商业广场B座建设项目可行性研究报告.docx

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商业广场B座建设项目可行性研究报告

商业广场（B座）建设项目可行性研究报告

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————————————————————————————————日期：

XXXX房屋开发有限公司

XX建设项目

可行性研究报告

XXXX工程设计有限责任公司XX分公司

二○一一年五月

附件：

1、宗地图

2、土地证

3、挂牌交易成交确认书

4、建筑扩初设计审定通知单

5、建设工程规划许可证

6、企业法人营业执照

7、开发资质

第一章总论

1.1项目名称

1.1.1项目名称

XX商业广场（B座）

1.1.2项目建设单位

XX房地产开发（XX）有限公司

法定代表人：

公司地址：

XX市XX新区XX街10号

1.1.3项目联系人及电话

联系人：

电话：

1.1.4项目建设性质

新建

1.2建设单位概况

XX房地产开发（XX）有限公司是一家与港澳台商合资经营企业。

成立于2006年6月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。

公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。

具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。

公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。

XX房地产开发（XX）有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成XX开发区内标志性项目-XXXX广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。

XX始终以“为客户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。

实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。

这样的创立及实践的战略构想，使XX房地产开发（XX）有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。

XX房地产开发（XX）有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的XX品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。

公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。

1.3项目编制依据

（1）国家有关部委及XX市的相关法规和规范

（2）《XX省消耗量定额参考价目表》（2004年）

（3）《XX省建设工程费用参考标准》（2006年）

（4）XX商业广场建设项目规划设计方案

（5）投资单位提供的基础资料

（6）《XX城市总体规划（2005-2020）》；

（7）《XX市"十一五"发展规划》；

（8）二00二年出版《投资项目可行性研究指南》

（9）国家计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南版）》的通知，计办投资[2002]15号。

（10）国家发展改革委、建设部印发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版（发改投资[2006年]1325号）。

1.4研究工作的范围

（1）项目建设必要性

（2）市场分析

（3）项目市场定位分析

（4）项目建设条件

（5）工程技术方案

（6）环境评价及节能

（7）投资估算及资金筹措

1.5项目建设规模及内容

XX房地产开发（XX）有限公司开发的“XX商业广场（B座）”项目位于XX市XX新区C10-2号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米（地上建筑面积39193.6平方米；地下建筑面积14400.8平方米）。

“XX商业广场（B座）”项目共有1栋楼。

B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。

地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。

1.6投资估算及资金筹措

本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。

1.7研究结论

从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。

本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。

建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。

1.8主要技术指标

主要技术指标见下表：

主要技术指标表

序号

指标

单位

用地面积

建筑面积

1

规划建设用地面积

平方米

12403.2

2

总建筑面积

平方米

53594.4

3

地上建筑面积

平方米

39193.6

4

地下建筑面积

平方米

14400.8

其中

公用设备建筑面积

平方米

440.1

人防建筑面积

平方米

4200

5

容积率

5.48（总体）

6

建筑密度

%

50.5（总体）

7

绿化率

%

35（总体）

8

建设总投资

万元

23360

第二章项目提出背景及建设必要性

2.1项目提出背景

XX新区位于XX城区南部，规划面积120.6平方公里。

新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。

本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由XX，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。

即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。

主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。

新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。

XX新区区位条件优越。

向南，距离XX空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。

XX新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。

一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。

XX新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。

为进一步落实《XX市中心城区总体规划1996-2010》，加快XX市XX新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，XX房地产开发（XX）有限公司决定开发建设“XX商业广场（B座）”项目住宅项目工程。

“XX商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于XX市XX新区C10号地块，总投资额23360万元，项目将于二O一五年十二月全部竣工,项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一体的多功能小区。

项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。

随着国家制定十二五规划即将到来，XX城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。

上一期规划确定XX城市定位是“XX省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”，而新的规划对XX城市定位的表述是“XX省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。

从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”，进一步提升了XX城市的地位，从“全国重要的工业基地”到“国家先进制造业基地”，强调的是XX制造业产业发展的方向和目标。

预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。

2.2项目建设的必要性

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

“XX商业广场（B座）”项目的建设符合国家及XX市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

项目规划用地指标已经报XX市规划委员会并函复。

本项目所处经济发展带，功能定位为：

以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是XX市XX新区城市建设的重要发展地区。

项目的建设将有利于加快XX新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实XX市总体规划的目标要求。

根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到XX总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。

第三章市场分析与预测

通过对XX市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据XX市XX新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。

3.1市场现状分析

在XX房地产市场中，XX板块已经并将继续占据重要的地位。

“南依北拓”，“南北金廊，东西银带”等战略的效应开始在XX新区显现。

除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出XX新区“得天独厚”的环境优势。

随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻XX，经过几年时间的发展，XX出现了一大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。

其开发的产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外XX有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。

XX广大购房者的消费观念已经由过去的“买面积”，转变为现在的“买环境”，并正在步入“买文化”阶段。

XX新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。

XX新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。

作为“前奥运效应”，XX新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉度；作为“后奥运效应”，XX新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。

“绿色XX，水岸新城”，XX新区位于未来城市的“新都心”，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。

这就决定了XX新区房地产市场必然是母城的“升级版”，是沈城居民二次置业，改善居住条件的理想选择。

而且，XX新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。

以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色；XX建筑大学，XX理工大学，XX音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。

未来XX将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。

随着奥运会，全运会陆续召开，XX的房价也从3000元/平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价6000元/平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，XX的房价将会有更大的增值潜力。

XX的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而XX城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在XX南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了XX市新的城市中轴线。

2010年2月28日，“东陵区，XX新区，航高基地合署办公”，建设“大XX”的序幕正式拉开。

这是一次最具全局性的战略的调整，将东陵区，XX新区，航高基地合署办公，形成建设大XX的新格局。

XX给大XX做出了打造“和谐XX，绿色XX，创新XX”的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。

2013年第十二届全运会花落XX，XX作为主会场，有了一次全新的机遇。

XX近几年每年的住宅供应面积在100万-150万平方米左右，而空置率基本为零。

从市场的角度，不管在XX其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。

根据统计的数据看，2009年，XX地区的平均房价4800元/平方米，其中最高楼盘均价为6700元/平方米，而目前，XX地区的商品房均价已经超过了6000元/平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有一次攀升至历史最高点。

到目前为止，XX人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。

这也就另一角度证明，XX商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。

3.2项目市场分析

XX市XX新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。

XX新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于50米。

XX新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。

交通条件便利，位于XX市城南部，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。

XX新区功能完善，政策优越，这里具备投资发展的最佳环境优势。

区政府不断完善城市载体功能，大力优化城乡发展条件，提升区域形象，XX新区日益成为“投资置业的热土”。

XX新区将以崭新的面貌，绿洲式的环境，为经济开发区的城市建设奠定坚实的基础。

XX新区建筑市场的地域优势、完善的配套设施等方面都具有绝对的优势，适宜进行“XX商业广场（B座）”项目开发。

3.3市场预测

由于全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通过膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。

总体预测为：

2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降。

主要理由为：

一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决，意志坚定，对房价采取了露头就打，见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化；五十紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。

2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

住房市场面临的严峻挑战是：

宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益积累；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断积累；中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任有待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。

2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括

（1）积极稳健，审慎灵活的宏观经济政策取向

2011年，宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。

在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。

（2）积极稳妥推进城镇化

2010年，经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局”。

城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。

（3）经济增速将有所放缓

2011年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。

多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。

经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。

（4）房地产调控政策仍将从紧

2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。

2010年12月26日，温家宝总理在参与《重返灾区-中国之声温暖行动》直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。

从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。

综合上述影响因素，预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下：

住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。

未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。

具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。

同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。

住宅价格保持基本平稳。

2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。

第四章项目建设条件

4.1地理位置

该项目位于XX市XX新区C10-2号地块，XX市城南，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。

场地地势平坦，周边道路宽敞通畅，交通便利，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。

步行路和车行道宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。

4.2气象条件

XX地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。

雨季集中在七～八月份。

主要气象条件：

年平均气温7.7℃

极端最高气温38.3℃

极端最低气温-30.6℃

日最大温差18℃

年平均降水量755.4mm

日最大降水量118.9mm

最大积雪深度200mm

平均风速3.7m/s

最大风速29.7m/s

平均相对湿度65%

4.3自然地理状况

XX新区位于浑河水系冲击而成的浑河平原上。

新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。

XX新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。

年平均气温在8.9℃左右，历史最高气温38.3℃，发生在7月份；最低气温为-30.6℃，发生在一月份。

年平均降水量为732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。

年平均日照时数为2554小时，最多在5月，266小时/月，最少在12月，156小时/月。

XX新区大气环境优于国家二级环境质量标准，地下水水质达到国家三级标准。

现今区内浑河，白塔堡河水污染得到有效的控制。

环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上，规划目标，绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。

4.4基础设施情况

4.4.1给水、排水

1、供水

本项目用水由XX市XX新区供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。

本项目主要用水为日常用水和绿化用水。

初步计算日用水量为324.51t/d。

用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。

2、排水

排水采取雨水、污水分流方式进行排放。

生活污水经管网汇集到化粪池后排入市政管道，最终排入污水处理厂。

雨水经雨水排放管网收集后可用于绿地浇灌、道路冲洗。

提倡中水再利用，以节约用水。

排水量按生活用水量90%计算，日最高排水量为292.06t/d。

4.4.2供电

本项目供电由XX市XX新区农电局供电线路为电源，提供两路独立10KV电源，供电为三类负荷，供电电压380V/220V，三相，50Hz。

建议在建筑物边缘设置箱式变压器，即可满足项目运营期用电需求。

本项目内弱电设计可根据使用数量及需要在项目内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。

4.4.3供热

本项目冬季供暖由XX市热网直接供暖，不另设锅炉房，为居民提供优越的无污染的居住环境。

4.4.4煤气

煤气供应通过XX市煤气公司煤气管网直接接入网点,网点每单元设引入管；每户设煤气表，采用外入户方式。

4.4.5电讯

根据XX新区总体规划，综合考虑电讯设施的敷设。

通讯工程综合考虑主干电缆路由的走向，应尽量和配电电缆走向一致，互相衔接，应在密度大的地区通过，以使引上和分线供线。

在多局制的电缆网络设计时，用户主干电缆应与局间中继电缆的路由一并考虑，使线路网有机地结合，做到技术、经济合理。

重要主干电缆和中继电缆，宜采用迂回路由，构成环形网络，以保证通信，环形网络的构成，可以采取不同的线路路由，或同一路由采用不同建筑方式的电缆。

第五章工程技术方案

5.1总平面布置

5.1.1建筑设计基本思想

（1）尊重环境，文脉相承，精心组织建筑形体使其和谐地融入到城市环境中去。

（2）本着以人为本原则，在满足各项功能基本需要的同时，最大限度地改善市场条件。

提供一个舒适、温馨、优美的居住环境。

5.1.2总体布局

“XX商业广场（B座）”项目位于XX市南部的XX开发区，本项目根据其独特的地理位置，沿沈营路，开发区主干道XX大道，河神庙街及青年大街，规划道路，整个项目由公建区和居住区两大部分组成，居住区位于用地的西北角，公建区位于整个项目用地的东部及南部，本项目即为该公建区内的商业中心及商业楼。

以人的需求为主出发点，倡导都市住宅新形象，营造景观优雅，文化浓郁的良好人居环境，打造优越的生活品质，满足居民的生理和精神需求，满足中高端客户的职业主流需求。

空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理需求，视觉环境符合人的心理需求，在规划设计中体现了现代都市的时尚感，体现生态优先原则，注重对生态环境系统的建设，对自然环境完善改造的基础上，加大绿化面积，力图创造舒适，节能，环保的环境。

园区内布置新颖，错落有致，楼体与周围环境，设施等有机结合，已达到符合城市整体规划的要求。

5.1.3交通组织

根据内部交通联系及消防通道的要求，对周边道路进行合理规划。

（1）机动车道沿建筑周边布置，正面主入口和沿街商业街主要为人行，以树木、花坛、地面铺装、雕塑及供人休息的设施共同构成休息、娱乐