中铁花溪渡全方位考察报告.docx

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中铁花溪渡全方位考察报告

中铁·花溪渡全方位考察报告

前言：

为进一步帮助刚需人群置业，一家专业房地产咨询机构中心于2012年10月20日对顺义新城区终极置业盘中铁·花溪渡进行为了期一天的实地考察。

此次考察过程中，不仅对中铁·花溪渡总体户型、价格、样板间及园林景观等基本信息进行了考察，同时对周边交通配套、公园配套以及生活等配套进行了全方位实地勘察。

现将有关情况报告如下：

项目概况：

中铁•花溪渡总建筑面积23万平米，由24栋赖特风格板式小高层及墅质洋房高低错落排布而成，舒适开阔。

楼间距离郎阔，确保每一户人家都能最大限度的享受阳光。

中铁•花溪渡在保持地块原生林的基础上，精诚造园，倾力打造具有绝佳景观优势的花园住区。

项目名称：

中铁·花溪渡

坐落位置：

顺义新城白马路与顺安北路交汇处向北1公里路西

普通住宅规划面积：

125864平米

建筑类别：

小高层、洋房

建筑面积：

231204平米

装修情况：

精装修

规划户数：

1310户

开盘时间：

2011年底

入住时间：

一期2012年12月底入住

物业管理附加信息:

2.8元/平方米·月

开发商：

北京中铁丰润房地产开发有限公司

产权年限：

70年

投资商：

中国中铁置业集团有限公司

车位数：

1310个（1:

1）

住宅容积率：

1.60

绿化率：

33%

社区及四周景观：

花溪渡社区景观：

中铁·花溪渡打造15000㎡中央园林区楼间美景。

依托得天独厚的20年自然原生成树林优势，打造九重园林，层层紧扣，置身其中，既可享受原生成树林的枝影婆娑，又可感受花果繁茂的怡人景致；既可感受自然四季变换的曼妙，又可乐享叠水、小品的丝丝雅趣。

园中精心栽培杜仲，释放出25%的负氧离子，有利于身心健康，堪称“治愈系植被”。

花为友，溪为伴，享受人与自然的和谐共生。

花溪渡园林景观分析：

中铁·花溪渡园林崇尚顺应自然，实地考察中也发现，虽为人工造景，但却仿若天成，整体设计讲究人与自然的和谐。

在设计细节上，中铁花溪渡运用的是借景原理，运用假山、真水系、下沉式水系等处理方法，将自然景观与人工景观完美结合，讲究步移景异，身临其中。

尤其原生态园林，用大树的粗壮展示着生命力，同时也表现着开发商实力不凡。

图1：

被绿色包围起来的入口标识，一进门就有一种走进自然的感觉。

图2：

长长的绿色通道，让回家的脚步开始变的轻盈；

图3：

越过长廊，可见一片随意草，无论多糟糕的心情也不会排斥有绿可赏，有香可闻的生活；

图4：

在中铁·花溪渡社区，任意一个角落都可见到的绿叶；

周边景观：

中铁·花溪渡位于顺义新城区（原马坡区），此地区自然资源非常丰富，低密浓荫、红叶成林。

其中奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园、马坡公园、国家森林公园、卧龙公园等；（备注：

由于时间关系，我方工作人员仅对部分公园进行了实地考察，对马坡公园以及国家森林公园并未考察，所以并没有相关图片。

）

图5：

距离中铁·花溪渡十分钟车程的奥林匹克水上公园，票价为20元/人

图6：

奥林匹克水上公园内景，临近晚秋，树叶开始泛黄。

图7：

距离中铁·花溪渡二十分钟车程的汉石桥湿地公园，机构工作人员是自奥林匹克水上公园出发，到汉石桥驱车仅用七分钟车程。

图8：

汉石桥水上公园内景，比奥林匹克公园景色要美，适合拍照

图9：

卧龙公园，是环顺义新城的一个公园，自中铁·花溪渡出发，向南驱车十分钟即可到达，卧龙公园由于位置靠近城区，所以人比较多，尤其是老人和孩子。

精装修：

精装样板间：

中铁·花溪渡精装标准为2800元/平方米，精装选用“乐嘉”洁具、“摩恩”水盆、“多乐士”乳胶漆、“阿里斯顿”烟机灶具……众多国际知名品牌；

清水样板间：

中铁·花溪渡为展示自己的精装品质，大胆展示出中铁·花溪渡清水样板房，在中铁·花溪渡清水样板房里，能使人领略到的是全然不同的建筑工艺工法的综合表现：

包括石材干挂的施工工艺细节、石材和多彩印象石接缝处处理的严格打胶工序、外推窗限位器的人性使用、窗户（护栏）安装位置的特殊处理、窗台上沿石板的特色防水设计、吊顶空间的人性预留、卫生间地面的防水处理等。

涉及空间、规划、功能、工艺、材质、材料、工序等二十多个住宅建筑的细部环节，带给人的是严谨、专业的感官体验。

图10：

中铁·花溪渡129平方米大户型样板间客厅，公共空间较大，尤其是客厅宽度较同类大户型要宽。

图11：

中铁·花溪渡86平两居室样板间餐厅及厨房，厨房采用整体白色厨柜，不仅规避了暗厨房的光线问题，还谐调了整体居室的色彩。

图12：

129平三居户型样板间厨房，在厨房的内侧，有向外延伸的一个小型生活阳台，可以用于储物，同时可用做洗衣房，非常方便。

邻近楼盘考察：

南面：

视线稍有欠缺

中铁·花溪渡南边一条街之隔为“香悦四季”，此项目已经开始入住，但社区景观并不是特别多，自然景观一般。

西面：

购物天堂

中铁·花溪渡西侧是鲁能7号院商业街项目，目前商业街未启动，但零散商业已经开始陆续开业，与项目一街之隔就会是一个大型商业中心，入住后购物会非常方便。

北面：

未来发展可期

项目北边是未开发区域，自然景观比较丰富，绿树成荫。

东面：

城铁、朝阳风景这边独好

中铁·花溪渡东面仅一街之隔即为鲁能7号院的花园洋房，鲁能7号院与中铁·花溪渡均是顺义新城区自然景观盘，目前在建中的鲁能7号院已可见绿化带规划，而且绿化面积绝不输中铁·花溪渡。

将来中铁花溪渡与鲁能7号院共用街道将会设立一个地铁站，界时对于两项目出行会方便许多。

项目周边配套考查

【交通情况】

1．10-15分钟到达地铁顺义线

项目东门有4条顺义公交线路，可直接通往顺义地铁站。

顺义公交可刷卡，行程大概是10-15分钟。

顺义地铁到望京西的时间大概是40分钟。

2.870、850可直接到达东直门

目前项目东门正在修地铁，所以仅有临时站牌。

东门出来，向北步行100米，可以等到987长途公交线路，此趟公交车是经机场高速，终点站东直门，全程需50分钟。

【银行与邮局】

将来业主不必担心金融机构太少，现在项目附近有中国银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄；另外，5公里以内还有马坡邮局。

【休闲场所】

靠近奥运场所的最大好处是运动场所完全不用担心，项目南边，驱车十分钟就是大型高尔夫球场。

另外，万亩国家森林公园、奥运水上公园、大自然森林公园、汉石桥湿地公园、乔波室内滑雪馆、北京国际高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、乡村赛马场距离项目驱车均不超过半个小时。

【商业与医疗】

小区西南方向即为顺义新城一条街，是集餐饮、超市、百货为一体的商业中心，另外，距离项目2-5公里范围内有国泰购物广场、顺义西单商场、隆华购物中心、国泰广场、大中、苏宁电器等。

医疗机构比较多，有北京京顺医院、顺义区医院（二级甲等综合医院）、顺义中医院、妇幼保健医院等，其中，顺义医院距离中铁·花溪渡路程最近，大概需15分钟车程。

【餐饮】

目前餐饮也集中在西南方向，有肯德基、永和大王、小肥羊、大鸭梨、羊蝎子、四川老友大酒店、东北菜、上岛咖啡等。

目前中铁·花溪渡距离最近的是距离南门步行十分钟的第一街。

【教育设施】

1、幼儿园

望泉家园幼儿园、西辛幼儿园和仁和幼儿园。

但距项目都不是特别近，了解得知，项目将会引进大型幼儿园进入社区，界时将非常方便。

2.小学

马坡小学、西辛小学、东风小学、光明小学和仁和小学等，其中马坡小学距项目最近。

3、中学

顺义一中、顺义二中、顺义三中和顺义五中、牛栏山一中。

【物业管理】

中铁·花溪渡为提升物业服务质量，特别引进开元国际物业管理公司，此物业公司在全国各地共有20余个项目，且业主平均满意率96%以上，最高达99.6%。

主要服服务标准是24小时保安服务、随时清洁服务（垃圾处理在地下，不影响环境）、绿化服务（以“春花、夏荫、秋果、冬青”的绿化）、维修服务（如下水堵塞、设施配件换修）等。

其他特约服务目前正在考虑之中（准备增加的有偿服务项目待定）。

项目SWOT分析

【优势strength】

A..位置好

中铁·花溪渡位于顺义新城CBD核心区，随着地铁顺义线的全线贯通，以及顺义新城的逐步发展，中铁·花溪渡将会是顺义新城区出行最为方便的社区。

B.面积及环境适合终极置业人群

中铁·花溪渡主力户型为86㎡两居，93—129㎡三居。

所有户型均是南北朝向，尤其是129平大户型，适合改善型置业人群终极置业。

另外，中铁·花溪渡所在区位，环境堪称北京之最。

C.未来发展可期

中铁·花溪渡位于顺义新城区，许多规划均在落实当中，随着顺义区大力扶持新城区的政策，顺义新城将会是顺义发展的主力军，同时借势周边几大纯生态公园的环抱，顺义新城区将会是养生宅基地首选。

D．中铁·花溪渡东门正在地铁施工，据售楼人员介绍，地铁站极有可能直接设在中铁·花溪渡东门，从出行的角度看是非常方便。

【弱点weakness】

A..医疗配套较弱

作为终极置业盘，中铁·花溪渡医疗配套是最弱的，项目2公里范围内没有大型医院，出现急诊只能去最近的顺义医院，此因素有可能影响意向客户的购买热情。

B.出租车行业黑市畅行

顺义新城与北京周边城区均有“养活不起正规出租车”的情况，在顺义街头很难见到打表出租车，但黑车却居多，起步价也被这个行业定为了15元，自顺义地铁站到中铁·花溪渡程坐黑车需要25元。

但据顺义本地居民透露，可以提前约“顺义出租”，大概起步价在10元左右，而且城区打车非常实惠。

项目部分标准

● 中铁·花溪渡打造超过15000㎡中央园林区楼间美景。

依托20年自然原生态树林优势，打造九重园林。

● 点式小高层配合洋房，以不同高度的建筑形态围合成错落起伏、别具韵味的城市天际线，城市的灵动与自然的清雅浑然一体。

赖特风格去冗存真，还原建筑自然原色。

● 小区的建筑群体朝向，取向东西，坐北朝南。

● 5.8米挑高大堂，提供了非常人性化的生活格局。

● 精装选用“乐嘉”洁具、“摩恩”水盆、“多乐士”乳胶漆、“阿里斯顿”烟机灶具……众多国际知名品牌