江苏连云港投资开发可行性研究.docx
《江苏连云港投资开发可行性研究.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《江苏连云港投资开发可行性研究.docx(16页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
江苏连云港投资开发可行性研究
江苏连云港投资开发可行性研究
第一部分连云港城市概况
一、地理位置
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨,江苏省东北部,东临黄海,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻,北与山东省日照市、莒南县接壤,南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
连云港市地处海陆、南北过渡的结合部,是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡。
图1:
二、行政区划
连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区,新浦区为市政府所在地。
图2:
三、交通情况
1、公路交通
连云港市作为新丝绸之路中国公路大通道东起点,是全国45个公路主枢纽之一,长三角国家级综合运输枢纽,国道主干线“两纵两横”中的同三、连霍“一纵一横”两条高速公路在境内交汇。
已建成的连徐、汾灌、淮连三条高速公路在境内244公里。
全市境内有3条国道、7条省道,国省干线公路里程达513公里。
全市农村公路达7066公里,其中等级公路4594公里。
初步构建了以高速公路为主骨架,10条国、省道干线公路为依托,县、乡公路为支脉的四通八达的公路网络。
全市内河航道总里程1127.5公里,其中等级航道449公里。
全市共有公路客运班线252条、客运班车1236辆,公交线路42条。
2、铁路
国家的东西方向的铁路大动脉—陇海线东起连云港,连云港是亚欧大陆桥的东起点。
3、港口
连云港港务局是一个大型港口运输企业,是“中国500家最大服务企业”之一。
港口现有各种生产性泊位30个,其中万吨级以上泊位25个。
连云港港已和世界上150多个国家和地区的近1000个港口有贸易运输往来。
按照总体规划,连云港至21世纪中叶,最终将形成老港区、庙岭港区、墟沟港区、北港区和东港区五大港区,码头岸线长大25公里,可建成泊位100多个,吞吐能力达6000万吨至1亿吨。
四、面积与人口
1、地域面积
连云港东西最大横距129公里,南北最大纵距约132公里。
总面积7444平方公里,其中水域面积1759.4平方公里,市区面积880平方公里。
2、人口现状
至2009年末,全市户籍总人口达490.64万人,其中市区(新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区)88.69万人。
第二部分江苏连云港经济发展状况
一、宏观经济发展状况
1、城市总体经济情况
连云港市江苏北部,北临山东省,西临黄海,地理位置优越。
但在经济上,连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市,是江苏省经济最落后的城市之一。
在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下,具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。
2、历年GDP增长情况
图3:
图4:
根据联合国75国统计资料,住宅发展与人均GDP值之间的关系为:
表1:
人均GDP与房地产市场发育状况的关系表
人均GDP
800—1300美元
1300—8000美元
8000—13000美元
13000美元以上
阶段
住房起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
根据以上的标准判断,连云港2009年人均GDP为3097美元的水平下,房地产已经进入到快速上升阶段。
3、连云港产业结构情况
1)、现状
从总体三产结构来看,连云港的2009年的三产结构比例为16.4:
46.3:
37.3,说明连云港的工业化水平比较高,第三产业的正在处于积极发展阶段。
图5:
2)、展望
从连云港市政府制定的产业发展规划来看,未来连云港将加快产业调整,大力引进外资发展工业和高新技术产业,在“稳固、提升、活跃”服务业。
促进第三产业的持续发展,特别是旅游业的发展。
积极拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化。
二、连云港居民生活水平
1、连云港居民生活水平概述
根据统计数据,我们认为:
1)连云港全市范围内居民平均收入处于江苏下游。
2)连云港市区居民平均收入水平大大高于农村水平。
3)连云港居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平,随着城市化的发展,居民的居住质量将进一步提高。
2、连云港居民收入情况
图6:
图7:
表2:
2010年江苏各市城镇居民收入统计表(单位:
元)
苏州
无锡
南京
常州
镇江
南通
扬州
居民收入
29219
27650
28312
26220
23085
21800
21750
徐州
泰州
盐城
连云港
淮安
宿迁
居民收入
22944
20250
20003
19000
17600
12740
数据来源于:
我们以上述的统计资料来看,苏南的城镇居民收入整体高于苏北的城镇居民收入。
而连云港的城镇居民的人均可支配收入在苏北中也处于下游水平,在整个江苏省内属于绝对的落后水平。
这表明连云港总体的购买能力比较弱,消费水平也比较低。
三、城市规划及重大市政建设状况
连云港市总体规划(2006年-2030年)
城市性质:
我国沿海中部重要的国际性海港工业城市,江苏省新兴的区域性中心城市和现代化的滨海旅游城市。
城市规模:
本次规划预计至2030年连云港中心城区人口规模达到250万人左右,城市建设用地总规模控制在250万平方公里左右。
至2020年中心城区人口达190万人,用地规模190平方公里.
城镇空间布局规划:
(1)市域空间主框架:
“一体两翼”
一体:
包括连云港市区(由新海城区、连云城区、滨海新城、国际产业园区、经济技术开发区和宋跳-大浦产业园区等组成)及沿东陇海铁路西进直至东海县城区域;
“两翼”:
“一体”南北两侧的滨海区域。
图8:
(2)市域城镇空间结构:
“一心三轴”
“一心”:
连云港都市核心区,范围包括以滨海新城为核心,由新海城区、连云城区和赣榆县城(青口镇)构成的区域。
“三轴”:
指沿海城镇发展轴、东陇海城镇发展轴、宁连城镇发展轴。
图9:
(3)三极拉动:
通过新海城区的西向拉动、赣榆县城的北向拉动、连云城区的南向拉动,统筹四县区域发展。
市域人口及城市化率:
本次规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万,2030年达到633万人。
城市化率2015年达到60%,2030年达到75%。
城镇人口2015年达到314万,2030年达到475万。
中心城区空间结构规划
城市空间结构:
由“带状组团城市”到“组群集合城市”
图10:
中心城区景观系统规划
寻求“山、海、城、河”完美交融、人与自然和谐共生的城市意向,塑造具有明显文化特征和现代城市气息的滨海宜居城市。
景观系统结构:
“三轴共生(山之轴、海之轴和城之轴),文化交融;绿网楔嵌,山海明珠”。
四、城市投资环境优劣势分析
1、投资优势
1)、区位优势
连云港位于江苏北部,东临黄海,北面山东,南有苏北的广大腹地,西接江苏面积最大城市徐州。
处于沿陇海线产业带和江苏沿海开发带的交叉点,发展潜力巨大。
图11:
2)、经济发展前景优势
在国家重视连云港区位发展和江苏省发展苏北的战略下,随着连云港招商引资力度的不断加大,随着区内外商投资企业的不断到位,和连云港工业、旅游业的发展,我们预计连云港的经济发展水平会在“十一五”内有较快的发展。
2、投资劣势
1)、经济比较落后
连云港的经济水平在江苏比较落后,地区生产总值、城市化率等指标排在江苏省13个市中第11位。
2)、远离江苏经济中心
江苏的经济是南强北弱,同时南部向北部进行产业转移和经济带动,但连云港位于江苏的最北部,受苏南地区的辐射作用比较弱。
第三部分连云港房地产市场发展情况
图12:
从图12可以看出,城区商品房交易主要集中在新浦区,从2010年到2011年3月份,新浦区成交套数达到11707套,占整个城区的50%;4个县的商品房成交量,东海第一,灌南、赣榆分别排在第二、第三;
图13:
图14:
从图13、14可以看出,连云港市区商品房成交量在2010年呈现稳步上升的势头,但在2011年以后,成交量整体下滑;
图15:
表3:
楼盘名称
年初价(元/M2)
2010年底价(元/M2)
涨幅
楼盘名称
年初价(元/M2)
2010年底价(元/M2)
涨幅
四季花城
3800
4500
18.42%
润城东方
5000
5100
2.00%
龙门山庄
3600
4400
22.22%
国际商务大厦
5800
6900
18.97%
日出东方
4500
5000
11.11%
建院未来城
5500
5900
7.27%
香缇花园
5900
6500
10.17%
国大国际花园
4900
5700
16.33%
映像西班牙
3600
4700
30.56%
仕方国际
4800
5600
16.67%
好莱坞
3700
4300
16.22%
三禾城中城
5000
5900
18.00%
金凤凰城
3600
4500
25.00%
泰恒华府
5000
5700
14.00%
久和国际新城
3400
4998
47.00%
富邦万得园
3300
3600
9.09%
嘉泰城市花园
3630
3900
7.44%
九龙百变新郡
5300
5400
1.89%
东方之珠
3000
3800
26.67%
水墨江南
3800
4500
18.42%
兰若岭秀
3600
4200
16.67%
嘉禾盛世豪庭
3600
4500
25.00%
旺旺家缘
3000
3500
16.67%
东方领秀
4000
4800
20.00%
叶千花园
3400
3900
14.71%
河畔花城
3800
4800
26.32%
御景龙湾
5100
5500
7.84%
中茵名都
4300
5200
20.93%
香溢江南
5100
6100
19.61%
香江花园
4200
4600
9.52%
君悦财富广场
4500~5700
5300~6300
10.52%
悦城国际
4300
4600
6.98%
明珠皇冠花园
5500
6500
18.18%
香格里拉
3800
4300
13.16%
中央华府
5000
6500
30.00%
石棚名居
3350
3800
13.43%
天顺国际花园
5100
6300
23.53%
博威江南明珠苑
6200
6800
9.68%
平高府邸
5200
6000
15.38%
蓝天华侨城
5300
5500
3.77%
连云港主城区大致可分为以下四大板块,分别是新浦区、连云区、海州区、开发区。
全市城区目前在售楼盘有:
表:
4:
新浦区
日月花园、盛世嘉缘、景山秀水、名人世家、半山雅苑、、新惠公寓、兴城花园、中茵.名都、新华城、公园新村、利华城市花园、万源花苑、博纳花园城、宝泰新村二期、兆隆新贵都、金盛花园二期、中房新天地(中房雅苑)、日月花园、华茵家园、景山秀水、东城·名郡、澳城118英尺
连云区
映象西班牙、月亮湾、天成香苑、栖霞苑、苏房园商住楼、龙门山庄、海客瀛洲
海州区
忠达玉兰国际、港城壹號、香溢·孔望、南京江天花园、圣承·君逸华府、一方山水、馨海名郡、御景苑、香格里拉花园、、鼓楼嘉园、石棚名居、南园新村、人和居
开发区
千叶花园城、兴华园2号楼、康桥半岛、天惠·爱丁堡公馆、久和国际新城
表5:
连云港2011年新盘上市未来放量
项目名称
未来放量
建筑形态
评价成交均价元/平方米
项目地址
日出东方
该项目占地总面积为48266.7平方米,总建筑面积171700平方米,居住总户数1180户,73亩的基地只利用其中18亩地盖8栋建筑物
高层住宅商铺
90-120平米120-144平米144-200平米
5000元/㎡
[连云区]中山西路与院前路交汇处
嘉禾盛世豪庭
一期总建筑面积为118545平方米,分A,B两区,A区建筑面积为100374平方米,B区为18171平方米。
占地59500平方米,总建筑面积117300平方米
多层住宅高层住宅小高层住宅
60-90平米90-120平米120~144平米
4550元/
㎡
[海州区]海连西路与新海路交汇处
东方之珠
凯捷利•东方之珠”项目总占地面积753.3亩,分为A、B、C三块地块,目前开发B地块298.95亩
多层住宅高层住宅小高层住宅排屋小公寓60平米以下60-90平米90-120平米
3750元/㎡
[开发区]新港城大道东港学院东邻
东唐·江南苑
小区占地面积26702㎡,总建面积55857㎡。
规划户数442户
多层住宅小高层住宅商铺
60-90平米90-120平米120~144平米
4700元/㎡
[海州区]海连西路地块
同科·汇丰国际
高层住宅建筑面积约30万平米,约2500套房源,商业门面约5万㎡规划建筑面积约90万平方米,总投资约36亿元
多层住宅高层住宅排屋别墅商铺
90-120平米120-144平米144-200平米200平米以上
6300元/㎡
[新浦区]原师专职大老校区
博威江南明珠苑
占地19.2万平方米,总建筑规模近40万平米的恢弘高尚生活区
多层住宅高层住宅商铺
60-90平米90-120平米120~144平米
6000元/㎡
[新浦区]连云港市新浦区解放东路139号
润城东方
推出的房源是15号楼,产品形态是18层的高层住宅,共计68套新房源
高层住宅小高层住宅
90-120平米120-144平米144-200平米
5600元/㎡
[新浦区]海连东路127号
1、目前土地出让情况
Ø1、今年土地出让情况(以excel表)
Ø2、今年土地公示情况(以excel表)