个人住房交易税收政策汇编doc.docx

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个人住房交易税收政策汇编doc

个人住房转让营业税新规解读

住房类型

普通住房标准

自2008年10月1日起，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：

⏹住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、

⏹单套建筑面积在144平方米（含）以下。

关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知宁房管〔2008〕278号

商业用房？

购买

契税、印花税

一般规定

契税、印花税（2008年10月1日至2009年12月31日）

税种

优惠内容

对个人销售或购买住房印花税

暂免征收

个人购买非普通住房缴纳契税

契税3%，政府给予房款总额1%补贴

个人购买90—144平方米（含144平方米）普通住房契税

契税1%，政府给予房款总额0.5%补贴

个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税

契税1%，政府给予房款总额1%补贴

《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》宁政发（2008）232号

自2008年11月1日起

对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税【2008】第137号

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见苏政办发[2008]133号

购买经济适用房

自2007年8月1日起，

经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税【2008】第024号

接受捐赠房屋

对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖"个人无偿赠与"印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖"个人无偿赠与"印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖"个人无偿赠与"印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知国税发〔2006〕144号

个人所得税

企业为个人购买房屋

符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（一）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；

（二）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

具体征税方法：

对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照"个体工商户的生产、经营所得"项目计征个人所得税；

对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税；

对企业其他人员取得的上述所得，按照"工资、薪金所得"项目计征个人所得税。

财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税[2008]83号

单位低价向职工售房

根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照"工资、薪金所得"项目缴纳个人所得税，

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号

政府购房补贴

补贴标准

购房政府补贴（2008年10月1日至2009年12月31日）

住房类型

补贴额度

90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）

房款总额1%的补贴

90—144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）

房款总额0.5%的补贴

《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（宁政办发（2008）106号）

补贴办法

《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》宁房管〔2008〕255号

软件企业技术和管理人员

同级财政预算中安排专项资金，用于奖励软件企业技术和管理人员个人2007年1月1日后在本市第一次购买商品房或汽车，奖励额度为本人申报年度上一年度已缴纳个人所得税本市财政实际留成部分。

世界500强企业在南京设立软件企业总部或区域总部、中国软件100强企业在南京设立总部的技术和管理人员，符合同等条件的，可连续3年享受奖励，每年奖励额度为上一年度已缴纳个人所得税本市财政实际留成部分。

南京市软件企业技术和管理人才专项奖励实施办法宁地税发[2008]99号

转让

营业税

一般规定

个人住房转让营业税（自2009年1月1日至12月31日）

住房类型

转让营业税缴纳

小于2年

大于等于2年

非普通住房

全额纳税

差额纳税

普通住房

差额纳税

免税

《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）

自2008年11月1日起

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税【2008】第137号

受赠房产销售

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。

其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知国税发［2005］172号

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；

对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

个人所得税

一般规定

自2006年8月1日起执行，国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

收入确认

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

建立房屋交易最低计税价格管理制度。

纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；

纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

扣除项目

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

1.商品房：

购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：

实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：

原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：

原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：

根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：

纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）合理费用是指：

纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1.支付的住房装修费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：

最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：

最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（一）凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

　　1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；

　　2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；

　　3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

（二）纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》（式样附后），在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。

同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

　　（三）征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。

审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。

　　主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。

同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知

2.支付的住房贷款利息。

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，

凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

核定征收

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。

凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

税款缴纳

主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；

地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

拍卖

个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；

不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复国税函[2007]1145号

受赠房产销售

免税受赠销售

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号

应税受赠销售

除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。



在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知国税发〔2006〕144号

税收优惠

个人换房

为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

具体办法为：

（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。

税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。

购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，以主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

纳税人出售住房后又重新购买的，其重新购房时间的确定，适用《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第四项和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第三条的规定，由纳税人出具房屋产权证和契税完税证明等材料，主管税务机关按孰先原则办理有关涉税事宜。

关于个人出售住房个人所得税有关问题的批复苏地税函[2007]311号

个人现自有住房房产证登记的产权人为１人，在出售后１年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

财政部、国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批财税［2003］123号

个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

免征个人所得税

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知财税字［1999］278号

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

　　1.个人购房日期的确定。

个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

　　2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知国税发【2007】第033号

土地增值税

从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定。

江苏省地方税务局关于个人转让非住宅旧房涉及土地增值税问题的批复苏地税函［2007］194号

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

南京市地方税务局关于帮扶企业促进经济平稳较快发展的税收政策意见宁地税发〔2009〕37号

销售拆迁补偿房

一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

二、关于购买时间确定问题

被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）文件的规定确定该住房的购买时间。

国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复国税函[2007]768号

个税返还

税费优惠（2008年10月1日至2009年12月31日）

税种

优惠内容

个人转让2年以上住房取得的所得

其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴

对个人销售或购买住房印花税

暂免征收

对个人销售住房土地增值税

暂免征收

《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》宁政发（2008）232号

赠与

营业税

细则第5条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

【旧规定】

第四条单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题

1．个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：

（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的"继承权公证书"、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；

（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的"遗嘱公证书"和"遗嘱继承权公证书"或"接受遗赠公证