万科全套管理制度及流程.docx

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万科全套管理制度及流程

万科房地产开发管理制度

、万科房地产开发组织结构〔P10〕

1、垂直化管理组织结构图

2、工程前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结构与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

、万科房地产开发职位说明书〔P22〕

1.高层管理类

〔1〕总经理职位说明书

〔2〕副总经理〔分管经营〕职位说明书

〔3〕副总经理〔分管营销〕职位说明书

〔4〕总工程师职位说明书

2.工程前期部

〔1〕工程前期部经理职位说明书

〔2〕投资开展主管职位说明书

〔3〕工程开发主管职位说明书

〔4〕工程规划主管职位说明书

3.设计管理部

〔1〕设计管理部经理职位说明书

〔2〕结构设计师职位说明书

〔3〕图纸审核员职位说明书

〔4〕资料管理员职位说明书

4.商务部

〔1〕商务部经理职位说明书

〔2〕造价工程师职位说明书

〔3〕合同主管职位说明书

5.工程管理部

〔1〕工程管理部经理职位说明书

〔2〕土建工程师职位说明书

〔3〕水电工程师职位说明书

〔4〕市政工程师职位说明书

6.销售部销售部经理职位说明书

7.办公室

〔1〕办公室主任职位说明书

〔2〕人力资源主管职位说明书

〔3〕行政主管职位说明书

4〕档案主管职位说明书

三、万科房地产开发投资与开发管理〔P60〕

1、工程投资与开发管理制度设计

〔1〕企业工程投资管理制度

〔2〕企业经营方案管理制度

2、工程投资与开发管理操作工具

〔1〕工程阶段投资回收分析表

〔2〕企业年度总体经营方案书

〔3〕投资工程竞争分析调研表

〔4〕工程开发本钱费用估算

3、工程投资与开发管理管理工作流程

〔1〕企业经营决策管理流程

〔2〕年度经营方案编制流程

4.工程投资与开发管理方案设计

〔1〕年度经营方案方案

〔2〕工程投资分析方案

〔3〕工程拆迁安置方案

P90）

四．万科房地产开发设计管理〔

1.设计管理制度设计

〔1〕工程设计管理制度

〔2〕设计图纸自审制度

2.设计管理操作工具

〔1〕工程工程设计任务单

2〕设计任务修改审批表

〔3〕设计任务修改审批表

〔4〕设计跟踪检查记录单

〔5〕设计输出文件审查表

3.设计管理工作流程

〔1〕图纸设计管理工作流程

〔2〕设计变更管理工作流程

4.设计管理方案设计

〔1〕工程设计合同书编制方案

〔2〕工程计任务书编制方案

P120）

五、万科房地产开发造价管理〔

1.造价管理制度设计

〔1〕工程预结算管理细那么

〔2〕工程计量计价管理方法

2.造价管理操作工具

〔1〕工程预算作业进度表

〔2〕单项工程计量一览表

〔3〕分项工程计价内控表

〔4〕单项工程概、预算表

3.造价管理工作流程

〔1〕工程预算编制流程

〔2〕工程竣工结算流程

4.造价管理方案设计

〔1〕工程水电预结算方法

〔2〕竣工结算社会审价方案

〔3〕工程付款审核审批方法

P146）

六、万科房地产开发工程施工管理〔

1．工程施工管理制度设计

〔1〕工程经理部管理制度

〔2〕工程招投标管理制度

〔3〕工程承包商管理制度

〔4〕工程监理管理制度

〔5〕技术交底管理制度

〔6〕临时水电使用规定

〔7〕工程签证管理制度

2.工程施工管理操作工具

〔1〕工程工程施工进度表

〔2〕建设工程招标申请书

〔3〕建设招标报价清单表

〔4〕施工招标合同评审表

〔5〕施工招标合同会签表

〔6〕施工组织设计报审表

〔7〕工程施工方案审批表

8〕工程施工进度方案表

9〕

进度调整方案审批表

10）

建设工程开工申请单

11）

技术交底三签记录表

12）

施工工程量签证单

13）

周工程量统计表

14）

工程管理日记表

3.工程施工管理工作流程

〔1〕工程施工过程管理流程

〔2〕工程进度控制管理流程

4.工程施工管理方案设计

〔1〕施工组织总设计方案

〔2〕平安生产协议书模板

〔3〕给排水技术指导方案

〔4〕施工技术管理方案

〔5〕土方回填施工方案

〔6〕工程成品保护方案

P237）

七、万科房地产开发绩效管理〔

1房地产企业绩效管理制度设计

〔1〕绩效考核管理制度

〔2〕员工奖惩管理制度

2房地产企业绩效考核表

〔1〕总工程师绩效考核表

〔2〕

前期部经理考核表-1〔关于投资〕

〔3〕

前期部经理考核表-2〔关于经营〕

〔4〕

工程经理绩效考核量表

〔5〕

水暖工程师绩效考核表

〔6〕工程工程预算员考核表

3房地产企业绩效管理流程

〔1〕

目标设定工作流程

〔2〕

绩效管理工作流程

4房地产企业绩效管理方案设计

〔1〕工程经理绩效考核方法

〔2〕工程技术人员考核方法

八、万科房地产开发财务管理〔P264〕

1财务管理制度设计

〔1〕

企业存货管理制度

〔2〕

货币资金管理方法

〔3〕

内部财务管理制度

2财务管理操作工具

〔1〕

营业利润测算表

〔2〕

年度财务费用台账

〔3〕

票据及存款日报表

〔4〕

财务审计报告表

〔5〕

审计查账记录表

〔6〕现金流量分析表

〔7〕融资工程登记表

〔8〕工程融资申报表

3财务管理工作流程

〔1〕资金管理工作流程

〔2〕财务审计管理流程

4财务管理方案设计

〔1〕财务会计报告管理方案

〔2〕财务本钱核算控制方案

P298）

九、万科房地产开发行政人事管理〔

1.行政人事管理制度设计

〔1〕办公用品管理制度

〔2〕会议管理制度

〔3〕文书管理制度

〔4〕印章管理制度

〔5〕出差管理制度

〔6〕档案管理制度

〔7〕车辆管理制度

2.行政人事管理操作工具

〔1〕办公费用明细表

〔2〕办公用品请购单

〔3〕办公用品领用表

4〕办公设备登记表

〔5〕固定资产登记表

〔6〕图书借阅登记表

〔7〕印章使用申请单

〔8〕车辆使用申请表

〔9〕平安状况检查表

〔10〕会议申请表

3行政人事管理工作流程

〔1〕行政经费控制流程

〔2〕企业会议管理流程

4行政人事管理方案设计

〔1〕办公费用控制方法

〔2〕车辆使用管理方法

、万科房地产开发组织结构

1、垂直化管理组织结构图

2、工程前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结构与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

1•万科房地产开发组织结构图

董事会

董事长

总经理

2工程前期部组织结构与责权

部门

部门负

直属领导

1.负责企业投资工程的搜寻与调查研究，并对拟投资的工程

进行经济分析和论证

2.负责制订房地产投资方案，并参与工程工程投资筹划、项目可行性研究工作

职责3.对所拓展的房地产工程、建筑工程工程进行全面测算和评

估，拟订可行的工程开发方案

4.组织开展工程前期的谈判、工程用地投标、土地款项拨付方案拟订及报批等工作

5.组织开展工程立项所有手续的报批、规划设计等工作

6.组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作

7.负责开展企业工程联系单位的公关工作

8配合商务部编制工程开工前相关合冋〔含规划、设计合冋、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同〕

9.负责工程用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作

权力

1.对投资工程的建议权及对投资方案、投资方案的审核权

2.房地产行业资讯调查经费的合理使用权

3.对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权

4.要求相关部门配合的权力

5.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关

说明

3•设计管理部组织结构与责权

根据实际

结构设计师

图纸审核员

资料管理员

而定

职责

1.参与工程的投资分析、建筑筹划等工程开发的前期规划工作

2.对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收

3.配合商务部做好概算、预算及工程本钱控制工作

4.配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用

和确定工作

5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图

纸会审工作

6.负责对工地的效劳、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜

的协调、审核与确认

7.负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作

8负责对施工图纸等设计资料、档案的统管理

权力

1.工程设计单位的初步选择权

2.对外部设计方案的审核权、修改建议权

3.对设计变更、工程洽商的参与审批权

4.建设工程质量的参与验收权

5.对违反企业管理规定的员工提请处分的权力

相关

说明

4商务部组织结构与责权

1.负责与工程相关的所有合同编制工作

2.根据设计图纸组织编制或委托编制工程工程概算、预算、

预算分配、材料设备预算等

3.根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作

4.审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件

5.配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算,从技术经济角度进行比拟

6.严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序

7.负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关

的数据和资料，按合同编制?

工程月度付款方案?

8配合工程前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明

9.完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制米购合同

10.负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作

权力

1.工程合同的编制权〔政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外〕

2.工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权

3.招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权

3.规划设计、施工图设计的建议权

4.工程进度付款的审核权

5.对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权

相关

说明

5工程管理部组织结构与责权

部门

部门负

责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

经理级1

人

工程管理部经理

主管级3

人

土建工程师

水电工程师

市政工程师

根据实际

而定

技术资料管理员各专业技术员

职责

1.负责工程建设工程的施工技术管理、开工准备、对外技术

协调等工作

2.配合商务部起草工程相关合同

3.办理供水、供电、消防手续

2.审查施工组织设计，监督进度方案的实施情况，控制施工

进度，完成工期目标

3.熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作

4.负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系

5.根据企业工程建设的实际情况，编制并实施完成工程进度

方案

6.参与及工程施工招投标工作

7.加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程

8.组织开展分项、单项〔位〕以及隐蔽工程的完工验收工作

9.负责工程变更初审、工程量确实认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作

10.会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表

11.协助签订工程施工合同、编制材料供给方案，协助商务部编制付款方案

12.负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作

13.做好材料、设备、人员的管理工作

14.配合销售部做好客户咨询工作

权力

1.对工程招投标底洽商谈判的参与权

2.工程设计方案、施工方案的建议权

3.对工程工程的组织、管理、监控权

4.对工程现场签证的审核权

5.对现场工程建设技术的指导权

6.对现场工程建设质量的监督权

7.对工程现场实施方案的协调权、建议权

&对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权

9.在工程预算范围内，对工程费用使用的决策权

10.在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权

11.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关

说明

6销售部组织结构与责权

部门

部门负

责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

销售部

经理

经理级1人

根据实际而定

营销筹划专员

销售员

客服主管

职责

1.编制和执行工程营销工作方案

2.催促专业机构完成新工程所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案

3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案

3.负责工程的销售筹划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作

4.组建售楼中心，确定工程售楼处外部形象与内部装饰装修方案

5.负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作

6.筹划与实施各类楼盘工程的推广、促销活动

7.负责工程商业局部的招商工作

8按总经理及董事会要求编制销售报表

9、负责客户效劳管理工作，建立市场研发及客户档案，处理

投诉、退房等问题

权力

1.对营销推广方案和费用预算的审核权

2.房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权

3.对营销筹划及宣传推广方案决策权

4.要求相关部门配合的权力

5.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关

说明

部门

部门负

责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

办公室主任

经理级1

7办公室组织结构与责权

人力资源主管

行政主管

档案主管

人

主管级3

人

根据实际

而定

职责

1.协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务

2.根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检杳催促会议决议的贯彻实施

3.参与企业开展规划的拟订、年度经营方案的编制和企业重大决策事项的讨论

4.汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作方案

和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发

言的文稿，并负责审核

5.负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作

6.负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作

7.负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作

权力

1.受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权

2.企业经营决策的参与权

3.对企业行政文书、材料设备、工程工程等工作过程的跟踪

管理权

4.对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权

5.对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权

相关

说明

万科房地产开发职位说明书

1.高层管理类

〔1〕总经理职位说明书

〔2〕副总经理〔分管经营〕职位说明书

〔3〕副总经理〔分管营销〕职位说明书

〔4〕总工程师职位说明书

〔1〕总经理职位说明书

职位名

称

总经理

所属部门

直接上

级

董事会

直接下级

各副总经理

任职资

格

1.学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产工程管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格

2.工作经验

十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先

职责概

领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理方案，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和工程团队，确保企业经营管理目标和开展目标的顺利实现

1组织制定企业中长期开展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督

2.根据企业开展战略，制订企业各阶段经营管理方案，并对方案执行情况予以监督

3.负责与董事会沟通，保证企业各项经营方案得到顺利实施

4.授权各副总经理组织实施各项经营方案，确保年度经营图标得到全面落实

岗位职

5.负责企业投资管理、工程工程管理、营销管理、人力资责

源管理、财务管理的决策工作

6.主持召开总经理办公会议，听取各副总经理汇报工作，以便监督、检查企业经营方案的执行情况和财务收支方案的执行结果

7.出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系

8主持企业重大房地产工程的招投标管理工作

9.负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、

培训和考核工作

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明

（2）副总经理（分管运营）职位说明书

职位名

称

副总经理

所属部门

直接上

级

总经理

直接下级

所辖部门经理

任职资

格

1学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产工程管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格

2.工作经验

八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产工程全程开发经验以及资深的工程开发管理或本钱管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规

职责概

要

全面负责企业投资工程的规划、房地产工程的开发与运营工作，对房地产工程能够做出准确的分析、预测和定位

岗位职

责

1参与制订企业年度经营方案和预算方案，拟订各个部门

年度工作目标方案和预算方案并组织实施，参与制定企业重

大投资、工程开发策略研究和本控制等决策

2.负责企业拟订投资工程的定位研究、业态分布筹划

3.主持企业各工程的规划设计管理及日常事务的统筹管理

4.主持办理工程前期的土地移交、拆迁等手续

5.参与房地产工程用地的前期谈判、投标管理等重大决策

工作

6.指导开展对政府部门的公关工作

7.对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与

协调

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明

（3）副总经理（分管营销）职位说明书

职位名

称

副总经理

所属部门

直接上

级

总经理

直接下级

所辖部门经理

任职资

格

1.学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销

管理、房地产市场筹划、广告筹划等相关专业知识

2.工作经验

八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、

销售管理类职位工作经验

职责概

要

组织制订年度营销方案、市场开发方案和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销筹划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动

岗位职

责

1.根据企业战略开展规划，协助总经理编制企业年度经营

方案，从市场开展的角度保证企业经营方案的可实现性

2.组织编制企业市场推广、营销筹划、公关活动、房地产销售、客户效劳管理等方面的规章制度，并监督、检查各项制度的执行情况

3.组织开展市场分析，拟订市场筹划方案、公关方案、广

告策略与推广方案

4.对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作

予以指导

5.建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的

客户关系管理体系

6.监督、检查客户及售后效劳情况，确保客户效劳质量不

断提高

7.对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与

协调

8完成总经理临时交办的其他工作

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明

（4）总工程师职位说明书

职位名

称

总工程师

所属部门

直接上

级

总经理

直接下级

所辖部门经理

任职资

格

1.学历、专业知识

大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、工程管理、工程质量管理、工程本钱控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格

2.工作经验

八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名

企业相关工作经验者优先

职责概

要

全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理等工作

岗位职

1.组织制定并审核工程工程管理的各项规章制度、各阶段

责

工作方案，并监督、检查制度的执行情况、方案的实施情况，

确保各项工作得以顺利进行

2.负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工

作

3.组织、管理企业所有在建的工程工程，负责审核、签批

工程技术文件

4.负责检查各个工程工程的进度，通过组织和协调确保各

项工程如期完成

5.监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大

问题

6.参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工

作予以技术指导

7.指导分管部门的开展方向，适时对工程系统的运行模式

进行调整

8负责对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考

核与协调

相关说

明

2•工程前期部

（1）工程前期部经理职位说明书

（2）投资开展主管职位说明书

（3）工程开发主管职位说明书

（4）工程规划主管职位说明书

（1）工程前期部经理职位说明书

职位名

称

工程前期部经理

所属部门

工程前期部

直接上

级

副总经理

直接下级

本部门主管人员

任职资

格

1.学历、专业知识

大学本科及以上，具有企业管理、工程管理、工程预算、招投标管理、金融、房地产工程开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开发工程报批报建的政策、法规及办事流程，具有良好的沟通和协调能力

2.工作经验

五年以上本行业相关工作经验

职责概

要

在副总经理的领导下，根据企业的实际状况进行企业发展方向定位并制定明确的企业开展战略及投资方案，根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产工程开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督

1根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编制企业投资开展战略，经副总经理审核后提请总经理办公会审议

2.根据企业开展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营方案

3.具体负责制订房地产投资方案，并对投资进行监督管理

4.定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调研报告

5.

岗位职

责

关注房地产市场的开展变化，定期或不定期向副总经理及其他领导提交市场分析报告

6.根据企业的总体战略，具体负责房地产工程开发的全程管理工作

7.具体负责编制各项关于房地产工程开发的规章制度，经总经理审批后执行

8负责组织所有开发工程的前期手续的报批报建工作

9.负责工程的引进、前期谈判和土地投标工作

10.负责组织房地产开发工程的规划工作

11.负责为企业寻找土地资源，进行土地储