商业地产知识简章.docx

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商业地产知识简章

商业地产知识简章

第一部分商铺类型

一、什么是商铺？

商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或感受体验的场所。

二、商铺的分类

1、按照开发形式进行分类

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）住宅底层商铺

住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

（5）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

（6）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。

（7）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

2、按照投资价值分类

（1）“都市型”商铺

“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

（2）“社区型”商铺

“社区型”商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念

（3）“便利型”商铺　　

“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。

（4）专业街市商铺　　

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。

该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

（5）其他商铺

其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。

3、按照商铺的位置形式分类

按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。

铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。

铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

三、商铺投资

商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。

四、商铺投资的主体

商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。

五、商铺投资有哪几种方式？

商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。

1、商铺购买

①商铺上市初始交易购买

商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。

②二手购买

二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。

二手购买方式发生在商铺投资者之间。

2、商铺租赁

①商铺直接租赁

商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。

②转租

转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。

六、商铺投资的特点

商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。

作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。

（1）商铺投资的稳定性特点

住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。

（2）商铺投资的动态性特点

商铺投资的魅力和陷阱就存在于动态之中，动态造成商铺的升值。

（3）商铺增值的特点

商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。

（4）商铺投资回报率较高

商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。

（5）商铺的投资潜力

一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。

（6）商铺可出租、可经营，方式灵活

商铺的投资者主要有两种：

一是专业的商铺投资商，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，投资一两个商铺。

有55%的人是为了出租后赢利，自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

七、商铺投资的回收周期

目前国内商铺投资的回收周期约为10年到14年。

第二部分判断商铺价值的主要因素

一、周边房地产发展趋势

商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

二、项目整体运营特点

项目整体的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

三、商铺的初始售价

商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

四、整体项目规划设计的科学性

从市场的角度对项目规划设计进行调整。

项目的规划设计越多体现经营商、消费者的需求，项目成功的概率越高。

五、经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。

不同的商品，其利润空间显著不同。

六、交通条件

交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

七、可视性

“可视性”原则指：

商铺的"可视性"指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到。

"可视性"原则在商业房地产项目的规划设计中也普遍得到强调，是零售商、消费者对商铺接受程度的体现。

商业房地产项目的外部"可视性"和内部"可视性"都得到了充分实现，只要项目周边市场条件可行，商铺投资者将极容易找到进驻零售商。

八、商情因子

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

商情因子分为A、B、C、D、E五级：

　A级：

现代改造型、知名大型繁华商业区，

B级：

城市大型商业设施区域

C级：

地区性商业设施区域

D级：

交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域

E级：

社区型商业设施区域

以上A，B，C，D，E5个级别商业氛围依次降低，租金水平按照以上水平依次降低，商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势。

九、租金收益

出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例外。

十、硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容。

十一、停车条件

强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

目前私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右。

十二、楼层

一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

一层商铺“可视性”普遍比二、三层要好。

十三、客流量

商情所阐释的是商铺所在地区的"宏观"商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的"微观"量化。

十四、价值升值收益

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

租金收益和价值升值收益共存，但租金收益水平很高，价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低。

十五、商铺投资收益

投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。

商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和。

四、商业街商铺

1、商业街商铺类型　

专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

2、专业商业街商铺的特点

（1）商业街规模特点

　规模大小不一，和经营的商品的类型有关。

（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。

（4）专业商业街商铺特点

①商铺的形式

有些专业商业街完全采取铺面形式，有些则完全采取铺位形式。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。

物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。

凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。

②投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。

个别商业街的商铺采取出售的方式。

3、商业街商铺投资策略

专业商业街商铺不仅适合机构进行投资，也适合个人投资者。

商铺的出售面积整体较小，所需要投入的资金数量不是很大，其投资风险相对较低。

租金收益水平尚可，有较大的价值升值空间，但商铺的自主权不高。

4、住宅底商

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

5、住宅底商的特点

（1）建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。

（2）铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。

（3）经营形态特点

主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，零售型商业形态为：

便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型商业形态主要为：

餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

（4）投资回收形态

投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。

6、投资策略

很适合个人投资者。

空租率比较低，租金收益可以得到保证，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

五、市场类商铺

1、市场类商铺的类型　

市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。

2、专业市场商铺的特点

（1）专业市场规模特点

经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。

（2）专业市场规划设计特点

一般将每层合理分区或并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。

步行街的长度不超过600米。

（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。

（4）专业市场商铺的特点

①商铺的形式

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

②投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。

3、综合市场的特点

（1）综合市场规模的特点

其大小受所经营商品的类型影响比较大。

（2）综合市场规划设计特点

需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题。

（3）综合市场名称特点

　　综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。

（4）综合市场商铺的特点

商铺的形式：

主要是铺位，铺面商铺数量较少。

投资回收形式：

大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。

4、投资策略

　　专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。

第三部分相关知识

一、如何计算商铺投资收益

1、租金回报率分析法 

　　公式：

（税后月租金－每月物业管理费）× 12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

2、租金回报率法

公式：

（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

二、商圈

商圈通常系指以店址为中心，其所能涵盖营业的方圆面积。

（一）商圈之分辖

　　　第一商圈　　　　　第二商圈第三次商圈

都市500公尺徒步7-8分钟1000公尺徒步15分钟1200公尺徒步17-18分钟

郊区700公尺徒步10分钟　1500公尺徒步21分钟　2000公尺徒步30分钟

三、产权式商铺

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

1、操作模式务实

产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。

一般有以下两种模式：

第一种：

将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。

在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。

第二种：

发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。

2、投资回报稳定

商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。

产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。

四、如何规避产权式商铺投资风险

首先是差价补贴的风险：

要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。

　其次是大商家经营不良带来的风险：

一方面应选择实力雄厚的知名商家，一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。

其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：

可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权。

其四是主力店和自营店的合理搭配：

对主力店的面积和比例要有合理的估计和搭配。

整体都是主力店——尤其是售价和回报高的项目，风险性就越大。

其五，开发商留部分面积出租不售，作为防止资金困难：

体现开发商和全体业主共进退，经营项目的决心，也给市场吃一个定心丸。

在项目经营起来后，根据需要，开发商还可以把自留部分出售，回笼资金。