中国老年住宅消费市场研究报告.docx
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中国老年住宅消费市场研究报告
中国老年住宅消费市场研究
国内老年住宅消费市场研究
1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析
1.1.1国内城市老年人口比例
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。
我国人口老龄化发展很快（如表1-1），1997年，我国已经进入老年化国家行列。
北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。
表1-1中国65岁及以上人口发展情况表（单位：
万人）
年份
1953
1964
1982
1985
1987
1990
1997
2000
65岁及以上人口
2504
2458
4928
5557
5866
6319
8747
8811
占总人口比例（%）
4.4
3.6
4.9
5.3
5.4
5.6
7.04
6.96
我国第4次（1990）全国人口普查的老年型地区
地区
老年人口系数（%）
上海
13.96
浙江
10.44
北京
10.27
江苏
10.24
天津
10.21
资料来源：
1953、1964、1982、1990、2000年源于建国后五次人口普查资料；1985、1987年源于《中国社会统计资料》（1990）；1997年源于《中国统计年鉴》（1998年版）
据有关部门预测，2010年以后我国50、60年代两次出生高峰的人口陆续进入老年，这将是我国老年人口增长最快的时期。
在未来25年内，我国65岁及以上老年人口的数量将比现在增长一倍，再过15年又将增长一倍。
预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年人口将突破8800万。
届时，中国将处于“银发浪潮”之中，成为严重老龄化国家。
人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，使我国面临的养老压力越来越大，突出表现在老年人口赡养率的不断上升和抚养比的持续下降。
老年人口赡养率：
是指65岁以上的人口与15--64岁人口的比例。
中国的老年人口赡养率从1990年的8.7%增加到2000年的10.2%，预计到2020年和2050年，老年人口赡养率将分别上升到15.5%和31.2%。
抚养比：
是指社会养老保险供款一代人与领款一代人的比例。
按照目前人口数量、结构和退休制度，未来50年内，我国的人口抚养比将由现在的3.65：
1下降到1.87：
1（即每1.87个在职职工就要抚养1个退休职工），年轻人将越来越不堪重负。
（1）上海
上海市老年人口构成现状：
截止2002年末，上海市户籍人口1334.23万，60岁及以上老年人口249.49万，占总人口的18.70％；65岁及以上老年人口195.70万，占总人口的14.67％；70岁及以上老年人口132.51万，占总人口的9.93％；80岁及以上老年人口35.28万，占总人口的2.64％，占老年人口的14.14％；85岁及以上老年人口12.46万，占总人口的0.93％，占老年人口的4.99％。
（资料来源：
上海市老龄科研中心2003年“上海市老年人口信息发布会”）
截止2001年末，全市户藉人口1327.14万
60岁+老年人口
246.61万
占总人口18.58％
65岁+老年人口
192.52万
占总人口14.51％
70岁+老年人口
125.80万
占总人口9.48％
80岁+老年人口
32.91万
占总人口2.48％
85岁+老年人口
11.68万
占总人口0.88％
百岁老人372位
上海市老年人口的发展历史
全国五次人口普查的上海数据显示，1979年，上海60岁及以上户籍老年人口占总人口的比例达到10.07%，标志着上海进入人口老龄化城市行列。
在上海市常住人口中，1982年－1990年期间，60岁及以上老年人口平均每年增加6.57万，80岁及以上老年人口平均每年增加0.80万；1990－2000年期间，60岁及以上老年人口平均每年增加5.67万，80岁及以上老年人口平均每年增加1.27万。
上海在人口老龄化进程中显示出明显的高龄化趋势。
图二：
上海最近五年的户籍人口数据显示，在严格的户籍控制政策下，上海的户籍总人口保持在1300－1320万的范围内，而同期老年人口的增加幅度有所上升，60岁及以上老年人口年增加数依次为1.95万、2.95万、3.24万和4.85万；同期，80岁及以上老年人口增加数依次为0.91万、1.92万、2.06万和2.35万,老年人口数量的增加部分集中在高龄阶段。
图三：
上海市人口老年化的发展趋势
根据《上海市人口老龄化报告书（1998年）》（上海市老龄委员会、上海市老龄科研中心1999年编辑出版）：
当前-2005年是上海老年人口的平缓发展期，平均每年只净增2万人左右；
2005-2010年是上海老年人口的中速增长期，平均每年净增7.5万人左右；
2010-2020年是上海老年人口的高速增长期，平均每年净增14-15万人左右；
2020-2030年是上海人口老龄化的顶峰时期，老年人口总数将达460万左右，占总人口的比重将上升到32%左右，届时上海将成为高度老化的城市。
（2）北京
北京市老年人口现状
北京市1990年成为人口老年型城市，目前60岁以上老年人口已达180万，占总人口的14.6%。
1953年普查时北京市老年人口数为17.4万，1962年普查为48.3万，1982年普查为79.1万，1990年普查为109.4万，在短短三十多年的时间中北京市老年人口数量增长了6倍。
（制表）
北京市老年人口发展趋势
北京市人口老龄化的程度远远高于全国的平均水平，在全国居于领先地位。
北京市老年人口比重近些年处于明显上升趋势。
预计到2025年，北京的老年人口比例接近30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。
伴随北京市人口老龄化过程的是老年人口高龄化趋势的不断加强，即60岁以上人口中80岁及以上高龄人口比重不断提高。
北京市老年人口的分布
根据1990年普查资料显示，北京市老年人口主要分布在城八区，占全市老年人口总数的三分之二以上。
在18个区县中已经有一半区县的老年人口比例达到10%，成为老年型人口的地区。
各区县的老年人口比例差异也比较明显，如最高的东城区、西城区和崇文区已经达到13.5%，比最低的房山区高6个百分点左右。
到1999年，所有区县老年人口比例都超过了10%，最高的宣武区已经高达20%左右，但是房山区才刚刚超过10%。
1.1.2国内城市老年人住宅现状分析
（1）目前城市老年人的居住模式
目前城市老年人有四种居住模式，总体而言，现状并不令人满意。
合居模式
老人与子女同住一套住房。
合居家庭模式的存在有诸多因素：
如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。
这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。
独居模式
老人独立居住。
现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。
这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。
但是，当老年人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。
毗邻模式
与子女或亲属相互独立且毗邻居住。
这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。
但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和让步。
敬老院模式
在老年服务设施安度晚年。
这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。
但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。
从目前老年人居住情况来看，29.8％居住在城镇，70.2％居住在乡村。
在有老年人居住的家庭中，60～64岁老年人有50.11％的人还作为家庭户主，65岁以上老年人户主率下降到43.4％。
在65岁以上老年人户中，有77.02％的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫妇生活的户占11％，单独老人户占10.44％，与未成年亲属一起生活的户占1.25％，也就是说23％的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。
（2）目前国内城市老年人住宅的来源
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%，其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。
可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
从以上数据中可以看出，我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速
（3）目前国内老年人的居住质量
居住面积
2000年人口普查显示，我国家庭户平均每户拥有住房为2.72间，其中城镇家庭平均每户拥有住房2.39间，县家庭平均每户拥有住房2.92间。
农村家庭的人均建筑面积和平均每户拥有的住房间数均高于城镇。
老年家庭户居住3－5间的比例占43.8%,2间以下的占49.2%,市高于县。
在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。
给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
表3分老年组按家庭户住房面积状况单位：
%
年龄组
人均住房面积（平方米）
8以下
9-12
13-16
17-19
20-29
30-39
40-49
50以上
59岁以下
0.3
1.0
1.5
0.7
5.5
8.4
12.4
70.1
60－64
0.2
0.8
1.4
0.7
6.6
10.6
14.7
65.0
65－69
0.2
0.9
1.6
0.8
7.2
11.7
15.7
61.9
70－74
0.2
1.2
1.8
0.8
7.7
12.0
15.3
61.0
75－79
0.1
1.1
1.9
0.9
7.8
11.2
13.6
63.4
80＋
0.2
1.2
1.9
0.8
7.3
10.0
12.7
66.0
合计
0.3
1.0
1.5
0.7
5.7
8.7
12.7
69.4
60+
0.2
1.0
1.6
0.8
7.2
11.2
14.8
63.3
1.1.3国内老年人口收入分析
国家统计局进行的人口变动抽样调查显示，我国老年人经济收入的主要来源为子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。
虽然这些来源的比重随时间的推延会有所变动，但就总体水平而言，将会随着整个社会经济的发展而不断提高，从而使我国的老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场。
首先，1997年国务院发文规定，离退休养老金一般每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的40—60％，各地已实行养老保险统筹的亦按此办理。
因此，作为老年人经济收入的主要来源的养老保险金将会大幅增加。
据估计，2000年我国离退休人员约为6000万人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。
其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。
这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。
专论：
广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告
退休前所从事的职业
工人264人占45%；知识分子111人占19%；其他（军人、公务员、农民、无业等）214人占36%。
[分析]在调查中发现，工人类群占的比例比较大，他们一般学历在高中以下，以离退休金为主要收入来源，收入较稳定、但不高。
有些老人在效益不好的企业退休后，收入较少，常被医疗费用所拖累，收入只用于生活基本开销，其它花费相当少。
现有收入来源
离退休金：
535人占91%；子女赡养费：
199人占34%；其他（继续工作、投资、股份等）43人占7%。
[分析]九成老人收入以离退休金为主，子女一般都会给一些赡养费，（因为他们大多数已成立自己的家庭，有自己的负担，所以给的钱也不多。
）
目前月收入水平
月收入：
500元以下：
92人占16%；500-1000元：
183人占31%；1000-1500元：
163人占28%；1500-2000元：
69人占12%；2000元以上：
76人占13%。
[分析]老人月收入在500-1000元比较集中，其他档相当平均，说明了现阶段大部分老人收入不高，决定其消费态度以节俭型和保守型为主。
（资料来源：
广州市消费者委员会二〇〇二年元月）
由于老人的社会活动能力较弱，消费行为也随之降低。
主要的消费以正常的生活开支和保健为主，穿、用方面的消费则减少。
现阶段老年人的消费观念也在逐渐改变，他们不再以小辈为中心，更重视自身健康。
老年人收入保障是整个老年服务体系中首当其冲、至关重要的组成部分，因为它是老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐、老有所居的经济基础。
能否切实保障老年人稳定的收入，这不仅关系到老年人切身利益和安渡晚年，而且还涉及到社会稳定。
1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略
老年住宅目标客户群的消费特有如下几点：
1）老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。
绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2）老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。
按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。
而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。
按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。
平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。
而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。
对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3）老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。
与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。
再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。
而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
4）老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。
当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5）老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。
目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。
这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。
这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。
6）老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。
大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。
随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
针对老年住宅消费群的以上特征，在进行产品设计和营销时可以使用以下策略：
1）营销方式的转变。
由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：
在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格；在销售人员的配备上，使用年纪稍大、社会经验足的销售人员，实施耐心的引导式销售。
从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多。
2）提高产品的品质。
针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。
老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。
3）针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。
2、老年住宅消费者诉求
2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响
在购房行为的诱因分析中可见，植根于中国传统文化的居住习惯对购房行为的发生产生深远的影响，这一点对于无论是传统思想根深蒂固的老年消费者更甚。
事实上，无论是老年购房者或是替父母购房的年轻购房者，在实施购房行为的时候或多或少地受到中国传统文化的影响，这种影响既有正面的推动，也有负面的影响。
因此，对中国传统文化对老年住宅消费者的影响研究更有利于透视消费者的消费心理。
正面影响
中国传统文化对老年住宅消费者的正面影响影响表现在两个方面：
其一、中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人年老之后对安全和生活质量的需求增加的假设。
这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素；
其二，中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素；
负面影响
在正面推动的同时，中国传统文化也对老年住宅的消费产生负面的影响，主要体现在两个方面：
一方面，现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感；
另一方面，从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。
而长期以来，国人对老年住宅的认识不足，将其和养老院、托养院等同起来，将把父母送入其中视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的非议。
中国传统文化对老年住宅消费所产生的负面影响是确实存在的，这些影响都会直接产生人们对老年住宅产品的不认同，阻碍老年住宅产品的推广和普及。
但是随着社会的发展，物质生活水平的提高以及居住观念的转变，中国传统文化的消极作用将会渐渐弱化，人们将会从更现实的角度审视老年住宅产品的存在价值。
2.2老年住宅的产品设计
2.2.1老年住宅产品的建筑形态分类
欧美发达国家19世纪就陆续进入了老龄社会，法国更是早在1851年就成为世界上第一个老龄社会国家。
在这些国家中老龄住宅大致有无障碍专住型老龄住宅，混合的演变式住宅和适应老龄社会的通用住宅三种类型。
专论：
三种建筑形态的优劣分析及创新模式
三种不同的建筑形态不但在表现形式、建筑设计、服务功能上存在差别，在实际操作以及效果上也各有优劣，在对老年住宅进行全面综合研究时，有必要对三种不同的建筑形态进行优劣分析，并在比较分析的基础上探讨一种更臻完善的表现形式。
三种建筑形态的优劣分析
分类
特点
优点
缺点
无障碍专住型老龄住宅
根据老人特点专门设计，建筑具有独立性
1.针对老年人的专用设计，为居住者提供全面、科学的照顾
2.方便统一管理
1.造价高，难以普及
2.设计难度大，需要对老年人特征进性深入研究
3.老年人的密集型居住模式与医院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氛围的形成
通用住宅
房屋设计具有前瞻性，老年人专用设计已经隐含或可加载在原有房屋中，一般住宅可以简便地顺利向老人住宅过渡
1.成长型居住空间，降低了专用设计的一次性投入，房屋使用功能的灵活性大
2.所有改变均可在原住宅进行，使用者年老后不需移居他地，节省了开支，并满足了归属感的需要
1.前瞻性设计具有时间风险，之前设计可能会在日后的实际使用中不适用
2.通用设计使专用性降低，难以为老年人提供全面细致的功能
3.日后房屋的改造为住户带来麻烦，改造材料可能会因为建材的发展而与原设计不兼容
混合的演变式住宅
将老年人住宅融入一般建筑中，在建筑中按一定比例设置老人专用层或专用房
1.设计简单，建造成本低，不需另外置地和进行单体设计
2.混合居住模式可以在一定出程度上减低老年居住者的孤独感。
3.方便家人对老年人的照顾
4.可以与一般住宅连带出售，或者可以根据实际销售情况改变其用途，销售压力不大
1.由于是同一建筑单体，无论在是哪一种混合形式都难以对产品进行细致的专用设计
2.一般住宅的环境、选址与老年住宅的要求相距甚远
3.和年轻人混住在一起，干扰性大
4.由于利润的问题，老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置
5.在同一栋单体楼内将老人分离安置，与中国传统观念有悖
从以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑设计存在如下主要难点：
A、专用设计与成本、价格之间的矛盾
专门针对老年人的专用设计必不可少，但是大量、细致的专用设计必将加大建筑的成本，导致最终售价的提高，拔高了产品的目标客户群定位，增大了销售的压力。
另一个重要的问题是专用设计的一次性建成和阶段性加载的选择，一次性建成方便了客户但加大了成本，分阶段的通用建筑虽然可以降低产品成本，但是却增添了用户的麻烦，以及要承担前瞻设计的时间
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