规划修改论证报告.docx

1、规划修改论证报告开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02 、D-06-01/02 规划改正论证报告（成就阶段）建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限企业设计单位：长沙市建筑设计院有限责任企业编制时间： 2012 年 06 月长沙市建筑设计院有限责任企业 （盖印）证书编号：建城规编第（ 101189）地点：长沙市曙光中路 177 号电话： 1邮编： 410007院 长：张 柏总 工 程 师：何 勰规划副总工程师： 张云香所 负 责 人：易 云项目负责人：陈凤平设 计： 陈凤平校 核： 郑智刚审 核：易 云开福寺及周边地段控规油铺街地块 D-04-01/02 、D-06-01/02规划改正

2、论证报告目录第一部分 说明书1、项目基本状况区位1.1.1 拟改正地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积公顷，波及控规改正地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。拟修改地块属于开福寺及周边地段控规范围，新河片管理单元，控规单元编号为 064，改正地块编号为 D-04-01、 D-04-02、 D-06-01 、D-06-02。本项目属于旧城区， 周边大多数用地暂未进行新的开发建设。 西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目， 当前正在建设，建筑限高 100 米；南边为市防汛抗旱指挥部； 东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区

3、； 用地北面为凯乐国际二期房地产项目， 当前正在建设，建筑限高 100 米。图 开福寺及周边地段控规图 / 项目所在控规地点图用地权属该项目为黄兴北路拓改工程、 棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点， 该部署点用地从头河三角洲建设有限企业划拨至开福区城建投资企业名下，由开福区城建投资企业按要求进行征收、投资和建设。用地现状该项目内现状用地为旧城棚户区用地， 现状用地性质混淆， 有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。沿大王家巷双侧商业门店密集， 缺少管理，占道经营，道路狭小，交通拥挤。除项目西边、 北边的两个新建高层住所小区福乐湘江锦

4、城、 凯乐国际城为高层建筑， 项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、 基层建筑，建筑散布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。现状建筑最高层数 7 层，其他均匀 2 层。项目红线范围内现状建筑面积 62606 平方米，建筑基地面积24770 平方米，现状容积率，现状建筑密度 %，现状几乎没有绿化。项目内波及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、 省行政事务职业学校、市第二运输企业，其他为一般民居。地块内现有两处不行挪动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151 号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为 180 平方米。大王家巷 拟拆棚户区油铺街 凯乐国际城刘公武公馆 伍毓伦公馆图 用地现状照片图

5、 用地现状图图 现状建筑质量评论图2、原控规及上层次规划、有关规划要求原控规成就开福寺及周边地段控规由长沙市建筑设计院编制，于 2005年 4 月经过审批。 2008 年开始“新河片”控规评估， 2010 年达成评估报告正式成就，开福寺及周边地段控规编号 064。本次调整依照从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依照图进行。原控规成就为：地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853，净用地面积为18655 ，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。地块 D-4-02 用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积 35106 ，净

6、用地面积为 28944 ，容积率为，建筑密度 22%，绿地率 35%，建筑限高 24m,班级规模为 36 班，学生容量为 1800 人。地块 D-6-01 用地性质为供气设备用地，为液化气瓶装供给站，总用地面积 1080 ，净用地面积为 581 ，容积率为，建筑密度 10%，绿地率 35%，建筑限高9m，建筑容量 116 平方米。地块 D-6-02 用地性质为二类居住用地，总用地面积22253 ，净用地面积为18113 ，容积率为，建筑密度28%，绿地率 35%，建筑限高 45m,人口容量为 1848 人。表 1 调整前地块控制指标一览表地块用地性用地性总用地净用地容积建筑密绿地率建筑限公共配

7、编号质代码质名称面积 (M2)面积 (M2)率度 (%)(%)高(M)套设备064-D-4-01R22中小学托幼2185318655283536邮政所 电信模块局064-D-4-02R2二类居住用地3510628944223524中学064-D-6-01U13供燃气用地108058110359瓶装供给站064-D-6-02R2二类居住用地2225318113283545公共卫生间 垃圾站总计8029266293原控规成就勘误勘误原由：依据最新控规依照图，地块 D-4-01 、D-4-02 的地块控制指标与地块填补的用地性质及图例存在矛盾的地方。详细勘误内容：原控规地块 D-4-01 填补的用地

8、性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地， 两者存在矛盾，勘误后，一致改正为二类居住用地。原控规地块 D-4-02 填补的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地， 两者存在矛盾，勘误后，一致改正为中小学校用地。同时，依据长沙市城市规划管理技术规定有关要求， 12 米以下支路计入地块净用地面积， 因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为 9 米，其一半路幅计入地块 D-4-01 、D-4-02 、D-6-02 净用地面积，勘误后，净用地面积均有所增添，见表 2。表 2地块勘误状况一览表地块勘误后勘误前勘误后用地性总用地净用地总用地净用地编号质代码面积 (M2)面积 (M2)面积 (M2)面积

9、(M2 )064-D-4-01R221853186552185319052064-D-4-02R2235106289443510629772064-D-6-02R222253181132225318546上层次规划及有关规划要求整体规划、专项规划及其他有关规划对本次拟改正地块没有有关特别要求。地铁一号线从东侧的黄兴北路经过， 地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交错口，下阶段编制该项目修筑性规划，其总图布局、建筑设计，应切合轨道交通规划要求，征得有关部门赞同。3、改正要求、原由及依照改正依照3.1.1 长沙市城乡规划局下发的“规划调整重点（论证）通知单”3.1.2 开福寺及周边地段控制性详尽规划（ 2

10、005 年）3.1.3 开福寺及周边地段控规依照图（最新）3.1.4 福善园（黄兴北路油铺街 S8 地块）建设项目修筑性详尽规划 （方案）3.1.5 沙市控制性 划局部改正 成功果 定（ 行）3.1.6 国家及地方有关法律、法 、 程3.1.7 有关会 要、文件、批文改正要求依据 沙市城 划局 2012 年 2 月 28 日 沙市北城棚 区改造投 企业下达的 划改正（ ）通知 ：“要求 潮宗街周 地域控 （ 有 ， 开福区及周 地段控 ） 油 街地 内用地 划指 行 。 合棚改拆迁部署要求、 正在 行修 的黄 北路片区控 内容、 目方案的可行性以及不行移 文物的保 方案， 此范 内的用地性 、

11、容量指 行 合 。”依据黄 北路棚改部署要求以及 目修筑性 划，目用地作相 的控 整。 修筑性 划由 沙市北城棚 区改造投 有限企业拜托， 由 沙市 建筑 有限 任企业 ，目名称 “福善园（黄 北路油 街 S8 地 ）建 目”， 于 2012 年 2 月由市 委 召开了方案 家咨 会。依据 划 ，本次控 改正内容波及到：地 拆分、用地性 改正、支路 形改正、控制指 改正， 波及到市政 施改正及 史文物 位的保 。详细改正状况 ：3.2.1 道路改正外 道路太平路、 和里路、黄 北路、文昌 路均保持不 ，撤消红线范围内一条支路，宽 9 米，长 79 米，改为环小区的一条 4米的组团路。同时撤消一

12、条穿过芙蓉中学的东西向的支路， 该支路宽9 米，长 152 米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分割，油铺街往北调整线形后，与这条道路相距过近，只有 30 米左右。同时，这两条道路等级低，能够归类为小区内部道路，改正后有益于组织小区交通，不影响城市交通。油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调整线形，宽度 12 米不变，调整段本来长 238 米，为直线；调整后长 240 米，为曲线。油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文物，改正线形后有益于旧址保护该不行挪动文物， 有益于本项目建筑布局。不改变道路性质、宽度，合适调整线形，其实不影响车辆通行，比较合理。3.2.2

13、用地性质及指标改正地块 D-4-01，用地性质保持不变， 为二类居住用地， 用地面积及控制指标改正，改正后：总用地面积 22153 ，净用地面积 18464 ，容积率，建筑密度 20%，绿地率 40%，建筑限高 100m，建筑容量为92320 ；地块 D-4-02，为中学用地， 用地性质及控制指标保持不变， 用地面积有所减少，改正后：总用地面积 28709 ，净用地面积 25325 ；地块 D-6-01，为供气设备用地， 原规划为液化气瓶装供给站， 现撤消，改正为商住综适用地。地块 D-6-01、D-6-02 从头拆分为三个地块 D-6-01、 D-6-02、D-6-04。拆分后：地块 D-6

14、-01 为商住综适用地，总用地面积 13326 ，净用地面积 10378 ，容积率，建筑密度 20%，绿地率 40%，建筑限高 100m，商住比为 3:7，此中居住建筑容量 37776 ，商业建筑容量 16190 ；地块 D-6-02 为商住综适用地，总用地面积 8991 ，净用地面积6840 ，容积率，建筑密度 26%，绿地率 40%，建筑限高 100m，商住比为 7:3，此中居住建筑容量 16006 ，商业建筑容量 37346 。地块 D-6-04 为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。表 3 调整后地块控制指标一览表地块用地性用地性总用地净用地容积建筑密绿地率建筑限公共配编号质代码

15、质名称面积 (M2)面积 (M2 )率度 (%)(%)高 (M)套设备064-D-4-01R2二类居住用地22153184642040100邮政所 电信模块局064-D-4-02R22中小学托幼2870925325223524中学064-D-6-01R2 C2二类居住用地13326103782040100幼儿园 瓶装供给站064-D-6-02R2C2二类居住用地899168402640100064-D-6-04R2二类居住用地71406954283545公共卫生间垃圾站总计80319679613.2.3 液化气瓶装供给站改正依据长沙市有关燃气发展规划、 发展目标，面向全市、辐射周边，实现燃气管

16、道化， 2020 年城市气化率达到 95%，新建小区基本采纳管道燃气，所以瓶装液化气逐渐面对裁减。 本项目范围内液化气瓶装供给站撤消，不再独自建立， 近期能够联合小区沿街设置的商业门店预留，以知足过渡阶段就近旧城区居民当前的供气需求， 并知足相应的建筑面积及设置要求。3.2.4 芙蓉中学用地改正地块 D-4-02 规划为芙蓉中学，因项目红线范围占用了该中学部分规划用地范围，约 4447 平方米用地，即调整后学校用地减少 4447平方米。芙蓉小学原规划 36 班，调整前生均用地平方米，调整后生均用地平方米。依据湖南省义务教育学校办学标准（试行） ，中心城区 30 班初级中学生均占地面积平方米为合

17、格，生均占地面积平方米为合格，调整后芙蓉中学生均用地略微偏紧， 但基本不影响芙蓉中学原有办学规模。3.2.5 历史文物保护城市建设同时一定考虑文物保护， 红线范围内两处不行挪动文物分别为刘公武公馆和伍毓伦公馆， 此中伍毓伦公馆恰好位于规划的油铺街道路中心线上， 所以规划改正油铺街线形， 知足伍毓伦公馆旧址保护要求。刘公武公馆位于项目用地内部，即不利于文物的保护，也影响到小区建设，所以建议异地重修，重修地点位于伍毓伦公馆东侧，与伍毓伦公馆平行，重修模式参照天心区不行挪动文物异地重修模式。经过对文物保护专家咨询会的议论， 该方案采纳一个比较折中的方法，旧址保护与异地重修相联合，基本知足该处文物保护

18、要求，但应征得文物保护部门赞同。3.2.6 技术指标参照长沙市城市规划管理技术规定 （建筑间距类地域， 2009年 5 月订正版）居住用地技术指标的技术规定， 高层居住建筑容积率最高，高层商住综合楼建筑最高容积率为， 调整后地块容积率均高于该技术规定，但建筑密度、绿地率、建筑限高切合技术规定要求。本项目拆迁成本大，定向房源需求大，为了尽量保障项目均衡、以及尽量供给足够的定向房源，所以，依据实质建设部署需求，本项目建筑容量和容积率指标较技术规定偏高。依据检查摸底，黄兴北路拓改及棚户区改造项目共需征收住户6994 户，被征收户对就近部署要求激烈，要求就近部署的住户占总征收户的 %，即共需供给就近定

19、向房源 5315 套，而九尾冲棚改项目仅能供给 1400 套定向房源， 还存在 3915 套房源缺口， 所以本项目应尽最大可能知足征收户要求，供给充分房源。依据本项目地形条件限制，在知足消防、日照、通风等有关技术要求下，本项目能够供给定向房源 3018 套，最大限度的知足就近安置的房源需求。改正原由棚户区改造是我国政府为改造危旧住宅、 改良困难家庭住宅条件而推出的一项民心工程， 2009 年起，长沙市把解决低收入家庭住宅困难做为重要措施， 兼备兼备深入住宅保障制度改革、 历史文假名城保护等，启动大规模的棚户区改造工作。三年来，近 4 万户 10 多万棚户居民获取新居， 城市中心区一些棚户区获取

20、全面改造， 并接踵引进一大量城市综合体项目， 大大改良了城市人居环境、 提高了了城市整体形象和品尝。原控规成就编制时间较早， 2005 年达成的正式成就， 到现在已经 7年，跟着城市 的 速 展， 城市各 基 施建 包含道路交通、市政管 、公建配套日趋完美，城市居民 生活品 要求日趋提高。2005 年得城市 划成就已 不可以 足 有城市 展要求，亟需 划修 （改），完美指 ， 足 划的科学性、可 性、可操作性。黄 北路拓改及棚 区改造，市委、市政府特别重 ， 2011 年 11 月，市 公会 研究了 目，并下达了会 要（ 201183号），会 摘 ：“黄 北路拓改工程及棚 区改造 目波及到 7

21、000 多 棚 改造、黄 北路拓改及 道 1 号 建 ，是我市重要基 施工程和民生工程， 各 有关部 高度重 。 “” 会 赞同：将太平路 3 号地 、油 街 S8 号地 做 黄 北路拓改工程及棚 区改造 目、太平路棚改 目部署房源建 点，在拟订方案 程中，要仔 研究，保证方案一旦宣布， 不再 可考 合适提高容 率等 划指 ，保 土地高效利用，降低建 成本” “对于 目 划范 内文物保 必定要 理好文物保 和旧城改造的关系，依据 状况 行妥当 理， 使文物保 、 旧城改造 双 。 市文物局要将需 行挂牌保 的文物建筑 市政府研究决定” 。 沙市安居工程和棚 区改造工作 小 文件 “对于赞同开福

22、区黄 北路拓改及两 棚改 目地 列入全市棚改工程的批复” （ 棚 201002 号），文件纲要：“赞同你区黄 北路拓改及两 棚改 目地 整体列入全市棚 区改造工程。做好文物保 工作，施工中如 地下埋藏文物， 及 告文物管理部 ， 并按要求 行 理”。2011 年 12 月，开福区政府文件 “对于 化黄 北路油 街 （S8）地 控 整程序的 示” ，（开政 2011104 号），文件摘 ：“因黄 北路拓改棚改 目供需征收 6994 。依据新的房子征收 条例（ 590 命令） 定征收 位必 供给就近地部署 商品房。 定油 街地 （ S8） 棚改部署房建 用地。 提高土地利用率， 保证征竣工作 利

23、行、 做到尽量 足被征收 的 求， 申 宗地 行控 整。 因为 地 用于棚改征收部署房的建 ， 切合有益于社会公益事 性 ， 特 市政府赞同 化上述地 的 划 整程序，减免控 整前置性 ” 。4、调整论证常住人口 算二 居住用地按人口按 120 平方米 / 、人 / 。本 目原控 划常住人口 ：建筑面 107254 平方米 120平方米 / 人 / =2860 人。 整后本 目 划常住人口：建筑面 146102 平方米 120 平方米 / 人 / =3896 人。当地 整后 原 划增添常住人口1036 人。表 4青竹湖中心区控规改正前后规划常住人口一览表单位：人序号改正前改正后增添值备注1 地

24、块内人口容量28603896增添10362控规编制单元5013374012增添 23879控规单元历人口容量次改正值注：改正前控规范围人口为 2005 年规划人口，改正后控规范围人口依照最新的控规依照图得出！公共服务影响论证4.2.1 依照长沙市城市中小学幼儿园规划建设管理条例 ，每1000 人 70 名中学生、70 名小学生标准计算， 此中中学生按 50 生 /班、小学生按 45 生/班。本项目规划改正后，分别增添中小学生人数 72 人，增添中学班级班，增添小学班级班。就本项目而言，紧临地块西边为 24 班新竹小学，紧临地块东边为 36 班芙蓉中学，能够知足本项目中小学生就读要求。在距离本项

25、目 500 米的地点，就是湘雅附一医院， 医疗设备配套完好知足服务要求。 建议新建居住区、 居住小区按公共设备配套要求设置门诊所等， 一般的感冒发热常有病在本组团内解决， 重病或许疑难杂症才考虑到湘雅附一、省妇幼等大型医院就诊。4.2.2 就整个控规而言，经过历次调整后，常住人口较 2005 年版本增添了 23879 人，分别增添中小学生各 1671 人，增添了班小学，增添了班中学。历次调整后， 本片控规范围共需小学班级 115 班，共需中学班级104 班，缺口小学班级 49 班，缺口中学班级 68 班。中心城区因其优胜的区位条件，土地使用价值高，开发强度大，跟着近几年棚户改造的展开，中心城区

26、接踵引进一些大型城市综合体，高 建筑林立，人口增添，人口密度加大，而相 的公共服 施、市政基 施没有获取相 的完美， 致中心城区公共服 配套特别是中小学校配套 重不足， 是一个广泛存在的 。解决方案及分流措施建 ： 因原有学校面 模不大， 生均占地面 不高，在原有地 基 上 大学校 模基本不可以解决 。 中学生可考 部分分流至相 解决， 小学生不合适分流， 因本 四周都是城市骨干路， 小学生不适合穿 骨干路。 所以建 合正在修 的“黄 北路片区”控 ， 筹考 ，合适增添中小学校布局，尽量 解本片区中小学 模不足 。表 5 控规范围改正前后中小学规划状况一览表用地面积改正前后代均用地国家规范规模（班）（床）（公顷）（ / 生）（床 / 千人）标准规划名称地块编号原控规改正后原控规 改正后原控规改正后紫凤小学C-1-01181811-14新竹小学D-3-02242411-14麻园岭小学F-8-03242411-14芙蓉中学D-4-02363615-22注：中学生生均用地标准：国家标准15-22 ，长沙标准 20；小学生生均用地标准：国家标准 11-14 ，长沙标准