平度市房地产市场调研报告样本.docx
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平度市房地产市场调研报告样本
平度市房地产市场调研报告
调查目的：
全面了解平度房地产市场，分析总结各楼盘优、劣势。
调查讲明：
本次调研采纳抽样分析手法，对2009年平度房地产市场进行调研，具体数据来源以售楼处现场成交情况及房产交易中心备案进行对比分析而出。
调查时刻:
2009年6月23日－2009年6月27日
调查对象：
苹果赛威士、慧泽苑、清华园、紫云水岸、财宝新天地、金海花园、金色现河、学府家园、金日佳苑
整体房地产市场概况
一、整体概况
近三年是平度房地产市场进展最快的时期，商品房的开发量逐年递增，但因近几年重点企业和商业进展比较缓慢，人均消费水平普遍偏低。
目前所开发的项目总体均价在2400元/平方米——3000元/平方米之间。
房地产市场上产品的档次、定位远未完成细分，从户型、价格、配套及规模等方面来看同质化现象十分严峻，在同一档次上展开激烈竞争。
目前在建、在售楼盘有二十余处，要紧分布于市区东北角和西北角地带。
这些地区借助都市便捷路网，拥有大量的土地资源和良好的远景规划（学区），进展迅速。
相应的，这些地区的交通、配套状况良好，在专门大程度上已被消费者认可。
同时，随着市政条件的改善，其地价和开发成本也在不断增加，致使商品房的价格也在小幅增长。
二、区域市场特点
1、区域楼盘放量较多，楼盘开发以中型盘为主
2006、2007年，平度房地产市场土地供应量较多，楼盘开发量较多，市场在售楼盘仅十余处，而且大部分差不多上2007年之前的大盘开发，开发周期较长。
从2007年低，平度房地产市场土地供应量呈上升趋势，截至目前为止在售楼盘有所增加，而且几个新盘要紧集中在平度新一中附近。
2、楼盘价格仍处上升趋势，但幅度较小
从市场调查显示，2007年商品房销售均价为2420元/平米，2006年上半年，市场商品房销售均价为2500元/平方米，到2009年上半年，市场商品房销售均价为2900元/平楼盘销售价格呈上升趋势，但整体涨幅较少。
3、楼盘开发同质化严峻，部分楼盘开始创新
目前平度楼盘开发形式差不多雷同，一般为五层带阁楼的多层建筑，建筑形式差不多为欧式建筑，外立面色彩单一，楼盘的同质化现象严峻，造成区域内产品形式单一，缺乏创新。
只是从市场情况来看，部分楼盘开始对产品有所调整。
4、楼盘形式以多层为主，小高层开发商态度慎重
由于受区域经济、人文素养等因素的制约，平度近几年的房地产开发仍是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，关于带电梯小高层、不墅等产品，市场还处在一个认识时期，市场只出现少部分此类产品，开发商的开发态度都十分慎重。
目前只有四个楼盘开发有专门小体量的小高层。
5、楼盘消费仍以本地人群为主，消费需求旺盛
目前平度房地产市场消费人群以本地为主，要紧有企事业单位职工、外资企业职工、乡镇企业职工及部分进城个体工商户等，外地人群较少，由于近期楼盘放量较大，市场消费趋于平稳。
6、楼盘宣传推广渠道单一
本地楼盘市场推广渠道较为单一，要紧以户外、车体、DM、电视等为主，促销手段较为单一，而报纸等相关媒体推广力度有限。
7、二手市场开始启动，交易量逐渐活跃
从2005年下半年开始，平度二手房市场开始启动，而本地市场消费仍以一手房为主，部分已售楼盘在二手市场存在房源，市场成交量上升速度缓慢，二手房交易比较活跃。
区域个案楼盘分析
以下，我们就当前市场上存在的要紧楼盘按市场要素分项进行对比分析，以期能对区域楼市有较明晰的认识。
1、楼盘区域分布表
项目名称
位置
交通
所在区域
售楼处的数量
苹果赛威士
天津路广州路交汇处
12路
开发区
1
慧泽苑
一中东300米
12路
开发区
1
清华园
一中东侧
12路
开发区
1
紫云水岸
兰州路和人民路交汇处
3、8、10路
李园
1
金日佳苑
兰州路和人民路交汇处
3、8、10路
李园
1
学府家园
锦州路人民交汇处
3、8、10路
李园
1
财宝新天地
南关街
市区
2
金色现河
红旗路
1路
市区
1
金海花园
广州路青岛路交汇处
2路
1
由上表能够看出当前平度市的房地产开发项目要紧集中在东开发区和市区，各种配套设施还不是专门完善，因而目前的交通状况并不是专门理想，只有少量公交车通过，其中开个不楼盘甚至不通车，出行专门不方便，直接制约了消费者的购买。
同时这些区域人口较少，客流量不高，部分开发商在市区设立售楼处，如苹果·塞威士，设立分销处能够扩大销售范围，增加阻碍面，成本增加不多，是比较切实可用的方法。
2、楼盘配套情况一览表
项目名称
水电
燃气
暖气
电话
有线电视
物业治理
苹果赛威士
入户
入户
有
预留
预留
有
慧泽苑
入户
入户
有
预留
预留
有
清华园
入户
入户
有
预留
预留
有
紫云水岸
入户
入户
有
预留
预留
有
金日佳苑
入户
入户
有
预留
预留
有
学府家园
入户
入户
有
预留
预留
有
财宝新天地
入户
入户
有
预留
预留
有
金色现河
入户
入户
有
预留
预留
有
金海花园
入户
入户
有
预留
预留
有
通过上表能够看出，各项目的水电、燃气、有线电视、电话等配套差不多齐全，使得各项目之间的竞争差距减少，使各项目短期难有价格优势，但从进展来看，配套优势有待提高。
3、价格对比（单价：
元）
项目名称
起价
最高价
均价
总价范围（万）
付款方式
苹果赛威士
2400
3000
2600
20-41万
一次性、按揭
慧泽苑
2400
3800
2900
20-38万
一次性、按揭
清华园
2580
3800
3188
25-35万
一次性、按揭
紫云水岸
2580
3368
3100
15-38万
一次性、按揭
金日佳苑
2600
3500
3080
2-32万
一次性、按揭
学府家园
2100
2800
2500
20-26万
一次性、按揭
财宝新天地
2300
3150
2300
3150
11-36万
一次性、按揭
金色现河
3500
4200
3600
30-38万
一次性、按揭
金海花园
3300
3850
3500
31-56万
一次性、按揭
上表是对该地区住宅价格列表，通过上表我们得出该地区住宅平均价格在2900元/平方米左右。
平均每套住宅总价在25-40万元左右，银行按揭贷款中的贷款年限，一般在十年左右。
房地产市场价格在近年未出现大的浮动，市场趋于较稳定状态，只有几个在售楼盘价格上调50元-100元。
整个市场的价格未出现大的浮动，充分讲明房产市场已趋于稳定状态，而客户也趋于理性消费，投机现象不复存在，投资者也寥寥无几，多数的购房者差不多上以自己住为主（婚房、旧换新、小换大）。
随着工资收入和房价的差距越来越大，越来越多的人将目光投向二手房市场。
4、建筑形式对比表
项目名称
层数
立面颜色
立面材料
立面风格
阁楼
苹果赛威士
5
蓝
防水涂料
欧式
有
慧泽苑
5
蓝
防水涂料
一般
有
清华园
5
黄、白
防水涂料
加州
有
紫云水岸
5
灰
防水涂料
一般
有
金日佳苑
5
红、白
防水涂料
一般
有
学府家园
5
黄
防水涂料
一般
有
财宝新天地
5、11
白
防水涂料
欧式
有
金色现河
4、11
灰
防水涂料
欧式
有
金海花园
5、9
蓝
防水涂料
一般
有
上表是对该地区在售住宅建筑形式及建筑立面的调查，调查结果表明该地区在建筑形式全部差不多上采纳的多层结构，差不多为5层带阁楼建筑，少量小高层建筑形式，讲明该地区的住宅开发仍处在一个较低的水平。
另外再外观样式上同质化现象明显，缺乏个案独有的个性色彩。
5、户型面积一览表
项目名称
户型数量
主力户型
面积范围
主力面积
户型特点
苹果赛威士
4
小三房
80－121
80.71
方正、有用、紧凑
慧泽苑
6
小三房
70-130
90
一般
清华园
5
小三房
80-109
97、104
紧凑
紫云水岸
6
小三房
48-124
77、86
方正、有用
金日佳苑
4
两室一厅
72-103
82
一般
学府家园
4
两室一厅
80-105
90
一般
财宝新天地
5
小三房
44-120
80
一般
金色现河
7
两室一厅
83-106
85-90
一般
金海花园
6
两室一厅
89-148
89
一般
上表对该地区的住宅在户型及面积上做了进一步的表示，户型都比较多样，其主力面积都在80-90平方米左右，户型结构差不多以3室为主，居住空间功能明确，在上述三个方面各开发公司都做到了以市场为依据的大原则。
6、宣传推广对比表
项目名称
销售方式
销售现场
人员素养
现场包装
宣传途径
宣传资料
苹果赛威士
代理
一般
一般
较差
户外、资料
较好
慧泽苑
代理
较好
较好
较好
户外、资料
较好
清华园
代理
特不行
较好
较好
户外
较好
紫云水岸
自售
一般
较好
一般
道旗、资料
一般
金日佳苑
自售
较差
一般
特不差
资料
一般
学府家园
自售
特不差
特不差
特不差
资料
特不差
财宝新天地
代理
一般
较好
特不差
资料
一般
金色现河
代理
较好
一般
一般
资料、口碑
一般
金海花园
自售
较好
一般
较好
户外、资料
一般
通过上表分析，目前在售楼盘以代理公司销售为主，本地开发商自售较少，而现场销售人员的综合素养偏低，加上受区域环境限制，楼盘的宣传的推广渠道较为单一。
7、各楼盘总销量
楼盘名称
总套数
已售总套数
苹果赛威士
200
160
慧泽苑
276
229
清华园
260
130
紫云水岸
544
124
金色现河
685
369
金海花园
452
64
面积设计80㎡--90㎡，较为适中，目前平度房地产市场上小户型的需求量较大，（要紧依据是各个楼盘现场接待反映），面积的大小关系着总价的高低，就平度的经济收入来讲，小面积更有市场。
销售一直较好，但在剩余房源均属大面积的情况下，依旧取得如此成绩，也属不易，经分析：
第一、品牌力量。
这也是大盘的优点，时刻久了，在当地就会有一定的阻碍力，人传人是最有力、最有效的宣传手段。
第二、专业的策划销售：
定位精准、定价合理是销售成功的关键，专业的销售队伍，充分把握客户心理。
营造浓厚的营销氛围是成功的关键，越来越多的注重生活品质量，对楼盘的品质越来越重视，就体现出了销售队伍和销售道具的重要性。
8、宣传方式
苹果赛威士
工地围墙、市区售楼处
慧泽苑
工地围墙、派发DM
清华园
灯箱，工地围墙
紫云水岸
道旗，电视、工地围墙
金日佳苑
工地围墙
学府家园
工地围墙
财宝新天地
工地围挡
金色现河
工地围挡、电视
金海花园
高炮、工地围墙
近期的广告方式要紧通过以往做的道旗和工地围墙广告进行宣传，无不出心裁的方式。
目前市场上广告力度最大的项目数金色现河为最高档楼盘，地处市区红旗路现河公园西侧，距离市实验小学专门近。
除开发多层、小高层外还开发了7幢退台花园洋房，但销售专门差。
缘故可能是因为价格太高。
其余各家开发商实力相当，当地媒体有限，老百姓能够同意的宣传方式较少。
小结：
通过以上调研分析，对目前平度市的房地产进展有如下观点：
1、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增加
为解决差不多居住及改善居住条件的购房行为占绝大多数，能够确信的是在以后几年内平度住宅房地产市场的主力消费仍为自用型；而随着都市建设的进一步加大，投资型客户会逐渐增加。
2、目前房地产市场特性
●需求市场潜力较大；
●消费者开始追求优质楼盘；
●消费者对住宅户型的需求仍以经济有用型为主，大户型市场的进展短期内有限；
●市场在上一年均价推高后，近期将出现楼盘价格蓄势的过程，以应对市场的预期；
●楼盘策划开始有外来代理公司、广告公司介入，销售竞争手段开始提高。
2009年6月30日
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