汉口北市场调查.doc

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汉口北市场调查报告

一：

项目周边规划

五洲国际建材城位于武汉市汉口北十大专业市场集群区核心区，汉口北专业市场群将成为武汉最大新兴商业区，航空物流区，企业总部区和国际生活社区，成为武汉新的城市副中心。

中国批发第一城、中国最大家具CBD，规模超过义乌小商品市场的国际商品交易中心、……驱车在宽达百米、长达10余公里的汉口北大道上，随处可见敢称“天下第一”的广告牌，因此有着浓郁的商业氛围。

二：

项目交通情况

位于天兴洲大桥桥头堡，三面环水，南枕长江，北控豫皖，是省会城市紧密圈内水陆空交通最为密集之地。

紧邻沪蓉、京珠、汉十、武英、武麻高速及全球最大横店铁路编组站，借助长江黄金水道和京广高速铁路、武汉航空港的强大功能,30分钟抵天河机场及阳逻深水港，1小时车程抵武汉城市圈周边八市，3小时到达相邻省会城市，当天往返“800公里半径”覆盖广州、上海、北京、重庆、西安等特大城市。

辐射全国

高密度流通路网纵横

完善的城市公交直达：

1128、1129、291、292等12条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北的客源流通。

轨道一号线延长线将于5月正式投入运营，将实现汉口北与中心城区的无缝接入。

三：

区域市场特征

汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园、铁路货运物流园、港口水运物流园等三大物流园区，总用地面积17000余亩，建筑面积1500万平方米，总投资300余亿元，全部建成投入运营后，年实现销售额2000亿元以上，从业人数50万人。

在政府多项优惠政策的引导支持下，现已建成、在建和拟建项目有汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家具CBD、五洲建材城、纵横汽车大世界、中国长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地等七大专业市场。

汉口北市场群专业市场一览表

市场名称

项目规划用地

总建筑面积

总投资

预计年销售额

年创税收

安置就业人数

市场概况

汉口北批发第一城

3800亩

380万方

60亿元

500亿元

10亿元

20万人

集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批发市场

四季美农贸城

4200亩

300万方

60亿元

1000亿元

10亿元

10万人

分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。

中国家具CBD

2170亩

300万方

52亿元

400亿元

10亿元

8万人

包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、社区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。

纵横汽车大世界

2000亩

350万方

58亿元

100亿元

10亿元

3万人

经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专业汽车维修服务、餐饮休闲等。

中国长江金属交易中心

2120亩

60万方

20亿元

1000亿元

——

0.2万人

主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。

汉口北荣中石化物流基地

1000亩

——

——

——

5亿元

——

经营范围石油贸易、仓储、物流。

预计

15290亩

1390万方

250亿元

3000亿元

45亿元

41.2万人

——

四：

竞争项目调查分析

汉口北批发第一城

一、交通区位

位于武汉市汉口北部武汉航空城核心区，紧临武汉中环线和后湖新城，完善的城市公交直达：

政府承诺确保待汉口北国际商品交易中心开业起同步开设291、292等24条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北的客源流通。

地铁助飞汉口北：

在建武汉轨道交通一号线二期与武汉地铁二号线分别在汉口北东部的堤角和西部的盘龙城设立总站，将实现汉口北与中心城区的无缝接入。

二、规划情况

汉口北批发第一城位于武汉市北部的交通物流核心区汉口北大道首端，总建筑面积400万平方米，总投资60亿元。

市场设计理念为最新的第四代批发市场，堪称中国最好的新兴市场典范，被列为国家商务部重点支持项目、国家AAA级购物旅游景区、湖北省、武汉市重点建设工程。

三、行业属性

项目以国内第四代批发市场的规划、建设理念为蓝本，整体布局充分借鉴国际国内大型成功商业典范的先进布局模式，打造集鞋业、小商品、服装、家纺、酒店用品、家居家具、日化用品、儿童用品、电子电器、塑料制品等多门类批发市为核心，以大型商业广场、大型物流中心、现代客运中心、电子交易平台等为配套的国际化交易超级市场。

四、市场布局

五、运营情况

三大市场共有2400个商铺，可容纳汉正街商户2000名，已经投入运营。

目前，汉口北批发第一城有7大市场，开门经营的汉正街商户已有6000户，与此同时，为尽快承接汉正街整体转移迁入，到年底，汉口北批发第一城完工总面积将达300万平方米

六、在售产品

针棉服饰城：

1：

开盘时间：

2013年12月18日

2：

销售价格：

一层：

均价18000元二层：

均价15000元三层：

均价12000元四层：

均价9000元

3：

优惠政策：

3万抵5万

4：

销售情况：

约售出80-90%

七、优惠政策

该项目从一开始建设就得到了省、市、区政府及相关领导的大力支持，被列为湖北省重点支持项目，武汉市重点建设工程，写入2008年武汉市政府工作报告重点工作项目，唯一写入2009年湖北省政府工作报告商贸市场项目。

八、项目优势分析

1、便利交通环境：

交易中心位于三大国家级交通枢纽中心，南距汉口火车站6公里、武汉港10公里，东距阳逻深水港15公里，西距天河国际机场8公里。

同时，岱黄高速、机场高速、武汉三环等7条高速公路在此密集连结，还能通过武汉外环与京珠、沪蓉高速直达全国各地。

同时，政府还专门为该项目配套建设占地100亩的货运站，占地80亩的客运站和30万平方米的物流中心。

货运站将首期开通80条线路通达湖南、安微、河南、江西、浙江、江苏、福建、广东、广西等省。

客运站除向全国发送旅客外，还设立武汉北部最大公交换乘总站，开通20条公交线路，连接汉正街、集家嘴、新华路、付家坡等市内主要市场及客运站。

2、优势价格因素：

远离城市的中心，交易中心的商铺价格相较市中心，有着极大的优势。

同时交易中心还销售一部分有独立产权的商铺，使商户摆脱了长期缴付高额租金的压力；

3、先进运营方式：

交易中心借鉴了义乌商贸城的先进设计经验，可以实现屋顶停车。

同时设计了车道可以直达每一层，实现了楼层的均衡性；

4、有利政府扶持：

交易中心被赋予重振武汉商贸地位的历史重任，获得了政府政策和宏观调控上的极大支持，汉口北国际商品交易中心暨批发第一城还被正式写入《湖北省政府工作报告》，与武汉地铁、武汉新港等重大工程一起列为湖北省七大重点项目，在七个重点支持项目中，汉口北国际商品交易中心是唯一一个点名的具体项目，也是唯一的一个民营企业建设项目。

同时08、09年还两次被写入《武汉市政府工作报告》。

九、项目劣势分析

项目主要承接汉正街整体转移迁入，但现行交通的限制使市场内人气不高，通过走访发现70%的商铺处于关门歇业状态，市场还有待培育。

武汉四季美农贸城

一、区位交通：

由香港德大集团投资兴建，位于武汉黄陂区汉口北大道66号，处在天河机场、阳逻深水港、汉口火车站这样一个“金三角”的中间位置，紧邻亚洲最大的铁路编组武汉北站编组站，东面连接武湖、阳逻港、汉麻高速、武英高速、沪蓉高速、京珠高速，西面连接岱黄高速、机场高速、外环路；北面连接318国道，南面连接主城的中环路，东南面经天兴洲大桥连接武昌。

二、规划情况：

由6个专业一级批发市场，以及1个展示交易配送中心组成，且在全国范围内建有500万亩农产品直供种植基地，四季美农贸城为满足农产品运输多样化的要求，投巨资新建了4个5000吨级专用深水码头（年吞吐量一千万吨），一条长1200米的铁路专用线直接接入粮油市场和农贸城仓储区，包含高、低温的30万吨冷库群，还有可为10万人提供服务的综合配套区，农贸城总建筑面积达300万平米。

三、行业属性：

整个农贸城由蔬菜批发市场、冻品批发市场、水产批发市场、食品批发城、花木大世界、综合仓储物流区等6大专业市场及一个展销配送中心组成。

四、市场布局

项目目前只有四季美果蔬批发和四季美食品批发两个项目建成经营中，占地5000亩，经营面积300万方。

四季美农贸城果蔬批发中心。

临街有一栋六层住宅配套设施，一楼配套门面约150户，主要经营日杂小百货和小餐饮，一楼临近市场入口是市场物业管理公司，有一家宾馆。

果蔬批发分物流区果蔬A、B批发档口和冷冻区，总建筑面积达40万平方米，可提供大档口约400个，分为鲜货、干货、精品区三大交易区。

每个档口大概120-140平方米。

五、在售产品

无

六、优惠政策

市场开业之初，四季美农贸城首创“零采购成本”交易模式，武汉沿袭近30年的“行费”首次取消，在业内引发一场地震，吸引了全国各地更多的蔬菜基地商户进场直接经营，真正减少了交易的中间环节，大幅降低了交易成本。

同时市场组织了鲜蔬配送车队，对运输困难的地区实行免费配送。

七、活动

从2010年到2013年，四季美农贸城多次参与政府部门组织的“冬储春供”活动，还主动协助分销滞销的嘉鱼包菜、积极推广兰州“高原夏菜”，为保障武汉市场蔬菜货源供应、服务民生，做出了积极贡献。

东至山东，南到海南，北到内蒙，西及陕西，中联河南、江西，四季美农贸城工作人员的脚步遍布全国，在全国扶植和联系农产品种植基地近500万亩，“踏遍千山万水，想尽千方百计，拜访千家万户”，四季美的招商团队不辞辛劳地穿梭在各个村镇间，为农民增收、服务市民生活做出了艰苦卓绝的努力。

八、项目优势分析

武汉四季美农贸城，是全中国规模最大、品种最齐全、物流设施最完备的农贸产业大航母。

依靠丰富的农副产品资源、强大的规模优势和管理优势，整合优化渠道供应商，完善农产品供应链，建立自有的种植加工渠道以及直营配送网络体系，四季美农贸城也已经与一些大型商超、企事业单位、学校等展开合作，将农产品直接配送到位，最大程度上减少流通环节产生的各种费用、最大限度地缩短流通时间，降低成本。

九、项目劣势分析

当初，为吸收商户入住经营，市场管理方免收一切费用，蔬菜日吞吐量达6500吨，日交易金额1300万元，后由于市场管理方看到可喜的繁荣局面，于是开始向商户征收管理费和车辆运输进出口费；这样一来，市场管理方收益增多了，档口商户却减少了，不仅如此，第二级批发商也就是采购商越来越少了，那么档口一级批发商户的货物就有滞销的现象，另一方面白沙洲蔬菜批发市场的不正当竞争，使得现有的部分商户移情别恋，另攀高枝。

金马凯旋家居CBD

一、区位交通

金马凯旋家居CBD项目紧邻沪蓉、京珠、汉十、武英高速及全球最大横店铁路编组站，借助长江黄金水道和京广高速铁路、武汉航空港的强大功能,1小时车程抵武汉城市圈周边八市，3小时到达相邻省会城市，当天往返“800公里半径”覆盖广州、上海、北京、重庆、西安等特大城市。

武汉新火车站动车组高速列车,实现4小时到达广州。

北临汉口北大道，东连汉施公路，10分钟抵阳逻深水港。

东连武汉绕城高速、交武英、汉麻高速通鄂东；交沪蓉高速贯通东中西部。

西连盘龙大道交岱黄高速，10分钟抵天河机场；连汉十高速通鄂西北；连京珠高速，贯通大江南北。

东南连接天兴洲大桥，进入武汉三环线，直达三镇中心城区和五个近郊区。

二、规划情况

金马凯旋家居CBD承接东部家具产业向武汉市黄陂区汉口北梯度转移，总建筑面积300万平方米，总投资52亿元人民币，一期63万方，2011年9月9日开业。

中国家具CBD借助其便利的交通、低成本带来的价格优势、厂家直销的品质和服务，建成后将为武汉乃