郑东新区写字楼市场调研报告.docx
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郑东新区写字楼市场调研报告
郑东新区写字楼市场调研报告
目录
一、郑东CBD市场现状简述
二、郑东写字楼状况分析
三、郑州写字楼未来市场预测
四、郑东写字楼市场调查分析
五、郑东典型写字楼分析
2010年7月份
一、CBD市场现状简述
郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.
根据实地调查得知:
内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后,“绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。
部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。
而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。
二、写字楼状况分析
此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少,在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。
目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。
考虑到综合分析的特性和数量。
我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。
以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：
从建筑形态上看：
因为总体规划设计对外环建筑的限高（120米），因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼（除了地王大厦为3层外）。
外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。
而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。
从户型面积分布来看:
主要户型面积投放集中在100㎡—150㎡
根据目前郑州市写字楼市场分析,整层面积基本都在1000㎡左右，除中油国际整层面积在2000㎡左右。
主要户型面积投放集中在100㎡—150㎡之间。
绿地项目从60到130平方米应有尽有；顺驰第一国际则实现了较大的飞跃,单套主力面积都在200平米以上。
从客户定位来看：
均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主
标准层：
从在售项目的户型面积以及做半层或整层出售的销售手段来看,均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主。
裙楼：
一般层高集中在4m—4.5m，一楼多为银行、商务服务中心为主；二、三楼多为高档中西餐厅、咖啡厅、健身中心等；四楼一般为多功能厅或会议中心。
而且经营方式一般较为灵活，可售可租，目前来看，主要以售为主，价格不一。
从价格来看：
均价有望达到7000元/㎡
从目前在售和即将推售项目来看，目前排在首位的当数绿地峰会天下,均价7000元/平方米,中油国际均价有望达到7000元/㎡，从格拉姆目前在售的SOHO价格来看，其写字楼部分价格也将达到7000元/㎡。
楼层之间差价从20元/㎡到100元/㎡不等，但主要差价集中在60元/㎡；其中绿地峰会天下达到100元/㎡左右。
从大厦配置来看：
国际化标准高端写字楼成为主流
大堂：
挑高均在10米左右（高的是第一国际的12.5米）,面积也集中于500平方米左右（最小的是绿地·世纪峰会300㎡）。
电梯：
目前市场上使用较多的品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速1.5—2.5米/秒之间。
根据市场通用甲级写字楼对电梯的要求，梯速不低于2米/秒，服务楼层最多不超过5层，联合中心甚至还将电梯数量增加到19部之多.可见目前在写字楼市场竞争进入白热化的特殊时期,任何符合消费者需求的因素都成为开发商制胜的法宝。
空调：
目前写字楼市场中,只要是中高档的项目基本上都会考虑中央空调.做为未来新市中心和商务办公区域的一员,这四家项目自然是不会落后的,而且对于中央空调的品牌和质量都有较高的要求。
停车位：
目前在售写字楼大部分为地面停车与地下一层停车相结合，车位数量差别较大，从最少50个到最多400个。
但按照甲级写字楼标准（每200平米需配备一个机动车泊车位）按此标准郑州市目前写字楼几乎没有可以达标的。
据调查，已入住写字楼普遍反应车位紧张，因此在写字楼开发中，停车位问题已被认写定为最重要的因素之一。
车位的经营方式不一，主要以出租为主，租金一般160元/月，部分计算为每天每平方1.5元左右，出售价格主要在10万—12万左右。
从经营方式来看：
经营方式以售为主，不利于CBD后期高端形象
为达到快速回收资金的目的，目前写字楼的经营方式大多是通过分割面积出售产权。
这种分散产权的经营方式不利于写字楼后期的物业管理、也不能为投资者提供长久稳定的回报。
因此，对于资金充足的企业来说，应考虑以租代售的方式进行运营。
可通过引入较大面积的高端项目带来相关企业进驻，从而建立高端形象，带动项目的整体销售。
同时，物业持续经营也有利于企业长期发展。
三、未来市场预测
在可以预见的未来，郑州的写字楼市场将会迎来投放高峰。
正在建设的郑东新区CBD，将推出大批量的写字楼、商务楼。
以即将开发的郑东新区CBD核心区外环为例，规划中的外环有30幢120米高的商务大厦与写字楼，平均每幢建筑面积4.08万平方米，整个外环写字楼将达到120万平方米。
目前，郑东新区CBD推出的一系列商住楼销售良好，一个很大的原因是政府的推动和房产商的炒作。
据了解，大多数在起步区购房的消费者都是以投资为目的的，因为预计该地段的房价会涨而进行购买，因此写字楼的销售没有太大的问题。
但是等到大量的写字楼投入使用，市场可能没有如此大的容量，空置率就会很高。
如果把市区的一部分企业搬迁至此，市区的写字楼可能也会遭遇困难。
面对郑东06、07年写字楼市场的集中投放，郑州老城区也会有一大批写字楼、商务楼将在近年投放。
在郑州市商务气氛不够浓厚、郑东新区人气仍需培育的现况下，除了CBD区域内的角逐，还将面临与经三路、农业路成熟环境中的写字楼的激烈竞争。
随着政府的扶持和倾斜将使郑东新区成为近十年来郑州地区的经济中心，随着大批有影响力的政府机关和大型企业迁入，必将吸引产业链中大量的上下游中小企业入住郑东新区，盘活整个写字楼市场。
四、郑东写字楼市场调查
⏹
CBD写字楼档案资料
位置
楼盘名称
物业类型
占地面积
建筑面积
标准层面积
标准层高
售价（均）
竣工时间
产品特点
车位
商务配套
销售状况
外
环
联合中心
纯写字楼+裙楼
7962㎡
67068㎡
1417㎡
3.5米
6000元/㎡
2006.7.6
双5A级智能大堂，风帆型
玻璃幕
326
19部电梯
80%
国泰
财富中心
纯写字楼+裙楼
5500㎡
56537㎡
1600㎡
3.7米
未公布
2007年底
Z字型建筑外立面，短
进深，绿色人性化设计
未
公布
会议室、餐厅、银行、
花园大厅
未入市
河南国际
商会大厦
纯写字楼+裙楼
5300㎡
71000㎡
1666㎡
3.7米
2008年初
超5A配备
400
国际化会议厅、健身中心、商务咖啡厅、俱乐部
不详
绿地
峰会天下
纯写字楼+裙楼
5220㎡
52124㎡
1885㎡
3.6米
7000元/㎡
2008年12月
框架结构，自由分割
310
7部电梯、华丽大堂
85%
余18-21层
新芒果大厦
纯写字楼+裙楼
4674㎡
46442㎡
1000㎡
3.6米
6000元/㎡
2008年3月
框架结构，自由分割
150
6（5：
蒂森原装；1：
莱茵电梯）部电梯
80%
余10-15层
格拉姆国际中心
写字楼+酒店
100000㎡
1200㎡
3.25米
未公布
2008年3月
哥特式建筑风格，
双子星体
687
07年9月入市
中油国际
纯写字楼+裙楼
8727.9㎡
51288㎡
2000余㎡
3.3米
未公布
2008年5月
5A级智能系统
双子星体
顺驰·
第一国际
纯写字楼+裙楼
43951㎡
58364㎡
约1900㎡
3.6米
未公布
2008年底
5A级智能系统、6大商
务配套、3大服务体系
未
公布
10部电梯商业裙楼、300平米豪华大堂
80%
蓝码·
地王大厦
纯写字楼+裙楼
5711㎡
55890㎡
1600㎡
3.85米
7000元/㎡
2006年底
全钢结构
400
1000㎡商务大堂、2000㎡花园会所、10部电梯
未入市
内
环
未来国际
商住两用
12221㎡
95000㎡
约600㎡
3米
租：
0.8/㎡天
2005.12.18
70-80平米小单元，“通
廊式”设计，拥有屋顶花园
不详
裙楼三层为商务配套
已售罄
海逸名门
商住两用
14007㎡
92680㎡
不详
2.95米
4100元/㎡
2006年底
67—300㎡各种空间组合
198
18000㎡裙楼商业配套
已售罄
新澳
世贸大厦
纯写字楼+裙楼
4600㎡
30000㎡
1177㎡
不详
4500元/㎡
2006年底
空间自由分隔
200
绿色花园式办公理念，
豁达空中花园
已售罄
CBD
世贸大厦
纯写字楼+裙楼
不详
20000㎡
1000㎡
3.7米
5500元/㎡
2005年底
空间自由分隔
164
不详
已售罄
五、郑东典型写字楼分析
⏹绿地·峰会天下
销售热线：
6808333368085555
项
目
情
况
项目名称
绿地·峰会天下
区域位置
开发商
（投资商）
上海绿地集团
河南老街坊置业有限公司
地理位置
CBD商务外环于众意西路交汇
规划设计
上海现代设计集团
企划推广
嘉毅地产
总建面积
52124㎡
建筑高度
120米
建筑层数
30层
标准层高
3.6米
工程进度
主体封顶
开/竣工
2008年12月交房
户型
户型面积
100--1000㎡
套数
建材
外墙
材料
LOW—E玻璃幕墙
内墙
色彩
淡蓝色
墙体
框架结构
配
套
内部配套
5A标准：
通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化。
办公主楼部分设四台客梯，一台消防兼货运电梯服务梯
中央空调
车位（库）
310个
车位（库）价格
未定
物业及收费
圣维仕物业
电梯
2.5米/秒
裙楼
共4层
大堂
挑高9米
销售价格
销售均价
最低价
最高价
7000元/㎡
楼层差价
50~80元/㎡
总价范围
付款方式
种类
一次性付款
按揭贷款
其它方式
优惠措施
1%
营销推广
工地
案场
工地包装
墙体上大型案名提示,周围有围墙广告
销售部布置
时尚前卫,风格炯异,功能分割明显
销售员素质
亲和力不错,善于引导客户
媒体分析
电视\杂志\报纸
销售
可售套数
销售套数
销售率
85%
项目分析
优势
分析
其投资商上海绿地集团的强大实力是保证
独特而古典的建筑风格是外在表现
功能细节的体现在工程技术创新上
价格优势
劣势
分析
目前区域人气还未达到要求,仍需时日.
周边无论是同类项目还是商住项目都对其产生影响
产品差异化未被消费者认同
⏹顺驰·第一国际
销售热线：
6808333368085555
项
目
情
况
项目名称
顺驰·第一国际
区域位置
开发商
（投资商）
顺驰地产
地理位置
CBD商务外环于众意路交汇处
规划设计
企划推广
凌峻·中国
总建面积
58364㎡
建筑高度
120米
建筑层数
地上27层，地下3层
标准层高
4.1米
工程进度
建至10层
开/竣工
未知
户型
户型面积
135、204、228
238、241、247
322
套数
共170套（各21套）
建材
外墙
材料
局部铝板，双层中空玻璃幕墙
内墙
高档石材，乳胶漆，设置吊顶
色彩
银白色
墙体
框架结构
配
套
内部配套
5A智能化标准：
通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化。
商务俱乐部，国际化会议厅，总裁/贵宾休闲空间，健身中心，商务咖啡厅，员工餐厅，10部国际一流品牌电梯，国际一流品牌中央空调，DTH数字卫星电视系统，高速光纤宽带为核心的通讯系统，车库智能化识别管理系统，会议电视系统VCS，同声传译系统，广播电视系统。
车位（库）
地下300个
车位（库）价格
未定
物业及收费
第一太平戴维斯
电梯
10部国际一流品牌电梯
裙楼
共4层，裙楼2/3层6米，4层5米
大堂
挑空2层，挑高12.2米，
销售价格
销售均价
最低价
最高价
7600元/㎡
元/㎡
元/㎡
楼层差价
50~100元
总价范围
万
付款方式
种类
一次性付款
按揭贷款
其它方式
优惠措施
营销推广
工地
案场
工地包装
周围有围墙广告
销售部布置
由于项目滞销，因此暂时封盘。
销售员素质
媒体分析
报纸
销售
可售套数
170套左右
销售套数
销售率
低于10%
项目分析
优势
分析
1、顺驰地产的强大实力是保证
2、完善的内部配套
3、未来巨大的升值空间
劣势
分析
1、户型面积设计稍大
2、做为首个开发商的写字楼项目，无经验可循
3、施工进度较慢，影响消费者信心
工程造价分析
地上27层，地下3层，总建筑面积为58364平方米，外墙为铝板和双层中空玻璃幕墙，可预知其工程造价约为3900元/平方米，总造价为2.276亿元，销售均价为7600元/平方米，因此总销金额为4.436亿元。
⏹联合中心
销售热线：
6580776665807788
项
目
情
况
项目名称
联合中心
区域位置
开发商
（投资商）
联合置业
地理位置
CBD商务外环于东四街交汇处
规划设计
加拿大EDG
企划推广
销售代理:
上海金丰易居
策划推广:
大智广告
总建面积
67000㎡
建筑高度
120米
建筑层数
32层
标准层高
3.5米
工程进度
已封顶（正做外立面）
开/竣工
2006年5月
户型
户型面积
40~1700㎡
套数
（除了14和17层外,其余所剩楼层做整层或半层出售,半层面积为700~800㎡）
建材
外墙
材料
全景式双层玻璃幕墙
内墙
色彩
银色
墙体
框架结构
配
套
内部配套
双5A标准：
传统“5A标准”：
通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化
最新“5A标准”：
大楼品牌标准，地理位置标准，客户层次标准，服务品质标准，硬件设施标准。
楼顶停机坪，会议中心、休闲娱乐酒店和24小时便利店。
区域配套
会展中心\省艺术中心\会展宾馆\商业街
车位（库）
326个
车位（库）价格
未定
物业及收费
上海金茂英泰公司
电梯
富士达（19部）
裙楼
4层
大堂
挑高11米，高档花岗石材
销售价格
销售均价
最低价
最高价
6000元/㎡
5800元/㎡
7500元/㎡
楼层差价
60元
总价范围
50~1000万
付款方式
种类
一次性付款
按揭贷款
其它方式
优惠措施
1%
无
营销推广
工地
案场
工地包装
围墙广告
销售部布置
简洁明快,档次较高
销售员素质
比较专业,在与客户交谈沟通能力上表现突出
媒体分析
目前没有大量媒体投放,个别时期会在报纸中有所投放
销售
可售套数
销售套数
销售率
50%
项目分析
优势
分析
第一,该项目由郑州市25家主流开发商集体投资兴建,资金实力强大.
第二,位置优势显而易见,特别是房地产交易中心的入住,为其带来正面效应明显.
第三,拥有罕见的19部电梯供业主使用,节省时间成本.
劣势
分析
第一,其所称的“双5A”智能化配置只是引用概念,实际并非如此
第二,目前周边竞争项目较多,销售有一定难度
（销售人员介绍,23层以上已售完）
工程造价分析
总建筑面积为67000平方米，工程总造价为20491万元。
目前均价为6000元/平方米，总销售金额为40200万元。
⏹蓝码·地王大厦
项
目
情
况
项目名称
蓝码·地王大厦
区域位置
开发商
（投资商）
郑州歌亿房地产开发有限公司
新世界（青岛）置地有限公司
地理位置
CBD商务外环与商务西八街交叉口
规划设计
未知
企划推广
无
总建面积
55890㎡
建筑高度
120米
建筑层数
30层
标准层高
3.85米
工程进度
开/竣工
户型
户型面积
1500㎡
套数
共有
建材
外墙
材料
LOW-E中空全玻璃
门窗
色彩
淡蓝色
结构
钢结构
配
套
内部配套
5A标准，10部国际品牌电梯，进口中央空调，2000㎡花园会所，多功能会议室，“以人为本”的卫生设施，地下三层智能化停车场
车位（库）
400个
车位（库）价格
未定
物业及收费
电梯
2.5米/秒
裙楼
配楼6层，裙楼3层
大堂
挑高10米
销售价格
销售均价
最低价
最高价
7000元/㎡
6800元/㎡
9000元/㎡
楼层差价
元
总价范围
1000万左右
付款方式
种类
一次性付款
按揭贷款
50%
优惠措施
开始2‰,现在无
营销推广
工地
案场
工地包装
墙体上大型案名提示
销售部布置
功能分区明显，宽敞舒适
销售员素质
亲和力较好,较易与客户交流,专业素质很好
媒体分析
销售
可售套数
27套（整层出售）
销售套数
约20套
销售率
75%左右
项目分析
优势
分析
4、河南首家钢结构写字楼，超强钢筋，抗震等级为特一级
5、客户定位较高，目前入住均为上市公司，有利于提高写字楼品牌形象
劣势
分析
1、整层出售方案不利于销售
2、目前CBD短期内很难形成浓厚的办公氛围
工程造价分析
该项目地上30层，地下3层，高120米，总建筑面积55890㎡，外墙使用中空全玻璃幕墙，因此预估工程造价为4000元/㎡，工程总价为223560000元（2.2356亿元）。
根据目前均价7000元/㎡的价格可知总销金额为391230000元（3.9123亿元），预估利润为1.6767亿元。
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