽谈中，此类客户偏向整层购买。
城南—商鼎国际
21000平方米
143222平方米
26层（写字间）28层（住宅）
地下626个,地上104个
2006-6
写字楼406户
92—160平米
层高：
岷江新希望房产
◎开发商的知名度
◎客群定位明确：
社会精英阶级专属
◎城南富人聚居区，配套成熟，交通便利，富人区身份的表现
◎威斯顿和丰德国际形成的商务气氛
◎被立交桥包围，阻碍区域形象
◎临近火车南站，来往人员混杂，阻碍治安
◎电梯不足
时期性销售情形：
该项目共计有写字楼406户，写字楼单间面积从92—250平米，现销售的是9到18层，销售均价7000元/平方米，已经销售的写字间面积以90多平的为主，近20套，140多平米的10套，200多的有5套左右。
而未销售的写字间，位于楼层中间位置的90到140平米的写字间，已经不单卖，会和更大面积的写字间搭在一路销售，或更偏向于整层销售。
东大街—东方广场
基础数据:
平方米
29层（写字间）22层（住宅）
地下200个
写字楼305户
主力82—180平米
写字间1—4层层
高米、5—29层层高米电梯：
6部客梯，1部货梯
成都信德实业
◎此刻在售高级写字楼中售价最低，物业治理费用低
◎交通优势，东大街双向6车道，紧接地铁2号线，10余条公交线路
◎地段优势，与九龙仓相对，紧邻春熙路、香格里拉酒店等
◎周边还诸多空地未开发，商务气氛不足
◎低价注定该写字楼走向低端
◎目标客群的错位，该项目定位为投资客，尽管单价低，可是大面积写字间比重大，总价必然偏高，而以后租金偏低，且只有50年产权，购买风险大，投资客可不能买账
该项目总户数305户，写字间面积82-180平米，销售均价5850元/平方米，由于单价相对较低，已经销售近1/3，销售写字间面积以100—160平米的，购买客户要紧用于公司自用，投资客较少。
潜在写字楼情形介绍
成都写字楼潜在的写字楼项目，要紧有九龙仓天府时期广场、仁恒置地广场和航天科技大厦三个要紧项目。
天府时期广场
天府时期广场已经动工，此项目位于东大街11号地块，占地面积106亩，计划建筑面积44万平方米，包括一栋180米高的写字楼、一栋五星级酒店、公寓写字间、2万平米购物商场及12栋高级住宅楼。
仁恒置地广场
即将动工的仁恒置地广场位于人民南路成都CBD区域内，共计划建筑面积约20万平方米，有40层、165米高，包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。
航天科技大厦
拟建高度米（地面43层，地下五层），总建筑面积约12万平方米的航天科技大厦是以超甲级写字楼、品牌底商为主业态的商务综合体项目，项目按国际通行的甲级写字楼配套标准，设置了金融机构、商务中心、高级会所、同声传译国际会议中心，员工餐厅、精品商场等附属功能和商务共享空间，
另外，其士集团开发的世代锦江二期，建筑面积约5万平米商住楼也已经开建，可能以写字楼形态推入市场；
位于水井坊的“香格里拉”写字楼部份也将完工,估量在明年推出。
小结：
结合成都各个写字楼项目销售和租赁的情形来看，购买写字楼用于投资的客户在市场上只占了很少的一部份，且这一部份客户的对写字间的需求面积不大，一样在100平米以下；
而随着成都城市经济性质的进展转变，咨询效劳、商贸和电子通信等行业的企业才是写字楼市场的真正客户，写字楼项目在硬件和效劳取得提升的同时，迎合并知足这种企业的需求才能取得市场的认可。
六、成都写字楼市场展望
今年成都新增供给写字楼只有四个，写字楼供给在成都整个房地产市场中所占的份额也比较少，可是写字楼的需求层面没有住宅物业的需求量大，客源的散布也有必然的局限性，
从供需情形来看，此刻成都写字楼项目的供给和需求在对接上还有专门大的差距，已经入市供给的项目在计划设计、项目定位上还存在很多瑕疵；
因此，一些大开发商正在进行中或是预备进行的项目均受到市场的关注，也很受市场的期待，代表项目包括仁恒项目，航天科技大厦和九龙仓东大街项目。
能够预见，随着写字楼项目供给的增多，在猛烈的竞争中，成都市场的写字楼产品只有在品质上取得更高的提升，计划设计更具前瞻性，才能更好的知足企业的商务需要。
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