中国房地产问题分析.docx

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中国房地产问题分析

中国房地产问题分析

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大

阴影针对这一现象，笔者做了一定的研究分析。

中国房地产主要存

在以下几个问题：

1.房价收入比过高

家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。

世界银行给出的标准上限是 5：

1，也就是一个地区年均家庭的收入

的 5 倍不能买到一个可满足居住（90 平米）的房子的话，房价就太

高了。

中国各大城市该比例大大超出标准.

2.还贷/收入比高

居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的

按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房

地产贷款的金融风险。

一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上

线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降

低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。

一旦有宏观经济的

波动，往往会造成大面积的不良贷款。

而对于目前数量巨大的房奴，

还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

3.房租收益率高

房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。

国际公认的房租收益率应该在 150 到 230 之间。

而北京，上海，杭

州，深圳的房租收益率一般都在 360 以上，而且房租的上涨速度远

远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大.

4.空置率高

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照

国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供

求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为

空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房

地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为

商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率居高不下, 2000 年以后

新建房的空置率在 40%以上，2004 年以后新建房的空置率应该不低

于 60%。

造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

5. 房地产投资占 GDP 比例大

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。

在大国的房地产

历史上，6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到 1991 年从

3.42%开始，一路上扬至 2005 年的 6.2%，随后发生了次贷危机。

从

有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007

年时这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高

度。

考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达

3.15*10.13%=32%，所以说房地产绑架了 GDP，一点都不夸张。

上述五个方面都是中国房地产存在的主要问题。

一般来说，在

房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：

一是居民的

自住性需求，二是富人的投机需求。

事实上，市场有效运作的一个

基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信

息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期；显然，房产是

一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及

中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛

围以牟取超额利润。

特别是，由于在住房的供给受到制约的情况下，

有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人

为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。

但是，党房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌

的“抗跌”力量却只有一个：

居民的自住性需求；这就是房地产中

的所谓“不对称原理”：

富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人

的购买力产生房价的“抗跌值”。

显然，居民的自主性需求主要与

其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论

上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；

但是，为何已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快

速下降的局面呢？

这里从两方面加以剖析。

一方面，就住房的真实需求而言。

任何商品的价格上涨都跟供

求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上

涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。

而

这里就有两个基本问题：

一是为何有如此大的住房需求，这就涉及

到资金的来源问题。

一般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，

那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？

这又与不断拉大的收入差距有关。

试想，如果中国人的购房能力都

集中在 1/10 乃至 1/20 的富人手中，那么房价会是怎样的水平呢？

二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度

改革中的缺陷问题。

显然，20 世纪末 21 世纪初的住房市场化改革

极大地抬高了各阶层对住房的需求：

一方面，那些获得极其低廉之

福利分房的往往是那些既得利益者，他们有财有势，在房价上涨过

程中不但有能力并且积极购买第二、三套住房；另一方面，那些没

有享受到福利分房好处的往往是那些无才无势的弱势者或者踏入工

作不久者，由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态，

因而会产生了在短期内被动购房需求。

另一方面，就住房的需求结构而言。

当前的房价剧涨并不是全

面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房价成倍地上涨的同

时，全国房价 2004、2005 和 2006 年上涨只是 9.7%、7.6%和 5.6%，

这是就住房需求的结构性问题。

为什么会出现这样的反差呢？

其实，

房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会

关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，即使某小

区内的环境再怎样优美、设施再怎样完善，但如果整个地域的环境

和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。

譬如，当前广州很

多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区，但还是提高不了人们

对它的需求。

显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国

小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了；

而之所以如此差的根本原因在于那些地方太穷了，这又是收入分配

两极化造成的恶果。

正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，

只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二

元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现

“住者有其房”。

可见，房价的高涨根本上与收入差距的拉大存在

密切关系，关于这一点，我们也可以从其他国家的经历中窥见一斑。

例如，日本在 1980 年以前的基尼系数稳定在 0.26 左右，但在 1983

年以后收入分配开始恶化，在 1991 年日本的基尼系数达到了

0.38，而房地产价格也处于历史峰值；同样，香港一直是世界上基

尼系数最高的经济体之一，其基尼系数似乎很少低过 0.5 的，其地

产达到峰值的 1997 年也是基尼系数地高峰期 0.53。

当然，如果收

入差距持续存在，那么，房价就缺乏社会大众的真实购买基础，从

而必然会：

或者房价普遍下跌，或者呈现明显的二元结构。

譬如，

随着经济“泡沫破灭”，日本的房价从峰值开始崩溃而下，下跌幅

度达到了 40%；同样，香港的房价在金融危机后 3 年内整体性跌去

了 70%，美国的房价在次贷危机以来已经从峰值已经下跌了 25%左右。

当然，在中国这种地域广大而收入很不平均的社会，大城市的房价

会受到富裕阶层强大购买力的支撑，从而在短期内很难降下来，这

是像北京、上海、广州以及其他省会城市房价持续高涨的基础。

在弄清楚了中国房地产所存在的主要问题以后，我们再来看看

中国市场的一些实际情况：

1.对住房的真实需求旺盛

我国目前正处于消费结构的调整和升级中，住房和汽车成为现

阶段消费需求的热点。

一套舒适、宽敞、功能较为齐全的住房就成

了家庭的生活必需品，其需求弹性很小。

城市化进程的加速和人们

改善住房条件的需要构成了现阶段对住房的巨大需求。

此外，人们

的消费心理也形成了对住房超前消费的需求。

在我国，人们在进行

住房消费时，存在一步到位的消费心理，即使在现有经济条件不允

许的情况下，也要东凑西借、节衣缩食，买一套好的房子，这自然

提高对住房的刚性需求。

2.投机性需求推波助澜

住房也是一种能保值增值的商品，在巨大的需求量面前，对住

房的投机性需求就不可避免地产生了。

投机性需求有其特殊性，当

房价下降时，投机性需求就会减少。

在房价上涨时，投机性需求会

增加，而投机性需求的增加，又会促使房价的进一步上涨，房价的

进一步上涨，又会提高投机性需求，因此投机性需求使得房价节节

攀升。

目前在一些大城市，投机性需求的成分还是比较大的，如北

京、上海等城市，因为有奥运、政治中心、世博会、金融中心、国

际化大都市等这些耀眼光环，国内大量资金涌入这些城市进行房地

产炒作，而国际资金基于人民币升值的预期，也大量进入这些城市

的房地产行业，期望在房市和汇市双双获利。

由于投机性需求的推

动作用，导致这些城市的房价大幅上涨。

中国目前的高房租收益率

和高房屋空置率都很好地解释了目前投机性需求过大的原因,同时也

体现了中国庞大的投机性需求.

3.开发商的“惜售”

基于房价上涨的预期，许多开发商有意控制供给，减少当期的

房屋供给量，以增加未来的供给量，这便是媒体所说的“惜售”行

为。

开发商的惜售行为至少在短期内造成了楼市供不应求的局面，

加剧了房价的上涨。

开发商的这种行为，主要是基于以下两个方面

的原因：

一是住房的供给弹性比较小（因为住房的建设周期较长，在

短期内很难迅速增加供给量，还有就是可用于住房建设的土地是有

限的），因而，提高房价从单套住房销售利润的增加中所获得的总利

润，要比保持房价不变或降低房价以扩大销售量而增加的利润大得

多；二是住房的需求弹性小，即使提高房价，也不会使对住房的需

求量下降很多。

4.房价上涨的预期。

对于我国的老百姓而言，已形成了这样一种心理预期，即房价

只会涨不会跌，而过去一系列宏观调控并没有阻止房价的上涨更是

加深了人们的这一预期。

在这样一种心理预期下，房价越涨，对住

房的需求就越大。

因为人们担心现在不买，房价涨到更高后，便要

支付更多的钱了。

在这样一种心理预期的支配下，对住房的需求便

一直旺盛不衰了。

5 .地价高

国有土地市场化，大部分国有土地被用来拍卖,城市土地资源紧

张，土地越来越稀缺，地价越来越高,房价也势必越来越高。

2011 年国家颁布的房价调控政策不断出台，虽然在一定程度上

缓解了房价涨幅过快的情形，但效果并不显著，虽然有限购令、新

增保障性住房的增加等等的政策，但房价依然居高不下，房租倒是

涨了不少，这让许多买不起放的人甚至要面临住不起房的危机，房

价问题是与民众切身相关的问题，如何切实解决好房价问题成为人

们关注的焦点。

针对目前的情况，笔者提出以下几点建议：

1. 积极发展多种层次的住房市场

根据发达国家住房消费的经验，住房消费呈现出一种梯度消费

的格局，即不同收人阶层的消费者居住不同档次的住房，且上一个

层次的消费者在提高住房消费层次时，会将他现有的住房提供给下

一个层次的消费者居住。

这样，同一住房可在不同层次的消费中进

行梯度消费，实现了住房的最大限度利用，也让许多收入水平不高

的消费者能住得起房子。

在我国，随着居民收入层次的拉开、分化，

住房消费群体已经呈现多样化；同时，住房市场化改革这些年来，

住房的供应结构也呈现出多元化了，在新房供应结构上，有中高档

商品房，中低档商品房，经济适用房，廉租房；在二手房供给结构

上，有公房供应，旧商品房供应。

因此，发展住房的梯度消费已经

是一个现实性问题。

多种层次、不同价位的住房市场，为消费者提

供了多种选择。

发展住房的层次消费，需解决的问题主要有：

一是

消费者的消费观念要大力转变，改变一步到位、只买新房的消费观

念，应有一个住房消费从低到高、从小到大的消费观念，这样，就

能改变市场上新房销售火爆，价格不断攀升，而二手房交易相对冷

清，交易量小的局面；二是应降低二手房市场的交易成本，简化手

续、降低税费，发展二手房按歇贷款和担保体系，建立和完善二手

房市场信息平台，促进二手房市场的发展；三是积极发展房屋租赁

市场，使住房租赁成为住房供给的一个重要来源。

2. 调整住房供应结构。

加大中低价住房的供给

国家应该进一步加大保障性住房的供应量。

多建设一些保障性

住房可以有效解决一部分人的住房问题，也可以对房价上涨产生一

定的遏制作用。

政府还要确保房地产商提供的房屋主要是为普通民

众解决居住的房屋，不是炫富享乐的豪宅。

两者恰当地结合，就能

保证符合广大民众合理需求而不是不切实际要求的房屋的总量增加。

3. 适度抑制住房需求，特别是投机性需求

一方面，政府通过政策的完善，如对个人住房转让营业税征免

时限的增加、房屋转卖后得利的税收比例增大、购买第二套房的首

付款比例和贷款利率的提高、增加房租税收、打击限制经济用房的

非法租赁等，使投资投机房屋盈利者退出市场，有效减去这部分市

场需求量。

再如，在大城市对外来流动人口的购房作必要的政策分

流，引导一部分人把购房愿望转向到各种租房领域来解决住房问题；

对豪华房屋的买卖加税等等，实现市场总量需求的必要减少.另一

方面，应该改变人们的消费观。

中国人总认为结婚一定要有车有房，

有房才有家，然而，真正的家是要有爱，而不是房子。

多做一些宣

传，让人们逐渐改变人人必须要拥有一套属于自己的房子的观点，

而采用租房的形式，来减少房屋需求量。

4. 加强房地产市场的规范化建设

目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业

的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，

对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且

房地产业的垄断性很强。

政府在进行防堤建设时可以有意向地让一

些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利

于通过他们达到调控房地产市场的作用。

同时政府可以出台一些相

关政策，和对一些原有政策进行改革。

可以进行工资制度改革，社

会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福

利住房制度来减轻百姓的住房压力。