野鸭湖山水假日城项目可行性研究报告.docx
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野鸭湖山水假日城项目可行性研究报告
野鸭湖山水假日城项目
可行性研究报告
第一章总论2
一、项目名称及业主2
二、项目研究范围2
三、项目编制依据2
四、主要技术经济指标3
六、可行性研究结论3
第二章概况4
一、项目背景4
二、项目概况11
三、可行性研究的编制依据17
第三章市场调查分析18
一、项目开发经营环境分析18
二、项目周边市场调查分析20
三、项目开发经营的SOWT分析23
四、项目定位27
第四章规划设计方案29
一、选址方案29
二、建筑风格29
三、道路及配套设施29
四、环境影响评价31
四、安全与消防33
第五章项目开发经营策略及投资估算35
一、项目开发经营策略35
二、项目投资估算36
三、项目实施进度安排41
四、项目投资与筹资计划41
第六章项目财务评价43
一、项目的价格定位43
一、项目销售计划43
二、项目销售收入估算44
三、项目经营成本估算44
四、项目利润估算45
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率45
第七章项目不确定因素分析47
一、盈亏平衡分析47
二、项目敏感性分析48
第八章项目风险分析50
一、市场风险50
二、项目资金风险50
三、管理风险50
四、利率风险51
第九章结论和建议52
一、项目拥有较好的投资环境与机遇52
二、项目在经济上具有较强的可行性52
三、项目具有的突出优势53
四、项目开发经营风险较小54
五、项目实施的难点54
六、建议54
七、结论55
附表、附件
第一章总论
一、项目名称及业主
名称：
野鸭湖山水假日城
业主：
某集团野鸭湖房地产开发有限公司
二、项目研究范围
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的估算。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
三、项目编制依据
1、某市发展和改革委员会签发的昆发改经贸[2006]408号《关于某集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复》；
2、某市国土资源局签发的昆国土资环[2004]19号《关于某集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见》；
3、某市环境保护局昆环保复（2005）62号《关于对某野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复》；
4、云南省人民政府云政发[2005]151号《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》；
四、主要技术经济指标
经济指标汇总表
序号
指标名称
估算数据
1
项目总建筑面积
377535.22㎡
2
项目建设投资
132788.31万元
3
估算总收入
168042万元
4
估算净利润
35254万元
5
投资利润率
26.55%
六、可行性研究结论
【野鸭湖山水假日城】房地产开发项目，主要是在对某市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考。
经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。
第二章概况
一、项目背景
1、项目名称：
野鸭湖山水假日城
2、项目公司概况
项目开发单位：
某集团野鸭湖房地产开发有限公司
地址：
某市东风西路99号新纪元广场16楼
法定代表人：
陈益民
注册资本：
肆仟万元（实收资本4000万元）
企业性质：
有限责任公司
房地产开发资质：
叁级
经营范围：
房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）
野鸭湖房地产开发公司注册资本金4000万元，并获得了自成立之日起三年内营业税及所得税减免的税收优惠政策。
公司主要从事房地产项目的开发及经营。
公司的主要股东单位为：
某百货大楼（集团）股份有限公司，股份占比为60%；华夏西部经济开发有限公司，股份占比为40%。
野鸭湖房地产开发公司成立的目的就是为了对野鸭湖小镇建设项目进行全方位的运作。
现开发项目属于小镇一期建设项目。
3、项目开发背景
1995年经官渡区政府批准，某集团公司投资组建了某野鸭湖旅游服务有限公司（以下简称“野鸭湖旅游公司”），开始对野鸭湖度假区进行开发建设。
当时经双龙乡政府同意，向当地农民租用了830余亩土地，但未到国土管理部门办理土地相关手续。
2003年，某市对城市规划范围内违法用地进行清理整顿，野鸭湖向农民租用的土地也在清理补办的范围。
2005年，经某市整顿土地秩序完善土地手续领导小组批准，给予完善了野鸭湖的土地手续，并于2005年5月取得了国有土地使用证，批准的土地用途为旅游用地。
2005年，公司就野鸭湖区域进行旅游小镇开发建设项目向云南省人民政府提出了申请，公司决定在已取得土地的基础上，对野鸭湖区域进行综合开发，并开始着手进行整个区域内项目开发建设的总体规划。
总体规划项目占地面积约25000亩，建设净用地约7500亩。
已取得的土地作为第一批储备用地由野鸭湖旅游公司于05年9月开始进行开发建设准备工作。
为了开发的需要，必须对已取得的国有土地进行土地用途的变更。
2005年7月，公司按国家现行的土地政策向某市土地储备中心提出了收回国有土地使用证的申请，并申请变更土地用途。
从而进入了土地的收储过程，并等待土地储备中心进行土地的招拍挂。
整个土地从收储到挂牌交易的过程历时1年，2006年9月经省国土资源厅批准以挂牌的方式公开出让野鸭湖的土地。
2005年11月，云南省政府正式批复野鸭湖进入首批旅游小镇进行开发建设。
为了对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设，某集团公司决定成立项目公司作为开发主体进行项目的开发，同时土地也将由项目公司拍回。
2005年11月经工商管理局核准，注册成立了具备房地产专业开发资质的某集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称“野鸭湖房地产开发公司”），对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设。
2006年9月28日，野鸭湖房地产开发公司参加了某市土地交易中心对野鸭湖土地的公开交易，取得了野鸭湖837.08亩土地的使用权。
野鸭湖房地产开发公司在土地取得后，原野鸭湖旅游公司将在建设中的项目转让给野鸭湖房地产开发公司。
从而理顺整个项目的开发建设关系。
4、某集团公司战略布局及房地产业务拓展概况
某集团公司从2001年产权重组之后，经过近五年的发展，公司摆脱了内外交加的困难危机，步入了企业良性发展的轨道，形成了商业零售、地产开发、医药制药、酒店旅游、物业管理等几大行业。
同时，在战略上也不断聚焦，明确提出不仅要在主业上不断聚焦，而且在地域上和现有业态内也要聚焦。
因此集团到2005年开始进一步聚焦房地产，确立了房地产以云南公司（云南某房地产有限公司）发展为基础，同时将集团公司的优势资源集中到房地产业务领域，使得资源愈加集中、管理愈加精炼、目标愈加明确。
云某地产公司在管理、行业经验、技术力量、人才优势等多方面积累了竞争及发展的优势，集团公司也将其作为集团在房地产业务方面拓展的平台，全面进行房地产项目的开发和经营。
5、项目开发团队
房地产项目由于受地域因素影响，一般是在当地新成立项目公司作为项目的开发主体，但实际的运作团队不变。
云南某房地产有限公司自成立至今，经营团队已经成功开发了多个项目，目前，云南某房地产有限公司已成为某集团公司在云南区域房地产项目开发建设的主体团队及项目运作平台。
云南某房地产有限公司（简称：
云某房地产公司）成立于一九九八年，目前是上市公司某百货大楼（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资本4000万元。
公司自一九九八年成立至今，先后成功开发了国际花园、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、开远景山花园等项目，代理新纪元产权商场的销售，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。
2006年上半年，该团队顺利完成集团公司银行抵贷资产（某B、C座资产）的回购处置。
现该团队除开发野鸭湖项目之外，还在进行老百货大楼的重建、城市理想项目的开发，拟建项目还有佴家湾、呈贡新城公务员小区等。
云南某房地产有限公司已开发的项目均获得了消费者及房地产界同行的一致好评。
尤其是国际花园项目先后荣获政府多项荣誉表彰，包括“绿色环保小区开发模式”、“全国优秀绿色景观社区环境精品奖”、“最佳人居奖”、“杰出设计奖”、“某城市建设十佳住宅小区”等。
为完善售后服务环节，公司投资成立了云南某物业服务有限公司，并成为某首家通过ISO9002国际质量认证体系的物业服务管理企业。
目前，物业管理服务已成为公司房地产项目品牌打造及服务支持的重要组成部分。
云某地产公司自成立之初就始终把内部管理放在企业发展的第一位，并沿房地产开发企业价值链，对以往地产项目开发中，各业务链环节、管理环节的经验和教训，按服务支撑与项目运作两条主线进行了重点总结，在此基础上形成了财务模式和开发模式的总结，在此基础上形成公司项目开发和经营管理的操作制度和核心业务流程，并结合对行业内先进经验和方法的借鉴和引进，把模式总结作为一项长期性和延续性的工作，完成流程的整合、优化和再造，并在各个地域市场、各个项目来运用。
在不断总结、完善的过程中，公司团队形成了较强的市场把控能力，并逐步积累了研发能力竞争优势和成本领先竞争优势。
6、开发合作伙伴介绍
从2003年5月开始，某集团开始对野鸭湖项目的开发模式进行研究，并邀请了国内一流的公司对项目开发的定位和规划进行了深入的研究，通过与高手过招，提升自身水平。
在本项目中与北京达沃斯颠峰，北京五合国际，蓝石顾问公司形成良好合作关系
北京达沃斯颠峰是国内一流的专业旅游规划、策划和景观设计单位，是全国首批首家旅游规划乙级资质单位，2003年初被中国旅游报评为“中国旅游知名品牌”（为旅游规划、咨询类唯一一家）。
北京五合国际是跨国集团，在德国、英国、澳洲、北京、上海、香港设有分支机构。
中国大陆现有员工200余人，包括掌握欧洲建筑科技的外籍设计师，为客户提供专业水准的建筑设计服务。
2000年进入中国以来，在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目，在设计理念和技术手段上引领市场方向，奠定了“五合”品牌。
2004年入选境外驻中国十大建筑设计公司。
蓝石顾问公司是北京房地产界先锋的、专业的投资和市场顾问机构。
蓝石顾问和高级顾问团队全程、全面地主持和负责《阳光100国际公寓》、《当代万国城》、《嘉铭桐城》、《枫桦豪景2期》、《恋日国际》《恋日嘉园2期》、《恋日绿岛》、沈阳《理想CITY（新城）》、某《野鸭湖·山水假日小镇》等知名楼盘的全程策划和营销顾问工作。
2004年：
〈北京地产最具成长力代理行〉
2005年：
〈中国地产10大经纪公司〉〈中国地产代理100强〉；
“2005CHIAF中国住交会”：
〈中国房地产年度营销策划大奖（10强）〉
7、项目必要性分析
（1）符合《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》
2006年2月21日，中共中央发布了《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。
野鸭湖已被某市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。
（2）符合云南省发展
近年来云南省经济发展保持了强劲的增长势头和可观的发展潜力，2005年云南省生产总值（GDP）完成3472.34亿元，年均同比增长9.0%,人均GDP为7833元，成功跃上人均年收入900美元的重要台阶。
目前某地区经济处于稳步上升阶段，宏观社会背景以及总体经济环境为野鸭湖项目的成功开发，提供了良好的基础支撑。
3）符合《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》
加快城镇化进程，是云南省加快经济社会发展，全面建设小康社会的重大战略和必然趋势。
2005年4月，省建设厅、省政府研究室、省经委和省旅游局等部门研究提出了旅游小镇建设意见，并初步确定了建设的总体思路和原则，旨在通过推进旅游小镇的开发建设，形成一批主体鲜明、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，受广大旅游爱好者欢迎的观光旅游、度假休闲的新型小城镇；使一批发展势头好的旅游小镇成为“云南省旅游名镇”，并在国内外具有一定的知名度；使云南独特的民族文化和地方历史文化资源得到更好地挖掘、保护和利用。
2005年8月云南省人民政府颁布了关于加快省内60个拟开发旅游小镇建设的征求意见稿，欲通过挖掘和利用省内资源优势，加快旅游小镇的开发，来促进和带动省内各类特色小城镇建设，带动城乡经济发展，丰富省内旅游产品类型。
2005年10月，省政府正式将野鸭湖山水假日小镇列为旅游小镇开发建设项目，从政府角度支持项目的开发与建设。
（4）符合新某建设的需要
某新机场：
野鸭湖位处连接某主城和空港新城的走廊地带，依托空港新城的建设及发展，周边区域的经济、人口和产业发展的步伐将大幅加快，2005年底，空港新城的建设正式启动，区域将迎来崭新的发展机遇。
（5）符合区域房地产市场发展状况
某目前的人均居住面积较低（16.3平方米），如果用房地产发展的不同阶段来衡量，目前某房地产仅处于初级阶段，离全国平均水平（23.7平米）还有较大距离差距；同时，离国家规定的小康标准（25平米）、以及发达国家的标准（35平米）则更远,因此，房地产市场的需求潜力和发展空间也是巨大的。
市场自2001年至今保持稳定的增长形势，2005年因宏观调整市场进入盘整期，但市场总量和结构基本呈现良性，泡沫的成分小，价格呈现稳步增长，全国及某休闲地产市场发展迅速，需求不断增加。
二、项目概况
1、建设地点
项目位置：
某市区东北部双龙乡乌龙村民委员会野鸭湖片区
2、建设目标与规模
（1）建设目标
野鸭湖旅游小镇总体规划占地面积25000多亩，建设净用地7500多亩，分为四大功能区域（会议度假区、运动休闲区、原生态居住区、社会主义新农村—民俗风情区）。
小镇距离空港新城只有4公里的距离，受空港新城的经济辐射，借助空港产业的辐射作用，将促进房地产业，会议会展业，物流业，服务业的发展，是野鸭湖地区的一大发展优势。
为了更好的发挥片区自然风光的优势，充分利用其有利的区域条件，打造体验型旅游的典范，片区旅游发展将以观光农业体验游，健康运动休闲旅游，环湖自然观光度假游为主。
小镇的建设遵循以下原则：
“带动当地产业的发展、提升旅游产业的档次、促进产业升级以利于生态环境的保育”。
并在设计建设始终将这三大原则四大区域至于首位，力求打造精品小镇。
1）会议度假区：
地块特征：
位于场地中北部紧邻昆曲路交通条件最为优越的地段；地块坡度平缓，三面环山，具有很强朝向性和围合感。
相关产业：
地块内主要发展会议度假及相关产业。
形成极富吸引力的会展胜地，打造野鸭湖片区会议产业的支柱及特色。
2）运动休闲区 ：
地块特征：
位于场地东北端，地段相对独立；地形以丘陵缓坡为主，自然景观宜人。
相关产业：
地块主要发展生态运动公园、配套酒店、康体会所以及生态配套物业，产品、产业内容专一，配套设施齐全。
定位：
该地块在规划场地内属高档次旅游服务区，主要服务高收入人群。
3）原生态居住区：
地块特征：
位于场地中南部的野鸭湖湖区周围，湖区湖面开阔，湖水清澈，建设生态住宅区自然条件优越。
相关产业：
地块主要发展湖区休闲娱乐度假项目及生态住宅，包含配套酒店、会所，同时开发配套度假物业。
定位：
该地块再规划场地内属中等档次的旅游服务区及生态住宅区，主要服务广大中等收入人群，物业量相对较大，宜定位为中档产品。
4）社会主义新农村—民俗风情区：
地块特征：
位于场地西南端，临近双龙乡乡中心。
相关产业：
地块主要以农民新村为依托的商业及农家乐。
定位：
该地块在规划场地内属较低档次旅游服务区，主要服务广大普通消费人群。
同时，作为回迁村民的居住所在地，该地块将成为整个规划场地内个旅游服务产业的劳动力源头。
野鸭湖旅游小镇占地面积广、开发规模大，开发建设将分期建设。
现取得的第一批837亩土地建设规划属于“原生态居住区”，主要集中建设生态住宅，并建设部分配套的商业街区，通过第一批837亩土地的开发，充分聚集人气，使野鸭湖发展为环境优美、设施完备的休闲度假居住基地，同时对整个片区的开发建设起到很好的推动作用。
（2）建设规模
项目用地面积：
809亩（539336平方米）
项目建设总建筑面积：
377535.22M2
绿化率：
55.25%
3、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
数值
所占比例
备注
1
规划用地总面积
平方米
539336.03
2
总建筑面积
平方米
377535.22
2.1
其中：
住宅面积
平方米
294666.24
78.05%
2.2
度假性公寓
平方米
20160.38
5.34%
2.3
商业
平方米
22991.89
6.09%
2.4
公建面积
平方米
12383.16
3.28%
2.5
地下室面积
平方米
27333.55
7.24%
3
总建筑密度
％
19.91
4
绿化率
％
55.25
5
公共绿地
平方米
40929.96
4、主要建设条件
（1）项目区位:
野鸭湖山水假日小镇项目位于某市区东北部，为某市盘龙区双龙乡下辖区域。
距离市区（二环路）18公里，自百货大楼到野鸭湖车程约45分钟。
地处世博园－金殿－野生动物园风景带与某新机场之间，离高速公路进出口较近，在区位上具有良好的战略开发前景。
（2）气候条件：
野鸭湖度假区地处某市东北方向，海拔在2000米至2357米之间，全年气候温湿，年平均温度12.3度，无霜期215天
（3）地形地貌：
地块属于浅丘陵地带，相对高差90米，山坡坡度在20-40度，基本为坡地、台地和谷地地形。
昆曲路和金浑路沿线通过地段及场地内有若干零星分布的平坦地块，场地东南部地区存在地势起伏，垂直高度不大的山体坡地。
区内岩石以灰岩为主，地表为坡洪积层，山地主要是黄壤土壤山地。
项目地块地质条件较好，无不良地质现象。
项目区域内地表绝大部分由森林覆盖，植被茂盛。
在山地之间，有野鸭湖水库（即天生坝水库），还有数条山涧溪流川流其中，自然风景秀丽。
（4）水文条件：
地块内除天生坝水库（野鸭湖）外，另有二龙坝及一碗水两处小型水库。
天生坝水库水面面积180亩，其水源来自于其上游的跃进水库。
三处水库年平均蓄水量190-210万立方，最高蓄水量可达230万立方；每年4月底至9月上旬为枯水期，9月至次年2月为泛洪期。
水库蓄水主要用于农业灌溉，水质为三类农业用水。
（5）项目区植被：
地块内林地主要是野生、原生森林，辅以少量的人工森林。
森林覆盖率高达70%以上。
林木树种主要由针叶乔木和原生灌木组成，大部分植物叶片呈针形或线形，树冠呈圆锥形或塔形。
区内有大量的原生灌木丛和许多藤本、附生植物。
在水库的南北两边，还各有一片野生杨梅林，另外，在地块范围内，还有许多成片的苹果、李子、犁、核桃等经济型果林。
地块内有部分原生草坪，最大的一块位于西北方的水库边缘，草坪中间有小溪流过。
（6）建设交通条件
项目距昆曲公路约400米，距金浑公路约300米，距规划建设中的东绕城线大凹子村约400米，距新建的某野生动物园约4000米，距拟建小哨新机场约18公里。
区内目前从金浑路至入口有7米宽的柏油路130米，至岗亭有4.5米宽的毛石路面455米。
区外交通通畅，可以满足建筑材料、大型机械的运输。
区内建设基础通道已经基本具备，但需新建和改建部分道路以保证建设。
（7）供水
1）建设用水
野鸭湖天生水库水面10平方公里，蓄水量为210万立方米，每年泄洪100万立方米，水量充沛，建设用水充沛。
2）建设期生活用水
地块饮用水主要依靠井水，现有一口深水井日出水量为450立方米，通过水泵抽至水塔，通过减压方式供水，能够满足300户内。
2005年2月份某市水利局批准再打一口日出水量400立方米的深水井。
可以满足区内的生活用水。
（8）供电
现有160千伏一台、80千伏三台、30千伏一台。
某市双龙供电局计划在金浑路与野鸭湖项目入口接驳处，新建一个输入35千伏、10千伏的开闭所，可以供城镇用电。
建设用电、生活用电可以满足。
三、可行性研究的编制依据
1）某市发展和改革委员会签发的昆发改经贸[2006]408号《关于某集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复》；
2）某市国土资源局签发的昆国土资环[2004]19号《关于某集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见》；
3）某市环境保护局昆环保复（2005）62号《关于对某野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复》；
4）云南省人民政府云政发[2005]151号《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》；
5）委托方《企业法人营业执照》；
6）国家计委发布的《建设项目经济评价方法与参数（第3版）》；
7）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
8）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证书》。
第三章市场调查分析
一、项目开发经营环境分析
1、国内房地产市场分析
2006年上半年，国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点，比今年一季度加快0.6个百分点。
上半年全社会固定资产投资同比增长29.8%，其中城镇固定资产投资增长31.3%。
2006年1―5月，房地产开发投资额7750亿元，其中：
高档住宅、公寓投资达419.4亿元，占同期住宅投资的10.8%，相当于同期经济适用房的2.8倍。
经济适用房完成投资217亿元，同比增长6.1%，占房地产开发投资的比重为2.8%，比去年同期回落0.5个百分点。
2005年由于国家采取了一系列的调控措施，房地产投资增速放缓，从2006年以来，房地产投资增速逐月回升，特别是第二季度后出现明显反弹。
1-6月同比投资增长速度已达24.2％，比年初提高了4.5个百分点，超过上年同期增速0.7个百分点。
同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，1-6月同比增长34％，比上年同期提高了30个百分点。
2006年1-6月份，商品房施工面积同比增长20.9％，增速与1-5月份持平。
房屋竣工面积增长20.4％，增速比1-5月份回落3.6个百分点，出现增速放缓的迹象。
商品房销售面积同比增长16.5％，增速比1-5月份提高1.8个百分点。
上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向发展。
2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3％、6.2％、5.9％、6.4％、6.1％、6.6％，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。
其中，普通住房价格涨幅平缓，6月份普通住宅价格同比上涨4.8％；豪
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