市县农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法（试行）.docx

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农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法（试行）

为进一步规范农村宅基地和农村村民建房审批管理，保障农民合法权益，根据**等法律法规和文件规定，结合实际，制定本办法。

一、总则

（一）本办法适用于市行政区域内农村宅基地与农村村民住宅建设的管理和审批。

本办法所称农村宅基地，是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

村民建房包括个人建房和集中建房。

个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建等；集中建房是指乡镇人民政府、村集体经济组织组织村民集中建设自住住宅的活动，包括幸福工程、旧村改造、村民联建统建、住宅小区等。

（二）农村宅基地的安排与使用应当坚持以下原则。

1．符合规划原则。

坚持先规划后建设，不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。

国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。

2．节约集约原则。

村民建房应节约集约、合理利用土地，尽量利用旧宅基地、村内空闲地，严格控制使用耕地，不得占用永久基本农田。

鼓励通过采取宅基地和空闲农房退出、流转、腾退的方式，集中兴建住宅小区，对空闲宅基地进行有效盘活。

3．依法审批原则。

村民建房使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。

4．差别化原则。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省级规定标准。

城镇开发边界内，以及人均土地少、不能保障“一户一宅”的村庄，可以通过建设“农民公寓”或“农民住宅小区”等方式，保障农村村民实现户有所居。

（三）按照“市级主导、乡镇主责、村级主体”的农村宅基地管理机制，乡镇人民政府负责本行政区域内宅基地审批管理，具体负责本辖区内村民住宅审核批准、村民住宅建设的日常管理、违法占地建房查处等工作。

市农业农村、自然资源、住建、公安、水利、林业园林等行政管理部门,乡镇人民政府、村集体经济组织按照各自职责，依法对宅基地和村民住宅建设进行监督管理。

二、规划与批准

（一）各乡镇人民政府组织编制本行政区域内的村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报市人民政府审批。

未编制国土空间规划和村庄规划的，不得进行宅基地审批。

（二）申请使用宅基地的村民，必须具有本集体经济组织成员资格，并符合下列条件之一：

1．无住宅或现有宅基地面积低于本规定标准，需要新建或扩建住宅；

2.因国家或者集体建设、实施城乡规划以及进行保障性安居工程、公共设施与公益事业建设，需要征收安置的；

3.因发生灾毁或防御自然灾害，需要安置的；

4.因子女结婚等原因分户，缺少宅基地的；

5.向中心村或者住宅小区、农民公寓等集聚的；

6.村民自愿退还全部旧宅基地的；

7.经市政府批准同意的其他情形。

（三）申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

1．原有宅基地面积已达到本规定标准或现有住宅条件已经能够解决分户需要的；

2．年龄未满18周岁的；

3．申请宅基地不符合国土空间规划、村庄规划，地质危害威胁区域、土地污染区的；

4．将原宅基地使用权转让、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

5．户口虽已迁入，但原有宅基地未退回村集体的；

6．夫妻双方均为农村集体经济组织成员，但双方户口未迁至同一农村集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

7．有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；

8．其他不符合“一户一宅”政策规定的；

9．国家法律法规及政策或市政府规定不予批准的。

三、申请和审批

申请使用宅基地的，按照下列程序进行办理：

（一）提出申请。

符合宅基地申请条件的村民，应持户口簿、家庭成年成员的身份证，以户为单位向所在村集体经济组织提出宅基地和建房书面申请，提交相关申请资料；属集中建房的，由建设单位或个人提出宅基地和建房（规划许可）书面申请并提交相关申请资料（见附件二）。

（二）村级审议。

村集体经济组织对申请对象的资格条件及所提交的材料进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合“一户一宅”等规定要求，提交材料是否真实有效,拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等进行审议，审议结果应形成会议纪要。

同意申请的，在本村张榜公示，征求本村村民意见，公示期为15个工作日；不同意申请的，驳回申请并说明理由。

（三）上报审核。

公示期内如有村民提出异议，村集体经济组织应对异议进行审查，经审查异议成立的应驳回申请对象的宅基地申请；公示无异议或异议不成立的，申请对象所在的村民小组（村民理事会）、村集体经济组织负责人，应分别在《市农村宅基地和建房申请审批表》中“村民小组（村民理事会）意见”、“村集体经济组织意见”栏中签署意见并加盖印章，并将完成意见签署的《市农村宅基地和建房申请审批表》、会议纪要、公示照片并连同申请对象提交的设计方案、建设工匠等其他申请材料报送乡镇审核。

（四）乡镇联审。

乡镇人民政府要建立一个窗口，统一受理宅基地申请审批相关材料，并组织乡镇自然资源、村镇建设、农业农村等站（办）进行实地核查，按照宅基地管理“三到场”和农房建设安全管理“四到场”（农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场）要求进行联审，联审内容如下：

1．乡镇自然资源部门审核内容：

土地权属和地类性质是否符合规定；拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定等内容。

审核通过的由乡镇自然资源部门的经办人员和负责人在“乡镇自然资源部门意见”栏签字并加盖单位印章。

2．乡镇村镇建设部门审核内容：

建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的乡（镇）村住宅建设通用图集或选择自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制等内容。

审查通过的由乡镇村镇建设部门的经办人员和负责人在“乡镇村镇建设部门意见”栏签字并加盖单位印章。

3．乡镇农业部门审核内容：

拟用地的用地面积；核实申请人及户内成员的宅基地申请信息、不动产登记情况是否真实；核查旧宅处理方式是否符合规定要求；核对申请对象的资格条件、村民小组（村民理事会）、村集体经济组织的意见情况、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

审查通过的由经办人员和负责人在“乡镇农业部门”栏签字并加盖单位印章。

涉及林业、园林、文体、水利、电力等部门的要及时征求意见，并将审批结果报送相关部门备案。

（五）审批备案。

根据联审结果，由乡镇人民政府对农民宅基地申请进行审批，符合条件的申请材料，申请宅基地属于旧宅基地或存量建设用地的，由乡镇人民政府在10个工作日内依法作出审批，由乡镇党委主要领导作为第一责任人，签字核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在乡镇人民政府政务公开栏公布，报市农业农村局、市自然资源局备案；涉及占用农用地转用的，由所在乡镇人民政府依法落实耕地占补平衡后，在10个工作日内完成审查，并向市自然资源局和农业农村局申请，市自然资源局和农业农村局应在10个工作日内审核完毕，符合条件的报送市政府审批后，由乡镇人民政府批准用地，乡镇党委主要领导作为第一责任人，签字核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定的程序予以公布。

审核不通过的，驳回申请并说明理由。

（六）打桩放线。

宅基地批准书和规划许可证核发后，乡镇人民政府应在10个工作日内，组织镇相关部门人员和村集体经济组织相关人员进行打桩放线，确定宅基地四至和面积。

（七）竣工验收。

房屋竣工后，建房户应在一个月内填报《农村宅基地用地和建房验收意见》，向所在村集体经济组织申请初审初验，初审初验合格后由村集体经济组织签署意见后报乡镇人民政府申请竣工验收。

乡镇人民政府应在10个工作日内，组织相关部门到实地进行核实是否按照批准用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合“七要素”，杜绝祼房。

验收通过的，由乡镇人民政府现场验收人员签署意见，交由分管领导签字同意并加盖单位印章，出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

如验收不通过的，由乡镇人民政府出具书面整改要求，整改经复核通过后，出具验收意见。

整改仍未达到验收要求的不得出具验收意见。

（八）登记颁证。

通过验收的农户，可以凭《农村宅基地用地和建房验收意见》和其他相关材料向市不动产登记部门申请办理不动产登记。

申请资料清单详见附件1

四、建设与管理

（一）村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。

确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

村民住宅建设现场必须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、住宅面积和四至，建房层数、通用图、立面图、委托设计图、工匠带头人姓名和电话、举报电话等信息，接受群众监督。

（二）乡镇村镇建设部门应当免费提供建筑立面图集和村镇住宅设计通用图供村民农房建设使用。

其中建筑立面图纳入乡村建设规划许可内容，实行审批管理，并作为日常巡查、竣工验收的依据。

（三）农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。

建房村民在申请建房时，应委托一名符合条件的工匠做为“建房工匠带头人”，由其负责建房施工事宜及质量安全管理，工匠带头人要有丰富农房施工经验、经工匠培训、无不良安全记录，并书面承诺对施工质量安全负责。

村集体经济组织要充分了解核实工匠有关情况工匠带头人相关资料，经严格审核把关后，随申请建房资料转报乡镇人民政府审批。

村民建房应当遵守相关技术标准（见本规定附件2）。

建房村民委托建筑工匠进行建房，必须签订建房合同，明确建房质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

建房村民与工匠带头人应向乡镇人民政府出具建房质量安全承诺书，并取得建房审批文件后方可施工。

农村集中建房住宅建筑面积达500平方米（含500平方米）以上规模的，应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理施工许可手续，由具备相应资质的施工企业承接施工并保证建房质量安全。

（四）乡镇人民政府应当依据《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）和《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）文件要求，落实属地管理责任，建立农房建设安全巡查制度,切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

1．乡镇人民政府在核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》时，应同时向申请人和工匠带头人发放、宣讲质量安全常识一张图和安全管理要求，细致宣讲农村自建房（三层及以下）质量安全常识”一张图”，要求建房村民在建房现场醒目位置张贴“一张图”，引导建房村民学会用“一张图”监督工匠施工，并通过建房合同约束工匠行为。

宣讲情况要经宣讲人和申请人、工匠带头人签字，存入建房审批档案。

各乡镇人民政府要印发“一张图”到村到户宣传提醒，并通过报纸、电视台、门户网站、新闻媒体、手机短信、短视频、动漫等形式进行广泛宣传“一张图”的作用，营造全体农村村民参与农村建房质量安全监督的浓厚氛围。

2．各乡镇人民政府要建立农村建房常态化巡查机制，实行“网格化”管理，镇村包片领导、挂村工作队要联合村两委、房屋安全网格员巡查工匠带头人建房施工质量安全管理情况。

具备专业知识的巡查员每周两次以上对农户建房施工现场进行巡查，发现问题及时告知建房农户，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的予以劝导和制止，对违法违规或存在严重安全隐患的要及时报乡镇人民政府采取进一步措施。

3．各乡镇人民政府要设立统一举报热线电话，指定专人专班负责接听，确保及时发现、处理农村建房安全隐患。

4．各乡镇人民政府不断完善村综合网格员体系，进一步加强综合网格员队伍建设，将农村建房安全监督管理和“两违”整治、危房排查、祼房整治等工作相结合，发挥基层网格员的“哨兵”作用。

（五）市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局应对乡镇人民政府宅基地审批工作提供必要的支持和协助。

市农业农村局要负责完善集体经济组织成员资格查询系统及相关功能；市自然资源局应协调不动产登记中心及档案室提供信息的查询便利；市住房和城乡建设局负责提供符合我市建房实际的乡（镇）、村住宅建设通用图集等，要落实行业管理责任，依法对办理施工许可证的农村住宅项目质量安全实施监督管理。

成立农村建筑工匠协会，建立农村建筑工匠名录，对乡镇、村负责农房建设安全巡查的人员进行培训，提供必要的技术指导。

各相关部门应建立跨部门定期协调机制，做好信息共享互通。

（六）严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈地、买卖宅基地。

五、责任追究

（一）市农业农村局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市委组织部、市公安局、市民政局等部门要建立联动机制，每季度组织一次农村宅基地村民建房专题协调会，形成工作合力。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用宅基地建住宅的或其它违法占用土地建设的行为，由乡镇人民政府依据法律规定综合执法，相关部门进行业务指导。

（二）各乡镇人民政府和市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局要健全投诉举报制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，健全巡查制度，各村、组应加强日常巡查，发现违法占用宅基地或建房行为的应立即向所在乡镇人民政府报告并及时制止。

乡镇人民政府发现正在进行的违法建设行为，应当责令违法建设当事人停止建设、限期自行拆除；对不停止建设或者逾期不拆除的，可以依法查封施工现场，并可以依法依规对违法建设部分予以拆除。

对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。

（三）对农村宅基地管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按照以下规定处理：

1．出现违规办理规划许可或宅基地批准的，其批准手续无效，由市人民政府撤销，并由市政府对违规办理审批手续的单位给予通报批评；情节严重的，对责任人依法依规予以追责问责；造成经济损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。

2．对违法用地建房行为，相关责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，由市人民政府对所在乡镇人民政府和相关职能部门给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究相关单位的监管责任和相关责任人的责任。

3．负责农村村民建房监管的部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法依纪予以追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、其他

承办单位将申请人提交的申请材料扫描成电子档案保存。

其中用地红线图应附“2000国家大地坐标系、3度带”；光盘中应有一份用地红线图CAD电子文件，文件命名格式为：

测绘时间+乡镇+村+项目名称+用地面积；提交复印件的，均需申请单位加盖公章或申请人签名盖章，且提供原件校对，由窗口加盖“与原件相符”章。

七、附则

（一）市农业农村局、乡镇人民政府应当将宅基地申请、审批、登记程序向社会公开，并向社会公开举报、投诉电话，接受社会监督。

（二）“一户”及家庭人口数，以村集体经济组织审核并经公示后无异议的认定为准；“一宅”是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。

建房户人数按其所在户的村集体经济组织成员数进行计算。

（三）本办法自公布之日起执行，在执行过程中国家、省出台新规定的，本办法与其抵触的从其规定。

附件（附件3-8的表格和承诺书请点击下载）：

1．申请资料清单

2．市农村宅基地建设技术指标

3．《市农村宅基地和建房申请审批表》

4．《市农村宅基地和建房申请审批表（集中建房）》

5．《农村村民建房宅基地使用承诺书》

6．《文明安全施工承诺书》

7．《工匠带头人建房质量安全承诺书》

8．《农村房屋建设承包合同》

9．所在集体经济组织出具的证明

10．《农村宅基地用地和建房验收意见》

附件1

申请资料清单

（一）个人建房

1．符合宅基地建设住房申请条件的申请人，应具备下列申请材料：

（1）《市农村宅基地和建房申请审批表》原件一式五份（附件3）;

（2）《农村宅基地使用承诺书》、《工匠带头人建房质量安全承诺书》、《农村房屋建设承包合同》原件各1份（附件5、7、8）;

（3）申请人所在户内成员的身份证明及户口本复印件1份；

（4）村两委会议、村民代表（成员代表）会议纪要及签到表复印件1份（村委会提供）；

（5）公示情况及公示照片原件1份（村委会提供）；

（6）《文明安全施工承诺书》原件1份（附件6）;

（7）所在村集体经济组织出具的户内成员资格证明材料原件1份（附件9）（村委会提供）;

（8）拟建设房屋的建筑设计图和平面图1份。

2．如申请人属于市政府或市直相关部门确定的计生、残疾、低保和重大安全隐患房屋翻建等特殊对象，除应提供本实施意见第一条第1款规定申报资料，还须附上认定为特殊对象的相关证明材料（该项材料由市直相关部门或所在乡镇负责提供）。

3．如申请人属于依据本市相关文件规定进行宅基地住房扩建、改建的，除提供本实施意见第一条第1、2款规定的材料外，还需提交现有宅基地住房照片1份、原有的宅基地建设规划许可、建房证明文件复印件1份。

（二）集中建房

1．《农村宅基地和建房申请审批表（集中建房）》原件一式5份（附件4）；

2．申请报告原件1份；

3．村两委会议及村民代表会议纪要及签到表复印件1份；

4．公示情况和公示照片原件1份；

5．集中建房的实施方案（包括建设地点、面积、住宅套数、单户面积、建设期限、分配方案、受益人口、资金渠道、议决情况等）原件1份；

6．受益人口同意退出原使用的住宅用地并交由村集体经济组织重新安排使用的承诺书（原件1份）

7．总平面布局图、立面效果图、各户型平面图（委托有资质的设计单位提供）原件1份；

8．建设资金证明原件1份；

9．涉及是否在地质灾害区、风景名胜区、文物保护区、水利、林地等，应提供部门核准意见书原件1份；

10．建设项目用地与土地利用总体规划相符意见表原件1份；

11．本市相关文件规定的其他材料。

附件2

市农村宅基地建设技术标准

（一）技术标准：

　　　1．选址：

应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

2．规划：

集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。

3．层数和面积：

农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。

建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

4．层高：

层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

5．间距和朝向：

住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:

1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。

新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

6．抗震：

新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

7．建筑单体：

应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。

房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

8．配套：

应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

（二）建设规模：

个人建房的每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。

利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密集、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

个人建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。

未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。