建安成本项目及内容.docx
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建安成本项目及内容
建设成本项目及内容
建设成本费用项目及内容
费用项目内容说明
一、施工前期费用如果是有偿使用已开发好的土地，可用地价与3、4、5、6项）1.征地及拆迁补偿费征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿费和迁移费
2.七通一平费用按竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费。
指非区内工程范围，如有挡土墙的应算在内。
3.勘察测量费进行工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用。
4.设计费包括土地开发工程和建筑安装工程及区内配套工程等的设计费用。
5.临时设施费包括：
临时道路、临时供水供电设施（含临时发电机发电、打井抽水等）、建设单位发生的设施的费用。
6.特殊市政工程费用包括：
供水厂、污水处理厂、电厂、变电站、隧道、桥涵等特殊工程费用。
通常这些工程由城市市政工程费用负担。
二、建筑安装工程费用（指单位工程土建、安装工程费用）1.桩基础工程费如是天然基础，并入主体工程费，此项不存在。
沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板（管）桩等。
2.土建工程费包括：
结构工程和室内外装修工程。
例如：
天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、金刚结构工程、门窗工程及其他零星工程等。
另外，脚手架搭设的费用应计算在内。
关于二次设计、二次装修的工程费用：
如果是发展商负责，费用计算在内；否则由业主自行装修的费用不能计算。
3.安装工程费主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备安装工程的费用，其中包括设备费。
通讯部门目前只包括电话线的埋管，其余由深大电话公司负责，费用由用户的电话初装费收取。
水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，建筑物2M以内。
水包括供水、排水、污水处理。
消防包括烟感、温感、花洒等。
三、区内配套工程费用（指小区内的配套工程）1.区内道路工程指区内小道（不是七通一平的市政道路），多数为混凝土路面，宽度在10M以内。
2.区内供水供电工程指建筑物2M以外的区内供水管道、阀门及井、消火栓，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。
如有水泵房、储水池，包括在内。
3.区内排水排污工程建筑物2M以外的区内污水排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、明渠、暗渠等。
4.区内变电所包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用。
5.区内园林绿化费包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。
6.区内场地清理费建筑物2M外区内场地的交通清理、整修费用。
7.区内公共设施费指区内的公共娱乐设施所需的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。
8.区内路灯设施费包括灯杆、灯具、电缆、电线等费用。
四、管理费、利息1.管理费开发、建设过程中的管理费用（3%）
2.利息未收预售款的按施工前期、建筑安装工程、区内配套工程等费用之和，分期按贷款期计算，即：
施工前期费用×月利率×整个工期（多少个月）+（建筑安装工程费用+区内配套工程费用）×月利率×1/2工期（月数）。
工期包括施工前期的时间。
此项计算作为控制尺度。
建设条件方案
总占地面积：
41,795m2.合62.692亩
规划总用地面积：
41,795m2.合62.692亩
总建筑面积：
层数1~327498m2。
建筑高度：
13~30m
保留原建筑面积：
0m2。
新建建筑面积：
建筑物栋数：
8栋
层数1~3
总面积：
27498m2。
其中地上面积：
层数：
1~3
总面积：
27498m2。
办公面积（含公用设施）：
层数：
3
总面积：
8265m2。
其中：
标准层面积：
2,755m2。
其它层面积：
m2。
还建原用地单位住宅面积：
0m2。
厂房面积：
层数1
总面积：
19,233m2。
每层裙楼面积：
19,233m2。
其中公建面积：
m2。
还建原用地单位公建面积：
m2。
商业面积m2。
还建商业面积0m2。
地下面积：
层数0
总面积：
m2。
其中裙楼地下室面积0m2。
每层面积0m2。
扩大地下室增加面积m2。
人防面积：
0m2。
指标面积计算：
m2。
住宅为一层标准层面积：
m2。
裙楼为其建筑面积的：
3%
还建原用地单位地下面积：
0m2。
停车数量：
共计：
80辆
其中地上：
80辆
地下停车场：
辆
停车场面积0m2。
单位停车位面积m2。
还建原用地单位地下车位0辆
建筑密度：
0.526
建筑基底面积：
21,988m2.
容积率：
0.658
绿化面积：
12,538.5m2.
绿化指标：
绿化率30%
道路面积：
7,523.1m2.
道路面积指标：
道路率18%
居住人口:
户数：
103.312户
共计：
258.281人
投资所得面积27,498m2.
其中地上面积：
27,498m2.
一、土地产权取得费
序指标面积费用单方造价备注
号项目m2万元元/m2
一、土地使用权取得费41,7951,899.42454.461项目新建总建筑面积27,498m2土地成本690.748元/m2
（一）征地拆迁补偿安置41,7951175281.043
一）土地征地费用:
41,79500
1征地补偿费:
0
2青苗补助费0
3树木补偿费0
4水井,机井补偿费.0
5坟墓迁移费.0
6耕地占地税:
0
7耕地占用复垦费0
8防洪费0
9菜地开发建设基金.0
10征地事物管理费：
0京价房（字）【1997】第282号，征地总费用的1.50%
0
二）拆迁补偿费41,79500
1土地物补偿费0
2集体财产补偿费0
3私人财产补偿费0
4附属物补偿费0
5私房发价费0
0
三）拆迁安置费用41,79500
1安置补助费0
2农转工人员级差补贴0
3拆迁农转居超转病残生活补助费0
4超转劳动力管理服务费0
5超转人员医疗补助费.0
6超转老年人基金：
缴市政府0
7搬家费0
8奖励费0
9拆迁工作管理费0
10周转费0
11周转房0
12房屋维修补贴0
13农户房屋原拆原建费0
14安置用房费0
15锅炉供暖费0
16电梯高压水泵管理费0
17拆迁远郊优惠补助费0
18房屋拆迁管理费：
0京价房（字）【1997】第283号，拆迁安置费用的0.30%
0
四）土地平整费41,79500
1拆房费:
0
2渣土清理费0
3平地补助费0
（二）还建面积费用：
41,79500
还建面积费用,其中00还建总面积为0m２；
住宅面积000住宅，面积为0m２；
公建面积000公建，面积为0m２；综合造价为0元/m2
商场000商场，面积为0m２；综合造价为0元/m2
地下室000地下室，面积为0m２；综合造价为0元/m2
车位000车位:
面积为00综合造价为0元/m2
（三）项目转让款41,795614.6147.051
（四）中介费41,79550.011.963
（五）土地价格41,79560.214.404
1地价评估费41,79500宗地面积（平方公里）宗地土地价格总额万元
基准地价评估费用0宗地地价评估收费标准基准地价评估收费标准
宗地地价评估费用0土地价格总额（万元）累计计费率‰城镇面积（平方公里）收费标准（万元）
0100以下（含100）45以下（含5）4~8
0100~200部分35~20（含20）8~12
0201~1000部分220~50（含50）12~20
01001~2000部分1.550以上20~40
02001~5000部分0.8
05001~10000部分0.4
010000以上部分0.1
2土地出让金41,79500
其中住宅为：
00按地上建筑面积计算,其中住宅：
0元／m2实取0元／m2
公建为00公建为：
0元／m2实取0元／m2
商场00商场0元／m2实取0元／m2
3资金占用费41,79500地价款总值：
0万元欠交60%，实取0万元
缓交贴息费00申请缓交12个月，每月按欠交额的0.10%～0.20%实取0.002
滞纳金00期限为6个月，按延长付款金额、时间计付：
0.00021/日实取0/日
4契税41,79560.18514.4
5工本费41,7950
（六）耕地占用税41,7950按项目总用地面积计：
0m2实取0m2
（七）场地清理费41,79500
1房屋拆除费00房屋拆除面积：
0m２；
一般平房0.0039～55元／m2实取32,465.176元／m2
单层砖混结构厂房0.0078～87元／m2实取56,986.744元／m2
单层其它结构厂房0.00125～126元／m2实取86,688.926元／m2
多层砖混结构厂房0.0057～77元／m2实取46,280.144元／m2
多层其它结构厂房0.0078～135元／m2实取73,564.706元／m2
2市政设施拆除费41,7950.00
3场地平整费41,7950.00
（八）地上附着物有用价值分析41,7950.00
1转让附着物利用价值00实取万元
房产00.00可用房屋面积：
m２；市值单价：
元/m2
市政工程0.00市政工程：
市值：
万元
购买转让方资源费用0.00
2土地出让金抵消费000土地出让金：
面积抵扣标准
住宅部分00.00住宅部分0m２；有用价值：
0元/m2
公建部分00.00公建部分0m２；0元/m2
商场部分00.00商场部分0m２；0元/m2
3四源费抵消费000四源费：
自来水00.00住宅部分0m２；0元/m2
污水处理00.00公建部分0m２；0元/m2
煤气00.00商场部分0m２；0元/m2
供暖0.00地下室部分0m２；0元/m2
4大市政费抵消费00.000m２；0元/m2
5服务设施配套抵消费：
00.000m２；0元/m2
计算依据
土地征收及拆迁补偿费开支范围
一.土地征地费用:
1.征地补偿费:
计算方法:
征地面积*同类土地前三年平均产值*（5-6）倍
说明:
（1）无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费;
（2）征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前三年平均产值的20倍;
（3）根据京政发（1991）26号文件;
（4）付给乡或村.
2.青苗补助费
计算方法:
青苗当年1>计划产量价值*生产阶段补偿比例（或双方协商解决）.
播种初期 发育时间 成熟期
为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段
蔬菜 60% 80% 100%
大田作物 70% 90% 100%
说明:
（1）依据（57）市京字第321号通知;
（2）付给大队或村.
3.树木补偿费
计算方法:
材树:
材积*木材牌价*（1+50%）;
鲜果树:
前三年平均产值*（5~6倍）
干果树:
前三年平均产值*（7~8倍）
说明:
（1）果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适当补助费.
（2）依据市政发（84）116号文件.
（3）付给大队或村.
4.水井,机井补偿费.
计算方法
水井按原投入工料费
机井按7--15万元/座
说明:
（1）枯井,废井不予补偿.
（2）水井依据市政发（84）116号文件规定的标准上浮20%.
（3）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）.
（4）付给大队或村.
5.坟墓迁移费.
计算方法:
坟墓座数*（800-2000元/座）.
（1）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）.
（2）依据市政发（84）116号文件.
（3）依据市房第字（84）100号文件.
（4）付给村或所有人.
6.耕地占地税:
计算方法
朝阳,海淀,丰台,石景山区:
9元/平米;
门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:
8元/平米;
密云,怀柔,延庆,平谷:
7元/平米;
学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.
说明:
（1）获准占地之日起三十日内缴纳,过期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金.
（2）依据市政发（1978）93号文件.国地87年4月1日27号文.
（3）付给区财政局.
7.耕地占用复垦费：
上缴市政府5万元/亩；
8.防洪费：
按土地面积（危改项目不计）20元／㎡；
9.菜地开发建设基金.
计算方法:
朝阳,海淀,丰台,石景山区,大兴县南郊农场菜地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:
1万元/亩市政基础设施和中,小学校/幼儿园建设征用菜地按上述标准的50%缴纳.
说明:
（1）依据市政发（86）137号文件.
（2）由区地用科代收,交市财政.
10.征地事物管理费：
京价房（字）【1997】第282号，征地总费用的1.5%
（二）拆迁补偿费
1.土地物补偿费
计算方法:
指对属于居民私有的树木,构筑物及其它的补偿费用私人养植花卉不予补偿.
说明:
（1）依据（75）市房地字073号文件
依据（83）市房第字030号文件
依据（82）市房地字416号文件.
2.集体财产补偿费
系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着物的补偿.不需移地迁建面以收购的形式做一次性处理,也在此例.
说明:
（1）依据京政（91）56号文件.
（2）付给大队或村.
3.私人财产补偿费
对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿.
说明:
依据京房地字（1992）第087号文件.
4.附属物补偿费
计算方法:
棚子每间120--560元,门楼每个120--400元
猪圈每个80--320元,厕所每个4500元
围墙80--120元/M,鸡兔窝30--120元,
锅台每个100--300元,
甬路10--15元/平方米
说明:
（1）原标准依据（75）市房地字073号文件,标准过低,上此标准根据基建拆迁工作手册.（P118页）.
（2）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）
（3）付给村人或所有人.
5.私房发价费
指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算.
计算方法:
房价评估价格*（1+调整幅度）*（2--5倍）
（1）依据市房地字（74）203号文件
依据市房地字（82）369号文件
依据市房管地字（86）418号文件.
（2）依据京房地字（1992）第087号各项普调20%.
（3）付给房产主.
（三）拆迁安置费用
1.安置补助费
计算方法:
安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例*亩年产值*（3--10倍）,安置人口数按征地前的农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力,每人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合计2.5--3万元.
说明:
（1）依据市政发（93）16号文件,京政发（91）26号.
（2）付给安置单位.
2.农转工人员级差补贴:
依据京劳办发字（1993）451号.农转工人员核定工资等级.
3.拆迁农转居超转病残生活补助费
计算方法:
82岁以下每人应拨金额
（82--现有年龄）*12个月*（62--72元/人月）.补助月数不满100个月的均按100个月计算.无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月250元.
（1）发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动100天以上者,因年老（男59岁,女49岁以上）和适龄不宜按排工作的病残人员.
（2）依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.
（3）付给市民政局.
（4）国家统规定的各项调价补贴.
4.超转劳动力管理服务费
计算方法:
拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%
说明:
（1）依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.
（2）付给市民政局.
5.超转人员医疗补助费.
计算方法:
社员实行退休制的东升,海淀,四季青,玉渊潭四个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每人收取丧葬费200元.
说明:
（1）朝改办（1990）48号.
（2）各区有各区的规定.
6.搬家费
计算方法:
原住房间数*（50--100）元/每间.
说明:
（1）京政发（1991）56号文件.
（2）付给拆迁户.
7.奖励费
计算方法:
规定日期内搬家,每户最高奖励200元.搬家奖励日期为7--10天.
说明:
（1）依据市房地字（91）56号文件.
（2）付给拆迁户.
8.拆迁工作管理费
计算方法:
（1）拆迁管费:
拆迁费支出总数*0.5%.
（2）拆迁服务费:
拆迁费支出总数*1.5%（包括管理费）.
说明:
（1）拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费,拆迁安置房造价和地上物补偿费等.
（2）京价字（1993）238号文件.
（3）付拆迁工作单位和拆迁许可证发放单位.
9.周转费
计算方法:
（1）自行周转人口每人每月50元.
（2）建设单位提供周转房,无取暖设施,取暖期每月15元.
说明:
（1）依据京<<拆迁细则补充说明>>
依据京房地字（92）087号文件.
（2）付给周转户.
10.周转房
临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民自行周转所需费用.
说明:
依据京政发（85）138号文件
依据京政发（82）144号文件.
11.房屋维修补贴
拆迁房移交房管部门管理的维修补贴1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积
说明:
（1）依据88年预算第一册（28页）.
（2）付房管部门.
12.农户房屋原拆原建费
指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建,按原结构原面积所需费用.
说明:
（1）依据房地字（86）245号文件.
（2）依据房地字（83）102号文件.
13.安置用房费
指安置被拆迁居民用房的投资,如使用本企业自建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价计算.
14.临时设施费
指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修建的费用.
15.锅炉供暖费
指拆迁房移交房管部门管理的供暖费.
16.电梯高压水泵管理费
指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费.
17.拆迁远郊优惠补助费
指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇.
依据<<拆迁细则补充说明>>.
18.房屋拆迁管理费：
京价房（字）【1997】第283号，拆迁安置费用的0.3%
（四）土地平整费
1.拆房费:
计算方法:
平房每间39--55元/平方米,另加弃土8元/平方米
（1）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）
（2）付给拆房单位.
2.渣土清理费
指拆房后渣土清运费用,包括清理到自然地坪及运输.其中,运出渣土费用按京政发（86）47号文件规定,按每吨计算.
3.平地补助费
指大平大整新造耕地的平整费用;一般在山地或地形起伏很大的地区.城区及近郊区通常不必考虑此项费用.
案例：
数量单价费用
1居民拆迁所有权补偿32.6万950元/M230970
2居民拆迁使用权补偿2988户45.11元/M2134789
3居民拆迁其他补偿32.6万150元/M24890
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