宝安理想居项目住宅销售价格报告.docx
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宝安理想居项目住宅销售价格报告
宝安理想居项目住宅销售价格报告
一、宝安理想居定位及基本数据资料
（一）基本数据、片区资料
地理位置：
位于深圳市宝安区新安镇翻身大道与上川路交汇处
占地面积：
5619.30m２
总建筑面积：
61197.56m２
其中：
住宅42601.74m２
商业1838.96m２
自住办公及管理6105.18m２
核增：
1686.68m２
不记入容积率面积：
8965.0m２
地下室：
8965.0m２
容积率：
9.00
核增容积率：
9.30
覆盖率：
48.7%
总户数：
396户
车位：
地上17个，地下225个
项目周边文教娱乐、商业配套一应俱全，浓厚的居住及商业氛围，使“理想居”居家环境极为优越。
中小学、幼儿园、综合商场、餐饮服务、银行、医院药店、邮局、文教娱乐等市政生活配套设施一应俱全。
交通便利，数十余条公交巴士多纵穿其中，进出关仅几分钟车程。
广深公路也相隔不远。
总体上来讲东西南北通达性较佳，交通干线四通八达。
宝安大道以西为宝安未来的行政、商业、金融中心区、但目前该区域基础设施的建设尚未全面启动，其功能转型何时得以完成尚不得而知；广深公路以东片区系原来的老城区，该片区功能已经成型，是新安镇的繁华之地，商场、学校、医院、银行、酒楼、夜总会、书店、体育中心、公园均集中于此，交通也较为发达。
（二）理想居定位及规划设计
户型适中、建筑素质高，优良的环境和物业管理，合理的价格，凸现物有所值和升值预期，并通过形象包装及宣传推广，使物业形象得到进一步提升。
户型比例表
户型
户数
户型比
面积范围（M2）
二房二厅
130
33%
77.68-86.75
三房二厅
130
33%
97.11-110.17
四房二厅
100
25%
101.1-103.0
平面大户型
36
9%
149.8-197.6
项目聘请深圳市清华苑建筑设计有限公司（清华大学建筑设计研究院深圳分院）做项目规划设计，力图把项目做成精品，成为宝安标志性建筑。
外立面力求以一个单纯的形象达到清新出众的效果，以浅灰、白色为主调，间以浅蓝色的玻璃面，以纯现代线条和体块进行形体塑造，充分表现了现代住宅所独有的理性美。
项目规划有小区园林、屋顶花园，能够有效的弥补项目所处区域绿化不高，片区住宅规划布局零乱的弊端。
会所配套有乒乓球室、健身房、交谊舞室、阅读室等这给“理想居“业主居家生活极大的便利，并能提升项目档次品位。
同时，恒丰物业管理公司提供专业化、人性化的物业管理，为“理想居“的业主提供尊贵、舒适、品质的居家生活。
二、项目周边竞争楼盘状况
目前，“理想居”项目周边供应楼盘不多，且大多属尾盘销售，对本项目不构成很大威胁。
与项目开工时间相临，区域比较接近，上市时间可能同期，会形成直接竞争对手的楼盘有融景园、馨庭苑两个盘。
因为这两个项目工期同期，现在相关规划设计、户型规模、价格定位等信息都无法获得。
因此在这里只是予以提及。
随着深圳市福田、罗湖区可供开发用地的锐减，土地存量大的南山区、宝安区、龙华区就成了深圳市房地产商争夺的重点，众多知名地产商抢滩宝安，掀起了宝安地产开发的热潮。
同时，宝安规划国土所的成熟，下大力气进行城市规划，加快了宝安房地产开发的进度。
可以预计，未来几年，宝安房地产市场将呈现出极大的热度。
出于“理想居”项目销售定价的目的，我司对项目周边在售楼盘进行了市场调查，以下是我司市场调查所获取的相关数据。
楼盘名称
威文大厦
区位环境
宝安新城创业路与翻身大道家交汇处
规模
高层，总用地面积:
12604.9m2总建筑面积:
63101.84m2
开盘时间
2001.9.8
入伙时间
2002.6.30
发展商
深圳市富源房地产开发有限公司
建筑商
物业管理公司
富源物业管理公司
主力户型、面积
2房3房4房，面积范围：
91.43-127.4平方米
平方米；133.37-145.4平方米
均价
4350元/平方米
付款方式、折扣
折实价为4012元/平方米
景观园林
天顶会所、屋顶花园
销售率
95%
楼盘名称
威文大厦
区位环境
宝城大型高尚住宅区四十八区内
规模
小高层，占地面积：
6100m2，总建筑面积：
21800m2
开盘时间
2001.8.18
入伙时间
2002.2.18
发展商
深圳市宝安区永安房地产开发公司
建筑商
深圳市威文工贸有限公司
物业管理公司
主力户型、面积
三房、四房；112.15-138.52平方米
均价
3600元/平方米
付款方式、折扣
一次性付款92折
景观园林
无园林、无屋顶花园
销售率
80%
楼盘名称
登科花园
区位环境
宝安翻身路50区（良信学校旁）
规模
小高层，总用地面积:
10620.5m2总建筑面积:
24580m2
开盘时间
2001.2.12
入伙时间
2001.6.30
发展商
深圳市商都房地产开发有限公司
建筑商
物业管理公司
开发商自管
主力户型、面积
2房3房4房，面积范围：
53.38 -122.86平方米
平方米；133.37-145.4平方米
均价
3500元/平方米
付款方式、折扣
景观园林
不清楚
楼盘名称
洪福雅苑
区位环境
深圳宝安宝安区46区
规模
小高层，占地面积：
10441m2，总建筑面积：
36542m2
开盘时间
——
入伙时间
——
发展商
深圳市粤彤投资发展有限公司
建筑商
——
物业管理公司
——
主力户型、面积
二房、三房；
均价
3600元/平方米
付款方式、折扣
——-
景观园林
——
销售率
90%
楼盘名称
金景豪苑
区位环境
宝安新安区新城大道，规划区中的宝安新中心最前沿
规模
小高层，占地面积：
4743.99m2；总建筑面积：
22859.96m2
发展商
深圳市金成房地产开发有限公司
建筑商
吴川市第三建筑工程公司宝安分公司
物业管理公司
金城公司
主力户型、面积
三房两厅两卫、四房两厅两卫,顶层复式
均价
3600元/平方米
付款方式、折扣
景观园林
架空花园、平台花园
销售率
在售
楼盘名称
金叶花园
区位环境
宝安新中心N15
规模
小高层，占地面积：
112028m2；总建筑面积：
30万m2
发展商
深圳市福中福房地产开发有限公司
建筑商
茂名市电白建筑工程总公司深圳分公司
物业管理公司
中海物业管理有限公司
主力户型、面积
两房两厅、三房两厅、四房两厅
均价
2588元/平方米
付款方式、折扣
景观园林
小区园林
销售率
在售
楼盘名称
雅然居
区位环境
宝安前进路与新安四路交汇处
规模
占地面积：
13533.6m2；总建筑面积：
63989.65m2
发展商
深圳市黄金台科技发展有限公司
建筑商
物业管理公司
主力户型、面积
标准户型、跃式户型、复式户型
均价
4000元/平方米
付款方式、折扣
一次性付款92折；按揭95折；八成30年，七成20年
景观园林
中心庭院、架空花园、屋顶花园
销售率
在售
楼盘名称
中南花园
区位环境
宝安38区
规模
占地面积：
37518.54m2；总建筑面积：
104285m2
发展商
南方工贸深圳屹海达工贸公司
建筑商
物业管理公司
中南花园物业管理处
主力户型、面积
三房两厅两卫、两房两厅一卫
均价
3500元/平方米
付款方式、折扣
一次性付款9折，按揭93折
景观园林
一万六千平方米超大庭院
销售率
在售
由以上表格可以看出，宝安房地产市场呈现出高素质的楼盘售价高，销售率高；素质一般或较低的楼盘售价较低，销售周期长的特点。
项目周边临近区域的雅然居、威文大厦的售价在4000元左右（这都是折实均价），其他的商品房销售均价范围在3150平方米—3600元/平方米之间。
但是鉴于项目临近宝安新规划的中心区，随着宝安新中心区蓝图的逐步实现，市政生活配套设施的进一步完善，翻身路与宝安大道之间商品房的销售价格有进一步上扬的空间，这给“理想居”项目增加了“投资型物业”题材可供炒作。
三、销售定价策略
（一）对比楼盘选择
选择对比楼盘，是基于普通置业者根据自己的经济实力，在一定区域范围内，考虑楼盘价格性能比最优，且周边区位环境类似的一种物业选择的行为方式。
结合分析房地产开发，选择与本项目位置相近、定位接近，直接竞争客户的楼盘为本项目的对比楼盘（不考虑个别置业者的特殊爱好和选择）。
本项目地处深圳市宝安48区，宝安路与翻身大道之间，西面紧接新规划的宝安新中心区。
综合比较项目周边在受商品房的区域位置、开发规模、户型定位、小区规划等因素，我们选择威文大厦、威文大厦、金景豪苑、金叶花园为本项目的对比楼盘。
（二）市场比较法确定销售均价
本项目与富源商贸中心对比表
内容
具体因素
权重
物业对照
相比值
得分
位
置
50%
环境
15%
富源临创业一路，周围环境较好
-0.2
-3%
地段
15%
本项目较富源商贸中心差
-0.2
-3%
交通
10%
本项目比富源商贸中心差
-0.1
-1%
配套
10%
本项目比富源商贸中心差
-0.2
-2%
基
本
质
素
36%
规模
9%
项目与富源商贸中心总建筑面积相若
0
0%
设计
9%
项目规划设计系出名门，较好
0.1
0.9%
设备
9%
因本项目尚未确定，现假设相若
0
0%
景观
2%
本项目周围景观较富源商贸中心差
-0.1
-0.9%
车位
4%
本项目规划有足够的车位，比富源好
0.2
0.8%
层高
1%
相若
0
0%
实用率
2%
不详，现假设相若
0
0%
物业管理
品牌
5%
项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好
0.3
1.5%
收费
3%
不详，现假设相若
0
0%
工程质量
承建商
2%
两承建商实力，施工能力相差不多
0
0%
发展商
2%
恒丰集团在知名度上优于对方
0.1
0.2%
形象进度
潜在风险
2%
因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大
-0.2
-0.4%
总计
100%
-6.9%
富源商贸中心销售这是均价为4012元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：
4012元/平方米*（1-6.9%）=3735元/平方米
本项目与威文大厦对比表
内容
具体因素
权重
物业对照
相比值
得分
位
置
50%
环境
15%
威文大厦与项目位置极其接近
0
0%
地段
15%
本项目与威文大厦相若
0
0%
交通
10%
本项目与威文大厦相若
0
0%
配套
10%
本项目与威文大厦相若
0
0%
基
本
质
素
36%
规模
9%
项目比威文大厦规模大，易形成居家气氛，所以要好
0.2
1.8%
设计
9%
项目规划设计系出名门，较好
0.1
0.9%
设备
9%
因本项目尚未确定，现假设较它好
0.1
0.9%
景观
2%
本项目周围景观与威文大厦相若
0
0%
车位
4%
本项目规划有足够的车位，比威文好
0.2
0.8%
层高
1%
相若
0
0%
实用率
2%
不详，现假设相若
0
0%
物业管理
品牌
5%
项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好
0.3
1.5%
收费
3%
不详，现假设相若
0
0%
工程质量
承建商
2%
两承建商实力，施工能力相差不多
0
0%
发展商
2%
恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚
0.2
0.4%
形象进度
潜在风险
2%
因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大
-0.2
-0.4%
总计
100%
5.9%
威文大厦销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：
3600元/平方米*（1+5.9%）=3812元/平方米
本项目与金景豪苑对比表
内容
具体因素
权重
物业对照
相比值
得分
位
置
50%
环境
15%
金景豪苑比项目位置稍好
-0.1
-1.5%
地段
15%
本项目与金景豪苑相若
0
0%
交通
10%
本项目与金景豪苑稍好
0.1
1%
配套
10%
本项目比金景豪苑稍好
0.1
1%
基
本
质
素
36%
规模
9%
项目比金景豪苑规模大，易形成居家气氛，所以要好
0.2
1.8%
设计
9%
项目规划设计系出名门，较好
0.1
0.9%
设备
9%
因本项目尚未确定，现假设较它好
0.1
0.9%
景观
2%
本项目周围景观比金景豪苑差
-0.3
-0.6%
车位
4%
本项目规划有足够的车位，比金景豪苑好
0.2
0.8%
层高
1%
相若
0
0%
实用率
2%
不详，现假设相若
0
0%
物业管理
品牌
5%
项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好
0.3
1.5%
收费
3%
不详，现假设相若
0
0%
工程质量
承建商
2%
两承建商实力，施工能力相差不多
0
0%
发展商
2%
恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚
0.2
0.4%
形象进度
潜在风险
2%
因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大
-0.2
-0.4%
总计
100%
5.8%
金景豪苑销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：
3600元/平方米*（1+5.8%）=3808元/平方米
本项目与金叶花园对比表
内容
具体因素
权重
物业对照
相比值
得分
位
置
50%
环境
15%
金叶花园与项目位置极其接近
0
0%
地段
15%
本项目与金叶花园相若
0
0%
交通
10%
本项目与金叶花园相若
0
0%
配套
10%
本项目与金叶花园相若
0
0%
基
本
质
素
36%
规模
9%
项目比金叶花园规模大，易形成居家气氛，所以要好
0.2
1.8%
设计
9%
项目规划设计系出名门，较好
0.1
0.9%
设备
9%
因本项目尚未确定，现假设较它好
0.1
0.9%
景观
2%
本项目周围景观与金叶花园相若
0
0%
车位
4%
本项目规划有足够的车位，比金叶好
0.2
0.8%
层高
1%
相若
0
0%
实用率
2%
不详，现假设相若
0
0%
物业管理
品牌
5%
项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好
0.3
1.5%
收费
3%
不详，现假设相若
0
0%
工程质量
承建商
2%
两承建商实力，施工能力相差不多
0
0%
发展商
2%
恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚
0.2
0.4%
形象进度
潜在风险
2%
因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大
-0.2
-0.4%
总计
100%
5.9%
金叶花园销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：
3600元/平方米*（1+5.9%）=3812元/平方米
（三）销售价格策略
四、付款方式、及折扣率建议
鉴于宝安区置业者购房消费习惯，购房支付能力，并结合宝安商品房市场的常见付款方式。
我司认为：
理想居项目应采用灵活的多种付款方式，最大限度的照顾宝安各类置业者的需求，最大范围的拓展市场。
根据相关销售经验可得，置业者普遍厌烦二十年以上的按揭期限，不想在年老了还要经受按揭供房的压力，因此按揭年限不宜设超过二十年的，同时应该预先考虑置业者提前支付的情况，并能在销售过程中有所准备，以应对置业者的质疑。
（一）一次性付款
置业者选取一次性付款方式购房的，建议给予95折的优惠。
（二）首付一成，二成分期免息一年，七成二十年按揭
置业者选取首付一成，二成分期免息一年支付，七成二十年按揭方式的，另二成首期的支付自业主交付一成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。
（三）首期三成，七成二十年按揭
置业者选取首期三成，七成二十年的按揭供楼方式，建议给予97折的优惠。
（四）首付二成，一成分期免息一年，七成二十年按揭
置业者选取首付二成，一成分期免息一年支付，七成二十年按揭方式的，另一成首期的支付自业主交付二成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。
建议给予99折优惠。
（五）首付一成，一成分期免息一年，八成二十年按揭
置业者选取首付一成，一成分期免息一年支付，八成二十年按揭方式的，另一成首期的支付自业主交付一成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。
（六）首期二成，八成二十年按揭
置业者选取首期二成，八成二十年的按揭供楼方式，建议给予99折的优惠。
（二）价格定位
1、住宅定价
通过与竞争物业之位置、基本质素、物业管理、工程质量、形象进度五大因素进行比较，并以泰康轩花园的售价及销售形势为参照。
建议高层住宅销售均价为6200元/m2
备注:
该建议价是位于2001年10月12日该估价时点的评估价格。
因为本项目紧邻车公庙片区,而未来一两年车公庙片区先后有好几个写
字楼项目完工,将聚集一定规模的白领阶层。
小户型、集商住于一身、交通便捷和位置接近等优势将使本项目升值。
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