土地增值税培训DOC 26.docx
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土地增值税培训DOC26
土地增值税培训
第一讲：
土地增值税的概念
第二讲：
土地增值税的特点
第三讲：
纳税义务人
第四讲：
纳税范围
第五讲：
计税依据
第六讲：
土地增值税税率
第七讲：
土地增值税的减免
第八讲：
纳税地点
第九讲：
征收机关与征收方式
第十讲：
土地增值税的纳税登记、申报
第十一讲：
土地增值税的行政处罚
第一讲：
土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。
80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。
为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。
财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了"中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则"（以下简称"细则"）。
北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。
也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。
第二讲：
土地增值税的特点
（一）土地增值税的主要特点：
1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。
这一点与营业税有些类似。
2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。
在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。
这一点与企业所得税有些类似的地方。
3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
因而这个税又是一个特定目的税。
（二）土地增值税征收的特点：
1.以转让房地产取得的增值额为征税对象
我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。
2.征税面比较广
凡在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。
换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土地增值税的义务。
3.采用扣除法和评估法计算增值额
土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。
对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格编低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。
4.实行超率累进税率
土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。
增值率高的、适用税率高、多纳税，增值率低的，税率低、少纳税，税收负担较为合理，便于体现国家政策。
5.实行按次征收
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
第三讲：
纳税义务人
所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。
土地增值税的纳税义务人在《条例》第二条中作了规定：
"转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
"《细则》的第六条对纳税人作了具体补充说明：
"条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织"."条例第二条所称个人，包括个体经营者。
"这些即是对土地增值税纳税人的解释。
《条例》对土地增值税纳税人的规定有以下特点：
1.不论法人与自然人。
即不论是企业、事业单位、行政单位、社会团体或其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2.不论经济性质。
即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
根据1993年12月29日八届人大第五次常务委员会通过的《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》第三条"除增值税、消费税、营业税外，其他税种对外商投资企业和外国企业的适用，法律有规定执行"和《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》以及国税发[1994]123号《国家税务总局关于外商资企业和外国企业及外籍个人适用税种问题的通知》等的规定，土地增值税适用于涉外企业和个人。
因此，不论是内资企业还是外商投资企业，外国驻华机构，也不论是中国公民、港澳台同胞海外华侨，还是外国公民，只偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
4.不论行业，即不论是工业、农业、商业学校、医院、机关、只要有偿转让房地产、都是土地增值税的纳税义务人。
第四讲：
纳税范围
条例明确：
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为教纳土地增值税。
是否缴纳有三个要素：
转让行为、国有土地、取得收入。
土地增值税只对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征收。
因为，《中华人民共和国土地管理法》规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。
未经国家征用的集体土地不得转让。
如要自行转让是种违法行为。
对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征收。
如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。
只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
是否交纳土地增值税，有如下三个确定标准。
（一）确定国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的标准
只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，而对于转让非国有土地使用权的行为不征税。
转让的土地，其所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。
对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。
而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家其他相关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用变为国家所有后，才能进行转让。
因此，集体土地的转让是一种违法行为，应由有关部门处理。
对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，基层税务主管机关应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有后再纳入土地增值税的征税范围。
（二）确定国有土地使用权及其地上建筑物和附着物转让的标准
只有国有土地使用权及其地上建筑物和附着物发生转让行为，财征收土地增值税，对不发生转让行为的不征收土地增值税。
这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。
这里有两层含义：
第一、土地增值税征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
国有土地使用权的出让，是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权再一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。
土地使用权出让的出让方是国家，是国家凭借土地的所有权向土地的使用者收取租金。
出让的目的是实行国有图四的有偿使用制度，为了更好地合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式气的土地使用权后，将土地使用权再转让的行为。
包括出售、交换和赠与。
它属于土地的二级市场。
土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物等随之转让。
土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
第二、土地增值税征税范围不包括未转让使用权、房屋产权的行为。
是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权未转让的（如房地产的出租），不能征收土地增值税。
（三）房地产转让收入的确定
是否取得收入，是判定是否属于土地增值税征税范围的第三个标准。
需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。
根据上述三个条件，就可对下列行为是否属于土地增值税的纳税范围进行判定。
（一）以出售方式转让国有土地使用权，地上的建筑物及附着物的，因其同时具备上述三个条件，所以属于土地增值税的征税范围。
这里又分为三种情况：
1.取得土地使用权后仅进行土地开发。
这种情况是土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水，通电，通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓"将生地变熟地"，然后直接将空地出售出去。
这属于国有土地使用权有偿转让。
属于土地增值税的纳税范围。
2.取得国有土地所得权后进行房屋开发建造然后出售的。
这种情况即是一般所说的房地产开发。
虽然这样行为通常就称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。
由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应属于土地增值税的纳税范围。
3.将已投入使用的房地产转让。
这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地所有权一并转让给其他单位和个人。
这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。
这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的纳税范围。
（二）以继承赠与方式转让房地产的。
因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。
当然，对于以赠与之名，行出售或交换之实的行为，不能作为赠于对待，应征收土地增值税。
这里又可分为两种情况：
1.房地产的继承。
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。
继承通常分为法定继承和遗嘱的继承。
法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。
这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产的产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。
因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的纳税范围。
2.房地产的赠与。
房地产的赠与是指房产的原产权所有人（即赠与人）、依照法律规定取得土地所有权的土地使用人将自己所拥有的房地产无偿地赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；赠与教育民政和其他社会福利公益事业的民事法律行为。
（三）房地产的出租。
房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地所得权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。
因此，不属于土地增值税的纳税范围。
（四）房地产的抵押。
房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。
这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人，因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。
对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的纳税范围。
（五）房地产的交换。
这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。
由于这种行为既发生了房地产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《条例》规定，它属于土地增值税的纳税范围。
（六）以房地产投资人入股进行合资或联营。
这主要是指一方出土地（或房地产）并将土地（或房地产）作价，另一方出资金，双方组成一个新的企业（或法人），合资经营或联营的。
这种情况，按照国家房地产管理的有关规定，土地（或房地产）一方应办理土地使用权（房产产权）的转移过户手续，将房产产权、土地使用权转移到合资或联营企业中去，这种行为暂时没有纳入到征税范围，如果联营企业将上述房地产再转移，那就应该列入纳税范围。
但在现实经济生活中，也有未办理移转手续的。
对于以房地产投资入股进行合资联营的，由于土地（或房地产）一方在合资、联营时虽办理了房地产权属的变更、转移手续，但其只是通过对土地（或房地产）作价入股方式取得了该合资、联营企业一定的股份，其收入只能待以后合资、联营企业取得利润时以股息、红利等形式体现。
（七）房地产的联建。
这种情况是指由一方出土地，另一方出资金，共同建房，建成后双方各得一部分。
这实际上是以转让部分土地使用权来换取新建成房屋部分产权的行为。
这种行为暂时未列入纳税范围，如果建成后转让了，就应纳入范围。
相关概念
1.房地产
房地产是房产和地产的统称。
一般根据房产坐落在土地之上、而土地是不能移动的这一特点，将房地产称之为"不动产".在现实生活中，房产和地产是紧密联系的。
从物质形态上看，房产和地产是联为一体的，房依地建、地为房载，两者不可分离；从价值形态上看，房价和地价虽然可以分别计算，是可以分开的，但从实际交易看，两者是互相联系的，目前在我国"房随地走"、"地随房走"都是合法的运转形式，在房地产交易价格中一般也不分别标明地价与房价，而是将房地产和在一起计价。
2.产权
产权从民法角度来将就是财产的所有权，是指所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，产权具有排他性，其他人不得侵犯。
3.土地使用权
土地使用权是指土地使用人根据国家法律、合同（契约）等规定，在法律允许范围内，对土地所享有的使用权利。
《中华人民共和国土地管理法》和国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》规定，我国实行土地的公有制，城市土地的所有权属于国家，单位和个人没有土地的所有权，但可按照法律规定取得国有土地的使用权；依法取得的土地使用权在规定期限可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
4.建筑物和附着物
建筑物是指地上地下的各种建筑，如厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟筒等；地下地上各种附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着物是指附着于给土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地的各种花、草、树木等。
第五讲：
计税依据
条例规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。
第一、土地增值额的确定
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
要确定增值额，须把握两个关键要素：
一是转让时取得的收入，二是计算扣除项目金额。
第二、房地产转让收入的确定
1.转让房地产收入的内容
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行支票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。
实物收入，一般是指纳税人转让国有土地所的权、地上的建筑物以及附着物产权而取得的各种实物形态的收入。
如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
实物收入的价值，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物以及附着物取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。
如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。
其价值需要进行专门的评估。
2.转让房地产收入的确定
1）。
以交易价格为房地产转让收入
转让房地产的收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还包括税务机关根据评估价格确定的收入。
因此，在确定收入时，应将因转让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都包括在收入里面（比如转让四合院，就包括院内的树木、花草等）。
2）。
以评估价格为房地产转让收入
以纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：
隐瞒、虚报房地产成交价格的；即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物以及附着物价款的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应有关评估机构参照同类房地产的时常交易价格进行评估。
提供扣除项目金额不实的，即纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
3）。
房地产价格评估
评估单位
凡转让国有土地使用权、地上建筑物以及附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，北京市规定，经房地局批准有价格评估资格的评估机构，可以进行评估。
评估价格作为计税依据的参考。
按照评估价格计税的纳税人，其评估结果应按税务部门的要求及时报告房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。
房地产所在地税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。
对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。
4）。
外币收入的折算办法
土地增值税以人民币为计算单位。
转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期付款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
第三、扣除项目金额的确定
土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据——增值额的关键，是征收土地增值税所必须把握的一个重要内容。
条例第六条规定：
计算扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家同意规定交纳的有关费用。
其中，地价款包括：
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。
以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
按国家同意规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本
房地产开发成本包括以下内容：
——土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房的安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑等回收的残值）、安置动迁用房支出等。
这里要强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。
——前期工程费
前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平（通水、通电、通道路、平整地面）或七通一平（通自来水或称通上水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。
这里要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地发开的熟地，即已经过三通一平，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。
——建筑安装工程费
建设安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种工程费用和安装工程费用。
包括：
纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。
——基础设施费
基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。
包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
——公共配套设施费
公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的公共配套设施缩发生的支出。
如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所等设施支出。
——开发间接费用
开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。
包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
这里要强调的是，纳税人的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。
3.房地产开发费用
房地产开发费用包括以下内容：
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指于房地产项目开发有关的销售费用、管理费用
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