建安成本项目及内容.docx

1、建安成本项目及内容建设成本项目及内容 建设成本费用项目及内容 费用项目 内容说明 一、施工前期费用如果是有偿使用已开发好的土地，可用地价与3、4、5、6项） 1.征地及拆迁补偿费 征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿费和迁移费 2.七通一平费用 按竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费。指非区内工程范围，如有挡土墙的应算在内。 3.勘察测量费 进行工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用。 4.设计费 包括土地开发工程和建筑安装工程及区内配套工程等的设计费用。 5

2、.临时设施费 包括：临时道路、临时供水供电设施（含临时发电机发电、打井抽水等）、建设单位发生的设施的费用。 6.特殊市政工程费用 包括：供水厂、污水处理厂、电厂、变电站、隧道、桥涵等特殊工程费用。通常这些工程由城市市政工程费用负担。 二、建筑安装工程费用（指单位工程土建、安装工程费用） 1.桩基础工程费 如是天然基础，并入主体工程费，此项不存在。沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板（管）桩等。 2.土建工程费 包括：结构工程和室内外装修工程。例如：天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、金刚结构工程、门窗工程及其他零星工程等。另外，脚手架搭设的费用应计算

3、在内。关于二次设计、二次装修的工程费用：如果是发展商负责，费用计算在内；否则由业主自行装修的费用不能计算。 3.安装工程费 主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备安装工程的费用，其中包括设备费。通讯部门目前只包括电话线的埋管，其余由深大电话公司负责，费用由用户的电话初装费收取。水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，建筑物2M以内。水包括供水、排水、污水处理。消防包括烟感、温感、花洒等。 三、区内配套工程费用（指小区内的配套工程） 1.区内道路工程 指区内小道（不是七通一平的市政道路），多数为混凝土路面，宽度在10M以内。 2.区内供水供电工程 指建筑物2M以外的区内供水管道、阀门及井、

4、消火栓，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。如有水泵房、储水池，包括在内。 3.区内排水排污工程 建筑物2M以外的区内污水排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、明渠、暗渠等。 4.区内变电所 包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用。 5.区内园林绿化费 包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。 6.区内场地清理费 建筑物2M外区内场地的交通清理、整修费用。 7.区内公共设施费 指区内的公共娱乐设施所需的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。 8.区内路灯设施费 包括灯杆、灯具、电缆、电线等费用。 四、管理费、利息 1.管理费

5、开发、建设过程中的管理费用（3%） 2.利息 未收预售款的按施工前期、建筑安装工程、区内配套工程等费用之和，分期按贷款期计算，即：施工前期费用月利率整个工期（多少个月）+（建筑安装工程费用+区内配套工程费用）月利率1/2工期（月数）。工期包括施工前期的时间。此项计算作为控制尺度。建设条件方案 总占地面积： 41,795 m2. 合 62.692 亩 规划总用地面积： 41,795 m2. 合 62.692 亩 总建筑面积 ： 层数 13 27498 m2。 建筑高度： 1330 m 保留原建筑面积： 0 m2。 新建建筑面积： 建筑物栋数： 8 栋 层数 13 总面积： 27498 m2。 其

6、中地上面积： 层数： 13 总面积： 27498 m2。 办公面积（含公用设施）： 层数： 3 总面积： 8265 m2。 其中：标准层面积： 2,755 m2。 其它层面积： m2。 还建原用地单位住宅面积： 0 m2。 厂房面积： 层数 1 总面积： 19,233 m2。 每层裙楼面积： 19,233 m2。 其中公建面积： m2。 还建原用地单位公建面积： m2。 商业面积 m2。 还建商业面积 0 m2。 地下面积： 层数 0 总面积： m2。 其中裙楼地下室面积 0 m2。 每层面积 0 m2。 扩大地下室增加面积 m2。 人防面积： 0 m2。 指标面积计算： m2。 住宅为一层标

7、准层面积： m2。 裙楼为其建筑面积的： 3% 还建原用地单位地下面积： 0 m2。 停车数量： 共计： 80 辆 其中地上： 80 辆 地下停车场： 辆 停车场面积 0 m2。 单位停车位面积 m2。 还建原用地单位地下车位 0 辆 建筑密度： 0.526 建筑基底面积： 21,988 m2. 容积率： 0.658 绿化面积： 12,538.5 m2. 绿化指标：绿化率 30% 道路面积： 7,523.1 m2. 道路面积指标：道路率 18% 居住人口: 户数： 103.312 户 共计： 258.281 人 投资所得面积 27,498 m2. 其中地上面积： 27,498 m2.一、土地产

8、权取得费 序 指标 面积 费用 单方造价 备 注 号 项目 m2 万元 元/m2 一、土地使用权取得费 41,795 1,899.42 454.461 项目新建总建筑面积 27,498 m2 土地成本 690.748 元/m2 （一）征地拆迁补偿安置 41,795 1175 281.043 一）土地征地费用: 41,795 0 0 1 征地补偿费: 0 2 青苗补助费 0 3 树木补偿费 0 4 水井,机井补偿费. 0 5 坟墓迁移费. 0 6 耕地占地税: 0 7 耕地占用复垦费 0 8 防洪费 0 9 菜地开发建设基金. 0 10 征地事物管理费： 0 京价房（字）【1997】第282号，

9、征地总费用的 1.50% 0 二）拆迁补偿费 41,795 0 0 1 土地物补偿费 0 2 集体财产补偿费 0 3 私人财产补偿费 0 4 附属物补偿费 0 5 私房发价费 0 0 三）拆迁安置费用 41,795 0 0 1 安置补助费 0 2 农转工人员级差补贴 0 3 拆迁农转居超转病残生活补助费 0 4 超转劳动力管理服务费 0 5 超转人员医疗补助费. 0 6 超转老年人基金：缴市政府 0 7 搬家费 0 8 奖励费 0 9 拆迁工作管理费 0 10 周转费 0 11 周转房 0 12 房屋维修补贴 0 13 农户房屋原拆原建费 0 14 安置用房费 0 15 锅炉供暖费 0 16

10、电梯高压水泵管理费 0 17 拆迁远郊优惠补助费 0 18 房屋拆迁管理费： 0 京价房（字）【1997】第283号，拆迁安置费用的 0.30% 0 四）土地平整费 41,795 0 0 1 拆房费: 0 2 渣土清理费 0 3 平地补助费 0 （二）还建面积费用： 41,795 0 0 还建面积费用,其中 0 0 还建总面积为 0 m； 住宅面积 0 0 0 住宅，面积为 0 m； 公建面积 0 0 0 公建，面积为 0 m； 综合造价为 0 元/m2 商场 0 0 0 商场，面积为 0 m； 综合造价为 0 元/m2 地下室 0 0 0 地下室，面积为 0 m； 综合造价为 0 元/m2

11、车位 0 0 0 车位:面积为 0 0 综合造价为 0 元/m2 （三）项目转让款 41,795 614.6 147.051 （四）中介费 41,795 50.0 11.963 （五）土地价格 41,795 60.2 14.404 1 地价评估费 41,795 0 0 宗地面积（平方公里） 宗地土地价格总额 万元 基准地价评估费用 0 宗地地价评估收费标准 基准地价评估收费标准 宗地地价评估费用 0 土地价格总额（万元） 累计计费率 城镇面积（平方公里） 收费标准（万元） 0 100以下（含100） 4 5以下（含5） 48 0 100200部分 3 520（含20） 812 0 201100

12、0部分 2 2050（含50） 1220 0 10012000部分 1.5 50以上 2040 0 20015000部分 0.8 0 500110000部分 0.4 0 10000以上部分 0.1 2 土地出让金 41,795 0 0 其中住宅为： 0 0 按地上建筑面积计算,其中住宅： 0 元m2 实取 0 元m2 公建为 0 0 公建为： 0 元m2 实取 0 元m2 商场 0 0 商场 0 元m2 实取 0 元m2 3 资金占用费 41,795 0 0 地价款总值： 0 万元 欠交60%， 实取 0 万元 缓交贴息费 0 0 申请缓交12个月，每月按欠交额的 0.10% 0.20% 实取

13、 0.002 滞纳金 0 0 期限为6个月，按延长付款金额、时间计付： 0.00021 /日 实取 0 /日 4 契税 41,795 60.185 14.4 5 工本费 41,795 0 （六）耕地占用税 41,795 0 按项目总用地面积计： 0 m2 实取 0 m2 （七）场地清理费 41,795 0 0 1 房屋拆除费 0 0 房屋拆除面积： 0 m； 一般平房 0.0 0 39 55 元m2 实取 32,465.176 元m2 单层砖混结构厂房 0.0 0 78 87 元m2 实取 56,986.744 元m2 单层其它结构厂房 0.0 0 125 126 元m2 实取 86,688.

14、926 元m2 多层砖混结构厂房 0.0 0 57 77 元m2 实取 46,280.144 元m2 多层其它结构厂房 0.0 0 78 135 元m2 实取 73,564.706 元m2 2 市政设施拆除费 41,795 0.0 0 3 场地平整费 41,795 0.0 0 （八）地上附着物有用价值分析 41,795 0.0 0 1 转让附着物利用价值 0 0 实取 万元 房产 0 0.0 0 可用房屋面积： m； 市值单价： 元/m2 市政工程 0.0 0 市政工程： 市值： 万元 购买转让方资源费用 0.0 0 2 土地出让金抵消费 0 0 0 土地出让金： 面积 抵扣标准 住宅部分 0

15、 0.0 0 住宅部分 0 m； 有用价值： 0 元/m2 公建部分 0 0.0 0 公建部分 0 m； 0 元/m2 商场部分 0 0.0 0 商场部分 0 m； 0 元/m2 3 四源费抵消费 0 0 0 四源费： 自来水 0 0.0 0 住宅部分 0 m； 0 元/m2 污水处理 0 0.0 0 公建部分 0 m； 0 元/m2 煤气 0 0.0 0 商场部分 0 m； 0 元/m2 供暖 0.0 0 地下室部分 0 m； 0 元/m2 4 大市政费抵消费 0 0.0 0 0 m； 0 元/m2 5 服务设施配套抵消费： 0 0.0 0 0 m； 0 元/m2 计算依据 土地征收及拆迁补

16、偿费开支范围 一. 土地征地费用: 1. 征地补偿费: 计算方法: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5-6)倍 说明: (1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费; (2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前三年平均产值的20倍; (3)根据京政发(1991)26号文件; (4)付给乡或村. 2.青苗补助费 计算方法: 青苗当年1计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双方协商解决). 播种初期 发育时间 成熟期 为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段 蔬菜 60% 80% 100% 大田作物 70% 90% 100% 说明: (1)依据(57)市京字第321号通知; (2)付给大队或村

17、. 3.树木补偿费 计算方法: 材树:材积*木材牌价*(1+50%); 鲜果树:前三年平均产值*(56倍) 干果树:前三年平均产值*(78倍) 说明: (1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适当补助费. (2)依据市政发(84)116号文件. (3)付给大队或村. 4.水井,机井补偿费. 计算方法 水井按原投入工料费 机井按7-15万元/座 说明: (1)枯井,废井不予补偿. (2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上浮20%. (3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992). (4)付给大队或村. 5.坟墓迁移费. 计算方法: 坟墓座数*(800-2000元/座). (1)

18、依据北京市建设工程其它费用定额(1992). (2)依据市政发(84)116号文件. (3)依据市房第字(84)100号文件. (4)付给村或所有人. 6.耕地占地税: 计算方法 朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米; 门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米; 密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米; 学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征. 说明: (1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金. (2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1日27号文. (3)付给区财政局. 7.耕地占用复垦费：上缴市政府5万元/亩； 8.防洪费：按土地面积

19、(危改项目不计)20 元； 9.菜地开发建设基金. 计算方法: 朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜地按上述标准的50%缴纳. 说明: (1)依据市政发(86)137号文件. (2)由区地用科代收,交市财政. 10. 征地事物管理费：京价房（字）【1997】第282号，征地总费用的1.5% （二）拆迁补偿费 1.土地物补偿费 计算方法: 指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的补偿费用私人养植花卉不予补偿. 说明: (1)依据(75)市房地字073号文件 依据(83)市房第字030号文件 依据

20、(82)市房地字416号文件. 2.集体财产补偿费 系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着物的补偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次性处理,也在此例. 说明: (1)依据京政(91)56号文件. (2)付给大队或村. 3.私人财产补偿费 对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿. 说明:依据京房地字(1992)第087号文件. 4.附属物补偿费 计算方法: 棚子每间120-560元,门楼每个120-400元 猪圈每个80-320元,厕所每个4500元 围墙80-120元/M,鸡兔窝30-120元, 锅台每个100-300元, 甬路10-15元/平方米 说明: (1)原标准依据(75)市房

21、地字073号文件, 标准过低,上此标准根据基建拆迁工作手册.(P118页). (2)依据北京市建设工程其它费用定额(1992) (3)付给村人或所有人. 5.私房发价费 指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算. 计算方法: 房价评估价格*(1+调整幅度)*(2-5倍) (1)依据市房地字(74)203号文件 依据市房地字(82)369号文件 依据市房管地字(86)418号文件. (2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%. (3)付给房产主. （三）拆迁安置费用 1.安置补助费 计算方法: 安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例*亩

22、年产值*(3-10倍),安置人口数按征地前的农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合计2.5-3万元. 说明: (1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号. (2)付给安置单位. 2.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)451号.农转工人员核定工资等级. 3.拆迁农转居超转病残生活补助费 计算方法: 82岁以下每人应拨金额 (82-现有年龄)*12个月*(62-72元/人月).补助月数不满100个月的均按100个月计算.无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月250元. (1) 发放对象

23、为原有社员劳动力近三年每年劳动100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和适龄不宜按排工作的病残人员. (2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准. (3) 付给市民政局. (4) 国家统规定的各项调价补贴. 4.超转劳动力管理服务费 计算方法: 拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8% 说明: (1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准. (2) 付给市民政局. 5.超转人员医疗补助费. 计算方法: 社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每人收取丧葬费200元. 说明: (1)朝改办(1990)48号.

24、 (2)各区有各区的规定. 6.搬家费 计算方法: 原住房间数*(50-100)元/每间. 说明: (1)京政发(1991)56号文件. (2)付给拆迁户. 7.奖励费 计算方法: 规定日期内搬家,每户最高奖励200元.搬家奖励日期为7-10天. 说明: (1)依据市房地字(91)56号文件. (2)付给拆迁户. 8.拆迁工作管理费 计算方法: (1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%. (2)拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理费). 说明: (1)拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费, 拆迁安置房造价和地上物补偿费等. (2)京价字(1993)238号文件. (3)付拆迁工作单位和

25、拆迁许可证发放单位. 9.周转费 计算方法: (1)自行周转人口每人每月50元. (2)建设单位提供周转房,无取暖设施, 取暖期每月15元. 说明: (1)依据京<<拆迁细则补充说明>> 依据京房地字(92)087号文件. (2)付给周转户. 10.周转房 临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民自行周转所需费用. 说明: 依据京政发(85)138号文件 依据京政发(82)144号文件. 11.房屋维修补贴 拆迁房移交房管部门管理的维修补贴1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积 说明: (1)依据88年预算第一册(28页). (2)付房管部门. 12.农户房屋

26、原拆原建费 指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建, 按原结构原面积所需费用. 说明: (1)依据房地字(86)245号文件. (2)依据房地字(83)102号文件. 13.安置用房费 指安置被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价计算. 14.临时设施费 指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修建的费用. 15.锅炉供暖费 指拆迁房移交房管部门管理的供暖费. 16.电梯高压水泵管理费 指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费. 17.拆迁远郊优惠补助费 指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇. 依据<&l

27、t;拆迁细则补充说明>>. 18. 房屋拆迁管理费：京价房（字）【1997】第283号，拆迁安置费用的0.3% （四）土地平整费 1.拆房费: 计算方法: 平房每间39-55元/平方米,另加弃土8元/平方米 (1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992) （2）付给拆房单位. 2.渣土清理费 指拆房后渣土清运费用, 包括清理到自然地坪及运输.其中,运出渣土费用按京政发(86)47号文件规定,按每吨计算. 3.平地补助费 指大平大整新造耕地的平整费用; 一般在山地或地形起伏很大的地区. 城区及近郊区通常不必考虑此项费用. 案例： 数量 单价 费用 1 居民拆迁所有权补偿 32.6 万 950 元/M2 30970 2 居民拆迁使用权补偿 2988 户 45.11 元/M2 134789 3 居民拆迁其他补偿 32.6 万 150 元/M2 4890 4 个