宝安理想居项目住宅销售价格报告.docx

1、宝安理想居项目住宅销售价格报告宝安理想居项目住宅销售价格报告一、宝安理想居定位及基本数据资料（一）基本数据、片区资料地理位置：位于深圳市宝安区新安镇翻身大道与上川路交汇处占地面积：5619.30 m总建筑面积：61197.56 m其中：住宅42601.74 m商业1838.96 m 自住办公及管理6105.18 m核增：1686.68 m不记入容积率面积：8965.0 m地下室：8965.0 m容积率：9.00核增容积率：9.30覆盖率：48.7%总户数：396户车位：地上17个，地下225个项目周边文教娱乐、商业配套一应俱全，浓厚的居住及商业氛围，使“理想居”居家环境极为优越。中小学、幼儿园

2、、综合商场、餐饮服务、银行、医院药店、邮局、文教娱乐等市政生活配套设施一应俱全。交通便利，数十余条公交巴士多纵穿其中，进出关仅几分钟车程。广深公路也相隔不远。总体上来讲东西南北通达性较佳，交通干线四通八达。宝安大道以西为宝安未来的行政、商业、金融中心区、但目前该区域基础设施的建设尚未全面启动，其功能转型何时得以完成尚不得而知；广深公路以东片区系原来的老城区，该片区功能已经成型，是新安镇的繁华之地，商场、学校、医院、银行、酒楼、夜总会、书店、体育中心、公园均集中于此，交通也较为发达。（二）理想居定位及规划设计户型适中、建筑素质高，优良的环境和物业管理，合理的价格，凸现物有所值和升值预期，并通过形

3、象包装及宣传推广，使物业形象得到进一步提升。户型比例表户型户数户型比面积范围（M2）二房二厅13033%77.68-86.75三房二厅13033%97.11-110.17四房二厅10025%101.1-103.0平面大户型369%149.8-197.6项目聘请深圳市清华苑建筑设计有限公司（清华大学建筑设计研究院深圳分院）做项目规划设计，力图把项目做成精品，成为宝安标志性建筑。外立面力求以一个单纯的形象达到清新出众的效果，以浅灰、白色为主调，间以浅蓝色的玻璃面，以纯现代线条和体块进行形体塑造，充分表现了现代住宅所独有的理性美。 项目规划有小区园林、屋顶花园，能够有效的弥补项目所处区域绿化不高，片

4、区住宅规划布局零乱的弊端。会所配套有乒乓球室、健身房、交谊舞室、阅读室等这给“理想居“业主居家生活极大的便利，并能提升项目档次品位。同时，恒丰物业管理公司提供专业化、人性化的物业管理，为“理想居“的业主提供尊贵、舒适、品质的居家生活。二、项目周边竞争楼盘状况目前，“理想居”项目周边供应楼盘不多，且大多属尾盘销售，对本项目不构成很大威胁。与项目开工时间相临，区域比较接近，上市时间可能同期，会形成直接竞争对手的楼盘有融景园、馨庭苑两个盘。因为这两个项目工期同期，现在相关规划设计、户型规模、价格定位等信息都无法获得。因此在这里只是予以提及。随着深圳市福田、罗湖区可供开发用地的锐减，土地存量大的南山区

5、、宝安区、龙华区就成了深圳市房地产商争夺的重点，众多知名地产商抢滩宝安，掀起了宝安地产开发的热潮。同时，宝安规划国土所的成熟，下大力气进行城市规划，加快了宝安房地产开发的进度。可以预计，未来几年，宝安房地产市场将呈现出极大的热度。出于“理想居”项目销售定价的目的，我司对项目周边在售楼盘进行了市场调查，以下是我司市场调查所获取的相关数据。楼盘名称威文大厦区位环境宝安新城创业路与翻身大道家交汇处规模高层，总用地面积:12604.9m2总建筑面积:63101.84 m2开盘时间2001.9.8入伙时间2002.6.30发展商深圳市富源房地产开发有限公司建筑商物业管理公司富源物业管理公司主力户型、面积

6、2房3房4房，面积范围：91.43-127.4平方米平方米；133.37-145.4平方米均价4350元/平方米付款方式、折扣折实价为4012元/平方米景观园林天顶会所、屋顶花园销售率95%楼盘名称威文大厦区位环境宝城大型高尚住宅区四十八区内规模小高层，占地面积：6100 m2，总建筑面积：21800m2开盘时间2001.8.18入伙时间2002.2.18发展商深圳市宝安区永安房地产开发公司建筑商深圳市威文工贸有限公司物业管理公司主力户型、面积三房、四房；112.15-138.52平方米均价3600元/平方米付款方式、折扣一次性付款92折景观园林无园林、无屋顶花园销售率80%楼盘名称登科花园区

7、位环境宝安翻身路50区（良信学校旁）规模小高层，总用地面积: 10620.5m2总建筑面积: 24580 m2开盘时间2001.2.12入伙时间2001.6.30发展商深圳市商都房地产开发有限公司建筑商物业管理公司开发商自管主力户型、面积2房3房4房，面积范围：53.38-122.86平方米平方米；133.37-145.4平方米均价3500元/平方米付款方式、折扣景观园林不清楚楼盘名称洪福雅苑区位环境深圳宝安宝安区46区规模小高层，占地面积：10441 m2，总建筑面积：36542m2开盘时间入伙时间发展商深圳市粤彤投资发展有限公司建筑商物业管理公司主力户型、面积二房、三房；均价3600元/平

8、方米付款方式、折扣-景观园林销售率90%楼盘名称金景豪苑区位环境宝安新安区新城大道，规划区中的宝安新中心最前沿规模小高层，占地面积：4743.99 m2；总建筑面积：22859.96m2发展商深圳市金成房地产开发有限公司建筑商吴川市第三建筑工程公司宝安分公司物业管理公司金城公司主力户型、面积三房两厅两卫、四房两厅两卫,顶层复式均价3600元/平方米付款方式、折扣景观园林架空花园、平台花园销售率在售楼盘名称金叶花园区位环境宝安新中心N15规模小高层，占地面积：112028 m2；总建筑面积：30万m2发展商深圳市福中福房地产开发有限公司建筑商茂名市电白建筑工程总公司深圳分公司物业管理公司中海物业

9、管理有限公司主力户型、面积两房两厅、三房两厅、四房两厅均价2588元/平方米付款方式、折扣景观园林小区园林销售率在售楼盘名称雅然居区位环境宝安前进路与新安四路交汇处规模占地面积：13533.6 m2；总建筑面积：63989.65m2发展商深圳市黄金台科技发展有限公司建筑商物业管理公司主力户型、面积标准户型、跃式户型、复式户型均价4000元/平方米付款方式、折扣一次性付款92折；按揭95折；八成30年，七成20年景观园林中心庭院、架空花园、屋顶花园销售率在售楼盘名称中南花园区位环境宝安38区规模占地面积：37518.54 m2；总建筑面积：104285m2发展商南方工贸深圳屹海达工贸公司建筑商物

10、业管理公司中南花园物业管理处主力户型、面积三房两厅两卫、两房两厅一卫均价3500元/平方米付款方式、折扣一次性付款9折，按揭93折景观园林一万六千平方米超大庭院销售率在售 由以上表格可以看出，宝安房地产市场呈现出高素质的楼盘售价高，销售率高；素质一般或较低的楼盘售价较低，销售周期长的特点。项目周边临近区域的雅然居、威文大厦的售价在4000元左右（这都是折实均价），其他的商品房销售均价范围在3150平方米3600元/平方米之间。但是鉴于项目临近宝安新规划的中心区，随着宝安新中心区蓝图的逐步实现，市政生活配套设施的进一步完善，翻身路与宝安大道之间商品房的销售价格有进一步上扬的空间，这给“理想居”项

11、目增加了“投资型物业”题材可供炒作。三、销售定价策略（一）对比楼盘选择选择对比楼盘，是基于普通置业者根据自己的经济实力，在一定区域范围内，考虑楼盘价格性能比最优，且周边区位环境类似的一种物业选择的行为方式。结合分析房地产开发，选择与本项目位置相近、定位接近，直接竞争客户的楼盘为本项目的对比楼盘（不考虑个别置业者的特殊爱好和选择）。本项目地处深圳市宝安48区，宝安路与翻身大道之间，西面紧接新规划的宝安新中心区。综合比较项目周边在受商品房的区域位置、开发规模、户型定位、小区规划等因素，我们选择威文大厦、威文大厦、金景豪苑、金叶花园为本项目的对比楼盘。（二）市场比较法确定销售均价本项目与富源商贸中心

12、对比表内容具体因素权重物业对照相比值得分位置50%环境15%富源临创业一路，周围环境较好-0.2-3%地段15%本项目较富源商贸中心差-0.2-3%交通10%本项目比富源商贸中心差-0.1-1%配套10%本项目比富源商贸中心差-0.2-2%基本质素36%规模9%项目与富源商贸中心总建筑面积相若00%设计9%项目规划设计系出名门，较好0.10.9%设备9%因本项目尚未确定，现假设相若00%景观2%本项目周围景观较富源商贸中心差-0.1-0.9%车位4%本项目规划有足够的车位，比富源好0.20.8%层高1%相若00%实用率2%不详，现假设相若00%物业管理品牌5%项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享

13、恒丰集团的各项企业资源，好0.31.5%收费3%不详，现假设相若00%工程质量承建商2%两承建商实力，施工能力相差不多00%发展商2%恒丰集团在知名度上优于对方0.10.2%形象进度潜在风险2%因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大-0.2-0.4%总计100%-6.9% 富源商贸中心销售这是均价为4012元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：4012元/平方米*（1-6.9%）=3735元/平方米本项目与威文大厦对比表内容具体因素权重物业对照相比值得分位置50%环境15%威文大厦与项目位置极其接近00%地段15%本项目与威文大厦相若00%交通10%本项目与威文大厦相若00%配套1

14、0%本项目与威文大厦相若00%基本质素36%规模9%项目比威文大厦规模大，易形成居家气氛，所以要好0.21.8%设计9%项目规划设计系出名门，较好0.10.9%设备9%因本项目尚未确定，现假设较它好0.10.9%景观2%本项目周围景观与威文大厦相若00%车位4%本项目规划有足够的车位，比威文好0.20.8%层高1%相若00%实用率2%不详，现假设相若00%物业管理品牌5%项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好0.31.5%收费3%不详，现假设相若00%工程质 量承建商2%两承建商实力，施工能力相差不多00%发展商2%恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚0.20.4%形象进度潜

15、在风险2%因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大-0.2-0.4%总计100%5.9% 威文大厦销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：3600元/平方米*（1+5.9%）=3812元/平方米本项目与金景豪苑对比表内容具体因素权重物业对照相比值得分位置50%环境15%金景豪苑比项目位置稍好-0.1-1.5%地段15%本项目与金景豪苑相若00%交通10%本项目与金景豪苑稍好0.11%配套10%本项目比金景豪苑稍好0.11%基本质素36%规模9%项目比金景豪苑规模大，易形成居家气氛，所以要好0.21.8%设计9%项目规划设计系出名门，较好0.10.9%设备9%因本项

16、目尚未确定，现假设较它好0.10.9%景观2%本项目周围景观比金景豪苑差-0.3-0.6%车位4%本项目规划有足够的车位，比金景豪苑好0.20.8%层高1%相若00%实用率2%不详，现假设相若00%物业管理品牌5%项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好0.31.5%收费3%不详，现假设相若00%工程质 量承建商2%两承建商实力，施工能力相差不多00%发展商2%恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚0.20.4%形象进度潜在风险2%因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大-0.2-0.4%总计100%5.8% 金景豪苑销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售

17、均价为：3600元/平方米*（1+5.8%）=3808元/平方米本项目与金叶花园对比表内容具体因素权重物业对照相比值得分位置50%环境15%金叶花园与项目位置极其接近00%地段15%本项目与金叶花园相若00%交通10%本项目与金叶花园相若00%配套10%本项目与金叶花园相若00%基本质素36%规模9%项目比金叶花园规模大，易形成居家气氛，所以要好0.21.8%设计9%项目规划设计系出名门，较好0.10.9%设备9%因本项目尚未确定，现假设较它好0.10.9%景观2%本项目周围景观与金叶花园相若00%车位4%本项目规划有足够的车位，比金叶好0.20.8%层高1%相若00%实用率2%不详，现假设相

18、若00%物业管理品牌5%项目由恒丰物业管理公司管理，并尽享恒丰集团的各项企业资源，好0.31.5%收费3%不详，现假设相若00%工程质 量承建商2%两承建商实力，施工能力相差不多00%发展商2%恒丰集团是知名企业，资金实力雄厚0.20.4%形象进度潜在风险2%因本项目尚处于投资决策阶段，故风险大-0.2-0.4%总计100%5.9% 金叶花园销售这是均价为3600元/平方米，则通过上表比较可得理想居项目销售均价为：3600元/平方米*（1+5.9%）=3812元/平方米（三）销售价格策略四、付款方式、及折扣率建议鉴于宝安区置业者购房消费习惯，购房支付能力，并结合宝安商品房市场的常见付款方式。我

19、司认为：理想居项目应采用灵活的多种付款方式，最大限度的照顾宝安各类置业者的需求，最大范围的拓展市场。根据相关销售经验可得，置业者普遍厌烦二十年以上的按揭期限，不想在年老了还要经受按揭供房的压力，因此按揭年限不宜设超过二十年的，同时应该预先考虑置业者提前支付的情况，并能在销售过程中有所准备，以应对置业者的质疑。（一）一次性付款置业者选取一次性付款方式购房的，建议给予95折的优惠。（二）首付一成，二成分期免息一年，七成二十年按揭 置业者选取首付一成，二成分期免息一年支付，七成二十年按揭方式的，另二成首期的支付自业主交付一成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。（三）首期三成，

20、七成二十年按揭置业者选取首期三成，七成二十年的按揭供楼方式，建议给予97折的优惠。（四）首付二成，一成分期免息一年，七成二十年按揭置业者选取首付二成，一成分期免息一年支付，七成二十年按揭方式的，另一成首期的支付自业主交付二成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。建议给予99折优惠。（五）首付一成，一成分期免息一年，八成二十年按揭置业者选取首付一成，一成分期免息一年支付，八成二十年按揭方式的，另一成首期的支付自业主交付一成首期之日起每月定时交付等额的款项，一年后交清全部购房首期款。（六）首期二成，八成二十年按揭置业者选取首期二成，八成二十年的按揭供楼方式，建议给予99折的优惠。（二）价格定位1、 住宅定价通过与竞争物业之位置、基本质素、物业管理、工程质量、形象进度五大因素进行比较，并以泰康轩花园的售价及销售形势为参照。建议高层住宅销售均价为6200元/ m2备注:该建议价是位于2001年10月12日该估价时点的评估价格。因为本项目紧邻车公庙片区,而未来一两年车公庙片区先后有好几个写字楼项目完工,将聚集一定规模的白领阶层。小户型、集商住于一身、交通便捷和位置接近等优势将使本项目升值。