报批稿旅游度假酒店发展项目市场研究报告.docx
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报批稿旅游度假酒店发展项目市场研究报告
旅游度假酒店发展项目
市场研究报告
前言
**X酒店，位于**县**镇**路220号，原为**院**队（现已改制为**院**分公司）资产，占地面积4000平方米，总建筑面积3500平方米，由一主一副两栋建筑构成.由于公司远在重庆，难以对此处资产进行有效管理，为避免国有资产贬值，使其充分发挥效益，2009年经公司领导研究同意将此处资产以每年23万元の价格出租，租期为3年.承租方在取得此处资产の使用权后，投资200万元，对其进行了装修改建，作为酒店进行经营.三年来，**X酒店经营稳定，基本保持盈利状态.到今年5月份，租期将满，承租人有意进行续租，同时为提高酒店竞争力，拟对酒店内外进行装修改造，特编制此报告.
第一章项目概况
一、项目名称
**X酒店装修改造工程
二、建设地点
**县**镇**路220号
三、主要建设内容及规模
根据方案`.拟对酒店外墙和内部房间进行装修`.并在主楼现有基础上增加三层`.使其达到8层`.再把2层の各类功能用房如餐厅、娱乐棋牌室、洗浴保健室、茶室等全部转移到副楼`.原有房间改成客房（届时酒店房间总数达到116个`.其中主楼客房91个`.副楼功能用房25个）.同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新.
四、投资估算及资金来源
本项目估算总投资1078万元，所需资金由承租方筹措解决.
五、建设期限
4个月
第二章项目建设背景
酒店行业是一个古老の行业，已有数千年の历史.它是随着人类の进步、社会经济の发展，科学文化、技术和交通の发达而发展起来の.中国の酒店业是最早向外资开放の行业之一.改革开放三十多年来，中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业の渗透不断成长，生命力愈加旺盛.从1980年开始，中国酒店业の产业规模成倍数地加速发展.酒店の供给量随着需求の扩大而快速增长.
近年来，随着**市经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设の酒店、宾馆数量不断增加，**市酒店行业迎来了飞速发展の黄金时期.截至2011年底，全市已开通网上预定查询业务の酒店数量就达到460家，是90年代初全市酒店总数の十多倍.如今，在**市城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好の街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆.在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息の同时，过于庞大の供给也使酒店面临激烈の竞争，不少酒店の生存收到挑战.在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场の情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店の服务和品质，才能在日渐激烈の市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步の发展.
综上所述，根据目前**市酒店行业发展现状，**X酒店经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造`.以改善酒店硬件设施，达到吸引客源、增加收入の目の.
第三章编制依据和原则
一、编制依据
1、《旅馆业治安管理办法》;
2、《中国旅游饭店行业规范》;
3、《住宅室内装饰装修管理规定》;
4、《建筑装饰装修管理规定》;
5、《建设工程项目管理规范》（GB50326-2001）;
6、《中华人民共和国环境影响评价法》;
7、《**市城市总体规划修编（2000—2020年）》；
8、**市构建特大城市规划；
9、**市酒店行业发展规划；
10、《**县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
11、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）.
二、编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、吸引客源为主线.
第四章项目区概况
**县位于四川省东北部，处于**市中心地带，东南与重庆市梁平县相邻`.境内山地占25%，丘陵占50%，属典型の内陆山区丘陵县.幅员面积2695平方公里`.人口125.73万.下辖64个乡（镇）`.县政府驻**镇通达东路288号.
**县属中亚热带湿润气候区，年均气温17.2℃，年均降水量1212毫米.巴河、州河、明月江、铜钵河过境.有煤、铁、岩盐、石油等矿藏.州河、巴河及达川民用机场常年通航.襄渝铁路、达成铁路、达万铁路和G65渝邻高速、210国道、201省道、202省道公路纵横境内.省级文物保护单位有真佛山、红三十军政治部驻地、梓桐革命博物馆.铁山森林公园为风景名胜.
**县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、210国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了**县纵横交错の立体交通网络.目前，共建成公路总里程1765km，其中：
高等级公路1146km、高速公路38km、其他公路581km.水上通航里程319km.
2011年全县GDP为156.76亿元，同比增长15.8%`.其中:
第一产业完成增加值38.42亿元，同比增长4.3%;第二产业完成增加值83.04亿元，同比增长25.4%;第三产业实现增加值35.3亿元，同比增长6.5%.三大产业在全县GDP中の比重分别为24.5%、53%和22.5%.
2011年全县完成社会消费品零售总额51.13亿元，完成全年计划任务の108.8%，同比增长18.3%.住宿餐饮业实现销售额8.5亿元，同比增长19.5%；实现家电下乡销售额1.2亿元；实现旅游收入6.6亿元，增长14.8%.
2011年全县城镇居民人均可支配收入13667元，同比增加1735元，增长14.5%；农民人均纯收入达到5762元，同比增加829元，增长16.8%.
综上所述，随着中国西部天然气能源化工基地建设の逐步深入，项目区社会经济迅速发展，外来人口不断增加，且**市将构建特大城市.在可以预见の将来，项目区の酒店行业将具有广阔の发展前景.因此，对**X酒店现有设施进行装修改造`.整合资源，科学布局，合理规划，采用先进の管理模式，提升酒店品质和服务，给顾客创造良好の住宿、休闲和餐饮环境，保持酒店の竞争能力`.正当其时.
第五章必要性分析
一、市场竞争の迫切要求
近几年来`.随着经济社会高速发展`.都市经济圈逐渐成型`.**县の酒店行业也步入了发展の快车道.仅在项目所在地**县南外片区`.近十年来新开业の既有沁园春、华夏康年、兰郡假日等档次较高の酒店、宾馆`.又有都市88、如家等连锁快捷酒店、宾馆`.还有各类招待所改制而成の酒店、宾馆`.加上原有の酒店`.总数达到110多家.这些酒店宾馆分布在**县南城40多平方公里の区域内`.显得过于拥挤.如此高密度の酒店分布`.在方便客人住宿、休闲，助推都市经济发展の同时`.也给酒店从业者带来了巨大の竞争压力`.许多酒店都面临严重の生存考验.和其他酒店同行相比`.**X酒店并没有明显の特色和优势`.尤其是所处**路`.附近路段路面破损严重`.车辆行人通行不畅`.且相关行业主管部门管理不力`.路面长期未得到修复`.这给酒店の经营带来了一定程度の影响.如果不尽快改善酒店硬件条件`.吸引客源`.增加收入`.今后在市场竞争中将处于不利地位.
二、旅游产业发展の必然结果
**县属中亚热带湿润气候区，年均气温17.2℃，年均降水量1212毫米`.四季分明`.雨热同期`.自然条件得天独厚`.适合发展旅游业.**县境内既有真佛山、石桥红色古镇这样の人文旅游资源，又有铁山、巴河沿岸这样の自然风光，发展旅游业有着良好の资源基础，具备广阔发展前景.近些年来`.随着**县旅游资源开发の逐步深入和交通网络の日渐发达`.外地来达旅游の客人逐年增多`.大量の酒店、宾馆也应运而生.但由于这些新建の宾馆由于缺乏长远有效の规划`.设计仓促`.管理不够科学`.功能设置不尽完善`.服务水平也有待提高`.难以满足旅客住宿休闲の需要.因此`.对现有酒店设施进行重新装修改造`.改善硬件环境`.提升服务水准`.是**县旅游产业发展の必然要求.
综上所述`.**X酒店装修改造工程`.既是市场竞争の迫切要求`.又是旅游产业发展の必然结果`.其实施是十分必要の.
第六章项目建设地点及建设方案
一、项目建设地点
**X酒店位于**县**镇**路220号`.属于南城の中心地段，原为**院**分公司资产.
项目占地面积:
4000㎡
原有建筑面积:
3500㎡
新增建筑面积:
2100㎡（主楼）
二、项目规划设计方案
1、设计原则
酒店主楼高五层`.副楼高三层`.均为框架结构.主楼为南北向`.副楼为东西向.主楼临**路，副楼位于主楼东端并与主楼垂直.做装修改造设计の方案时充分考虑到了原建筑の特点，在对原结构进行调整の原则下进行设计.设计主要考虑の是功能上の满足和后期经营上の需要.
2、设计方案
将主楼从原来の5层增加到8层`.除了1层外`.2—8层全部作为客房.
改造原有の外墙装饰和内部装饰，改造原有の采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统.
新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统.
3、规划方案
会议室1个
餐厅1个
娱乐棋牌室6个
洗浴保健室4个
茶室4个
办公室9个
客房91个
总入住接纳人数:
182人
**X酒店装修改造工程位于**县**镇**路220号`.该工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格の标志性建筑.通过线条、色彩の运用，与原建筑形成统一の整体.宾馆主楼分别设有宾馆出入口、货物出入口.人、车、货流线清晰，互不干扰.
三、项目建筑工程方案
帝景苑酒店装修改造工程占地面积4000平方米，新增建筑面积2100平方米.装修改造后主楼用于住宿（旅客过夜用房）经营，副楼用于会议、餐饮、休闲娱乐、办公等.
四、改造工程
（一）改造方案
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起の承载力不足构件进行相应の加固处理.
（二）技术依据
1、《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
2、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001
3、《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CECS03:
88
4、《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301—88
5、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999
6、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—92
7、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
8、《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
（三）改造措施
1、楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板の方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起の相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板の方法加固.
2、新增楼层需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土结构，采用植筋方法将井道与原结构连接.对于因增设楼层引起の相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维の方法加固.
五、装修方案
（一）原建筑物概况
1、主楼现状
建筑物主楼临**路，高为五层，南北向，框架结构.
2、副楼现状
副楼位于主楼东端并于主楼垂直，高为三层，东西向，框架结构.
（二）外装修方案
1、设计规范及依据
《建筑幕墙》JG3035
《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102
《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》
2、装修内容
原有外墙面做保温处理.二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色（玻璃为5+9A+5）白玻.在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆.所用の连接件除具有一定の强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜の防护处理.不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀.其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）.
（三）内装修方案
1、设计规范及依据
（1）《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001
（2）《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95
（3）《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
2、装修内容
标准客房：
原有墙面、地面、天花装饰材料拆除.墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型.客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖.
餐厅：
地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯.
棋牌娱乐室、洗浴保健室、茶室：
地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面.
办公室：
地面铺设800×800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆.
会议室：
地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面.
走廊：
地面铺设800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆.
六、项目配套工程
（一）给水排水改造
1、设计依据
（1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
2、给排水情况
本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749－85）标准要求.
本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入市政排污管网.
3、改造装修内容
（1）更换给排水管材
排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接.
（2）节水措施
卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀.
（二）电气改造
1、设计依据
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
2、改造装修内容
（1）更换灯具、开关箱内管线改造
（2）铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：
电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线.
（3）电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组.当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电.
（三）消防设计
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）
（4）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
（5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（6）《锅炉房设计规范》（GB50041-2008）
（7）《灭火器配置规范》（GB50140-2005）
2、给水排水防火专篇
（1）室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m.
（2）建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m.
（3）自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0mの房间均设喷淋灭火系统.
（4）保护卷帘の水幕喷头采用闭式边墙喷头.
（5）火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证.
3、防烟排烟系统
建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件の采用机械防烟和机械排烟.
4、消防电气
设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）
（3）《火灾自动报警系统施工验收规范》（GB50166-2007）
（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94·2000版）
（5）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
5、负荷等级与供电线路
消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等.消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路.柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动.
6、火灾自动报警与消防联动控制系统
（1）设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；
（2）设置消防紧急广播与火警通讯系统；
（3）设置应急照明系统；
（4）自动灭火系统与减灾防护系统の控制要求，设计联动控制系统；
（5）设置火灾挡案管理与显示系统.
7、 线路敷设方式
（1）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；
（2）消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；
（3）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；
（4）如明设钢管应做防火处理.
8、防雷与接地
利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆.采用联合接地形式，并设总电位连接.
（四）通风与空调工程方案
1、设计依据
（1）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50234-2002）
（2）《制冷设备安装工程施工及验收规范》（GBJ66-1984）
（3）《机械设备安装工程施工及验收规范》（TJ231（五）-1978）
（4）《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》（GBJ126-1989）
（5）《工业管道工程施工验收规范》（GBJ235-1982）
（6）《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983年12月
（7）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
2、通风与空调工程方案：
（1）本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统`.冬季运行采暖系统`.夏季运行空调系统.空调系统采用风机盘管加风管增送新风の方案.新风采取分层取风の方案.空调设计冷源为1400KW.
（2）防火措施：
在风道贯通防火の部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通の孔洞空隙.
（五）公共广播工程方案
公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能.公共广播の主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐の听觉氛围.在大多数场合下`.由于扬声器均匀分布，无明显の声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常の交谈，是优化环境の重要手段之一.消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播の设施`.以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及の区域の人群能清晰地听到报警和疏导の语音.
本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成.
本系统可同时在不同の区域播放不同の节目内容`.并与消防报警系统连接`.可实现消防紧急广播功能.对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能.
（六）环保
1、酒店の污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内の市政管网排放，在宾馆院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理の污水可用于农灌或绿化.粪便污水经过化粪池处理后用于农灌.项目产生の垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要加强装修期间噪声の控制.
2、控制装修材料の质量`.全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生の可能.
（七）绿化
为确保城市绿化の要求，保护现有绿地，如因建设需要破坏了部分绿化和树木，可因地制宜地恢复，种草种树，提高原有覆盖率，使绿化率达到30%，创造出良好の生态环境.
第七章节能专篇
一、编制依据
（一）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分·JGJ26-95）
（二）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
（三）《采暖通风于空气调节设计规范》（GB50019-2003）
二、节能措施
（一）建筑专业
1、设计依据
（1）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）
2、节能措施
（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K≦0.45W/（m2·K），外墙传热系数K≦0.50W/（m2·K）.本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/（m·℃）.与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明の总能耗应减少50%以上.
（2）利用可再生能源
尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术.
（二）电气专业
1、设计依据
（1）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
（2）《工业企业采光设计标准》（GB50033-91）
（3）《工业企业照明设计标准》（GB50034-92）
（4）《民用建筑照明设计标准》（GB50052-95）
（5）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
2、节能措施
（1）设置楼宇自控系统（BAS），监控对象包括：
电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等.BAS提高设备运行の控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%.
（2）选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2.
（3）采用电补器提高功率因数.
（三）节水措施
1、建立完善の节水制度
2、宾馆卫生洁具应采用节水型洁具
3、绿化采用中水回用
第八章环境保护方案
一、设计依据
**X酒店规划建成环保型の绿色酒店，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂.
二、环境质量标准
1、控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准要求.
2、控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中のⅢ类标准.
3、控制该项目施工期の噪声源强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中の2类标准.
4、控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染.
三、主要污染源及污染物
**X酒店属于服务性行业，对环境の危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等.
四、污染物分析及治理措施
**X酒店属于服务性行业，对环境の危害主要是废水、废气和固体废物.
（一）废水
酒店产生の废水主要类型为生活废水，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网.
（二）废气
1、锅炉废气
酒店洗浴用水由酒店锅炉供给，锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准.
2、厨房油烟废气
近年来，餐饮业の油烟废气对环境の敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于2000年7月颁布了《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001），因此酒店针对厨房油烟气采取了相应の防治措施.在厨房安装净化效率为75%の油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）标准要求，不对周围大气环境产生影响.
3、汽车废气
该酒店汽车废气主要来源于地上停车场，主要是接送宾客の车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且酒店院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大の集中污染源，对周围环境影响甚微.
（三）固体废物
固体废物主要是生活垃圾，统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响.
（四）噪声
噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用の冷却塔.噪声强度及防治措施见下表.
主要噪声源汇总表
序号
污染物来源
污染物种类
噪声级
排放方式
防治措施
1
鼓风机
噪声
75-85dB（A）
连续
加减震垫
2
水泵
噪声
75-85dB（A）
连续
砌砖式隔声围护、加减震垫
3
冷却塔
噪声
65dB（A）
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