中海地产05年长春市场调查分析.doc

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中海地产05年初市场调查分析

第一节：

2004年长春市房地产行业状况及分析

2004年长春房地产可以说是一个丰收年，无论是从产品品质、大品牌进入、成交总量都达到了历史最高水平，为2005年奠定了良好的基础。

仅从房地局公布的数字来看：

交易总量创历史新高达到495万㎡，比2003年提高29.2%；交易金额94.1亿元，同比提高26%；交易总套数也达到了46678套。

产品随着大型品牌开发商的进入，升级趋势非常明显，花园洋房、联排别墅等新产品大行其道，多层、高层住宅市场由于竞争的激烈促使开发商更加注重本身的品质。

【政策法规】

1、“71号令”出台，严格限制获取土地方式。

2004年3月31日，国土资源部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以下简称“11号令”）文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。

而在此之前，长春很大比例的土地都是通过协议方式转让的，“11号令”对长春市场影响巨大。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

协议出让土地面临“斩立决”，8月31日是协议出让土地的最后期限，各地必须在此日期前将历史遗留问题处理完毕，若仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，将会被从严查处。

此项政策的正式出台和实施，截断了开发商的后门，规范了获取土地的形式，使一些有实力的大企业获得更加广阔的发展空间，而一些欠缺实力的中小企业将逐步退出市场。

2、银行信贷紧缩，开发门槛提高，购房门槛提高。

（1）贷款利率上调，开发企业成本提高、消费者贷款抗性增加。

2004年11月起，央行全面实行加息。

这次全面的加息对开发企业和购房者都带来一定的影响。

首先一些开发商受资金影响，势必会增加楼盘成本，由于贷款利率增加，直接导致房地产大笔贷款风险加大。

新的、实力较为欠缺的地产商不敢冒然进入。

地产商之间的竞争削弱，大财团的垄断加剧，对价格的控制力增强。

一个行业缺乏竞争者对于消费者来说，将意味着价格提升。

其次，利率增加使原有房地产商也不得不缩小投资规模，直接制约了新楼盘的开发数量，致使空置房面积减少，有效供给急剧降低，现有楼盘日益紧俏。

同时，由于加息提高按揭成本，会促使部分本来有能力消费高档住宅的人群被迫选择中档住宅，导致中低档住宅需求旺盛，价格提升。

同时，加息无疑是增加了按揭购房者的负担。

目前长春购房者有70％选择按揭购房，尽管加息幅度不大，但其影响可能会随着时间而逐步加大。

此外，加息也可能在一定程度上抑制部分人的购房欲望。

本项目的价格定位上虽然处于高档水平，但按揭人群不占少数。

因此，此次央行加息对本项目的销售也产生了一定的影响。

（2）企业自有资金比例提高，开发门槛提高。

银行为降低风险，从2004年开始，开发企业开发的自有资金比例从原来的25%提高到30%。

这一政策直接导致实力弱的企业难以取得银行的资金支持，这一政策同“71号令”相结合，对于中小开发企业无疑是重大打击，土地价高者得，贷款比例缩小。

国家宏观调控从土地和金融两方面着手，卡住了开发商的两条命脉，中小企业“无钱无地”的问题将在2005年暴露无遗。

【城市规划】

城市整体规划向外围扩张，城市中心区概念淡化。

长春市在2004年以前实施的城市总体规划是1994年开始编制的。

1999年经国务院批复实施的，各项指标均确定到2010年。

随着城市经济社会的快速发展和城市规模的迅速扩大，现行总体规划已不适应城市发展的要求。

主要表现为：

城市发展空间不足，人均建设用地指标过低，城乡发展不协调，城市组团发展缓慢、出现了工业包围城市的倾向。

按照市政府工作安排，从去年lO月份开始，启动《长春市城市总体规划（2004—2020）》修编工作。

《长春市城市总体规划（2004～2020）》依据我市的城市性质是吉林省省会，全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市，修编我市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。

主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：

“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。

主城区用地布局的基本要点：

疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构。

培育多个分区副中心。

工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展。

城市规划指引着开发商的投资方向，由于确定了“双心”的布局，在一定程度上弱化了中心城区的概念。

而且从整体上看长春在向外围扩张，特别是有向南走的趋势。

另外从国土资源局公布的数字看，2004年全年共计招标拍卖出让土地60宗，面积达到366.2万㎡，成交额达到22亿元人民币，这其中净月开发区11宗，面积在111万㎡以上；高新开发区4宗，出让面积87万㎡；经济技术开发区5宗，面积近40万㎡。

三个开发区出让的土地面积达到了总出让面积的65%，由此可见，外围将是2005年的开发重点。

【房屋成交价格指数】

一、全年增量房屋价格走势平稳向上，但同比趋降。

2004年，增量房屋成交均价为：

2220.3元/㎡，同比下降121.2元/㎡，跌幅为5.2%。

全年的跌幅逐月趋缓。

其中：

①商品房住宅成交均价为：

2187.8元/㎡，同比下降118.6元/㎡,跌幅达5.1%；非住宅产品成交均价为4469元/㎡，同比下降18元/㎡，跌幅为0.4%。

从市辖区商品房住宅交易分析表所显示的数据来看：

a.房屋座落再一类地段的份额同比降低2.6个百分点，房屋座落在二类地段的份额同比降低16.6个百分点，而房屋座落在的三地段的份额同比增大20.3个百分点。

由此可见，新建的商品住宅八成以上远离城市中心。

b.在1500元/㎡以下的价格交易区间所占份额同比提高7个百分点，在1500元/㎡至2000元/㎡的价格交易区间所占份额同比提高5个百分点，而在3000元/㎡以上的价格交易区间所占份额同比又降低了4个百分点。

由此可见，新建的商品住宅七层以上是在中低价位上成交的。

由于地段差和成交价格的变动缘故，导致商品住宅成交均价同比偏低。

②经济适用住房成交均价为1652.7元/㎡，同比下降42.7元/㎡，跌幅为2.5%。

全年走势平稳。

从市辖区经济适用住房交易分析表所显示的数据来看：

房屋座落在一类、二类地段的份额同比降低3.8个百分点，而房屋座落在三类以上地段的份额同比上升4个百分点。

由此可见，经济适用住房地级差变动不明显，价格交易区间变动也相差无几，经济适用住房价格全年走势平稳。

二、二手房价格走势坚挺

全年存量住宅成交价一路小幅攀升，而存量非住宅成交价格涨跌互现。

2004年，二手房成交价格为1462.6元/㎡，同比上涨15.1元/㎡，涨幅达1%；其中：

住宅成交均价为1279.2元/㎡，同比上涨88.5元/㎡，涨幅为7.4%，非住宅成交均价1887元/㎡，同比上涨8.7%，涨幅为4.7%。

①私人住宅成交均价为1229.4元/㎡，同比上涨93.5元/㎡，涨幅达.2%；非住宅成交平均价格为1830元/㎡，同比上涨483元/㎡，涨幅为35.9%

②已购公有住房成交平均价格为1348.1元/㎡，同比上涨92.2元/㎡，涨幅达到7.3%，房价一路上扬。

③直管公有住房使用权转让成交价格1171元/㎡，同比上涨2.1元/㎡，涨幅0.2%。

【房地产交易】

1、房地产交易持续快速增长

2004年，房地产转让成交46535套；成交面积为493.5万㎡，同比增加110.6万㎡，增幅为28.9%，成交金额为94.1亿元，同比增加19.3亿元，增幅为25.9%，无论从量，还是从价上来看，均创历史新高。

房屋成交量图示

房屋成交额图示

（1）增量房屋交易情况：

2004年，增量房屋成交26024套；成交面积为288.7万㎡，同比增加73万㎡，增幅为33.8%。

成交金额为64.1亿元，同比增加13.6亿元，增加26.9%。

增量房屋成交量图示

增量房屋成交额图示

①商品房交易情况：

2004年，商品房成交为17308套，成交面积为203.5万平方米，同比增加50.7万平方米，增幅为33.2％；成交金额为50亿元，同比增加了10.1亿元，增幅25.3％。

其中商品住宅成交15074套；成交面积179.4万平方米，同比增加47.7万平方米，增幅36.2％；在商品住宅中，个人购房占商品住宅的97.5％，其中个人按揭占个人购房的62％。

五区商品住住宅销售排序仍为南关、朝阳、二道、绿园、宽城，分别占住宅销售总量的38.5％、27.9％、17.7％、11.8％、4.1％。

②经济适用住房情况：

2004年，经济适用住房成交8716套，成交面积为85.2万平方米，同比增加22.3万平方米，增幅为35.5％，成交金额14.1亿元，同比增加3.4亿元，增幅为31.8％。

个人购房占经济适用住房的99.8％，个人按揭占个人购房的64.2％。

五区经济适用住房销售排序为绿园、朝阳、南关、宽城、二道，分别占住宅销售总量的46.3％、19.7％、17.5％、11.2％、5.3％。

（2）二手房交易情况

2004年，我市二手房市场的成交量与成交额双双再攀历史最好水平，继续保持快速的增长势头。

存量房与增量房交易量之比为0.71：

1。

继续保持合理的比例关系。

2004年，存量房成交20511套，成交面积为204.8万平方米，同比增加37.6万平方米，增幅22.5％；成交金额为30亿元，同比增加5.7亿元，增幅为23.8％。

存量房屋成交量图示

存量房屋成交额图示

存量房屋交易面积比例图

①私房交易

2004年，私有房产成交11690套，成交面积110万平方米，同比增加29.7万平方米，增幅为37％；成交金额14.9亿元，同比增加5.4亿元，增幅为56.8％；其中住宅成交10242套，成交面积87.2万平方米，同比增加24.2万平方米，增幅为38.4％；成交金额为107亿元，同比增加3.5亿元，增幅为48.6％。

②已购公有住房交易

2004年，已购公有住房成交8390套，成交面积53.6万平方米，同比增加15.1万平方米，增幅为39.2％；成交金额7.2亿元，同比增加2.4亿元，增幅为50％。

第二节：

2005年长春市场项目开发情况分析

1、长春房地产市场在2005将进入“别墅年”。

高端市场在经过盘整之后，各细分市场的形势日趋明显。

而在各细分市场中，别墅这种高端市场的高端产品在2005年将异常活跃，迎来有史以来最火热的一年。

（1）高档住宅发展趋于平稳，不会产生大的震荡。

产品无创新难以迎合高端客户的需求。

市中心高档住宅（主要为高层住宅）市场空间小，从目前的情况来看不会有太大变动，除少量地理位置优势极其明显的楼盘有市场空间之外，其他楼盘依然是步履艰难，这其中高价格是核心抗性，而支撑高价格仅是地段一项，