昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目.docx
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昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目
前言
受微山九星隆泰实业有限公司委托，山东天昊工程项目管理有限公司编制了《微山九星隆泰实业有限公司微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目申请报告》。
在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。
由于水平有限，编制时间紧促，本申请报告难免有不当之处，请予指正。
申请报告编写组
二○一五年五月
附件：
1、委托书
2、关于《微山九星隆泰实业有限公司微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目》的真实性承诺
3、山东省建设项目招标方案
4、固定资产投资项目节能登记表
第一章项目申报单位及项目概况
第一节项目申请单位概况
一、项目申请单位及概况
1、项目名称：
微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目
2、单位名称：
微山九星隆泰实业有限公司
3、单位简介：
微山九星隆泰实业有限公司位于微山县夏镇东风东路53号，于2011年4月8日在济宁工商局注册成立，公司是集房地产开发、物业管理、水路运输等于一体的综合经营型的实业公司。
公司经过几年稳健发展，具有丰富地产运营的管理模式，愿在“市场创新，融入科技，产品升华，服务社会”的企业文化指导下，更具有战略眼光打造品牌影响，在未来事业的高速扩展道路上赢来更好的信任和回报。
二、申请报告编制单位
1、单位名称：
山东天昊工程项目管理有限公司
2、工程咨询资格证书编号：
工咨乙11820090013
3、资格等级：
乙级
4、发证机关：
国家发展和改革委员会
三、申请报告编制的依据
1、国家及省有关政策、法规和规定；
2、现行有关技术规范、规定；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）》2013修订版；
5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；
7、山东省住建、发改、财政、国土资源等四部门印发《关于分解落实2014年城市棚户区改造任务的通知》；
8、《微山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
9、《微山县城市总体规划（2009-2030年）》；
10、《济宁市城市规划管理技术规定》；
11、《住宅建筑规范》（GB50386-2005）；
12、微山县土地、市政、电业、公用事业、交通、商贸等相关部门提供的场区情况资料；
13、项目单位提供的有关基础资料及相关承诺证明等。
第二节项目概况
一、建设项目概述
1、项目名称：
微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目
2、项目性质：
新建
3、建设单位：
微山九星隆泰实业有限公司
4、建设地址：
位于微山县昭阳街道红荷路南侧、南阳湖路北侧、红菱街西侧、金寨子一期工程东侧。
5、建设周期：
12个月。
6、建设规模及内容:
本项目为微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目，项目拆迁面积13353.7平方米，拆迁建筑面积37205平方米，其中拆迁住宅面积27800平方米，拆迁厂房及其他9405平方米，拆迁户数267户，拆迁涉及人数861人。
根据微山县城市规划要求和地块的实际情况，微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目规划总用地面积19808.4平方米，规划建设用地面积13353.7平方米，总建筑面积36364.8平方米，其中：
①住宅建筑面积31251.0平方米；②社区综合管理用房2573.0平方米；③社区服务中心2427.8平方米；④门卫及配房113.0平方米。
小区内配套给水管网1500米，消防管网460米，污水管网640米，雨水管网510米，电力管网3992米、电信管网4960米，热力管网790米，燃气管网385米；社区服务中心内设置社区服务中心用房、文化活动站、居委会，社区综合管理用房内设物业管理、治安联防站，同时配套热力交换站（地下）1座，消防水池（地下）1座，变配电室1座，居民健身设施若干，垃圾收集点若干。
项目建筑容积率2.72，建筑密度25.0%，绿地率36.2%，总机动停车位103个。
7、户型设计
本项目户型设计符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）规定。
8、项目投资及资金筹措方案
经估算，项目总投资13286.52万元，其中：
工程费用10968.61万元，占总投资的82.55%；工程建设其它费用1197.60万元，占总投资的9.01%；预备费608.31万元，占总投资的4.58%；建设期利息512.00万元，占总投资的3.85%。
按照项目承办单位提供的资金筹措意见，项目总投资为13286.52万元，配套设施投资2461.43万元。
本项目所需资金除申请上级补助资金外，其余由项目单位自筹解决。
10、技术经济指标汇总表
表1-1项目技术经济指标汇总表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
19808.4
2
规划建设用地面积
平方米
13353.7
3
总建筑面积
平方米
36364.8
其中
住宅建筑面积
平方米
31251.0
社区综合管理用房
平方米
2573.0
社区服务中心
平方米
2427.8
门卫及配房
平方米
113.0
4
容积率
2.72
5
建筑基底面积
平方米
3347.61
6
建筑密度
%
25.0
7
绿地率
%
36.2
8
消防水池（地下）
平方米
100
9
热力交换站（地下）
平方米
100
10
住宅总户数
户
267
11
停车位
辆
103
12
项目总投资
万元
13286.52
其中
建筑工程费用
万元
10968.61
建设其他费用
万元
1197.60
预备费用
万元
608.31
建设期利息
万元
512.00
13
建设期
月
12
二、项目建设的背景
1、微山县概况
微山县位于素有“日出斗金”之称的微山湖地区，是山东省农、渔湖业重点开发区之一，境内水域辽阔，岛屿点缀，芦滩广袤，名胜古迹众多。
微山南北长120公里，东西宽8—30公里，总面积1779.8平方公里。
全境东依邹滕丘陵，西临苏北平原，四面为陆，中间为微山、昭阳、独山、南阳四湖，统称南四湖，是我国北方最大淡水湖泊，面积1266平方公里。
夏秋之交，10万亩荷花应时竞放，蔚为壮观，堪称世界之最，有“中国荷都”的美誉。
京杭大运河从湖中穿过，历史上的运河四大名镇微山占了两个，分别是夏镇和南阳。
微山以秀丽的湖光山色，被辟为山东省省级风景区。
微山县是我国古代人类活动较为集中的地区之一。
欢城尹洼出土文物证明，远在五、六千年前就有人类在此活动。
县境北部有仲子庙、伏羲庙、伏羲陵等名胜古迹。
历史记载，今县境内曾设置过5个诸侯封国、2个郡、5个县。
宋元明清时期，今县境北部地区属今鱼台、济宁、邹城；南部地区属滕州、峰城和江苏沛县、铜山县，成为两省七县交界之地。
抗日战争时期微山湖区先后成立了“抗日义勇总队”第一支队第一中队、铁道游击队、运河支队、微山湖大队。
1944年10月邹西、滕西合并建立枭山县（先后驻鲁桥、石墙、大坞），今县境北部属枭山县辖，南部属沛县、沛铜、沛滕边县。
1944年7月沛滕边县改称临城县驻夏镇，辖9区。
中华人民共和国成立后，今县境属苏鲁两省8县所辖。
1949年12月，成立中共湖区工委和湖区办事处，辖徐州、微山、昭阳、南阳四个湖区及沿湖部分村庄，设五个区一个镇，为便于湖区的统一管理与建设，政务院于1953年8月22日批准建立微山县，将江苏沛县、山东嘉祥、鱼台、枭山、薛城、峄县六个县的四个镇302个村庄划归微山县。
1956年3月撇销枭山县、薛城县，将县所辖21个乡划归微山县。
同年5月至9月，再次调整区划，一部分村庄划归徐州市、滕县，从峄县、嘉样、济宁划来一部分村庄。
1984年初再将江苏省沛县的西平、赵庙等14个村划入，逐渐形成了目前的建制。
微山县政府所在地为夏镇。
全县现辖2个街道、6个镇、7个乡，有565个行政村、5个居委会。
微山地下矿藏资源十分丰富，其中以煤炭和稀土最具代表性。
县境内地下煤炭储量为37.89亿吨，不仅含量大，而且质量好。
2004年境内煤炭产量1344万吨。
郗山稀土矿是目前国内发现的唯一典型氟、碳、铈、镧矿，具有杂质成分少，冶炼工艺简单等优点，初步查明储量（C级）为1275万吨，品位3.25%。
微山县种植资源和水产资源也十分丰富。
多数耕地土地肥沃，粮食和经济作物发展很快，现在已建成千亩良种培育基地和山东大白菜优良品种培育基地。
微山湖资源量居全国大型湖泊之首，有鱼虾84种，水生植物74种，其中微山湖“四鼻孔鲤鱼”、“中华圆田螺”、莲籽、芡实、菱角等远近闻名。
2014年是微山县经济社会发展迎难而上、稳步前行的一年。
面对经济下行压力加大、煤炭价格持续下滑、微山湖遭遇大旱等严峻形势，全县上下认真贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，紧紧围绕建设经济强县旅游名县滨湖新城奋斗目标，牢牢把握稳中求进总基调，科学应对、攻坚克难、积极作为，全县经济社会发展取得了新的成绩，较好地完成了县十七届人大三次会议确定的目标任务。
预计全年实现地区生产总值370亿元，增长9.8%；公共财政预算收入27.99亿元，增长10.81%；固定资产投资201亿元，增长16.5%；社会消费品零售总额103亿元，增长12%；城镇居民人均可支配收入30300元，农民人均纯收入13000元，分别增长10%、11%。
综合实力稳居全市第一方阵。
2014年大力推进微山县镇村三级同步发展，城镇功能不断提升，城乡面貌焕然一新。
“一城四区”开发加快推进。
房屋征收稳步实施，建成安置房6636套79万平方米，上房3939户。
傅村社区、西八里屯等17个安置片区加快建设，古楼片区列入省市棚户区改造计划。
实施城市经营性开发项目18个、规划建设面积400万平方米，新开工200万平方米、完成100万平方米，悦达广场、新城国际、明湖国际、星空喜园等一批城市重点开发项目即将竣工。
大力实施河湖城一体开发，微山湖水乡文化经济中心区、滨湖新区建设扎实推进。
新建续建城市基础设施项目48个，戚城南街、镇中南街、独山湖路等9条道路建成通车。
顺航公园、七彩霓虹大堤等一批景观工程加快建设，民生广场、苏园广场、颐寿园投入使用，完成垃圾公厕一体站5处，群众生活居住条件不断改善。
小城镇建设取得新成效。
乡镇总体规划修编全面完成。
在建新型农村社区项目7个、小城镇综合项目17个。
驩城镇获批全国重点镇，西平撤乡设镇。
104国道改造工程基本完工。
新建农村公路40公里，硬化村内道路160公里，疏浚便民航道14公里，建成便民码头10处。
全面完成农网升级改造任务，新建改造10千伏线路133.5公里、低压线路164公里。
实施了3个乡镇的自来水升级改造工程。
城乡环境明显提升。
实施城区绿化亮化项目34个，新增绿化面积110万平方米。
完成国省道沿街立面改造和风貌塑造3万平方米。
全面推行城市精细化管理，绿化养护、环卫保洁、物业管理等市场化运作机制不断完善，城市管理水平进一步提高。
深入实施美丽乡村建设，城乡环卫一体化实现全覆盖，建成农村环境整洁村260个、生态文明村35个、美丽乡村11个，驩城田陈示范片区获得全市美丽乡村现场观摩评比第二名。
生态建设全面加强，成片造林1.1万亩，全县森林覆盖率达到30.2%。
协调争取南四湖应急生态调水1.45亿立方米。
完成南水北调沿线水污染防治重点工程20个、减排项目23个、人工湿地4处，保护恢复湿地15.3万亩。
建成国家级生态乡镇9个。
（二）项目提出的背景
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。
进入2015年，全国棚户区改造迎来攻坚之年。
2014年12月，住房和城乡建设部负责人在全国住房城乡建设工作会议上披露，2014年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，2015年我国将新开工建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套，并启动棚户区改造的攻坚战。
当前一些城市在旧城改造、棚户区改造等方面正在进行一些切合实际且具创新性的探索。
2014年3月，国务院总理李克强就强调，要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。
此外，在城镇化建设中，要以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。
提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。
加强小城镇和村庄规划管理。
探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。
2014年4月，曾大举倡导“棚户改造”工程的辽宁省省长陈政高担任住建部新任部长之后，更是释放出新的信号：
“继续大规模推进棚户区改造，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。
”
2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。
2015年大部分省份申报的棚户区改造任务比2014年有所增加，全国棚户区改造任务高于2014年的470万套，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。
棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。
为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善。
同时为了有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，国务院2013年7月发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）。
《意见》明确要求：
“在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。
市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。
禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。
城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。
要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。
在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。
”
山东省将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，近200万棚户区困难群众住房条件得到明显改善，但目前仍有部分群众居住在环境较差、住房简陋、安全隐患多的棚户区或城中村。
为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）精神，进一步加大棚户区改造力度，早日改善困难群众的住房条件，山东省人民政府提出了《加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发〔2013〕29号），要求全面落实党的十八大、十八届四中全会精神，适应新型城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进棚户区改造，使棚户区居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
山东省制定了明确的目标任务，要求2014年至2017年，全省改造棚户区79.79万户，基本完成集中成片、非集中成片城市棚户区和城中村改造。
该项目为微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目，符合国家省市政策要求，有效改善当地困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。
本项目就是在上述背景下提出的。
三、项目提出的理由与过程
（一）项目提出的理由
1、符合国家及地方国民经济和社会发展规划要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：
“按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。
全面推进农村危房改造和国有林区（场）、棚户区、垦区危房改造，实施游牧民定居工程。
加强农村邮政设施建设。
推进农村信息基础设施建设。
”
“强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。
多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。
重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。
建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
”
《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：
“推进保障性住房建设。
强化各级政府责任，加大保障性住房供给，努力满足城镇中低收入家庭、新就业职工和进城务工人员的基本住房需求。
大力发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。
多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度，稳步扩大覆盖范围。
高质量完成棚户区改造，多渠道改善农民工居住条件，推进农村困难家庭危房改造。
”
《济宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中也提出“充分尊重农民意愿，结合农村住房建设、危房改造和压煤村庄搬迁，实施农村土地综合整治、集体用地流转等政策措施，采取整村迁建、合村并点、村企合一等多种形式，多渠道筹措建设资金，重点推进城中城边村、乡镇驻地村、经济强村、园区周边村和压煤搬迁村的整体改造，大力发展住房实用美观、设施配套完备、环境整洁优美的新型农村社区。
突出抓好农村社区服务中心建设，配套建设道路、供排水、供电、供热、供气、污水、垃圾处理和农机具存放等设施，完善城乡文化体育设施，加快推动城市基础设施向农村延伸、城市公共服务向农村覆盖、城市文明向农村辐射，做到农村现代化与城市现代化协同并进，推进农村基础设施城镇化、生活服务社区化、生活方式市民化，建设农民幸福美好家园。
”
2、符合微山县社会经济发展，构建和谐社会的需要
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。
随着社会经济的快速发展，微山县昭阳街道寨子村片区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段微山县社会经济快速发展对居民住房条件的要求。
党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。
十八届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
因此本项目的建设符合微山县社会经济发展和构建和谐社会的要求。
3、符合贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要
中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知，财综〔2010〕46号等文件和微山省有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。
2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
（1）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（2）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（3）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
4、符合微山县城市建设发展的迫切要求
目前微山县昭阳街道寨子村片区涉及居民有861人、267户，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为了改善微山县城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高当地居民的居住条件，更能推动微山县的城镇化建设，提升微山县城市的整体形象。
因此项目的实施具有必要性。
由此可见，微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目的建设是促进经济发展，改善人民生活，提高城市竞争力的一项民心工程。
因此是必要的、可行的。
（二）项目提出的过程
微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目是为改善居民住房状况而建设的项目，结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出实施计划。
为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制项目的申请报告上报。
四、建设内容及建设规模
本项目为微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目，项目拆迁面积13353.7平方米，拆迁建筑面积37205平方米，其中拆迁住宅面积27800平方米，拆迁厂房及其他9405平方米，拆迁户数267户，拆迁涉及人数861人。
根据微山县城市规划要求和地块的实际情况，微山县昭阳街道寨子村片区棚户区改造项目规划总用地面积19808.4平方米，规划建设用地面积13353.7平方米，总建筑面积36364.8平方米，其中：
①住宅建筑面积31251.0平方米；②社区综合管理用房2573.0平方米；③社区服务中心2427.8平方米；④门卫及配房113.0平方米。
小区内配套给水管网1500米，消防管网460米，污水管网640米，雨水管网510米，电力管网3992米、电信管网4960米，热力管网790米，燃气管网385米；社区服务中心内设置社区服务中心用房、文化活动站、居委会，社区综合管理用房内设物业管理、治安联防站，同时配套热力交换站（地下）1座，消防水池（地下）1座，变配电室1座，居民健身设施若干，垃圾收集点若干。
项目建筑容积率2.72，建筑密度25.0%，绿地率36.2%，总机动停车位103个。
表1-2建设主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
19808.4
2
规划建设用地面积
平方米
13353.7
3
总建筑面积
平方米
36364.8
其中
住宅建筑面积
平方米
31251.0
社区综合管理用房
平方米
2573.0
社区服务中心
平方米
2427.8
门卫及配房
平方米
113.0
4
容积率
2.72
5
建筑基底面积
平方米
3347.61
6
建筑密度
%
25.0
7
绿地率
%
36.2
8
消防水池（地下）
平方米
100
9
热力交换站（地下）
平方米
100
10
住宅总户数
户
267
11
停车位
辆
103
五、建设地点与建设条件
升级会员 