大板房危房改造项目可行性实施报告.docx
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大板房危房改造项目可行性实施报告
大板房危房改造项目可行性研究报告
第1章总论3
1.1.项目背景与概况3
1.2.主要技术经济指标6
1.3.问题与建议6
第2章项目投资环境与市场研究8
2.1.投资环境分析8
2.2.市场供求分析11
2.3.销售预测15
2.4.营销策略15
第3章建设规模与项目开发条件16
3.1.建设规模16
3.2.项目概况现状16
3.3.项目建设条件17
第4章建筑方案22
4.1.设计依据22
4.2.建筑设计指导思想与原则22
4.3.项目总体规划方案22
4.4.建筑方案23
4.5.辅助工程25
第5章节能节水措施28
5.1.设计依据28
5.2.给排水节能28
5.3.电气节能28
5.4.暖通节能29
第6章环境影响评价30
6.1.编制依据30
6.2.环境现状30
6.3.项目建设对环境的影响30
6.4.环境保护措施30
第7章劳动卫生与消防32
7.1.指导思想32
7.2.职业安全卫生健康对策与措施32
7.3.消防33
第8章组织机构与人力资源配置34
8.1.组织机构34
8.2.人力资源配置34
第9章项目实施进度35
9.1.项目开发期35
9.2.项目实施进度安排35
9.3.项目实施过程控制措施35
第10章项目招投标37
10.1.工程项目招标投标概述37
10.2.工程项目招标投标因素分析38
10.3.招标依据40
10.4.招标围40
10.5.招标方式40
第11章投资估算与资金筹措41
11.1.投资估算41
11.2.资金筹措41
第12章财务评价43
12.1.项目评估依据43
12.2.财务评价基础数据的选择43
12.3.财务评价43
12.4.不确定性分析44
第13章社会评价45
13.1.项目对社会的影响分析45
13.2.风险分析46
13.3.社会评价结论47
第14章研究结论与建议48
14.1.可行性研究结论48
14.2.建议48
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
某大板房危房改造项目
2、承办单位概况
单位名称：
某城市建设投资有限责任公司
单位性质：
有限责任公司（国有独资）
注册资金：
人民币7,000万元
单位住所：
某市岳麓区银盆南路289号
业务围：
城市基础设施建设投资；房地产开发、经营
法定代表人：
企业负责人：
某，出生于1974年10月，中共党员，潜江人，1997年8月参加工作，1995年5月加入中国共产党。
1993.9～1997.8担任省科技大学工民建专业团委书记；1997.8～1998.4担任省某市芙蓉区火星镇政府干部；1998.4～2001.4担任省某市芙蓉区区委组织部干部、副科级组织员；2001.4～2003.1担任省某市芙蓉区政府办副主任、正科级督办员；2003.1～2006.7担任省某市岳麓区政府办副主任、正科级督办员；2006.7～至今担任某城市建设投资有限责任公司董事长、总经理。
建设单位简介：
某城市建设投资有限责任公司是隶属于某市岳麓区政府的一家国有独资企业，公司成立于2001年9月,注册资本7000万元.主要经营城市基础设施建设及房地产开发等。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规，对用于某大板房改造项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①危房改造的需要
岳麓区某大板房始建于上世纪80年代初，占地255亩，房屋65栋，总建筑面积207,000平方米，涉及3197户，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出现不同程度的开裂、倾斜等现象，特别是45、46号栋的地基已沉降，存在严重的安全问题。
该地区住户多次向当地社区强烈要求维修加固，房产部门已鉴定为危房且无维修价值。
为排除这一重大安全隐患，区政府研究决定，由政府引导，通过市场运作的方式，对某大板房危房实施拆除重建，彻底消除该隐患，确保人民群众的生命财产安全。
②市场的需要
房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，某市新一届政储班子慎重提出“在五年，某人人都有一套住房”的发展目标。
目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定的差距。
据规划，到2020年全市总人口688万，城镇人中482万人，城市化水平达到70%。
上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。
③购买力
从发展的趋势来看，某市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提市了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的某市委扩大会议提出了某要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，某到2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高某楼市的购买力奠定了基础。
6、拟建地点
本项目位于某市岳麓区英才园以东、某路以南、荣银路高新区以西、王陵公园以北地区。
7、预期目标
某大板危房改造项目拟在占地面积172,400平方米的土地上，建设总容积率为4.13，建设密度为21.54%,总建筑面积为711,350平方米的经济适用房、商品房和商业用房（其中住宅面积472,786平方米，公建面积15,962平方米,商业建筑面积222,602平方米）。
8、主要建设条件
某市是省省会，辖五区四县（市），是省的政治、文化、科技、金融、交通中心，面积1.18万平方公里，人口576.9万人，是我国首批公布的24个历史文化名城和第一批对外开放旅游城市之一，也是我国中部地区发展最快、最具活力的现代化古城。
她集青山之钟秀，汇江河之磅礴，融英烈之壮美，堪称“物华天宝、人杰地灵”，不愧为“楚汉古城、名人故里”。
近年来，某市社会经济快速发展，人民生活水平日益提高，城乡居民收入增长加快，居民消费结构持续升级。
抽样调查资料显示，2006年全年城市居民人均可支配收入13924元，比上年增加1490元，增长12%，剔除物价因素，实际增长10.8%，其中：
工薪收入8915元，增长10.9%，经营净收入1151元，增长3.8%，转移性收入3557元，增长18.3%；城市居民人均消费性支出10680元，增加1020元，增长10.6%，其中：
服务性消费支出3512元，增长11.9%；城市居民恩格尔系数为32.6%，下降0.8个百分点。
据省统计局公布的数据，2007年1-11月，某市房地产开发完成投资3838952万元，同比增长41.7％。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
172400
1.1
其中：
规划净同地
㎡
138500
1.2
其中：
道路用地
㎡
33900
2
规划总户数
户
4054
3
规划总人口
人
14189
4
规划基底面积
㎡
29177
5
规划总建筑面积
㎡
711350
5.1
其中：
住宅面积
㎡
472786
5.2
其中：
公建面积
㎡
15962
5.3
其中：
商业建筑面积
㎡
222602
6
容积率
4.13
7
建筑密度
%
21.54
8
绿地率
%
41.7
7
项目总投资
万元
182516.98
8
财务净现值
万元
26147.59
9
财务部收益率
%
55.44
10
静态投资回收期
年
1.73
11
动态投资回收期
年
1.80
1.3.问题与建议
本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及某市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
大板房危房改造项目是一项关系社会稳定的大事，由于本项目拆迁工作量大，涉及面广。
能否顺利完成拆迁，关系到整个核心区建设的成败。
项目开始后应高度重视拆迁工作，精心做好拆迁规划，并准备多套应急预案，在拆迁安置上可采用一次性货币补偿安置模式或产权调换模式，确保拆迁工作顺利进行。
某市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，并充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
宏观经济形势
2007年全年国生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。
分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。
第一产业增加值占国生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。
在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51020亿元，增长29.0%；第三产业投资64928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。
国家对房地产市场进行有效的宏观调控
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2、选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
1997年省委、省政府决定将长株潭经济一体化作为重大发展战略计划，构筑长株潭特大城市群，使之成为经济发展的核心增长级；2000年，国家就已将长株潭特大城市群的发展列入国家“十五”计划，成为国家7个重点支持发展的区域之一；2001年世界银行正式将长株潭
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