公园项目可行性分析报告 公园项目商业计划书.docx

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公园项目可行性分析报告公园项目商业计划书

公园项目可行性分析报告

公园项目

可

行

性

分

析

报

告

一、项目概况

1.1项目名称：

XXX园二期（以下简称项目）

1.2项目用地范围及四至

∙项目位于AA市丰台区南三环方庄桥南600米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中50米宽的方庄南路，南至规划中40米宽的石榴庄路。

∙二期项目用地200余亩（13.3公顷），总建面约为26.6万平米。

∙项目用地范围及四至。

（参阅附件：

‘项目区位图’）

1.3项目用地性质及建筑标准

1.3.1用地性质

此地原为工业用地，地上现状为工业厂房、仓库以及少量居民住宅。

该地块按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。

1.3.2建筑标准

本地块将建成具有完善的配套公建和服务用房的经济适用房小区。

1.4项目主要技术经济指标

☐总占地面积：

13.3万平方米

☐地上总建筑面积：

26.6万平米

☐限高：

60米

☐容积率：

2.0

☐绿化率：

31%

1.5合作关系概述

Ø本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项目。

项目建设投资约8.66亿元人民币，其中土地总价约合2.46亿元人民币，支付原土地方的拆迁安置补偿费用约1.86亿元。

Ø支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅、底商等实物偿还形式构成，具体如下：

住宅：

0.8万平米*3500元/平米=2800万元

底商：

2万平米*5600元/平米=11200万元

现金：

4620万元

ØXXX园二期由A、B两个居住组团组成，其中，A组团工期为一年半，工程投资约4.9亿元，总建筑面积13.3万平方米；B组团工期为一年，工程投资约3.76亿元，总建筑面积13.3万平方米。

Ø土地使用权转让后，双方应按照《房屋拆迁安置补偿合同》中的有关条款明确各自权利与义务。

二、项目投资环境分析

2.1宏观影响因素分析

2.1.1AA经济适用房开发现状

AA市自1998年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。

经济适用房的供应对象是广大中低收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高收入者购买。

经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房，而是通过市场向广大中低收入者提供的政府指导价的商品住宅。

通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在3％以内。

所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应，并在计划、税收、信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计、开发建设、销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。

由于AA市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长一段时间，因此必须采取多种措施解决。

一是实行政府统一组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划；二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。

无论是规划设计、建筑施工、环境建设、还是物业管理，每一环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平；三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用；四是实行限价销售政策。

经济适用住房的销售价格全部由市建委按照国家规定的七项成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业的利润严格控制在3%以内；五是积极支持中央在京单位、高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建、联建、合作开发等方式，加快经济适用住房建设。

预计在今后很长一段时间内，政府的主要任务依旧是对住房建设进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房的需求，形成多层次的住房供应体系，即对高收入者提供高档次的商品房，实行市场定价，供需由市场进行调节；对中低收入者提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入者由政府提供廉租住房，主要从腾空的旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到一定收入界限，必须搬出或提高租金。

这样可以使不同经济水平的人各得其所。

2.1.2投资态势

在国家和AA市一系列扩大内需政策引导下，2002年1季度AA市固定资产投资保持着较好的增长态势，与上同期相比，今年一季度投资的主要增长点仍是基础设施投资和房地产开发投资。

具体来说，投资态势呈现出以下三方面的特点：

第一，重点工程启动较快。

据官方资料显示：

一季度完成重点工程投资88.4亿元，占全社会投资的45.5%。

其中，危改和经济适用房投资40.1亿元；基础设施项目投资39.4亿元，占全市基础设施投资的64.8%。

由于重大工程的投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了一批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资的后劲较足。

第二，南城危旧房改造进程加快。

资料显示，全市一季度累计完成危旧房改造投资34.8亿元，动迁居民8222户，拆除危房7.8万平方米，占全年计划的9.3%，当月拆除危房近7万平方米。

第三，资金到位情况乐观。

往年资金流向偏重于房地产开发的情况有所改变。

一季度，固定资产投资本年到位资金104.5亿元，增长71%，资金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地产开发本年到位219亿元，于上年持平，加上结余资金，可用资金达469.4亿元，与完成投资有371.3亿元的顺差。

资金到位良好保证了固定资产投资的适度增长。

2.1.3市场供给分析

从去年全年四个季度的房地产投资量、销售量来看，新开盘的项目比往年同期明显减少，增幅表现出回落的趋势。

而从具体区位来看，南城的房地产项目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有6处新开盘项目，而且总体价位偏低，其中还有政府政策支持的经济适用房项目和住宅合作社项目。

总的来说，一方面，在过去几年里，高档住宅的开发量和投资量已经相当大，且高消费阶层的住房需求日益饱和；另一方面，为中低收入家庭以及住房拆迁户提供的低价位商品住宅和经济适用房的发展又显得步履蹒跚。

尤其在南城改造过程中，此类住房需求尤为明显。

各方面因素均表明，面对未来AA城区的规划发展，住房市场的扩容和可持续发展，以及明年以中低收入家庭为主的购房大军的涌入，AA的房地产市场将在2002年完成它在供需结构上的一次转型。

即着重开发中低价位商品住宅和经济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间的错位，盘活住房二、三级市场，规范各项规章制度等。

2.1.4市场需求分析

跟据对全市居民购房意向的市场调查（参阅附件：

居民购房意向调查表），我们发现现阶段AA居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在90~120平米之间，单价约在3000~5000元，总价在30~50万之间的中挡住宅以及经济适用房。

通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点：

1．南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。

2．南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。

3．政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。

2.2微观影响因素分析

2.2.1地段位置因素分析

区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点：

（区域范围东起成寿寺路、西到刘家窑桥南侧横七条、北起南三环、南至南顺路沿线，详见附：

区域项目示意图）

第一，四环主路2001年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发展创造了一个良好的发展机遇。

由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园区、奥林匹克体育中心、中央商务区、亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

AA历史上就有“东富、西贵、南贫、北贱”的说法，“宁要城北一张床，不要城南一套房”的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展、市政建设等在很长一段时间内基本处于停滞状态。

2.2.2基础设施与公共设施分析

第一，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。

区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小（基本在20万平米以下），分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进一步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后一段时间内，由无房户、拆迁户、危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。

2.2.3价格走势分析

从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东、南、西、北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高、交通不畅、房价相对高的北部和东部的购买力分散，在一定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。

即我们所说的四环的贯通使AA的区位概念走向模糊，它在一定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继4次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来一段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价3000~5000元/平方米、总价30万~50万之间的一个水平。

三、南城经济适用房项目调研分析

3.1南城经济适用房项目市场调研

3.1.1项目主流价位分布

从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在3500元以下的有两个；在3500~4000元之间的有八处；价位在4000~4600元之间的有四处。

3500~4000元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型90平米上下的两居（平均值）来计算，此类物业项目总价约为33.7万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价4000~4600元计算，总价约在38.7万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在30~40万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

（详见下表）

南城经济适用房项目价格、区位对照表

相对区位最高限价

三环以内

四环以内

五环以内

远郊区县

4000~4600

元／平米

康宁居4600元／平米

今日家园

4450元／平米

瑞莲家园

4500元／平米

百环花园

4250元／平米

3500~4000

元／平米

汇丰家园

3860元／平米

长安新城

（青塔二期）

3950元／平米

富华家园

（十里堡住宅小区）

3800元／平米

丰益城市花园

3600元／平米

正阳小区

3630元／平米

政馨家园、政华家园

3520元／平米

顶秀新园

3690元／平米

建欣苑

3600元／平米

2400~3500

元／平米

翠城

3180元／平米

北潞园小区

2400元／平米

3.1.2建筑形式及户型设计分析

从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼（多层及小高层）、塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的14个经济适用房项目中，有7处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的71%，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在80~100平米之间的两居和三居。

另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在97平米（均值）上下的2*1

（2）*1的户型最受市场青睐（详见下表）。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造、有特点、有个性，这与经济适用房定价适中、实用主义、规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意的是，部分项目设计了总面积在200平米以上的跃层及错层，该类户型总价超过80万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表

建筑形式

畅销户型

平均

建面

多层板楼

板式小高层

塔楼

板塔结合楼

1*1

（2）*1

67.5

1.富华家园

1*1

（2）*1（58~77）

2*1*1

97.5

1.正阳小区

2*1*1（91~104）

2*2*1

96.6

1.汇丰家园

2*2*1（97~101）

2.翠城

2*2*1（101~131）

3.建欣苑

2*2*1（69~109）

1.长安新城

2*2*1（83~86）

1.今日家园

2*2*1（92）

2.瑞莲家园

2*2*1（91~97）

3.丰益城市花园

2*2*1（75~88）

4.百环花园

2*2*1（95~106）

5.富华家园

2*2*1（109）

6.顶秀新园

2*2*1（96）

1.康宁居

2*2*1（92）

2.北潞园

2*2*1（66~72）

3.政馨家园、

政华家园

2*2*1（86~101）

3*2*1

（2）

123.3

1.长安新城

3*2*2（115~144）

1.今日家园

3*2*2（109~134）

2.百环花园

3*2*2（121~135）

1.康宁居

3*2*2（119）

2.北潞园

3*2*2（102~114）

3.政馨家园、

政华家园

3*2*2（113~149）

3.2区域周边竞争项目市场调研

（参阅附件：

‘项目周边竞争楼盘调查表’）

3.3产品建议

通过对周边项目的分析，结合本案的实际情况，我们认为，本案的投资、开发存在以下机会点和风险点：

3.3.1投资机会点分析

3.3.1.1市场趋于成熟

AA房地产市场经过了十几年的风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全、操作灵活、有章可循、有法可依的规范、成熟、稳定的市场格局。

激烈的市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值的重要性。

他们正在从以往的经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。

与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己的权利。

他们开始注重房屋的品质、房屋的升值潜力以及购房服务的质量。

3.3.1.2危旧房改造力度加大

AA市政府2000年出台了危改加房改的新政策，规定危改不再由开发商承担。

崇文区的龙潭西里、金鱼池，宣武区的牛街、天桥，丰台区的右外开阳里等五片成为首批危改试点。

房改加危改、市政建设带危改、文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造的速度。

危旧房最多的崇文区，前两年拆迁3.28万户，算上今年计划拆迁的4万户（今年全市计划拆除危房84万平方米，动迁居民6.9万户），三年拆迁量达到了危改总量的88%。

预计到2005年，城区现有的危旧房都要完成改造。

3.3.1.3区域影响因素淡化

2001年四环路的全线贯通带动了沿线房地产市场的发展，其中尤以南城受益最大。

两广路的改造、四环路全线贯通，进一步突破了地域对买房的束缚。

它将会把建筑密度高、交通不畅、房价相对高的北部和东部地区的购买力分散，在一定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。

而且四环的开通还将带动其周边辐射地区的城市发展，南城的丰台科学城、亦庄、方南地区与CBD、亚运村、中关村等经济、文化、科技热点区域串联一体，便利的交通在促使城市扩容的同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。

3.3.1.4南城地价低廉

由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来的工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。

如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。

3.3.1.5商业物业开发升温

经历了上个世纪90年代末商场供应过热的几年后，商业物业，尤其是商场的购买力有了一定程度的积累。

此外，由于城市郊区化的发展，城郊住宅小区增多，而与之配套的商业设施供应还存在明显的缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求的。

再者，由于居民消费心理、消费行为和消费能力在近几年的显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内的需求。

3.3.2风险点分析及投资建议

3.3.2.1打破传统观念的束缚

在AA东南西北四个区域中，上风上水的北部地区历来是人们的首选，无论是原来家住东城还是西城、南城的人都喜欢在有龙脉的北城居住，区域性次弱的是商务繁华的东部，其次是西部，区域性最强的是南城，AA人“宁要城北一张床，不要城南一间房”的例子很多。

由此看来南城的人文环境、历史文脉均不如其他地区，虽然人们的观念在逐步改变，但潜移默化的影响仍不容忽视。

因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期的宣传力度应相应加大，适时的运用全新的宣传理念对项目加以推广。

其中包括报纸软文、硬文、综合性报道、平面广告，以及灵活有趣、居民喜闻乐见的户外活动以提升产品的文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入的工作。

3.3.2.2完善市政设施，改善城市面貌

南城市政设施的改善尚未全面完成，许多地区道路网密度、等级不够，市政管网的配套也没有到位，给住宅项目开发造成了一定的困难，同时也降低了部分目标顾客的购房热情。

同时，南部地区、特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多，城市景观不甚良好。

开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府的合作力度，采用合作的方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区的物业水平。

值得注意的是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客的购房信心，减少购房者的期待值。

3.3.2.3市场竞争加剧

自四环开通以来，加之入世、申奥成功、央行降息等一系列利好的影响使南城逐渐成为开发商角逐的战场。

2001年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近、南三环沿线、亦庄经济开发区。

开发数量和规模逐年增大的趋势使市场竞争加剧，南城的购房者有了更多选择和比较的机会，而且其价格上的优势又进一步的抢占了京城其他地区的顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设的市场格局。

开发商在此地区的投资建设需做好项目的前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模、科学设计户型比例。

切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民的有效需求错位，甚至造成大规模空置的恶果。

3.3.2.4改善居住区面貌，提升人气

区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区的聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。

本案策划中应注重改善居住区的整体景观，提升区域内的人气值。

本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套的同时，有效地改善居住区的整体面貌，使之逐步成为城市整体景观的有机组成部分。

3.3.2.5控制价格，抢占市场

本案西侧的嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目的开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房的市场定位策略在一定程度上抢夺了本项目的部分客户资源，对本案的后期销售工作制造了压力。

针对这种情况，本案策划中首先要注意对项目价位的控制，拉开一定价格空间，争取更多市场份额（对方开盘均价为4000元/平米，目标均价控制在4300元/平米上下；我方可控制在3500元/平米上下）。

其次，本案可运用大片开发的规模化社区，提升人气，制造焦点（对方总建面6万余平米，我方二期规划建面26.6万平米）。

最后仍可以运用特色营销和品牌营销相结合的营销策略对市场潜力进行深入挖掘。

四、项目规划设计方案

4.1居住区规划的主要内容

居住区规划是在城市整体规划的基础上,根据计划任务和城市现状条件,进行城市中生活居住用地的综合性设计工作。

居住区规划包括的主要内容有：

（a）选择和确定居住区的位置，用地范围；

（b）确定人口和用地规模；

（c）按照确定的居住标准，选择住宅类型、确定住宅层数，户室比等内容；

（d）确定公共建筑项目的规模、数量、用地面积和位置；

（e）确定各级道路的位置、走向和宽度；

（f）对公共绿地、室外活动场地进行统一布置；

（g）拟定各项经济指标；

（h）拟定详细的工程规划设计方案。

（i）居住区规划应符合适用、卫生、安全、经济、施工和美观的要求。

4.2项目经济技术指标

4.2.1XXX园经济适用房小区整体规划指标

总用地面积：

500余亩

总建筑面积：

70余万平方米

总绿化面积：

8.3万平方米

居住区共分为A、B、C、D、E、F六个居住组团，其中F组团为已建住宅A、B两组团为二期工程

4.2.2XXX园二期主要经济技术指标

总用地面积：

13.3公顷，约200亩

总建筑面积：

26.6万平米

容积率：

2.0

限高：

60米

绿化率：

31%

车位面积：

1.3万平米（以地下为主）

道路广场所占比例：

28%

4.3项目规划设计说明

本设计方案依据中华人民共和国城市规划法、AA市城市规划条例、AA市城市建设规划管理暂行办法以及AA市城市总体规划的要求进行规划设计。

XXX园在认真总结国内外知名项目的开发理念和成功经验的基础上，结合项目周边地区的道路条件，公建配套将住宅规划中成熟而先进的优化理论首次应用于AA住宅小区设计，使本项目成为AA市第一个以住宅街区模式推出的住宅项目。

它适应了新形势下居住区建设和城市规划的需要，打破了传统居住小区规划理论的束缚，寻找到了一种更适合现代人居住并与城市整体规划和发展相融合的居住规划模式。

本项目规划设计的核心思想主要有以下几个方面：

4.3.1住宅街区化的设计理念

住宅街区的规划模式就是将原有大块的住宅小区细化、分解成若干个贴近城市街区的，半开放式的居住组团，并以住宅建造的形式带动周边原有城市基础设施的完善与升级，使居住组团与城市整体面貌相协调，进而将居住区逐步融入到城市肌理之中去。

这样做的好处在于：

广义地讲，住宅街区的推广有利于美化城市街景；优化路网结构和市政配套；延续城市街区旧有的历史文脉和传统。

狭义地讲，住宅街区的规划模式推翻了人们生活空间的围墙，营造出了一个更自由，更广阔的居住空间；它将原有小区内的道路规划与城市次干道的建设相结合，优化居住区内道路网的同时，带动了城市道路建设的发展；它很好地保留了城市原有生态环境，并将其用于美化人们的居住空间。

4.3.2街区私密性的逐级过渡

本项目规划设计中将城市次干道引入居住区的同时，也在对进入住宅街区的车辆、行人进行过滤和分流。

具体做法是在由城市主干道进入住宅街区道路网的地点进行交通管制，分流一部分车辆；与此同时，在街区整体规划中，设置层次分明的功能区域，并通过区域过渡，逐级增强居住区私密性，即临近城市主干道一侧，主要以大型对外商业配套为主，在城市支路（即街区道路）安排中小型商业配套，在组