项目需求项目概况及主要服务要求.docx
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项目需求项目概况及主要服务要求
项目需求项目概况及主要服务要求
一、安徽省淮北卫生学校物业管理基本情况简介：
（具体情况请现场勘查）
安徽省淮北卫生学校坐落在濉溪县经济开发区水杉路15号，占地面积约60亩，建筑面积约40000平方米主要包括教学楼、综合楼、学生公寓、餐厅及附属用房、教职工住宅等。
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二、招标范围及物业管理期限
（一）物业管理服务期限为36个月，其中每年寒暑假三个月可减少人员，只留11人（含项目经理）。
（二）招标服务范围：
教学楼、综合楼、报告厅、会议室、学生宿舍、室外道路广场、体育场、家属区、校园周边环境卫生的保洁，校园安保和绿化管护。
1、安保：
门卫、校园安保、车辆管理、监控室、巡视、消防安全等。
2、保洁：
（1）教学楼：
1、2、3、4、5楼楼道、楼梯、卫生间、阶梯教室，综合楼：
1、2、3、4、5、6、7楼楼道、楼梯、卫生间、电梯厅、墙面、天花板、大厅、玻璃、雨棚、校领导办公室等（除教室内部和职工办公室内部外，其余均在保洁范围）。
（2）2个报告厅、2个会议室保洁:
各报告厅桌椅、接待室、卫生间、墙面、地面、通道楼梯、有关设施保洁等。
（3）室外保洁：
校园内及周边环境卫生、道路、停车场、体育场、标识牌、宣传栏、健身器材、围墙、绿化带、垃圾箱等保洁和垃圾的收集、清运。
（4）学生公寓A、B、C、D、E号楼和男生1、2号宿舍楼、浴池宿舍楼的管理和保洁，垃圾收集和清运。
（5）绿化管理和家属区保洁：
校园内绿化三级养护，家属区楼道、车棚、环境卫生及垃圾清运。
（6）学校垃圾场内的所有垃圾外运至校外由市政部门指定的垃圾站。
3、物业服务总体要求
1、有丰富的办公、学校、大型综合楼服务经验，行业信誉较好。
2中标人接受并遵循学校出台的物业监管办法等各项规章制度和要求。
如不服从管理，学校有权采取相应的惩罚措施，直至提前终止合同。
3学校对岗位设置、人员录用和管理决策有直接参与权与决策权，所用工作人员的年龄结构必须按国家《劳动法》规定，合理分配各类工作岗位和相应劳动报酬，中标人发放在校服务的员工工资不得低于当地政府规定的最低工资标准，并提供工资单和参保证明，以保证在校服务人员素质。
学校可随时查阅中标人的财务状况及财务报表，中标人应当如实提供。
4、物业管理人员在处理特殊事件和紧急、突发事故时，学校对物业管理公司的人员有直接指挥权。
中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相关专业岗位资格证。
5、中标人要为员工按岗位要求统一着装，并进行专业岗前培训，使员工做到言行、仪容规范，一些公众岗位录用人员形体、身高要符合要求。
6、学校举办的大型活动及一些临时性的活动，中标人要协助满足各项活动的服务管理要求，不另外增加费用。
7、中标人不得擅自改动校区内所有的房屋、管线、设施、设备等位置和用途。
8、中标人对招标人的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保校区安全。
9、中标人提供服务过程中所需的工具（地面的抛光机、打蜡机、维修、工具等）和各种洗涤剂、消毒剂、杀虫剂、除鼠药等服务中所需保洁用品。
不另计费用。
四、人员配置及素质要求
1、人员配备
序号
岗位设置
人数
岗位安排
1
项目经理
1
在学校的要求下负责全面管理工作，负责与业主单位对接，对员工的管理和工作督查落实，重大活动和会议必须在现场协调指挥，（物业经理的工资和所有费用由物业公司自行承担，不含在报价内）。
2
安保
7
负责安全保卫全面工作，巡逻检查、车辆管理，消防器材检查维护，防火防盗，视频监控、噪声管理等并协助做好其他工作，24小时值班
3
公寓管理和保洁
6
学生公寓A、B、C、D、E号楼和男生1、2号楼、浴池楼宿舍的全天24小时值班管理。
4
公共卫生保洁和勤杂工
14
负责学生公寓A、B、C、D、E号楼和男生1、2号楼、浴池楼宿舍的保洁，垃圾收集和清运。
教学楼、报告厅、综合楼内的保洁，校内室外道路、广场、体育场、宣传栏、健身器材等室外公共区域环境卫生，负责校区内男、女公共厕所卫生和垃圾箱清理、垃圾外运. 家属区，负责东、西两个大门内外的看护及大门内外、家属区楼楼道口、车棚、道路等公共区域环境卫生每天清扫，垃圾运至学校垃圾场集中后及时运出校外环卫指定的垃圾站点。
5
绿化管理及水电值班
1
负责校园绿化三级养护，校园内所有绿化、花草修剪、打药、浇水、施肥、除草、清理。
工作时间以外的水、电维修工作值班。
2、人员素质要求
（1）项目管理人员（项目经理）：
实施项目综合管理，认真负责学校物业的正常运转以及规范管理。
（2）保洁员：
认真负责校园行政办公区域、公共区域、大环境和校园内外的保洁卫生，要求每天分班制，必须保持12小时在岗，并每天进行垃圾集中清理和垃圾外运工作。
（3）安保人员：
着装上岗，负责治安、保卫防范、消防、安全隐患排查处理、车辆管理工作、校门内外卫生、校园巡逻、维护正常治安秩序；门卫要认真履行门岗职责，严格执行门卫管理规定，24小时各至少两人在岗，学校提供大门值班室两间；每天按时开、关学校及教学楼、综合楼、图书楼大门及电源；严禁外来人员、车辆随意进入校园，要认真做好外来人员登记手续；礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；打扫大门内外卫生及保洁；看管好校园监控系统，发现异常要及时处理和报告；每学年要签订安徽省淮北卫生学校门卫安全目标责任书；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安机关进行处理。
（4）学生公寓、宿舍管理及保洁：
认真负责学生宿舍值班、日常管理、消防、安全隐患排查处理，对住宿生就寝纪律、思想教育、内务卫生整理指导，确保学生宿舍正常就寝秩序、男女生宿舍楼及周边环境卫生。
五、项目管理运作方式
本项目设置项目管理部，管理部配置项目主管一名，具体安排及全面督导日常各项服务工作，及时处理学校的诉求，并保持与学校有关负责人的日常联系。
项目管理部实行项目经理负责制的直线制领导形式，下设保安部、保洁部、宿管部等部门，实施管辖区域内统一的物业管理服务。
项目经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，杜绝失控。
各项工作的安排及临时任务的下达，均由项目经理安排。
六、项目管理服务人员管理方式
物业管理服务人员受物业公司和学校双重管理。
学校实行一票否决制，对不能胜任物业管理服务工作的员工有权要求物业公司及时更换；对物业公司不能满足学校教育教学要求的，学校有权及时提出，要求物业公司按合同履行物业管理服务职责。
物业公司不能满足学校教育要求的，按物业公司违反合同处理。
7、物业管理的分项内容和要求：
1、安全保卫管理的范围、内容和要求
1.1范围：
包括建筑物、停车场、公共广场、家属区等区域的安全保卫工作。
1.2内容和要求
安全管理服务主要是指24小时校园内门岗值勤，安全监控、巡视，交通与车辆停放管理，维护公共区域的正常秩序，保证校园区域内人员、财产、物资的安全。
1.2.1中标人负责制定淮北卫生学校的安全值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，并积极组织演练。
1.2.2负责校区的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无安全事故发生。
1.2.3整个校区实行24小时值班、监控及巡逻制度，夜班巡逻间隔不大于1小时。
1.2.4根据校方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查、验证，并做好登记。
1.2.5负责校区秩序维护，控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意流动。
正确疏导，礼貌劝说，确保秩序井然有序。
巡逻中遇学员或教职工要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。
1.2.6负责校区防盗、防火、防破坏，负责公共区域安全巡查，及时消除隐患，确保校区安全。
1.2.7按规定的时间开、关楼内公共门窗和设备的电源。
门窗包括各对外出入口、各公共门窗等；设备电源包括灯、空调系统、电梯等。
1.2.8要制定突发事件预案，在学校指导下负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。
1.2.9负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保活动安全顺利进行。
1.2.10建立防火和消防工作机构，明确责任人，完善防火、灭火制度，经常巡查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。
保障设备完好，运行正常。
1.2.11负责校内车辆疏导，按大车、小车、机动车、非机动车等相关标识，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序，及时发现、制止校园内及周边乱摆摊点、车辆乱停放、乱张贴、养宠物等违反学校校园管理规定的行为。
1.2.12各岗值班人员应统一着装上岗，在安全防范工作中使用的工具、器材、服装等费用由中标人负责。
2、保洁管理的范围、内容和要求
2.1范围：
室内保洁
2.1.1教学楼：
1、2、3、4、5楼楼道、楼梯、卫生间、综合楼：
1、2、3、4、5、6、7楼楼道、楼梯、卫生间、电梯厅、墙面、天花板、大厅、玻璃、天台、校领导办公室等（除教室内部和职工办公室内部保洁外，其余均在保洁范围）。
2.1.2报告厅的保洁：
各报告厅桌椅、接待室、卫生间、墙面、地面、通道楼梯、有关设施等。
2.1.3报告厅、会议室、接待室按要求及时打扫好卫生，保证卫生达到合格要求。
地面干净，桌、椅整洁无灰尘；墙壁、天花板无乱写乱画、乱贴、脚印和蜘蛛网；门窗玻璃明亮；垃圾桶及时清理，窗帘每半年清洗一次；及时开关门；注意节约用水用电，避免造成浪费现象。
2.1.4要求室内地面、窗户、窗台、桌椅、电器、设备等干净明亮，无灰尘及其他杂物；物品及桌椅摆放整洁，台面无污垢；卫生间无明显异味；保持下水管道及地漏畅通；墙面天花板无灰尘、杂物及蜘蛛网；定期喷药杀虫消毒。
2.2室外保洁：
内容和要求：
道路、广场、体育场、停车场、标识牌、宣传栏、健身器材、围墙、绿化带等保洁和垃圾的收集、清运。
2.2.1校区内的广场、道路、设施（各类标识牌、路边音箱、垃圾箱、休闲椅、宣传栏、健身器材等）、洗手间、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场等进行保洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍。
2.2.2室外道路、广场、体育场、大环境每天打扫，安排保洁人员上班时间在岗，并根据实际情况增加清扫次数，以保证校园环境的洁净。
节假日或举办活动时需配备充足保洁员，及时跟进，清理现场垃圾。
2.2.3做好冬季室外场地的积雪清除及撒防冻剂工作；
2.2.4负责垃圾的及时收集、清运，做到日产日清。
垃圾桶要经常清扫、洗刷、无异味，垃圾分类标识清晰醒目，周围无散乱垃圾或污水，保持环境卫生。
2.2.5定期对各建筑物楼面、天台进行清理、保洁。
根据实际天气情况，对建筑物楼面排水沟进行及时清理，定期对建筑物楼面、天台相关设施进行清洁，对人员安全负责。
2.2.6房屋立面、公共部位、广场、绿化带、道路整洁、无堆放杂物现象，定期清理校内排水通道，保证污水排放通畅。
2.2.7公共洗手间每天保洁不少于4次，做好记录。
遇到特殊情况要增加次数，保持无异味、无积水，无废弃物、无脚印，下水道通畅，物品摆放整齐，及时清理垃圾。
地面、玻璃、栏杆、茶水间、电梯间等干净明亮，无灰尘无痰迹及其他杂物；墙面天花板无灰尘，走道、楼梯等每日按实际情况保洁，但至少清扫拖地一次；扶手、栏杆、公共部位玻璃每天擦洗一次，天台每星期打扫一次。
所用设备及清洁用品均由中标人购买。
2.2.8根据季节特点开展灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等除四害工作。
3、学生宿舍公寓管理的范围、内容和要求
3.1公寓管理的范围：
学生公寓A、B、C、D、E号楼和男生1、2号楼、浴池楼的宿舍。
3.2公寓管理内容、要求：
学校提供女生公寓一楼、女生C楼一楼和男生宿舍值班室各一间，实行有人24小时值班，自觉主动服从公寓管理办公室的指挥、督促和检查。
3.2.1要严格执行学生宿舍安全管理规定，严格管理宿舍钥匙，按时开、锁大门，做好安全工作。
对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作。
3.2.2使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；
3.2.3定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率100%以上，发现问题及时报修，并做好记录。
3.2.4行为举止得体，使用文明规范用语，为学生提供接待、查询、安全代存、代办、电话、传达等服务。
捡拾物品及时上交学生科做失物招领，不许私自处理。
3.2.5熟悉本楼各楼层一切情况，具备处理应急突发事件的能力。
3.2.6不得售卖各种物品食品，违者直接开除，并追究物业公司责任，进行处罚。
3.2.7宿舍保洁人员每天两次清扫、洗刷公寓内走廊、门厅、卫生间、楼梯及扶手、墙面等，保持各下水管道地漏畅通，清理垃圾运至校垃圾站。
4、家属区保洁范围、内容和要求：
4.1范围：
家属区东、西两个大门内的两栋家属楼生活区。
4.2内容和要求：
门卫值班室一间，要求东西两门的按时开关，家属区大门内外、一楼楼道口、车棚、道路等公共区域环境卫生每天清扫，垃圾及时运至学校垃圾站。
5、校园绿化服务范围、内容和要求：
5.1校园绿化服务范围：
校园内花草树木绿化管理
5.2校园绿化内容和要求：
5.2.1校园内所有绿化、花草的修剪、打药、浇水、施肥、除草、清理等；
5.2.2树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。
树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈。
在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶。
5.2.3绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，无明显杂草。
宿根花卉管理及时，花期正常。
5.2.4绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象。
设施基本完好，无明显人为损坏，对不良行为能及时发现和处理，绿化生产垃圾能及时清运。
6、垃圾清运要求：
6.1校园垃圾箱、垃圾车的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在桶箱内过夜。
6.2垃圾场定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。
6.3垃圾场内的所有垃圾进行每天清理转运至校外由市政部门指定的垃圾站。
7、以上未列明项目和要求由甲方提出甲乙双方沟通决定。
8、以下项目每日保持清洁:
楼内大厅及不锈钢门、防火门、大厅玻璃窗2米以下，石、砖、胶质地面扫拖，水泥地、广场砖、地面清扫，楼内、大厅石质、瓷砖（2米以下）墙面；日常通道扶手，护栏，卫生间设施、冲洗及地面，垃圾箱、果皮箱，2米以下标示牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道，楼道内灭火器、宣传栏，低处通风口，校区内道路、停车场、绿化带，喷水池，学校大门外两侧道路;对2米以上室内外部位每半月清洁一次。
9、其他项目:
9.1各教室、学生宿舍内每学期开学前一周全面清洁整理一次。
9.2各层公共楼梯、走廊地面，收集垃圾集中桶箱，走廊阳台、楼梯扶手表面及公共设施，消防栓、玻璃窗台，清洁楼梯、走廊，地脚线、防盗门、公共房间门窗，公共照明设施及宣传栏顶,天花墙身、壁灯及天台死角，所有公共区地面，周围排水明沟、明渠表面、雨水检查井，公共区门、间隔设施，卫生间镜面及手盆、纸篓、墙壁、地脚线，公共区玻璃，自行车棚、车库，以上项目内若因故出现污染,则随时清除。
9.3校内下水道、化粪池进行清理，保障承包期内畅通不堵塞。
将化粪池编号如下：
1号：
教学楼2号：
综合楼2个（含体育场）
3号：
公共厕所4号：
男生1号楼
5号：
女生A、B楼西头6号：
女生A、B楼东头
7号：
女生C楼8号：
女生E、D楼
9号：
家属楼东头10号：
家属楼西头
保持化粪池及阴井下水道畅通，所有化粪池前端的暗井必须同化粪池一样，清理后无杂物，对所有化粪池每学期必须采用清粪车或人工清理一次，清理后无卫生巾、塑料袋等杂物，2、3、5、6、7、8、号每学期清理两次，并不定期清理三个排水口拦网，确保无卫生巾等杂物流入后河。
八、物业管理制度与档案、资料管理
1、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
3、档案资料包括：
实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。
九、技术指标和服务质量要求
1、消防管理严格遵守有关消防规定,确保无消防事故,消防设备完好率100%。
2、卫生、清洁实行动态保洁,保洁率100%。
3、管理、服务人员必须着装统一持有相应的上岗证、资格证,专业培训合格率100%。
4、投诉处理率100%。
5、违章处理率100%。
6、从事物业管理的各种工具、设备自行配备要齐全。
7、物业公司对校园的安全保卫负总责，全面负责校园各区域的秩序维护及安全管理。
8、校园实行封闭管理，保安人员24小时在岗值班，宿舍管理人员24小时在岗服务。
9、每周保证进行2次安全检查，及时发现并消除安全隐患，确保消防器材处于良好状态、消防通道安全畅通，杜绝楼内违章现象。
10、门厅楼梯、走道、卫生间等公共部位每天清扫、拖洗不少于两次，达到地面无垃圾、灰尘、痰迹、污迹；卫生间无污迹、异味；墙面、天棚及附属物无污迹、灰尘、蜘蛛网，公共部位窗明洁净。
11、做好学生车棚、教工停车场的车辆停放管理工作，引导并负责将车辆整齐停放到学校规定部位。
12、接受校方的管理和监督，定期听取教师和学生对物业管理的批评意见和建议，并及时整改。
13、协助校方做好重大活动时的卫生和安全保卫工作。
14、按学校要求做好其他属于物业管理范围内的工作。
十、管理目标
1、按ISO9001：
2000质量管理体系运作，执行国家三级以上（含二级）行业物业管理标准，为校区师生提供高质量高标准的服务。
2、创优秀物业管理校园。
4、无责任事故发生。
物业管理公司要对所有工作人员进行法规、安全教育培训，对工作人员负管理责任，杜绝工作人员出现违法、违纪、违规行为，防止发生工作人员人身安全事故，出现以上情形由物业管理公司全权负责，与学校无关。
十一、报价要求：
物业经理工资由物业公司支出（不含在本项目报价里），其他人员工资按濉溪县最低工资标准，管理费、税费按本项目要求执行。
十二、双方责权利
（1）发包人责权利
1、依照物业管理合同对中标物业公司进行监督管理；
2、按合同支付物业管理费；
（2）中标人责权利
1、负责人员招聘与培训等全部工作，具有物业服务条件。
2、遵守学校有关安全、卫生、稳定等方面的管理规定，自觉接受学校有关部门的监督管理。
3、实行自主经营、自负盈亏，相关服务人员器械、安全防范装备及办公用品、卫生保洁用品、维修耗材由中标方提供，在物业服务所产生的一切债务、人身伤害、劳务纠纷等均由中标公司负责，并承担相当法律责任。
4、由于保安、保洁人员工作不负责任、私自脱岗离岗造成学校工作受到影响，或者学校、师生财产受到损失，由乙方承担一切责任，责任的承担方式由甲乙双方协商解决。
5、乙方如需减人、调换人员及岗位，应征求甲方同意。
甲方如认为有的岗位人员需调换，应书面通知乙方，乙方应在10日内予以调换。
6、甲方不因学校放寒暑假工作量减少而扣减乙方的物业管理费，但遇紧急（特殊）任务（情况）时乙方应服从甲方的安排，并不计较时间和报酬。
7、本次物业服务期满后7日内，中标人无条件清空学校内的自有物品，并办理移交手续。
否则，发包人有权单方面处理，由此造成一切损失均有中标人承担。
十三、人员配置及费用估算表
序号
保洁项目
需求人数
报价要求
备注
1
项目经理
1
物业经理的工资和所有费用由物业公司自行承担，不含在报价内
2
安保
7
人员工资最低1180元\每月，社保最低954.38元\每月。
备注：
因学校有三个月的假期，三个月假期保留11人（含项目经理），其余18人只拨付社保资金。
3
公寓管理和保洁
6
4
公共卫生保洁和勤杂工
14
5
绿化管理
1
6
树木、草坪养护机具及保洁耗材
不低于上述序号1-5之和的5%
含树木、草坪修剪机具、楼体内外垃圾桶（箱）、保洁材料与工具等易耗品
7
其它
按最低报价标准
垃圾外运费用、环卫工具设备、消杀设备、卫生用品等费用；化粪池及下水道清理费用
8
税金及利润
不低于上述序号1-7之和的8%
说明：
1、校园保洁包含夏秋季四害防治；
2、垃圾清运必须运至校外由市政部门指定的垃圾站；
3、所用工作人员的年龄结构必须按国家《劳动法》规定，合理分配各类工作岗位和相应劳动报酬，工资估算按2019年淮北市濉溪县最低工资标准估算，含社保基金（人员工资最低1180元\每月，社保最低954.38元\每月）。
4、报价说明：
投标报价为完成本次招标项目的全部费用价格，其组成包括：
人员工资、管理费用、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动与社会保险费、合同工期内的风险费用等，为完成本次招投标项目所发生的一切费用。
中标供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标供应商的采购交通以及为完成服务所发生的一切费用等。
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