房地产市场分析年月武汉房地产楼市研究月报.docx
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房地产市场分析年月武汉房地产楼市研究月报
（房地产市场分析）年月武汉房地产楼市研究月报
武汉市房地产市场月度报告
（2010年8月）
德盛行地产机构
市场研究中心
2010-9-10
数字楼市（2010.08）2
第一章市场资讯4
1.1经济与政策4
1.2市场动态6
1.3规划与城建6
第二章土地市场9
2.1挂牌土地拍卖情况9
2.2土地出让情况10
2.3土地出让分析10
2.4重点地块介绍11
第三章房产市场15
3.1德盛指数15
3.2月度成交分析16
3.3每日商品房成交分析16
3.4每周成交分析17
3.5区域成交分析17
3.6供应分析19
第四章区域市场分析21
4.1二七片区综述21
4.2片区利好因素21
4.3片区楼市分析23
4.4二七及周边区域主要在售楼盘一览24
4.5典型个案分析25
数字楼市（2010.08）
土地市场
成交宗数：
7宗
成交面积：
94.7万平方米
成交金额：
8.0175亿元
成交可建面积：
45.441万平方米
商品房市场
房地产吸纳指数（德盛指数）：
68.75
新增供应面积：
67.39万方（约6700套）
成交套数：
10058套
成交面积：
96.1015万平方米
成交金额：
65.42166亿元
成交均价：
6604元/平方米
第一章市场资讯
1.1经济与政策
国土部提高征地补偿20%-30%3个月内到位直接给农民
■同一区域内，征地补偿应执行同一补偿标准
■征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付到位
■应在实施拆迁前妥善安排好被拆迁农户的居住问题
8月1日国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，新标准的实施使征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。
其中，征地统一年产值是综合考虑一定区域内农用地的年产值来测算征地补偿标准；征地区片综合地价是综合考虑一定区片范围内土地类型、产值、土地区位、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素测算的征地补偿标准。
这次补偿标准普遍提高，提高幅度平均在20%—30%。
另外，体现了同地同价的原则。
强调在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。
《通知》指出，征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付到位。
为了保证农民能够得到自己的征地补偿费，首先，要求建设项目将征地补偿费足额列入项目投资概算。
其次，征地批准后，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，将应支付给被征地农民的补偿安置费，直接支付给农民个人，不再通过乡、村等环节支付，防止截留、挪用征地补偿费问题。
第三，健全反馈制度，要求市县国土资源部门在规定时间内向部、省报告征地补偿费用落实到位等批后实施情况，切实加强征地批后实施监管。
（来源于人民日报）
保监会：
保险资金不得直接从事房地产开发建设
8月5日，保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》，自2010年8月31日开始施行。
办法对于保险资金运用投资于股票市场、债券市场、房地产市场等多项内容作出限制规定。
《办法》规定，各类保险公司的保险资金运用，不得存款于非银行金融机构;不得直接从事房地产开发建设;投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。
特别是不得买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票;从事创业风险投资等征求意见，就争议比较大的条款都列在其中，共计7种用途禁止投资运用。
同时，要求投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%;投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，而不动产和相关金融产品合计不高于本公司上季末总资产的10%，等等。
（来源于中国之声《央广新闻》）
武汉成为公积金贷款支持保障房建设首批试点
8月5日，住房城乡建设部披露，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。
同期，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署和银监会联合发出《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，要求项目贷款必须定向用于试点项目，严禁挪作他用。
经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过3年;政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5年。
项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。
另外，试点项目建设必须严格遵守法律法规和工程建设强制性标准，保证工程质量安全。
经济适用住房建设应严格执行单套建筑面积控制在60平方米左右的规定，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在60平方米以下。
利用项目贷款建设的保障性住房必须严格控制供应对象。
同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁。
被列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的还有天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐。
（来源于新华社）
湖北省被列入全国首批低碳试点
8月6日,省发改委披露，国家发改委确定在7个省市和6个城市开展低碳试点，我省成为全国首批试点省市之一。
所谓低碳地区，是以低碳经济为发展模式及方向、市民以低碳生活为理念和行为特征、政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图的区域。
国家发改委要求，试点地区要编制低碳发展规划，制定支持低碳绿色发展的配套政策，加快建立以低碳排放为特征的产业体系，建立温室气体排放数据统计和管理体系，积极倡导低碳绿色生活方式和消费模式。
（来源于湖北日报）
【点评】经济跑步前进的湖北，能源紧缺，环保减排压力非常大，发展低碳经济是解决上述难题的必然选择。
进行低碳经济试验和示范，有利于降低高能耗产业的比重，逐渐形成低碳产业群，助推我省调整产业结构和转变发展方式。
1.2市场动态
武汉固定资产投资头7个月猛增27.3%房地产投资增四成
8月23日，武汉市统计局介绍，今年1至7月份，武汉市固定资产投资继续增长，达1894.45亿元，比上年同期增长27.3%。
推动我市固定资产投资继续大步向前的主因有两个，一个是民间投资，一个便是房地产投资。
随着经济走出金融危机，民间投资信心增强，非国有经济单位投资的占比不断提高。
今年前7个月，我市非国有单位完成投资1093.64亿元，同比增长29.7%，高出全社会投资增幅2.4个百分点，投资比重达到57.7%，比上年同期提高1个百分点。
其中，民间投资920.95亿元，增长32.2%，占48.6%，比上年同期提高1.8个百分点。
由于2009年商品房热销，使得开发商手中回笼资金较多，因此投资高峰期到来。
数据显示，1至7月，房地产开发投资488.61亿元，增长42.5%。
新开工商品房面积1133.4万平方米，增长75.5%，显示房地产开发呈良好态势。
（来源于长江日报）
【点评】这两项投资都将预示着经济向好。
民间投资的不断上升，表示大家看好经济的向上趋势，经济回暖得到确立。
房地产投资的加强，将大大增加市场供给，会对平抑房价起到作用。
1.3规划与城建
“十二五”规划：
武汉市民5年后可享集中供暖
到2015年，武汉将有160万市民享受到城市集中提供的“市政冷气”，8月7日武汉市政协透露，已将城市集中供热制冷纳入“十二五”规划。
据初拟的实施方案，武汉三镇将筹划建设一批“热电联产”项目，向周边地区辐射供热制冷。
其中，江南片区拟扩建武昌热电厂和青山热电厂，并规划建设化工新城热电厂、九峰山热电厂、关山热电厂，建成后，江南地区供热基本形成立体管网体系。
汉阳地区在汉阳煤气厂原址规划建设汉阳热电厂；汉口地区规划在汉口煤气厂原址建设汉口燃机供热工程，并建设后湖热电厂。
据初步规划，武汉集中供热制冷将以热电联产为主要依托，同时大力发展“冷、热、电”三联供和燃气空调，适度发展地泵热技术。
力争到“十二五”末期，集中供热制冷覆盖区域达500平方公里，服务人口160万人。
为此，武汉市将尽快制定相关配套政策，强力推进集中供热制冷。
比如，凡是热源点可以覆盖的地区，严禁建设小型锅炉，凡是主城区内新开发的小区和办公大楼，均引导建设集中供热制冷配套设施。
（来源于楚天都市报）
武汉投资20亿黄陂建2175亩国内最大钢铁市场
8月7日，黄陂区，占地2175亩的国内最大钢铁交易市场——中国长江金属交易中心，将于年底在武湖建成投入运营，总投资约20亿元。
该市场位于武湖农场沙口镇，设计年交易量1500～2000万吨，年交易额1000亿元，由商务交易区、钢材超市区、露天堆场区、金属材料加工区、质押库、有色金属室内库、汽车物流区、配套管理区等功能区域组成，设有6条场内铁路专用线，目前省内知名钢铁经销商湖北华明集团、湖北环海工贸、武汉天合物资、武汉金冈物资等已签约入驻。
（来源于武汉晨报）
武汉通过绿色建筑管理试行办法盖“绿色建筑”政府有奖
8月16日，武汉市政府常务会原则通过了《武汉市绿色建筑管理试行办法》，鼓励新建建筑达到绿色标准。
绿色建筑，是指在建筑的全寿命周期内，尽量节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效使用空间的建筑。
和节能建筑相比，绿色建筑除了节能之外，还强调节地、节水、节材和环保，对于实现人、建筑和环境之间的平衡化和持续发展，降低居住能耗，提高居住舒适性、改善居民生活品质都有着十分重大的意义。
该试行办法规定，中心城区新建单体建筑面积2万平方米以上的公共建筑，新建建筑面积20万平方米以上的住宅小区应当按照绿色建筑的标准进行规划、建设和管理。
为推动我市发展绿色建筑，减少能源消耗，我市对绿色建筑实行评星定级。
市政府常务会透露，获得星级绿色可获奖励。
（来源于 楚天金报）
武汉廉租房申请门槛降低月入不足600元可申请廉租房
8月25日，武汉市廉租房保障提标扩面，下半年新增2万户低收入住房困难家庭受惠。
武汉市房管局透露，该市廉租住房保障准入条件调整方案已批准实施，居民申请条件进一步放宽。
按调整方案，下半年，7个中心城区廉租住房租金补贴的申请条件由之前的“人均每月可支配收入400元以下、人均住房建筑面积10平方米以下”，分别提高为600元以下和12平方米以下;廉租住房实物配租申请条件，同步调整为“人均每月可支配收入600元以下的低收入无房家庭”。
租金补贴按保障面积与现有住房面积的差额计发。
按目前标准，最低收入住房困难家庭每人每平方米每月补贴10元，其他低收入家庭补贴7元。
以无自有住房的三口之家计算，最低收入家庭每月可领到租金补贴360元，低收入家庭可领到252元。
（来源于楚天都市报）
国务院批复郑州城市定位武汉与郑州“龙头”之争告一段落
8月25日，国务院批复《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》，把郑州定位为“我国中部地区重要的中心城市”，与今年3月份国务院对武汉是“我国中部地区的中心城市”定位批复仅两字之差。
2004年12月14日，郑州一家媒体一篇《中部五省角逐城市群建设》的报道掀起了中部崛起“龙头”之争，今年武汉和郑州的城市总体规划相继获批，使得这个“龙头”之争告一段落。
今年3月8日，国务院正式批复同意《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》，称“武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。
”（来源于长江商报）
【点评】“中部地区的中心城市”和“中部地区重要的中心城市”虽然是两字之差，但意义显而易见，“中心”只有一个，而“重要的”可以有多个，武汉在全国发展布局中的功能定位再次上升到国家高度。
第二章土地市场
2.1挂牌土地拍卖情况
图2-1.挂牌土地分布位置
从成交区域来看，有4宗位于黄陂区，3宗地块分布于蔡甸区。
从土地用地类型看，纯居住和商业居住用地各2宗，都分布于黄陂区，商服用地两宗，位于蔡甸区，绿化用地1宗，位于蔡甸区竹圻村。
2.2土地出让情况
表2-1.2010年第7、8号招拍挂情况
地块编号
土地使用权人
位置
土地面积（公顷）
用途
容积率
成交价格（万元）
亩单价（万元/亩）
楼面地价（元/平方米）
P（2010）067号
武汉第六建工集团有限公司
黄陂区盘龙城经济开发区刘店村
1.66
居住
3
2840
113.98
569.89
P（2010）068号
武汉精华置业开发有限公司
黄陂区盘龙城经济开发区叶店村
0.35
商住
1
560
107.34
1610.04
P（2010）069号
武汉大全景置业有限公司
黄陂区开发区叶店村
6.53
商住
2.8
19200
196.1
1050.51
P（2010）070号
湖北裕京房地产有限公司
黄陂区前川街东寺村
0.48
居住
2.7
695
96.15
534.13
P（2010）071号
武汉世茂嘉年华置业有限公司
蔡甸区大集街凤凰、竹圻、天星、溪水村
28.95
商服
0.4
21800
50.21
1882.84
P（2010）072号
武汉世茂嘉年华置业有限公司
蔡甸区大集街凤凰、竹圻、天星、溪水村
17.47
商服
0.4
13200
50.37
1888.89
P（2010）073号
武汉世茂嘉年华置业有限公司
蔡甸区大集街溪水、竹圻村
39.26
绿化
0.05
21880
37.15
———
2.3土地出让分析
表2-2.土地成交区域分析
区域
成交宗数
成交面积（公顷）
可建面积（公顷）
楼面地价（元/㎡）
黄陂区
4
9.02
24.91
935
蔡甸区
3
85.68
18.56
1884
本次土地出让集中在黄陂区与蔡甸区，共出让了7宗地块，黄陂区4块，蔡甸区3块。
在土地成交面积上，共成交94.7万平方米，其中蔡甸区占了90.5%，蔡甸区P（2010）073号，是绿化用地，占地面积39.26公顷。
从可建面积上看，黄陂区潜在供应面积较大。
从土地用途上来看，蔡甸区的地块主要是用于商服和绿化，黄陂区的地块以商住为主。
8月份出让地块成交结果显示，武汉市主城区政府推地减少，导致市场成交量减少，开发商开始转向黄陂、蔡甸等远城区地块，尤其是黄陂成交的地块以商品房为主。
2.4重点地块介绍
P（2010）069号地块基本情况
地块简介
项目用地位于盘龙城开发区刘店村，其四至关系为：
东、西临渔塘、旱地，南临张斗湖，北临24米宽的城市规划道路。
用地现状为渔塘。
地块优势
项目用地所处的盘龙城经济开发区位于武汉市北郊、黄陂最南端，隔府河与汉口相望，在武汉外环线和中环线之间，地处阳逻深水港、汉口火车站、天河机场所形成的一个“金三角”区域，是武汉市新的经济发展带。
区域交通便捷，境内巨龙大道东接岱黄一级公路，西连天河机场和外环线，南经盘龙大桥与市区直接相连，北接川龙大道直达黄陂城区，周边现有1128、1129、1165、291、292、293等多条公交线路，30分钟可达市中心，出行便利。
项目用地所在区域具备深厚的文化底蕴，有商代古城遗址盘龙城，1988年被国务院确认为全国重点文物保护单位，并被追溯为“华夏文明南方之源，九省通衢武汉之根”。
根据规划，拟在遗址附近修建“武汉盘龙文物博览园”、殷商文化一条街、遗址复原区等，现已开始引资对其进行旅游开发。
同时，项目用地北距后湖约1公里，区域空气自然清新，气候宜人，是理想的居住场所。
项目用地周边配套设施较为完善，主要商业配套设施有28街商业街、汉口北国际商品交易中心、盘龙汽车城、武汉当归大酒店、叶店平价超市等；教育配套设施有盘龙一中、盘龙小学、筹建中的省级高中、武汉光华学校、武汉外国语学校；医疗配套设施有市一医院盘龙医院、一医院亚健康治疗中心等。
依托优良的自然环境和便捷的交通，近年来，周边新建了众多居住楼盘，如龙城天居园、佳海哥林花园、珩生领秀城、宏宇未来海岸、盘龙湾等，区域居住氛围浓厚。
根据盘龙城经济开发区的发展定位，该区将建设成为武汉现代制造区、环境优美的生态居住区和中外闻名的盘龙旅游区，打造中国第一龙城，发展潜力较大。
规划要求
项目规划用地性质为商住用地，规划总用地面积66666.67平方米，其中规划净用地面积65274.71平方米，代征绿化面积1391.96平方米（面积均以实测为准）；容积率控制在2.8以内，可建总建筑面积控制在18.28万平方米以内；建筑密度控制在25%以内，建筑高度控制在100米以内，绿地率不低于35％。
规划设计遵照建设部建住房[2006]165号文“套型面积90平方米以下的住房建设面积占住房开发总量70%以上”要求、《武汉市城市建筑规划管理实施办法》、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》及《武汉市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定》。
用地单位须按规划控制要求沿道路退让10米绿化带。
市场分析
盘龙城有汉口后花园之称，近年来，随着区域交通环境、配套设施的日益完善，众多开发商在此安寨扎营，新建了众多居住楼盘。
凭借优良的环境、较低的价格以及距离中心城区较近的优势，吸引了中心城区以及周边地区的购房者。
据调查，目前周边楼盘销售价格大多在3500-4300元/平方米之间。
P（2010）070号地块基本情况
地块简介
项目用地位于黄陂区前川街东寺村，其四至关系为：
东、西临空地、南临市政宿舍，北临30米宽规划道路。
用地场地平整，外形规整，具备优良的开发建设条件。
地块优势
项目用地周边交通条件良好，紧邻前川街的主干道黄陂大道、双凤大道、百锦街等，往北从黄陂大道上岱黄高速可直通武汉市外环线，迅速通达周边区域。
近年来。
随着城乡统筹的进一步深入，从前川街客运中心到武汉市中心城区开通了292路等多路公交车及客运巴士，出行十分便利。
项目用地雄踞黄陂前川街商业、文化中心腹地，拥有前川街镇完善的公共配套设施。
目前用地周边的主要公共服务配套设施有前川第一中学、黄陂卫生学校、黄陂区实验中学、黄陂区人民医院、武商量贩黄陂店等。
前川街各项配套设施完善，随着旧城改造的不断深入，区域内房地产开发活跃，项目用地周边开发了前川欣城、南德新都、金龙四季阳光二期等众多楼盘，逐渐形成了良好的居住氛围。
根据规划，前川街是未来都市区外围重点城镇，将加强住区建设，提高宜居环境，不断增强前川作为黄陂政治、经济、文化中心的综合承载力和辐射带动能力，增加对农村人口的吸引力，届时将进一步带动房地产业的快速发展。
规划要求
项目规划用地性质为居住用地，规划净用地面积4819.15平方米，绿化代征用地面积1275.98平方米（以上面积均以实测为准）；容积率控制在2.7以内，可建总建筑面积控制在13012平方米以内，建筑密度控制在30%以内，建筑高度控制在100米以内，绿地率不低于30%。
建筑设计遵照建设部住房【2006】165号文“套型面积90平方米以下的住房建设面积占住房开发总量70%以上”要求、《武汉市城市建筑规划管理实施办法》、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》及《武汉市城市市政公用和其它工程设施规划管理技术规定》执行。
地块东侧需按城市规划无偿退让道路空间（具体面积以实际核定为准），且不因退让奖励建筑面积。
市场分析
作为黄陂区的行政中心，前川街配套设施完善，对周边农村人口有较大的吸引力，对商品房的需求越来越大。
目前区域内商品房销售价格在3000元/平方米左右。
随着城乡统筹的进一步深入，以及前川和谐宜居新城区目标的逐步实施，区域环境将得到进一步改善，房地产开发潜力将得到进一步凸显。
第三章房产市场
3.1德盛指数
3.1.1武汉市房地产吸纳指数
本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。
指数构建过程如下：
Ct,j=［Bt,j/（Kt,j-1+Zt,j）］*100%
Ct,j表示报告期吸纳率,Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）,Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。
Yt,j=（Ct,j/C2007,1）*100
Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007,1表示基期（2007年1月）吸纳率。
3.1.2指数应用
8月份，武汉市房地产市场成交10058余套，扣除定向限价房因素，实际只成交了7580套商品房，实际上延续了前几个月市场低迷的形势。
但本月成交量还是出现了小幅的上扬，本月德盛指数也上升了3个百分点，达到68.75点，这是德盛指数自4月份调控措施出台以来首次出现的上升趋势。
8月份新上市项目相比上月有了一定规模的减少，上市房源量仅为6700余套，即将转入的九、十月份，新项目的大量上市和各项目加大推盘量，供给方的压力明显较大。
图3-1.德盛指数示意图
（更多详情请咨询德盛行地产机构）
3.2月度成交分析
图3-2.武汉市月度成交走势图
通过对武汉房地产信息网公布的数据统计，8月全市商品房量价齐涨。
在成交量上，本月成交10058套，但本月成交了定向限价房达到了2478套，扣除这一因素，本月实际成交7580套商品房，比上月只增加了265套，环比增加3.62％，同比去年8月下降了37.62％，受上月开盘、加推盘的影响，本月延续了上月的交易量，但与去年同期相比，成交量仍显低迷；在成交价格上，本月均价6604元/平方米，比上月上涨了85元，环比增幅为1.3％，比去年同期上涨了18.84％，本月由于主城区商品房销售量所占比例较大，另外在商品房的种类上，商铺销量所占比例较大，因此结构性成交依然是导致价格上扬的主要因素。
3.3每日商品房成交分析
图3-3.武汉市商品房每日成交走势图
从成交趋势图上看，8月份平均每日成交量为324套，从成交量看上半月成交趋势还是处于低迷态势，但在18日-22日限价房推出导致月成交量迅速增加，最高时期在8月20日时达到856套，可见成交量增加并不是市场出现了反弹迹象。
在成交价格上基本前期比较稳定，到了8月下旬出现了一定的波动。
3.4每周成交分析
图3-4.商品房每周成交走势图
8月第一周，成交量维持了7月份第四周下跌的趋势，而在第二周里出现了小幅的反弹，在随后的第三周里成交量大幅增长，直至第四周才有了一定的回落趋势。
成交均价在前两周还处于比较稳定的状态，而后两周与成交量呈现出反向走势，但仍都在高位运行。
3.5区域成交分析
图3-5.各区域成交套数对比图
本月住宅成交量相比上月增加和减少的区域的各占到一半的比例，但不同的是，成交减少的区域跌量较小，而区域成交大幅增多的现象十分突出，可见重点区域成为了当前市场成交的主流市场。
本月成交量出现的区域有经济开发区、硚口区、汉阳区、洪山区、青山区以及江夏区，而东湖开发区、江岸区、武昌区、黄陂区、江汉区以及东西湖区等成交热点区域保持了较大的成交量，这几个区域也是当前推盘量较大的区域，受市场的关注也比较高。
图3-6.各区域成交均价对比
成交价均出现下跌
除沌口经济开发区和东西湖区等3个区域外，本月在各区域上商品住房成交均价都出现了下跌，但下跌的趋势仍比较平稳。
个别区域跌幅较大，跌幅最大区域是江岸区，跌幅达到20.83%，跌幅
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