XX广场写字楼管理处安全服务规范品质效益管理细则DOC 21页.docx

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XX广场写字楼管理处安全服务规范品质效益管理细则DOC21页

上海XX广场

写字楼管理处“安全、服务、规范、

品质、效益”管理细则

编号:

版本:

制定日期:

2008年7月9日

实施日期:

2008年7月日

写字楼管理处“安全、服务、规范、品质、效益”细则

本细则涵盖了写字楼管理处“安全、服务、品质、规范、效益”这五方面的具体内容，明确了上海XX广场写字楼管理处在安全管理、物业服务管理、品质管理、规范及效益方面的职责及要求。

安全第一、服务关注细节、质量是立身之本、效益优先、规范提升品质为我部对服务、品质、安全、效益、规范五方面理念的概括。

五项内容是环环相扣的，是相互依赖、相互促进、相辅相成的关系，

规范支持了安全、服务、品质三项内容，确保了安全、服务、品质后，才会产生效益，是产生效益的四大前提。

写字楼管理处“安全”细则

1.0目的

为了加强本写字楼的安全工作，提高综合防治能力，保障写字楼及业户生命财产安全。

2.0适用范围

适用于本管理处管理范围内的安全管理。

3.0职责

3.1管理处代表负责本公司消防安全管理工作的组织与领导。

3.2各部门负责人负责本部门消防安全管理工作的组织与领导。

3.3写字楼管理处全体员工负责具体实施本制度。

4.0管理规定

4.1消防组织

4.1.1本管理处成立安全领导小组，陆续吸收其它业户的负责人参加，共同参与本写字楼的消防安全工作并积极贯彻本规定和有关防火安全法规，制定各项具体安全制度，积极组织实施，划分防火责任区，明确区域防火责任人及责任，配置必要的消防器材，通过各种形式，经常对职工、业户开展防火、防盗、防破坏等宣传。

定期组织安全检查，及时消除火险隐患，组织安排专职消防人员监视、巡视。

4.1.2各岗位责任人即为防火责任人，岗位防火责任人要严格遵守防火安全

制度，积极参加各项安全活动，发现火险隐患，积极采取防范措施，发现违章行为要及时劝阻，制止，并向领导汇报。

4.1.3本写字楼内配有专职消控人员，并定期参加进行培训，巡检写字楼各消防设施设备，组织宣传防火知识等工作，确保写字楼的安全。

消防监控室将有持上岗证并具有一定消防知识的人员进行二十四小时值班监视，一发现有火险及时汇报并采取有效的防火措施。

4.2办公场所

4.2.1严禁在办公场所堆放易燃、易爆等物品，严禁乱抛烟头、废物。

4.2.2严禁任意拆除或移动本写字楼内的消防设施或器材。

4.2.3严禁在办公区域内使用明火，不准乱拉乱接电线，不准超负荷作业，

不准用不合格的保险装置。

4.2.4在办公区域内必须保证通道的畅通，通道内不准堆放杂物，影响通道，

安全出口的各门必须常开，不准任意加锁。

4.3公共场所

4.3.1各楼梯间等不准占作它用或堆放杂物，保证其功能的使用，消防电梯不准任意加门、加锁。

4.3.2公共场所的消防设施及器材（消火栓、火灾报警系统、灭火器、消防

通道等）不准遮盖或隐藏，确保其位置明显，应急照明必须保持正常工作，不作它用。

4.3.3车道上的消火栓位置明显，能进行正常工作。

4.4明火作业的防火管理

a.使用电、气焊的员工，必须持有效上岗证；

b.易燃、易爆物品应按规定存放在指定区域，仓库内严禁明火；

c.操作时氧气、乙炔钢瓶应放置在指定区域，二者间距大于5m；

d.明火作业必须经消防主管批准后方可实施，并配置灭火器材；

e.明火作业前，应先清理现场，防止易燃、易爆的隐患存在；

f.明火作业时，必须有2人在场；

g.明火作业后，不得马上离开作业现场，须仔细检查是否有余火隐患存在，

半小时后，在确认正常后方可离开。

4.5火警的应急程序

4.5.1火灾应急予案工作小组架构

4.5.2职责说明

1、写字楼管理处安全领导小组

（1）、写字楼管理处安全领导小组由公司副总经理、写字楼物业经理、工程部维修组、消防主管和各部门主管组成。

（2）、写字楼管理处领导小组将承担起现场指挥以协调各部门展开灭火、现场施救，人员有序撤离、疏散、安抚及善后工作，分析和采取措施杜绝类似事件再次发生。

2、保安部主管

写字楼保安主管将承担起组织监视、灭火、被困人员施救、指引警方或消防专业人员开展灭火施救工作。

3、各部门安全小组

各部门安全小组将承担起XX广场写字楼所有消防设备设施的技术支持；必要时的技术指导和现场排除积水；人员有序撤离和财物的保护工作。

4、消防主管

1．现场组织、指挥义务消防队员开展灭火；施救被困人员；决定疏散范围。

2．协助警方和消防专业人员调查事故原因，并提出整改建议杜绝类似事件的再次发生。

4.5.3火灾危机事件的现场控制及应急处理程序

4.5.4火灾危机事件报告（通报）程序

4.5.5火灾危机事件应急设施、设备及其他物资和技术的储备、保养与调度制度

1、灭火器等灭火器材储备：

保安部仓库；

2、消防系统保养：

每日检查消防水泵房的安全运行情况和消火栓内部配件、烟感、温感、灭火器，喷淋器的状态。

每月检查消防泵房，消防监控处，温室报警房确保消防系统运行正常。

4.5.6火灾危机事件应急处理专业队伍的建设、培训和演练

（一）、保安部全体队员为管理处义务消防队员。

（二）、保安部根据岗位需要不定期地对安保队员进行消防基本知识、各类消防器材和大楼内消防设施、设备的基本操作技能、安全防范意识等方面培训。

（三）、每年组织一次管理处业户代表参加的消防演习，以增强业户消防意识、提高消防应变能力。

4.6仓库、施工场所

4.6.1对火源要严加管理，仓库内严禁吸烟和使用明火，职工等入库，必须收留火种，禁止带入库内。

4.6.2货物入库认真检查是否留有火种，特别对草包、纸包、布包等物品，

要严格检查，如有可疑应另外存放进行观察。

4.6.3在仓库内不准乱拉输电线，不准超负荷作业，不准用不合格的装置。

4.6.4库房照明灯头应装在通道上方，堆放物品必须与灯头保持一定距离

（50cm以上），工作完毕，切断电源。

4.6.5库房必须严格与其他生活区、施工区等分开，隔断应用防火材料严格

分隔。

4.6.6库房内应保持足够的消防通道，消火栓位置应明显留出，如消防设施

暂不齐全，应配置足够的灭火机，并派人经常巡视，杜绝危险隐患。

4.6.7办公区与施工区必须明显分区管理，施工区域各施工队不准乱拉乱接

电线，不准使用各类不合格的电器设备，不准使用电炉、电壶等电器设备。

4.6.8施工的建筑垃圾必须清理好并及时外运。

4.6.9严禁随意动明火，如必须使用，须持有动火证，并做好一切防范措

施，在指定地方有持上岗证的人员进行规范使用。

4.6.10在施工区域内，配置一定数量的灭火器，并有专职人员进行巡视，与主管方、物业单位签订消防安全协议。

4.7其它场所

4.7.1所有空置楼面等消火设施未全部到位的区域，应组织专职人员定期检

查，排除火灾隐患，并配置灭火器等消防器材。

4.8设施管理

4.8.1消防监控室内各设施建立专人负责，定期检查，保证一系列的消防设

备正常使用，电话机房要有明显的“119”火警电话。

4.8.2各种消防器材应建立严格的管理制度，定点、定人、定期检查，进行

维修、更换、添置、严禁挪用，消防设备周围严禁堆放其它物品，对怕冻设备，在寒冬季节要采取防冻措施。

4.9安全检查

4.9.1必须实行分级负责的安全检查制度，检查出来的火险隐患，必须做出详细登记，建立档案，逐条研究，限期整改，一时难以解决的问题，要及时上报，同时采取安全防范措施，保证安全。

4.9.2必须建立岗位每天的防火安全检查制度，重大节日要全面检查。

4.9.3要建立负责人参加的值班、值宿制度，严格职责和交接班制度，认真

做好记录，配备好人员，加强夜间巡逻，同时做好联防工作。

4.9.4发现违规施工单位，及时发出“整改通知书”，限期作好整改工作。

所有需动火的施工单位，必须办理申请手续，填写“动火申请表”，消控人员落实检查。

4.10组织领导

4.10.1部门负责人对消防安全工作负直接责任，经常督促检查防火工作，切实解决存在的问题，如果对存在的火险隐患熟视无睹，发生重大事故，要根据情节追究领导责任。

4.10.2部门建立安全领导小组，由部门负责人负责具体分管，设置安全保卫兼职工作人员。

4.10.3要建立健全义务消防组织，明确分工，定期开展安全活动，配好配足消防器材，指定专人管理，定期维修，严禁挪用。

4.11奖惩

4.11.1把消防安全工作作为部门经营责任制和评奖的主要内容之一，对防止和避免重大火灾事故发生，以及在扑救火灾中奋勇保护国家企业和人民生命财产的有功人员，应给予表彰和奖励。

4.11.2对违反防火安全法规制度的当事人，应给予批评教育，对肇成事故的责任人，应视其情节轻重，给予经济制裁，纪律处分，直至依法追究刑事责任。

4.12消防安全的八项标准

写字楼管理处消防工作遵循预防为主，防消结合的方针，坚持消防工作社会化的原则，特制定消防安全八项标准如下：

一、

部门主要负责人是防火责任人，全面负责写字楼的消防安全工作。

二、

防火责任人及防火安全领导小组必须贯彻消防法规和技术规范及政府有关消防工作的政策规定，认真履行法定消防职责。

三、

配备专（兼）职消控人员及组建义务消防队，具体负责本单位的日常消防安全工作。

四、

应当建立全员防火制度，全体员工必须接受消防安全知识教育，熟练掌握防火灭火的基本常识，对临时进入的人员进行消防安全知识教育。

五、

人防工程内应采用防火墙划分防火分区，防火分区应符合《人民防室工程设计防火规范》的规定。

六、

管道穿越防火墙，楼板及设有防火门的隔墙时，应用非燃材料将管道周围的空隙紧密填塞，风管不宜穿过防火墙。

七、

设在人防工程内写字楼应当设置室内消火栓和自动喷水灭火设备。

八、

写字楼内设置火灾自动报警装置。

4.13消防设备、器材管理规定

为了保障写字楼的正常运营，确保写字楼楼内财产和业户的安全，全体员工必须认真贯彻“消防为主，防消结合”的方针，认真执行防火制度，爱护防火设施，现本写字楼楼内的消防设备均已全部到位（除空置楼层外）

所有消防设备应有专人负责保养、管理，特制定以下规定：

一、

本部门义务消防队员要做好本部门消防设备、器材的管理，对其品种数量及放置做到心中有数。

二、

按期对消防设备进行维修、保养工作。

三、

消控室必须有专人负责值班。

（24小时）

四、

本部门义务消防队员要经常检查消防设备、器材，发现问题及时向管理部报告。

五、

员工不得擅自移动玩弄灭火器及其它消防器材。

六、

员工不得玩弄火灾报警装置，或在火灾报警装置前存放物品。

七、

在消防栓箱上或在消防栓周围不得堆物。

八、

员工不得擅自动用消火栓、消防水枪、水带。

九、

员工不得任意损坏水喷淋。

十、

在消火栓、消防接合器周围2公尺以内不得堆物。

4.14灭火器维护保养管理制度

写字楼所使用的灭火器是“干粉”灭火器，特制定以下有关制度：

一、对灭火器进行编号，建立维护保养检查制度，认真做好记录。

二、每日做到检查灭火器是否完好无损，放置是否妥当，保持灭火器清

洁。

三、对各区域的灭火器实行包干管理，若发现有无故损耗，按相关规定

处理。

四、维护保养和检查（干粉灭火器）

1）放置在明显、取用方便的地方。

2）不应放在采暖或加热设备附近，不可放在阳光强烈照射的地方。

3）每隔半年检查一次灭火器的总重量，如果重量减少十分之一以上，

应补充药剂和充气。

4.15变配电间防火制度

变配电间属写字楼重点防火部位，必须切实加强防火措施，特规定如