康馨名苑房地产可行性研究报告.docx
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康馨名苑房地产可行性研究报告
康馨名苑房地产开发项目可行性研究报告
1总论
1.1项目名称
康馨名苑
1.2项目承办单位及基本情况
承办单位：
湖南友谊房地产开发有限公司
注册资金：
2000万元
注册地点：
株洲市芦淞区荷叶冲路
法人代表：
许友谊
湖南友谊房地产开发限公司于2003年12月成立，房地产开发三级资质。
公司经营范围：
房地产开发（以资质证办准）;建筑材料批零兼营。
公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。
1.3研究范围与研究依据
1.3.1研究主要范围：
根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。
1.3.2研究主要依据：
（1）株洲市人民政府令《株洲市征地补偿安置条例实施办法》；
（2）《株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
（3）《株洲市城市总体规划2001——2020》；
（4）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资［2002］15号审定；
（5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（6）建设部建材［2000］205号《房地产开发项目经济评价方法》；
（7）株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据；
（8）建设方提供的其它资料；
（9）建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；
（10）其他有关专业设计规范。
1.4项目背景
株洲市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。
改革开放以来，株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。
2002年，株洲市区人口达76万人，根据城市发展总体规划，到2013年，将发展成为120万人口的综合性城市。
2002年，全市国内生产总值达到355亿元，其中：
第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。
进入21世纪，株洲市人民政府通过实施“城市发展战略”，城市基础设施日益完完善，城区范围不断外延，城市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业的发展。
芦淞区是株洲市商业活动最为活跃的区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模，2009年，全区第三产业增加值超越2006年的9.34亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在芦淞，消费在芦淞的格局其本形成。
本项目选址正是位于芦淞区域经济发展核心地带，前几年开通的芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接芦淞区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务氛围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，适宜住宅的开发建设。
业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。
本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
株洲市芦淞区荷叶路。
规划占地10137.60m²，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752㎡共600套住宅，工程总投资16798.31万元。
总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。
建设期限：
2013年6月——2015年12月。
建设目标：
本项目主要是为了顺应株洲市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区，娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。
1.5.2项目投入总资金及效益情况
（1）项目投入总资金16798.31万元。
其中2013年5000万元，2014年投入5798.31万元。
（2）项目建设资金来源：
企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款5798.31万元。
（3）项目经济效益
项目建成后，实现收入22696.64万元，近利润4718.63万元，投资利润率35.11％，投资利税率20.5％，投资回收期1.6年。
（4）项目社会效益
①项目可供600套住宅，改善芦淞区私营业主及周边蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；
②项目建设能促进人文景观的保护和建设；
③有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；
④增加权社会固定资产投资力度，促进国民经济的增长；
⑤带动相关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入亿元将带动相关产业链1.8亿元的投入；
⑥房地产属劳动密集产业，可吸纳大量的劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定的作用。
1.6主要经济技术指标
表一主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
10137.60
2
总建筑面积
㎡
69752.00
2.1
住宅建筑面积
㎡
69204.00
2.2
门面建筑面积
㎡
548.00
2.3
地下停车场
㎡
6758.67
3
住宅户数
户
600
4
建筑密度
％
22.7
5
容积率
6.59
6
绿地率
％
26.2
7
建设总工期
年
2.5
8
总投资
万元
16798.31
9
总收入
万元
22696.64
10
销售税金
万元
2269.66
11
所得税
万元
1179.7
12
利润总额
万元
5898.33
13
税后利润
万元
4718.63
14
投资利润率
%
35.11
15
投资利税率
%
20.5
1.7问题与建议
本项目主要面向芦淞区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设普通住宅区和市场区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发［2003］18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。
通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。
在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：
（1）掌握开发节奏。
本项目的建设规模较大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售必须协同。
现在的市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。
（2）重视建筑细节。
尽管一个住宅项目或市场项目的成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。
本项目场地自然环境十分优越，在如何保持优美环境并贴近特定目标群体的实际需要上，还有待下一步规划设计中进一步论证。
就本项目而言，目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度和远景规划可能高于价格。
因此，建议设计理念超前，适当丰富建筑类型，品质适度超前。
（3）控制资金风险。
央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。
本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且开发商也因此承担了全部风险，这在大规模房地产开发中少见，建议适当调整资金结构，按3：
4：
3（自有资金：
银行贷款：
预售款）比例筹措，将风险分散。
2市场分析与预测
2.1政策及宏观形势
1998年，国务院召开了住宅体制改革，加快住房建设工作会议，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的作用。
2003年9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价：
房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。
第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。
目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，大多数城市实施了住房分配货币化。
公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，居民私住房的比例已经达到72.8%。
新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。
住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。
房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。
个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。
第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。
过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。
2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。
居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。
房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。
过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，比1997年提高5.2平方米。
同时，住宅质量不断提高，配套设施和居民环境得到改善。
第三、房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。
过去5年，全国房地产开发投资平均增长率19.5%。
房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。
5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在于2个百分点左右。
房地产结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3%。
全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率15.5%和22.6%。
过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨5-6%，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。
但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题，突出表现在：
一是一些地方投资增幅过大，价格增长过快。
二是部分地区房地产结构性矛盾突出。
一些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足；
三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度等待建立；
四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法行为还没有得到有效遏制。
针对当前的问题，有关部门做了大量的调查研究工作，并出台了相应办法。
中国人民银行［2003］121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产贷款。
如：
限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的借款；对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的30%，严禁银行贷放的房地产贷款跨地区使用，也不利用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高产值比例。
国务院则印发了国办［2003］18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。
概括起来即“六个坚持”：
一是坚持房地产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。
二是坚持以需求为导向，调整供求结构。
重点发展中低价位普通商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。
三是坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。
四是以企业为本，推进住宅产业现代化。
五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。
六是坚持在统一政策指导下因地适宜，分别决策。
高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。
2.2株洲市房地产市场
2009年以来，随着房改政策的逐步到位，株洲市房地产业各项经济指标保持稳定增长。
2.2.1房地产开发投资情况
2010年，全市共完成房地产开发投资18.46亿元，较上一年同期增长30%，其中住宅开发投资8.32亿元，达到了历史最高水平。
2006年至2011年，全市累计完成房地产开发投资近46.86亿元，年均15%。
2.2.2房屋开发、销售情况
2010年，全市施工房屋面积321.54万m²，施工量比上年增加128.93万m²，增幅为40.1%,其中住宅施工房屋面积84.95万m²，建设规模创历史之最。
2010年，全市竣工房屋面积110.32万m²。
2.2.3商品房屋销售总额、竣工价值情况
2010年，全市实际销售商品房面积91.61万m²，较上年同期增长21%，其中商品住宅销售面积84.91万m²；商品房销售总额9.93亿元，其中商品住宅销售总额8.36亿元。
2.2.4房地产交易情况
2010年全市房地产实际完成交易22.46亿元，比上年增加7.14,增幅为31.79%
2.2.5房地产业纳税情况
2008年全市房地产增加值占GDP的比重为4.6%，，比上年增加了1.9个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增加了2561万元，增幅为48.34%，契税为1522万元，比上年增加562万元，增幅为36.93%。
2.2.6房地产市场特征充分显现，出现新的竞争趋势
①市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；
②产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显；
③生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；
④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互补、内外结合的局面开始中形成；
⑤土地资源稀缺，土地争夺战加剧；
⑥不正当竞争依然存在，一定程度上影响市场；
综上所述，株洲市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。
2.3项目建设的必要性及目标市场
2.3.1项目周边从业人员对住宅的需求
《株洲市国民经济和社会发展第十个五年计划》明确指出，芦淞区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和土地开发力度；加快发展文化、娱乐业，繁荣第三产业。
“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，随着芦淞区建设的进一步推进，科技创新工程和科技创新人才工程的实施，对各类人才形成相应的需求。
2.3.2城市化进程对房地产业的需求
根据株洲城市总体规划,到“十五”末期和2010年,市区人口将分别达到85万人和100万人,城区人口将比2003年增加25万人左右.今后五年将是株洲城市发展较快的时期。
城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。
同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对株洲的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。
从株洲的城市化发展来看，未来五年将新增城市人口25万人左右。
根据有关资料分析，在新增的城市人口中，只有20%左右的人不需要产生新的住宅消费，而80%左右的人，即20万人左右的新增城市居民将形成对住宅的需求。
按照《中华人民共和国人类居住发展报告》，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，2004-2010年，株洲市为解决新增城市人员的住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。
2005年底，株洲市城市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，2004-2010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人×（26-23.5平方米）），平均每年需新建住宅38万平方米。
未来五年，株洲市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。
2002年底株洲市区总户数23.26万户，若每年按1%涉及旧房屋更新改造考虑，则每年有2326户对住宅产生新的需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。
据测算，目前在株洲市的城市流动人口约有10万人。
随着城市化进程的加快，流动人口会更多。
到2010年，株洲市流动人口预计将达到20万人左右，按人平居住最低标准建筑面积8平方计算，则需要为新增的流动人口建造80万平方米的住宅，未来五年中，每年城建设16万平方米的住宅。
综合以上分析，随着株洲市城市化进程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消费需求。
按以上五项需求预测，2008年到2012年株洲市城市化进程加快对住宅需求总量达1047万，年均达175万平方米。
若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅的投资需求达17.5亿元。
若按近五年来株洲市房地产开发中住宅建设投资比重占65%左右的平均水平计算，至2010年株洲市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将达到1600万平方米。
若按每平方米估算投资1000元计算，到2010年房地产开发投资累计将达到160亿元，年均房地产开发投资将达到26亿元。
这为株洲市房地产业的发展提供了巨大的市场，也为株洲市的房地产企业提供了较长时间的发展空间。
2.4价格预测
验对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区的楼盘或者是处于同一共需圈的楼盘作为比较对象。
下表分别选择芦淞区具有普通多层住宅、多层住宅、别墅、公寓功能的楼盘进行比较，见下表。
表二楼盘比较表
楼盘名称
商品住宅
商业门面
备注
枫溪苑
4500
8000
多层
裕景龙苑
5000
8500
高层
经世.皇城
5500
9000
高层
惠天然.山水国际
4800
8000-12000
高层
锦绣江山
5300
8000-12000
高层
康馨名苑
4700
8000
高层
历史上，芦淞区是株洲市商业中心，其市场开发优于石峰区、天元区、荷塘区，基本上集中了株洲市大规模楼盘和大规模的商业，商业物流、资金流、信息流、人流密集，素有“黄金区”之称。
通过这几年的市政建设，市政情况大为改进，跨越湘江的芦淞大桥将芦淞区与天元区连通，高新技术开发区及湘江两岸经济风光的建设，使芦淞区潜力进一步发挥，一些有实力的开发商纷纷进入。
就芦淞区来说，大体分为四个板块：
白石港板块基本成为市区一级商业建材中心，商业开发潜力较大。
中心广场板块基础配套完备，适宜商住，市区一级经济、文化中心。
芦淞板块曾为中国十大服装市场之一。
高家坳板块因商业（摩托及配件）概念提出而引人注目，商业流拟从白石港载流，抓稳北向客流，吸引南向人流，辐射到河西。
建设路的拓宽、亮化、芦淞大桥建设拉近了与未来客户心理距离，升值期望较高。
从上表可看出，类似地段多开发为高品位商品住宅，价格一般在4700元/平方米左右，商铺约在10000元/平方米之间。
本项目基本定位在普通商品住宅范围内，档次略往上靠；其次，市房地产价格指数自2010年见底后以年增长5%的速度上升，未来3-5年仍将保持这一趋势。
综上所述，保守推测项目销售价格如下：
住宅均价：
5000元/㎡
商业门面：
8000元/㎡
2.5营销策略
2.5.1整体形象
康馨名苑整体形象应围绕“山水动感人家”的主题，重视各群体对山体的追求，强调综合环境和居住方式协调，购物环境与休闲为一体的宗旨，充分体现业主对山感的内在诉求，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出主休形象。
（1）规划按“园林式”概念设计，突出自然环境的优越性；
（2）配套设施宜完善，满足入园业主多方面的需求；
（3）物业管理周到，体现人性化服务；
（4）引入智能化，提高标准档次。
2.5.2营销推广
（1）广告宣传
针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对友谊.江南世家的形象和“卖点”集中进行广告宣传。
广告媒体包括：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。
（2）促销
本项目主要针对周边多层次消费者，促销手段以有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：
内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。
（3）价格优惠策略：
付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊对象优惠；其他优惠。
价格浮动策略：
展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。
定价方式：
期房价、现房价、综合价、集团价、并考虑楼层、朝向、位置差别。
3项目选址及建设条件
3.1地理位置
项目场址位于芦淞区荷叶路旁,向北均可进入长沙、湘潭，向南则可进入衡东，向东可入江西。
场址距株洲市中心广场约1.5公里，距城市快速环线约1.5公里，距湘江一桥2公里，到芦淞区区政府新址约3公里。
通过湘江四桥到天元区不到0.5公里。
3.2建设条件
3.2.1交通
项目位于芦淞区荷叶路旁，经湘江大桥可与京珠高速公路和长潭高速贯通，通过湘江大桥与河西联为一体，可便捷到达市区中心；经建设大道可与各区相通，从项目地到达城市任一片区的时间能控制在半小时之内。
3.2.2基础设施条件
供水：
此牌范围由市一水厂供水，可从芦淞路城市自来水管接入。
供电：
附近有110KVA变电站，可在小区内设配电所。
通讯：
直接由市话通信网接入。
排水：
区内污水、雨水可分别排入建设路的城市污水、雨水管网系统。
3.2.3商业及文化教育配套设施
学校：
附近有株洲市第一中学，樟树坪小学等。
医院：
株洲市第一医院，株洲市第四医院，株洲市妇幼保健医院。
商业服务：
项目区域为市区商业中心。
3.2.4地形地貌
场地呈不规则多边形，地势略有起伏，用地范围较开阔。
3.2.5地质
根据项目场地岩石工程勘察报告，场地内未发现影响其稳定性的不良地质现象和可液化地层，场地是稳定的，宜于兴建拟建建筑物；场地水文地质条件简单，地下水较贫乏，地下水对砼及钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性；历史上未发生过6级以上地震，地基土壤持力层厚，承载力较强，宜于工程建设。
3.3土地利用
3.3.1土地所有权性质
项目用地位于株洲市芦淞区荷叶路旁,原为株洲市肉鸡场用地.项目规划用地总面积为10137.6㎡,属城市三级土地。
地势平整。
用地范围内原为简易的砖木结构、砖混结构。
湖南友谊房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，符合株洲市土地利用总体规划。
3.3.2用地现状
现状用地原为株洲市神农果业有限责任公司以出让方式取得使用权的国有工业建设用地，大部分建筑原为老式建筑，地势平整，场地内水电基础设施已到位，湖南友谊房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，土地性质改为
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