规划修改论证报告.docx
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规划修改论证报告
开福寺及周边地段控规油铺街地块
D-04-01/02、D-06-01/02规划改正
论证报告
（成就阶段）
建设单位：
湖南北城棚户区改造投资有限企业设计单位：
长沙市建筑设计院有限责任企业编制时间：
2012年06月
长沙市建筑设计院有限责任企业（盖印）
证书编号：
［建］城规编第（101189）
地点：
长沙市曙光中路177号
电话：
1
邮编：
410007
院长：
张柏
总工程师：
何勰
规划副总工程师：
张云香
所负责人：
易云
项目负责人：
陈凤平
设计：
陈凤平
校核：
郑智刚
审核：
易云
开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02
规划改正论证报告目录
第一部分说明书
1、项目基本状况
区位
1.1.1拟改正地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以
北、太平路以东地段。
本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积
公顷，波及控规改正地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。
拟修
改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规
单元编号为064，改正地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、
D-06-02。
本项目属于旧城区，周边大多数用地暂未进行新的开发建设。
西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，当前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，当前正在建设，建筑限高100米。
图开福寺及周边地段控规图/项目所在控规地点图
用地权属
该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该部署点用地从头河三角洲建设有限企业划拨至开福区城建投资企业名下，由开福区城建投资企业按要求进行征收、投资和建设。
用地现状
该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混淆，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，
商业用地，还有工业用地。
沿大王家巷双侧商业门店密集，缺少管理，占道经营，道路狭小，交通拥挤。
除项目西边、北边的两个新建高层住所小区福乐湘江锦城、凯乐
国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、基层
建筑，建筑散布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。
现状
建筑最高层数7层，其他均匀2层。
项目红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积
24770平方米，现状容积率，现状建筑密度%，现状几乎没有绿化。
项目内波及的现状单位有开原机械厂、
三江包装印刷厂、省行政
事务职业学校、市第二运输企业，其他为一般民居。
地块内现有两处不行挪动文物，分别为刘公武公馆（原百善台
151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。
大王家巷拟拆棚户区
油铺街凯乐国际城
刘公武公馆伍毓伦公馆
图用地现状照片
图用地现状图
图现状建筑质量评论图
2、原控规及上层次规划、有关规划要求
原控规成就
《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005
年4月经过审批。
2008年开始“新河片”控规评估，2010年达成评估报告正式成就，开福寺及周边地段控规编号064。
本次调整依照从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依照图进行。
原控规成就为：
地块
D-4-01
用地性质为二类居住用地，总用地面积
21853
㎡，
净用地面积为
18655㎡，容积率为，建筑密度
28%，绿地率
35%，建
筑限高
36m,人口容量为
1904
人。
地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地
面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为1800人。
地块D-6-01用地性质为供气设备用地，为液化气瓶装供给站，
总用地面积1080㎡，净用地面积为581㎡，容积率为，建筑密度10%，
绿地率35%，建筑限高
9m，建筑容量116平方米。
地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积
22253㎡，
净用地面积为
18113㎡，容积率为，建筑密度
28%，绿地率35%，建
筑限高45m,人口容量为1848人。
表1调整前地块控制指标一览表
地块
用地性
用地性
总用地
净用地
容积
建筑密
绿地率
建筑限
公共配
编号
质代码
质名称
面积（M2）
面积（M2）
率
度（%）
（%）
高（M）
套设备
064-D-4-01
R22
中小学托幼
21853
18655
28
35
36
邮政所电信
模块局
064-D-4-02
R2
二类居住用地
35106
28944
22
35
24
中学
064-D-6-01U13
供燃气用地
1080
581
10
35
9
瓶装供给站
064-D-6-02
R2
二类居住用地
22253
18113
28
35
45
公共卫生间垃
圾站
总计
80292
66293
原控规成就勘误
勘误原由：
依据最新控规依照图，地块D-4-01、D-4-02的地块控制指标与地块填补的用地性质及图例存在矛盾的地方。
详细勘误内容：
原控规地块D-4-01填补的用地性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地，两者存在矛盾，勘误后，一致改正为二类居住用地。
原控规地块D-4-02填补的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地，两者存在矛盾，勘误后，一致改正为中小学校用地。
同时，依据长沙市城市规划管理技术规定有关要求，12米以下支路计入地块净用地面积，因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为9米，
其一半路幅计入地块D-4-01、D-4-02、D-6-02净用地面积，勘误后，
净用地面积均有所增添，见表2。
表2
地块勘误状况一览表
地块
勘误后
勘误前
勘误后
用地性
总用地
净用地
总用地
净用地
编号
质代码
面积（M2）
面积（M2）
面积（M2）
面积（M2）
064-D-4-01
R2
21853
18655
21853
19052
064-D-4-02
R22
35106
28944
35106
29772
064-D-6-02
R2
22253
18113
22253
18546
上层次规划及有关规划要求
整体规划、专项规划及其他有关规划对本次拟改正地块没有有关特别要求。
地铁一号线从东侧的黄兴北路经过，地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交错口，下阶段编制该项目修筑性规划，其总图布局、建筑设计，应切合轨道交通规划要求，征得有关部门赞同。
3、改正要求、原由及依照
改正依照
3.1.1长沙市城乡规划局下发的“规划调整重点（论证）通知单”
3.1.2开福寺及周边地段控制性详尽规划（2005年）
3.1.3开福寺及周边地段控规依照图（最新）
3.1.4福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目修筑性详尽规划（方
案）
3.1.5沙市控制性划局部改正成功果定（行）
3.1.6国家及地方有关法律、法、程
3.1.7有关会要、文件、批文
改正要求
依据沙市城划局2012年2月28日沙市北城棚区改造投企业下达的《划改正（）通知》：
“要求潮宗街周地域控（有，开福区及周地段控）油街地内用地划指行。
合棚改拆迁部署要求、正在行修的黄北路片区控内容、目方案的可行性以及不行移文物的保方案，此范内的用地性、容量指行合。
⋯⋯”
依据黄北路棚改部署要求以及目修筑性划，目用地作相的控整。
修筑性划由沙市北城棚区改造投有限企业拜托，由沙市建筑有限任企业，目名称“福善园（黄北路油街S8地）建目”，于2012年2月由市委召开了方案家咨会。
依据划，本次控改正内容波及到：
地拆分、用
地性改正、支路形改正、控制指改正，波及到市政施改正
及史文物位的保。
详细改正状况：
3.2.1道路改正
外道路太平路、和里路、黄北路、文昌路均保持不，
撤消红线范围内一条支路，宽9米，长79米，改为环小区的一条4
米的组团路。
同时撤消一条穿过芙蓉中学的东西向的支路，该支路宽
9米，长152米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分
割，油铺街往北调整线形后，与这条道路相距过近，只有30米左右。
同时，这两条道路等级低，能够归类为小区内部道路，改正后有益于组织小区交通，不影响城市交通。
油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调整线形，宽度12米不变，调整段本来长238米，为直线；调整后长240米，为曲线。
油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文
物，改正线形后有益于旧址保护该不行挪动文物，有益于本项目建筑布局。
不改变道路性质、宽度，合适调整线形，其实不影响车辆通行，比较合理。
3.2.2用地性质及指标改正
地块D-4-01，用地性质保持不变，为二类居住用地，用地面积及控制指标改正，改正后：
总用地面积22153㎡，净用地面积18464㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，建筑容量为
92320㎡；
地块D-4-02，为中学用地，用地性质及控制指标保持不变，用地面积有所减少，改正后：
总用地面积28709㎡，净用地面积25325㎡；地块D-6-01，为供气设备用地，原规划为液化气瓶装供给站，现
撤消，改正为商住综适用地。
地块D-6-01、D-6-02从头拆分为三个地块D-6-01、D-6-02、
D-6-04。
拆分后：
地块D-6-01为商住综适用地，总用地面积13326㎡，净用地面积10378㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为3:
7，此中居住建筑容量37776㎡，商业建筑容量16190㎡；
地块D-6-02为商住综适用地，总用地面积8991㎡，净用地面积
6840㎡，容积率，建筑密度26%，绿地率40%，建筑限高100m，商
住比为7:
3，此中居住建筑容量16006㎡，商业建筑容量37346㎡。
地块D-6-04为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。
表3调整后地块控制指标一览表
地块
用地性
用地性
总用地
净用地
容积
建筑密
绿地率
建筑限
公共配
编号
质代码
质名称
面积（M2）
面积（M2）
率
度（%）
（%）
高（M）
套设备
064-D-4-01
R2
二类居住用地
22153
18464
20
40
100
邮政所电信
模块局
064-D-4-02R22
中小学托幼
28709
25325
22
35
24
中学
064-D-6-01
R2C2
二类居住用地
13326
10378
20
40
100
幼儿园瓶装
供给站
064-D-6-02
R2C2
二类居住用地
8991
6840
26
40
100
064-D-6-04
R2
二类居住用地
7140
6954
28
35
45
公共卫生间
垃
圾站
总计
80319
67961
3.2.3液化气瓶装供给站改正
依据长沙市有关燃气发展规划、发展目标，面向全市、辐射周边，
实现燃气管道化，2020年城市气化率达到95%，新建小区基本采纳
管道燃气，所以瓶装液化气逐渐面对裁减。
本项目范围内液化气瓶装
供给站撤消，不再独自建立，近期能够联合小区沿街设置的商业门店
预留，以知足过渡阶段就近旧城区居民当前的供气需求，并知足相应
的建筑面积及设置要求。
3.2.4芙蓉中学用地改正
地块D-4-02规划为芙蓉中学，因项目红线范围占用了该中学部
分规划用地范围，约4447平方米用地，即调整后学校用地减少4447
平方米。
芙蓉小学原规划36班，调整前生均用地平方米，调整后生
均用地平方米。
依据《湖南省义务教育学校办学标准（试行）》，中心
城区30班初级中学生均占地面积平方米为合格，生均占地面积平方
米为合格，调整后芙蓉中学生均用地略微偏紧，但基本不影响芙蓉中
学原有办学规模。
3.2.5历史文物保护
城市建设同时一定考虑文物保护，红线范围内两处不行挪动文物分别为刘公武公馆和伍毓伦公馆，此中伍毓伦公馆恰好位于规划的油铺街道路中心线上，所以规划改正油铺街线形，知足伍毓伦公馆旧址保护要求。
刘公武公馆位于项目用地内部，即不利于文物的保护，也影响到小区建设，所以建议异地重修，重修地点位于伍毓伦公馆东侧，与伍毓伦公馆平行，重修模式参照天心区不行挪动文物异地重修模
式。
经过对文物保护专家咨询会的议论，该方案采纳一个比较折中的方法，旧址保护与异地重修相联合，基本知足该处文物保护要求，但应征得文物保护部门赞同。
3.2.6技术指标
参照《长沙市城市规划管理技术规定》（建筑间距Ⅰ类地域，2009
年5月订正版）居住用地技术指标的技术规定，高层居住建筑容积率最高，高层商住综合楼建筑最高容积率为，调整后地块容积率均高于
该技术规定，但建筑密度、绿地率、建筑限高切合技术规定要求。
本项目拆迁成本大，定向房源需求大，为了尽量保障项目均衡、
以及尽量供给足够的定向房源，所以，依据实质建设部署需求，本项
目建筑容量和容积率指标较技术规定偏高。
依据检查摸底，黄兴北路拓改及棚户区改造项目共需征收住户
6994户，被征收户对就近部署要求激烈，要求就近部署的住户占总
征收户的%，即共需供给就近定向房源5315套，而九尾冲棚改项目仅
能供给1400套定向房源，还存在3915套房源缺口，所以本项目应尽
最大可能知足征收户要求，供给充分房源。
依据本项目地形条件限制，在知足消防、日照、通风等有关技术
要求下，本项目能够供给定向房源3018套，最大限度的知足就近安
置的房源需求。
改正原由
棚户区改造是我国政府为改造危旧住宅、改良困难家庭住宅条件而推出的一项民心工程，2009年起，长沙市把解决低收入家庭住宅困难做为重要措施，兼备兼备深入住宅保障制度改革、历史文假名城
保护等，启动大规模的棚户区改造工作。
三年来，近4万户10多万棚户居民获取新居，城市中心区一些棚户区获取全面改造，并接踵引进一大量城市综合体项目，大大改良了城市人居环境、提高了了城市整体形象和品尝。
原控规成就编制时间较早，2005年达成的正式成就，到现在已经7
年，跟着城市的速展，城市各基施建包含道路交通、
市政管、公建配套日趋完美，城市居民生活品要求日趋提高。
2005年得城市划成就已不可以足有城市展要求，亟需划
修（改），完美指，足划的科学性、可性、可操作性。
黄北路拓改及棚区改造，市委、市政府特别重，2011年11月，市公会研究了目，并下达了会要（〖2011〗
83号），会摘：
“黄北路拓改工程及棚区改造目⋯⋯波及
到7000多棚改造、黄北路拓改及道1号建，是我市重要基施工程和民生工程，各有关部高度重。
“”会赞同：
将太平路3号地、油街S8号地做黄北路拓改工程及棚区改造目、太平路棚改目部署房源建点，在拟订方案程中，
要仔研究，保证方案一旦宣布，不再⋯⋯可考合适提高容
率等划指，保土地高效利用，降低建成本”“对于目划
范内文物保⋯⋯必定要理好文物保和旧城改造的关系，
依据状况行妥当理，使文物保、旧城改造双。
市文
物局要将需行挂牌保的文物建筑市政府研究决定⋯⋯”。
沙市安居工程和棚区改造工作小文件“对于赞同开福区黄北路拓改及两棚改目地列入全市棚改工程的批复”（棚〖2010〗02号），文件纲要：
“赞同你区黄北路拓改及两棚改目地整体列入全市棚区改造工程⋯⋯。
做好文物保工
作，施工中如地下埋藏文物，及告文物管理部，并按要求行理⋯⋯”。
2011年12月，开福区政府文件“对于化黄北路油街（S8）地控整程序的示”，（开政〖2011〗104号），文件摘：
“因黄北路拓改棚改目供需征收6994。
依据新的房子征收条例（590命令）定征收位必供给就近地部署商品
房。
⋯⋯定油街地（S8）棚改部署房建用地。
⋯⋯提高土地利用率，保证征竣工作利行、做到尽量足被征收的求，申宗地行控整。
⋯⋯因为地用于棚改征收部署房的建，切合有益于社会公益事性，特市政府赞同化上述地的划整程序，减免控整前置性⋯⋯”。
4、调整论证
常住人口算
二居住用地按人口按120平方米/、人/。
本目原控划常住人口：
建筑面107254平方米÷120
平方米/×人/=2860人。
整后本目划常住人口：
建筑面146102平方米÷120平
方米/×人/=3896人。
当地整后原划增添常住人口
1036人。
表4
青竹湖中心区控规改正前后规划常住人口一览表
单位：
人
序号
改正前
改正后
增添值
备注
1地块内人口容量
2860
3896
增添
1036
2控规编制单元
5013374012
增添23879
控规单元历
人口容量
次改正值
注：
改正前控规范围人口为2005年规划人口，改正后控规范围人口依照最新的控规依照图得出！
公共服务影响论证
4.2.1依照《长沙市城市中小学幼儿园规划建设管理条例》，每
1000人70名中学生、70名小学生标准计算，此中中学生按50生/班、小学生按45生/班。
本项目规划改正后，分别增添中小学生人数72人，增添中学班级班，增添小学班级班。
就本项目而言，紧临地块西边为24班新竹
小学，紧临地块东边为36班芙蓉中学，能够知足本项目中小学生就读要求。
在距离本项目500米的地点，就是湘雅附一医院，医疗设备配套
完好知足服务要求。
建议新建居住区、居住小区按公共设备配套要求
设置门诊所等，一般的感冒发热常有病在本组团内解决，重病或许疑
难杂症才考虑到湘雅附一、省妇幼等大型医院就诊。
4.2.2就整个控规而言，经过历次调整后，常住人口较2005年版本增添了23879人，分别增添中小学生各1671人，增添了班小学，增添了班中学。
历次调整后，本片控规范围共需小学班级115班，共需中学班级
104班，缺口小学班级49班，缺口中学班级68班。
中心城区因其优胜的区位条件，土地使用价值高，开发强度大，跟着近几年棚户改造的展开，中心城区接踵引进一些大型城市综合
体，高建筑林立，人口增添，人口密度加大，而相的公共服施、市政基施没有获取相的完美，致中心城区公共服配套特别是中小学校配套重不足，是一个广泛存在的。
解决方案及分流措施建：
因原有学校面模不大，生均占地面不高，在原有地基上大学校模基本不可以解决。
中学生可考部分分流至相解决，小学生不合适分流，因本四周都是城市骨干路，小学生不适合穿骨干路。
所以建合正在修的“黄北路片区”控，筹考，合适增添中小学校布局，尽量解本片区中小学模不足。
表5控规范围改正前后中小学规划状况一览表
用地面积
改正前后代均用地
国家规范
规模（班）（床）
（公顷）
（㎡/生）（床/千人）
标准
规划名称
地块编号
原控规
改正后
原控规改正后
原控规
改正后
紫凤小学
C-1-01
18
18
11-14
新竹小学
D-3-02
24
24
11-14
麻园岭小学
F-8-03
24
24
11-14
芙蓉中学
D-4-02
36
36
15-22
注：
中学生生均用地标准：
国家标准
15-22㎡，长沙标准20
㎡；小学生生均用地标准：
国
家标准11-14㎡，长沙标准
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