我市位于山东省西南部.docx

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我市位于山东省西南部

我市位于山东省西南部，地处鲁苏豫皖四省结合部，东邻临沂，西接菏泽，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界；南北长167千米，东西宽158千米，总面积11194.27平方千米，约占全省总面积的7.13%。

　2010年人口保持低速增长。

年末全市总人口843.03万人。

其中，农业人口576.89万人,非农业人口266.14万人。

发布时间：

2010-02-0814:

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现辖市中区、任城区、兖州市、曲阜市、邹城市、泗水县、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、梁山县，共计2区3市7县。

矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿种39种，主要有煤炭、石灰石、稀土、铁矿等。

煤炭资源储量大，煤层厚，煤质优，易开采。

全市含煤面积达3920平方千米，占全市土地总面积的1/3以上，已探明煤炭资源储量140亿吨，占全省的53.8%，保有资源储量120亿吨，是国家重点发展的煤炭生产基地之一。

济宁市2011年，预计全年地区生产总值达到2820亿元，比上年增长11%；地方财政收入207亿元，增长22.36%；规模以上投资突破1600亿元，

213wenjian山东省济宁市市中区建设局董群忠

　　研究方向：

以民主自治方式建造经济适用房是解决城市中低收入住房困难的必由之路

　　一、住房制度改革的现状分析

　　目前，我国的住房制度由实物分配向货币化分配的改革已基本完成，这次房改使得国家和社会放下了住房实物性分配的沉重包袱，彻底改变了只有投入而没有产出的社会住房供应体系，对国家和社会的发展具有巨大而深远的意义，这一点是勿庸置疑的。

但是，我们也应该注意到，住房制度的改革引发了诸多问题和矛盾，随着时间的推移，这些问题和矛盾日益突出和尖锐。

其具体表现如下：

　　1、住房制度改革加大了社会的贫富分化，引发新的社会不公。

国家每一政策的出台，都会考虑到绝大多数人的利益，政策和制度对每个人来说都是平等的，无论是住房实物分配还是住房货币化分配，单就每一制度都做到了这一点。

但在两项制度交接变革处，出现了利益不均衡的问题，参加过福利分房的职工同样享受货币分配制度的补贴，而同样参加工作未分到福利房的却享受不到更多的优惠，就目前状况看，经济效益好的单位和财政开支的单位的职工大多分配到福利住房，无房户和住房困难户大多是单位经济效益差的或已经破产单位的职工（其中相当一部分是城市低保家庭，这些人连住房货币化分配的待遇也得不到）。

这就产生了“有住房的收入高不用买房，无房户收入低没钱买房”的现象。

因而，不可否认，房改加大了社会的贫富分化，引发了新的社会不公。

　　2、房改使我国的住房分配保障体系更加薄弱。

在住房实物化分配的时代，单位职工即使一时分不到住房，但至少还有期盼；然而在货币化分配时代，前面已提到，单位效益好、收入高的职工大多已分配到福利房，而无房户大多是中低收入家庭，面对飞涨而高额的房价，纵然有国家的公积金政策、抵押贷款政策等等，这种温饱型的收入也只能是杯水车薪、无济于事，这使我国的住房分配保障体系面临严峻的挑战。

　　3、房改引发新型的腐败和社会矛盾，造成国有资产的大量流失。

1998年，中央发文从98年下半年开始停止住房实物分配，然而，由于住房实物分配制度可以使房屋以极低的价格实现住房的私有化，于是便有了一些单位不顾中央的三令五申，不顾党纪国法，巧立名目、弄虚作假、欺上瞒下、削尖脑袋在房改上大做文章，甚至直到现在，在一些地方的一些部门（尤其是一些主管房改的部门），仍然在暗地里进行住房实物化分配，并套用1998年前的房改政策，这绝非危言耸听，这是一种新型的腐败，不但造成大量国有资金的流失，更严重的是影响了党和政府在群众中的形象，极大破坏了我国房改政策的严肃性。

房改，需要回头看！

房改，需要复查！

　　二、住房制度改革的发展趋势

　　目前，全国各地已基本完成住房实物化分配向住房货币化分配的改革过程。

完成这一过程，似乎房改已完成它的历史使命，全国各地的房改机构也纷纷撤销、合并或更名，各地政府对房改的发展趋势不甚明晰，基本处于停滞状态，似乎无所作为。

而同时，由房改而产生的各种深层次的矛盾逐渐暴露，暗流涌动，产生社会不稳定的隐患，而新的住房保障体系、新的住房体制尚未完全建立，并存在诸多薄弱之处，因此说房改还任重而道远。

政府应继续深化和完善房改，明确住房制度改革的发展趋势：

一方面针对房改深层次暴露出的问题进行调查研究，并制定针对性的措施加以解决；另一方面要建章立制，全面建立健全住房新体制和社会住房保障体系。

　　三、深化和完善住房制度改革的对策

　　面对住房制度改革转型期出现的困难和矛盾，既不能漠视、激化矛盾；也不能惧怕，止步不前。

应该看到住房分配货币化的优势，正是住房分配货币化分配制度的实施，才激活了房地产市场，培育了住房的有效需求，加快改善了干部职工的住房条件，盘活存量，拉动了相关产业及国民经济的发展。

“解铃还需系铃人”，化解矛盾的手段依然要靠国家的政策，在政策上对中低收入的无房户一定程度的倾斜，要体现政府对社会弱势群体的关心和照顾，使他们在心理上平衡，并鼓励他们购买适当的住房。

建议采取以下几点做法：

　　1、对1998年前参加工作而未分到福利房的职工，按工作年限给予一次性的住房补贴（住房补贴的标准要高一些，尽量缩小与分配到福利房职工之间的差距，这项工作一些省市已在进行。

）。

并根据情况和个人申请，国家优先给予他们一次购买经济适用房的机会。

　　2、对于城市所有中低收入的无房户和住房困难户，有关部门应组织力量认真调查情况，根据他们的承受能力来策划建造经济适用房，并根据其个人申请，分批给予他们购买经济适用房的机会。

　　3、对于中低收入的城市职工购买经济适用房，国家除提供住房公积金贷款外，对特殊困难职工还应提供一定比例的贴息（甚至无息）贷款。

这样的贷款仅限于特困户购买小面积经济适用房。

　　4、国家采取积极政策和措施指导经济适用房建设，按照“标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美”的要求，尽量革除房价中的泡沫，切实把经济适用房的价格降下来，使得他们能买的起。

　　5、开展房改“回头看”行动，认真清查房改过程中的违法违规行为。

房改中的违法违规行为，不仅造成了国有资金的大量流失，造成了新的腐败，而且破坏了房改政策的严肃性，严重破坏了党和政府在人民群众心中的形象，造成广大城市无房户和住房困难户的心理失衡，进而引发新的社会不稳定因素。

有关部门要从讲政治的高度，以对党、对国家、对人民负责的精神，认真搞好房改清查工作，彻底纠正和处理房改中的违法违规行为，并把违规罚没金作为建立城市住房保障体系的启动资金使用。

　　概括说，发展经济适用房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城市中低收入家庭日益增长的住房需求。

由此可见，发展和推进经济适用房的建设，是化解房改引发矛盾的利器，是我国房改政策深化和完善的必由之路（日前，国家建设部、财政部等几部委已决定，明年国家将投资1100个亿用于经济适用住房的建设）。

　　四、发展经济适用房需要注意的问题和需要做的工作

　　1、注意政府在经济适用住房管理中“度”的把握，正确合理地发挥政府的作用。

现阶段，经济适用住房的建设用地实行的是行政划拨，有关费用国家又给予优惠政策予以减免，因此可以说经济适用房是带有一定福利和救济色彩的住房，是具有社会保障性质的住房。

因此，管理好经济适用房的建设，合理把经济适用房分配到城市最急需住房的中低收入家庭，是政府有关部门重要的职责和任务。

而在发展经济适用房的过程中，我们走过不少弯路，先是管的过宽和过多，前几年，不少城市的政府从各个部门抽调人员成立指挥部，从策划到分配到管理一手包办，但往往由于其管理过程的封闭和策划的盲目，尽管出了很多力，老百姓却不买帐，造成大量经济适用房的闲置，给政府又背负上沉重的包袱，只能成为政府的“形象工程”和某些官员的“政绩工程”。

而近一两年，在发展经济适用房的过程中，政府又管的过少，或招标或指定房地产开发企业来全权代理建造经济适用房的任务，并言之有理——按市场化来运作。

而经济适用房是社会住房保障体系的重要组成，不是市场化的产物，把如此重要的社会职能委托给企业来行使，显然是一种不负责任的做法。

因此，政府一定要注意管理过程中“度”的把握，一定要以“人民满意”为基本准则，并顺从民意，发挥经济适用房的作用，成立“经济适用房业主管理委员会”来参与经济适用住房的建设管理事务，大力推进经济适用住房建设管理的民主化进程。

　　2、推进经济适用住房管理的法制化建设，建立健全经济适用住房管理的法律、法规体系。

相关的法律、法规是经济适用住房健康发展的法律保障，而目前，我国尚缺少发展经济适用住房所必须的法律法规，各地所自行制定的制度和规定也大相径庭，难以统一。

这种状况严重阻碍了经济适用住房发健康发展，阻碍了住房保障体系的建立和住房新体制的形成。

发展经济适用住房是一件利国利民的好事，关系到国计民生和国家的长治久安，有关部门应充分认识到发展经济适用住房的重要性，尽快出台保障经济适用住房健康发展的法律法规，使经济适用住房建设走向制度化、法制化的轨道。

　　3、建立经济适用住房公正合理的分配机制和科学的管理方式。

经济适用住房是“帮民工程”、“民心工程”，是房改深入和完善的必由之路。

因此，各地政府要以对党和人民负责的态度来抓好经济适用住房的建设，立党为公、执政为民，建立公正合理的分配机制，以确保经济适用住房真正分配急需住房的城市中低收入家庭，不是以建多少经济适用住房为指标，而是要以真正解决多少城市中低收入家庭的住房困难为指标来衡量经济适用住房建设的成败，这一点非常重要，它是保证国家建设经济适用住房目的能否实现最重要的环节，是保障国家的优惠政策真正落实到城市中低收入家庭的关键。

同时，必须创新科学的管理方式，不但建设的住房要经济合理，工程质量好，而且要让老百姓能喜欢和接受，这就要求经济适用住房的建设管理工作一定要顺民意、合民心，从工程策划到选址、再到具体工程建设管理、直到物业管理公司的选择，一定要让经济适用房的业主广泛参与，成立“经济适用房业主管理委员会”参与管理，让他们真正当家作主，真正成为建设经济适用住房的主人翁，真正实现经济适用住房的民主管理。

这一点对于推进我国政府整体管理体制的民主化进程都具有非常重要的意义。

　　综上所述，建设经济适用住房不仅仅是解决城市中低收入家庭的住房困难；不仅仅是为了平抑市场过高的房价（房价的过快增长只能使一些房地产开发企业渔利，对整个社会来说并无多大益处）；而且能够化解由于房改而产生的各种深层次的问题和矛盾，消除社会的不稳定因素；并能够健全住房保障体系和完善住房新体制，因此说建设经济适用住房是深化和完善房改的必由之路，对整个国家的长治久安和经济繁荣发展具有深远而重大的意义

济宁市人民政府办公室转发市国土资源局

市规划局关于改变土地用途容积率等

土地利用条件的意见的通知

2007年4月2日                济政办发〔2007〕16号

各县（市、区）人民政府，济宁高新区管委会，市政府各部门、直属机构，各大企业、各高等院校：

   市国土资源局、市规划局《关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

关于改变土地用途容积率等

土地使用条件的意见

济宁市国土资源局 济宁市规划局

（二〇〇七年四月一日）

为进一步加强国有土地资产管理，规范城市规划建设，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等法律、法规和文件规定，结合我市实际，现就项目开发建设中改变土地用途、容积率等土地使用条件问题提出如下意见。

一、任何建设单位都应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经市、县（市）人民政府批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。

   二、未经市、县（市）人民政府批准，规划、国土资源、建设、房产、工商行政管理等部门不得为土地使用者发放改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、营业执照等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行验收。

三、根据国家、省关于国有经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的规定，原出让土地使用者提出的下列改变土地用途的申请,不予批准：

（一）将其他用途土地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的（包括将单位、企业自有住宅用地改变为商品房开发用地的）；

（二）将商业用地改变为住宅用地或商住综合用地的；

（三）将住宅用地改变为商业用地或商住综合用地的。

市、县（市）人民政府为实施城市规划部分调整宗地或片区的土地用途，将商业用地改变为商住综合用地或将住宅用地改变为商住综合用地的，原出让土地使用者可依据本意见补交土地出让金和其他税费并办理有关手续。

四、以出让方式取得土地或原以划拨方式使用土地但应当实行有偿使用的土地使用者，在不改变土地用途和符合技术规范的前提下，可向市、县（市）人民政府申请提高土地容积率，并按照本意见的规定补交土地差价和其他税费。

其中，以出让方式取得工业用地的土地使用者，在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加土地容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。

五、因改变土地用途或提高土地容积率需补交土地差价的，土地差价按下列方法测算：

（一）出让土地使用者只提高所使用土地容积率的，应补交的土地差价=提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。

（二）出让土地使用者只改变所使用土地用途的，应补交的土地差价=改变土地用途的建筑面积×（调整后土地用途市场价格的楼面地价-原土地用途市场价格的楼面地价）。

（三）出让土地使用者既改变土地用途又提高土地容积率的，本别测算应补交的土地差价，两者相加即为既改变土地用途又提高土地容积率应补交的土地差价。

（四）划拨土地使用者提高土地容积率应当实行有偿使用的，应补交的土地差价=现土地使用条件下应缴纳的土地收益（现状土地使用条件下总地价的40%）+提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。

补交土地差价的基准期日为调整后的修建性详细规划批准日期，土地使用期限不变。

市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考，按土地所在地同一地价评价区内，以招标拍卖挂牌方式出让土地的最高价格进行测算；土地所在地同一地价评价区内没有以招标拍卖挂牌方式出让土地的，市场价格的楼面地价应以市场比较法为主进行评估测算。

若原土地使用者取得土地时为“净地”，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款；若原土地使用者取得土地时为“毛地”，政府仅收取了土地纯收益，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款的政府收益部分（按原出让土地政府收益占土地出让总价款的比率计算）；若原土地使用者取得土地时既有“净地”又有“毛地”，分别按上述方法测算补交土地差价。

六、符合本意见规定可以申请改变所使用土地用途、提高所使用土地容积率，按下列程序申请报批：

（一）原土地使用者向规划部门提交书面申请；

（二）改变土地用途、提高土地容积率的规划方案报规划部门（规划委员会）审批；

（三）市、县（市）国土资源部门依据批准的修建性详细规划，委托土地评估中介机构进行土地评估、测算；

（四）市、县（市）国土资源部门拟定补交土地差价、调整土地有偿使用合同的方案报市、县（市）人民政府审批；

（五）市、县（市）国土资源部门依据市、县（市）人民政府批准的方案与土地使用者签订补充合同；

（六）土地使用者补交土地差价及其他税费；

（七）土地使用者持补充合同和交款凭证申办准建等相关手续。

七、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发后，至本意见施行前，符合城市规划要求，经规划部门批准变更了规划方案，涉及改变土地用途、容积率的，均应按照本意见的规定履行土地审批手续、补交土地差价；凡未履行土地审批手续、未补交土地差价的，规划、国土资源、建设等部门应按照本意见的规定暂停为其办理其他建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证等证照或手续。

八、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发后，至本意见施行前，未经批准改变了规划方案涉及改变土地用途、容积率的，规划、国土资源、建设等部门应按有关规定予以处罚；需补交土地差价的，应按照本意见的规定，履行土地审批手续，补交土地差价。

九、本意见适用于本市行政区域所有城市（镇）规划区内的建设项目，城市（镇）规划区外的建设项目可参照本意见的规定执行。

   十、本意见自下发之日起施行。

　　进入2012年以来，央行分别于6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。

　　今年上半年，通胀压力进一步减轻，CPI持续下降，6月CPI同比增速更是创下2010年2月以来新低，为货币政策调整提供更大空间。

中新网财经频道整理发现，中国央行在“稳增长”的背景下两次降息，两次下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。

　　2011年12月召开的中央经济工作会议上，确定了2012年稳中求进的工作总基调。

今年3月召开的“两会”上，明确要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。

同时在有效实施宏观经济政策、管好货币信贷总量、促进社会总供求基本平衡的基础上，搞好价格调控，防止物价反弹。

猛攻高房价土地金融税收政策齐声发力

  2010-1-13  济宁市住房公积金管理中心

猛攻高房价土地金融税收政策齐声发力

发布日期:

2010-01-11 来源：

房产之窗网中国证券网—上海证券报于祥明

无论是“炒房”还是“炒地”，凡是助推房价过高上涨的行为，都将面临政府严控。

1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国十一条”），包括二套房以家庭为单位贷款首付比例不得低于40%等一系列土地、金融、税收差别化政策落地。

据记者了解，该通知出台后，围绕着“增加供给”、“遏制投机”、“防范风险”三大主线，国土部、住建部，以及财税金融等相关部门的细化政策还会进一步跟进。

　　通知要求，加大差别化信贷政策执行力度，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。

　　同时，继续实施差别化的住房税收政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　通知还首次提出，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

加之，此前“物业税”的热议，这无疑为今后的跟进举措留下了“想像空间”。

　　除了针对终端消费者的差别化信贷财税政策外，通知还对住建部、国土、价格、税务，以及国资委等五部门提出有“针对性”的要求。

其中，要求住建部，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

国土部要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。

国有资产监管部门要规范国有大企业的投资行为。

　　并且，通知还要求国土部及各地综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　收紧“开发贷”

　　值得注意的是，在“国十一条”中，中央政府还露出了收紧开发商“银根”，进而防范境外“热钱”投机国内楼市的思路。

　　通知要求，要加强房地产信贷风险管理，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

　　同时，通知要求，人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　通知还要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

对此，业内专家表示，政府加大开发商预售款的管理，可能会采取建立专门账户的办法，由此变相收紧开发商“银根”，促其加快开发销售。

　　多项举措增加供给

　　记者注意到，在“遏制投机”、“防范风险”之余，“有效增加供给”成为“国十一条”的重中之重。

　　通知在一开始便指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

　　针对部分开发商囤房行为，通知明确要求，“各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

”

　　通知要求，要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

　　“各城市政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

”通知说。

　　通知指出，对于房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例；并要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

　　另外，通知明确提出，各地政府要落实责任，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

并且，对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。