房地产企业会计实务.doc

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房地产企业会计实务

第一部分房地产企业主要会计科目 3

一、会计科目 3

二、新旧会计科目的衔接 8

第二部分主要科目实务及税务处理 18

1121应收票据 18

1122应收账款 20

1123预付账款 21

1405开发产品 23

1406分期收款发出商品 27

1409库存物资 28

1521投资性房地产 29

1522投资性房地产累计折旧（摊销） 30

1801长期待摊费用 30

1811递延所得税资产 31

2001短期借款的核算 33

2202应付账款 34

2203预收账款 38

2221应交税费 39

2801预计负债 52

5001开发成本 53

1、本科目会计分录：

53

2、房屋开发成本的核算 53

3、土地开发成本的核算 59

4、代建工程开发成本的核算 62

5、配套设施开发成本的核算 64

5101开发间接费 69

6001主营业务收入 74

6051其他业务收入 80

6402其他业务成本 81

6403营业税金及附加 82

6601销售费用 83

6801所得税费用 87

自营开发工程成本的核算 88

第三部分房地产企业现金流量表 97

一、现金流量及其分类 97

二、现金流量表的作用 99

三、现金流量表的编制 100

第四部分房地产业相关财税法规 109

中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993） 109

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 111

[95]财税字第48号关于土地增值税—些具体问题规定的通知 115

（国税总局1995）营业税问题解答（之一）部分 117

国税函[1998]554号关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 120

国税函【1999】第144号关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复 120

（财政部1999）房地产开发企业财务管理的若干问题 120

国税函[2002]165号关于转让企业产权不征营业税问题的批复 123

财税[2002]191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 123

财税[2003]16号财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 124

国税发[2003]89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 128

国税发[2004]69号代收住房专项维修基金是否征收营业税的问题 129

国税函[2004]938号关于加强土地增值税管理工作的通知 129

国税发（2005）82号关于进一步加强房地产税收管理的通知 130

国税函[2005]83号关于营业税若干政策问题的批复 133

财税（2006）21号财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 133

国税发[2006]31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 135

国税发〔2006〕187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题解读国税发[2006]187号.doc 143

国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 146

国税发〔2009〕31号：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解读国税发（2009）31号.doc 146

第五部分案例 155

房产开发企业以土地换房屋会计处理 155

房地产企业自建自售的营业税筹划案例 157

房地产开发有限公司营业税所得税纳税评估案例 157

财税[2006]114号文政策运用案例分析 166

万科房地产开发企业成本核算指导 168

第一部分房地产企业主要会计科目

一、会计科目

编号

会计科目名称

编号

会计科目名称

资产类

负债类

1001

库存现金

1002 银行存款

1012 其他货币资金

1101 交易性金融资产

2001

短期借款

1002

1012

银行存款

2101

交易性金融负债

1012

其他货币资金

2201

应付票据

1101

交易性金融资产

2202

应付账款

1121

应收票据

—应付购货款

—银行承兑汇票

应付工程款

1122

应收账款

应付其他账款

—应收销售账款

2203

预收账款

应收租赁账款

—预收购房定金

应收其他账款

预售收入

1123

预付账款

2211

应付职工薪酬

—预付工程款

2221

应交税费

预付备料款

—应交营业税

预付购货款

应交城市维护建设税

1131

应收股利

应交教育费附加

1132

应收利息

应交房产税

1221

其他应收款

应交土地使用税

—外部单位及个人

应交个人所得税

关联单位

应交土地增值税

内部员工

应交所得税

1231

坏账准备

2231

应付利息

1401

材料采购

2232

应付股利

1402

在途物资

2241

其他应付款

1403

原材料

2501

长期借款

1404

材料成本差异

2502

应付债券

1405

开发产品

2701

长期应付款

1406

发出商品

2702

未确认融资费用

1407

商品进销差价

2711

专项应付款

1408

委托加工物资

2801

预计负债

1409

库存物资

2901

递延所得税负债

—专用材料

5001

成本类

专用设备

开发成本

工器具

—土地征用及拆迁费

1461

融资租赁资产

前期工程费

1471

存货跌价准备

基础设施建设费

1501

持有至到期投资

建筑安装工程费

1502

持有至到期投资减值准备

公共配套设施费

1503

可供出售金融资产

开发间接费用

1511

长期股权投资

5101

开发间接费

1512

长期股权投资减值准备

损益类

1521

投资性房地产

6001

主营业务收入

1522

投资性房地产累计折旧（摊销）

—商品房销售收入

1531

长期应收款

配套设施销售收入

1601

固定资产

6051

其他业务收入

1602

累计折旧

—租金收入

1603

固定资产减值准备

处置投资性房地产收入

1604

在建工程

6402

其他业务成本

1605

工程物资

6403

营业税金及附加

1606

固定资产清理

—营业税

城市建设维护

教育附加费

防洪保安费

房产税（投资性房地产）

土地使用税（投资性房地产）

1701

无形资产

城市维护建设税

1702

累计摊销

教育费附加

1703

无形资产减值准备

土地增值税

1711

商誉

房产税

1801

长期待摊费用

土地使用税

1811

递延所得税资产

6601

销售费用

1901

待处理财产损溢

—职工薪酬

展览费

差旅费

代销手续费

销售服务费

经营性租赁费

通讯费

诉讼费

广告费

现金短缺

其他可计入的费用

二、新旧会计科目的衔接

（一）“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“应收账款”、“其他应收款”、“坏账准备”和“预付账款”科目

新准则设置了“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“应收账款”、“其他应收款”、“坏账准备”和“预付账款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。

调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（二）取消“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，新增“交易性金融资产”科目

新准则没有设置“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，而设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并要求分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。

调账时，企业应当根据新准则的划分标准将原制度中的短期投资重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。

企业应当按照首次执行日的公允价值自“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

有关“交易性金融资产”：

界定：

为近期出售而持有、存在活跃市场、公允价值能够计量且企业风险管理或投资策略的正式文件载明，该金融资产以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告（《金融工具确认与计量准则》第九条、第十条）。

计量模式：

采用公允价值计量模式。

期末公允价值上升或下降，直接调增或调减“交易性金融资产”，对应计入“公允价值变动损益”科目。

不提取减值准备。

转换结果：

转化日余额等于转换日公允价值（新余额不等于旧余额）。

转换日公允价值与原账面价值的差额计入“资本公积”、“未分配利润”。

（三）“应收补贴款”科目

新准则没有设置“应收补贴款”科目。

调账时，企业应将“应收补贴款”科目的余额转至“其他应收款”科目。

（四）“物资采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目

新准则设置了“材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“材料成本差异”、“库存商品”、“发出商品”（采用支付手续费方式委托其他单位代销的商品，也可以单独设置“委托代销商品”科目）、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“周转材料”（包括包装物、低值易耗品，以及建造承包商的钢模板、木模板、脚手架等）、“消耗性生物资产”、“代理业务资产”（企业采用收取手续费方式受托代销的商品，可将本科目改为“受托代销商品”）和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度基本相同。

转换时应当注意：

“原材料”科目，虽然名称没有变化，但是核算范围发生了变化。

如随同商品一同销售的包装材料、自制材料等，过去曾在“包装物”、“自制半成品”中核算，现在都在“原材料”科目中核算。

因此，该科目余额不等于旧余额。

取消了“原材料”与“库存商品”间的过渡科目——“自制半成品”，将“自制半成品”视为自制材料，计入“原材料”科目。

对于房地产开发企业的开发产品也可以（可能）将其金额转入“开发产品”科目；对于农业企业收获的农产品也可以（可能）将其金额转入“农产品”科目。

另外，新准则还增设了“投资性房地产”科目，对农业企业专设了“消耗性生物资产”科目。

调账时，应将原存货项目中属于投资性房地产、消耗性生物资产或周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产”、“消耗性生物资产”科目。

（五）“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目

新准则没有设置“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。

调账时，应将“自制半成品”科目的余额转入“生产成本”科目；将“委托代销商品”科目的余额转入“发出商品”科目；对“分期收款发出商品”科目的余额进行分析，其中尚未满足收入确认条件的发出商品部分转入“发出商品”科目，已经满足收入确认条件的发出商品部分转入“主营业务成本”科目。

企业也可沿用“委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。

（六）“待摊费用”科目

新准则取消了该“资产”与“费用”要素间的过渡性科目。

转化日该科目仍要根据具体内容确定其归属。

属于预付款项性质的支出计入“预付账款”（如预付租金等）；属于沉没成本的，计入当期费用（如固定资产的修理费用等有余额），不能再作为“资产挂账”。

但是，《企业会计准则应用指南——附录》中阐释：

“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。

”如果企业在不违反会计准则的前提下，增设了“待摊费用”科目，在资产负债表中，作为“其他流动资产”列示（新报表中无“待摊费用”项目），并在附注中说明。

（七）“持有至到期投资”科目

该科目为新设科目。

可能从过去的“短期投资”、“长期债权投资”中分离出来。

判断标准：

《金融工具确认与计量准则》第十一条——持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。

下列非衍生金融资产不应当划分为持有至到期投资：

（一）初始确认时被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产；

（二）初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资产；

（三）贷款和应收款项。

期末计价：

按“摊余成本”计价，设置了“持有至到期投资减值准备”科目。

列示分类：

列入非流动资产。

转换结果：

转换日余额等于转换日账面值，就明细科目而言，新余额等于旧余额（提取减值准备后的）；就总账科目而言，新余额不等于旧余额（由于重分类的原因）。

（八）“可供出售金融资产”科目

判断标准：

《金融工具确认与计量准则》第十八条——可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产：

（一）贷款和应收款项。

（二）持有至到期投资。

　　（三）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

什么样的金融资产可指定为“可供出售金融资产”：

存在活跃市场、公允价值能够取得，但从风险管理与战略投资需要不便于划分为“以公允价值计量且其变动计入当期损益”的股票、债券、基金等。

计价模式：

不完全的公允价值计量模式。

一般情况下，期末公允价值上升或下降，直接调整“可供出售金融资产”余额，但对应计入“权益”，不提减值准备；在持有过程中，当出现减值迹象时，改按“摊余成本”计价，计提减值准备。

列示分类：

列入非流动资产。

转换结果：

转换日余额等于转换日公允价值，即新余额不等于旧余额。

（九）“长期股权投资”科目

新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法与原制度相比有所变化，另外新准则还设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目。

调账时，企业应对“长期股权投资”科目的余额进行分析。

对于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额一并转入“长期股权投资——成本”科目。

对于非同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。

对合营企业、联营企业的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目、“长期股权投资——损益调整、其他权益变动”科目余额。

投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应将“长期股权投资”科目直接转至新账，也可沿用旧账。

企业应当将上述三类投资相对应的长期股权投资减值准备金额自“长期投资减值准备”科目转入“长期股权投资减值准备”科目。

投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且能够可靠计量其公允价值的长期股权投资，应当根据新准则的划分标准重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。

按照其首次执行日公允价值自“长期股权投资”和“长期股权投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

（十）“长期债权投资”科目

新准则没有设置“长期债权投资”科目，而设置了“交易性金融资产”、“持有至到期投资”和“可供出售金融资产”科目。

调账时，企业应当按照新准则的划分标准，将原制度中的长期债权投资重新划分为交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产。

属于交易性金融资产或可供出售金融资产的部分，按照其首次执行日的公允价值自“长期债权投资”和“长期投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

属于持有至到期投资的部分，将“长期债权投资——面值（或本金）、溢折价、应计利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，自首次执行日改按实际利率法计算确定利息收入。

已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“长期投资减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。

（十一）“长期应收款”、“应收融资租赁款”、“融资租赁资产”和“未实现融资收益”科目

新准则没有设置“应收融资租赁款”科目，而设置了“长期应收款”和“未实现融资收益”科目，另外对租赁企业专设了“融资租赁资产”科目。

新增“长期应收款”科目：

核算企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品和提供劳务等产生的应收款项等。

实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也通过本科目核算。

调账时，应将“应收融资租赁款”科目的余额转入“长期应收款”科目；一般企业将“融资租赁资产”科目的余额转入“固定资产清理”科目，租赁企业则将“融资租赁资产”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“未实现融资收益”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的经营活动，调账时已满足收入确认条件的，应按应收合同或协议余款借记“长期应收款”科目，按其公允价值贷记“主营业务收入”等科目，按差额贷记“未实现融资收益”科目。

（十二）“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“在建工程减值准备”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目

新准则设置了“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。

新准则没有设置“在建工程减值准备”科目，而增设了“投资性房地产”和“累计摊销”科目，对农业企业专设了“生产性生物资产”、“生产性生物资产累计折旧”和“公益性生物资产”科目，对石油天然气开采企业专设了“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。

调账时，应将“固定资产”（投资性房地产、石油天然气开采企业的油气资产除外）、“累计折旧”（采用公允价值模式计量的投资性房地产、油气资产已计提的折旧除外）、“固定资产减值准备”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”、“无形资产”（投资性房地产、商誉除外）和“无形资产减值准备”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“在建工程减值准备”科目的余额转入“在建工程”科目贷方。

存在投资性房地产并且按照新准则采用成本模式计量的，应将投资性房地产的账面余额自“固定资产”或“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目；投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当按照首次执行日投资性房地产的公允价值自“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”或“无形资产”、“无形资产减值准备”科目转入“投资性房地产——成本”科目，原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

农业企业应将“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“公益林”科目的余额转入“公益性生物资产”科目。

石油天然气开采企业应将油气资产及其累计折旧金额、减值准备金额自有关科目转入“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。

对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应增加该项资产成本，并计入预计负债；同时，将应补提的折旧（折耗）计入“累计折耗”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。

（十三）、"商誉"科目

新增科目，过去隶属于“无形资产”。

核算企业合并中形成的商誉价值。

非同一控制下企业合并中确定的商誉价值，借记本科目，贷记有关科目。

商誉发生减值的，可以单独设置“商誉减值准备”科目，比照“无形资产减值准备”科目进行处理。

（十四）、"递延所得税资产"科目

核算内容：

本科目核算企业确认的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损及税款抵减产生的所得税资产，也在本科目核算。

转换结果：

转换日余额为新余额。

（十五）、取消"应付短期债券"科目，新增"交易性金融负债"科目

新准则没有设置"应付短期债券"科目，而设置了"交易性金融负债"科目。

调账时，对于企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，应按其首次执行日公允价值自"应付短期债券"等科目转入"交易性金融负债——成本"科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整"盈余公积"和"年初未分配利润"科目金额。

（十六）、"应付职工薪酬"科目

科目运用：

本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。

企业（外商）按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本科目核算。

本科目可按“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”、“股份支付”等进行明细核算。

企业发生应付职工薪酬的主要账务处理：

（一）生产部门人员的职工薪酬，借记“生产成本”、“制造费用”、“劳务成本”等科目，贷记本科目。

应由在建工程、研发支出负担的职工薪酬，借记“在建工程”、“研发支出”等科目，贷记本科目。

管理部门人员、销售人员的职工薪酬，借记“管理费用”或“销售费用”科目，贷记本科目。

（二）企业以其自产产品发放给职工作为职工薪酬的，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目。

无偿向职工提供住房等固定资产使用的，按应计提的折旧额，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目；同时，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。

租赁住房等资产供职工无偿使用的，按每期应支付的租金，借记“管理费用”、“生产成本”、“