年陕西省房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本的构成考试试题.docx
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年陕西省房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本的构成考试试题
2015年陕西省房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本的构成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是年。
A：
3．09
B：
3．48
C：
3．83
D：
3．92
E：
借款合同
2、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。
（2007年试题）
A：
宗地图
B：
房产分幅图
C：
房产分丘图
D：
房产分户图
E：
执行层的组织协调
3、下列有关标志，表述错误的是。
A：
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明，但不能用符号或代码进行说明的标志
B：
王某大专学历是指其品质标志
C：
王某今年40岁，是指其数量标志
D：
凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体；凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体
E：
执行层的组织协调
4、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。
甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。
A：
因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
B：
因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
C：
该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D：
该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
E：
工业用地的监测点评估价格
5、估价时点应与的日期相一致。
A：
签订估价合同
B：
开始估价作业
C：
完成估价报告
D：
估价结果所属
E：
工业用地的监测点评估价格
6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。
A：
10
B：
30
C：
45
D：
60
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
8、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。
A：
建筑红线后退距离
B：
建筑控制高度
C：
建筑密度
D：
用地面积
E：
执行层的组织协调
9、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
10、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。
则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
11、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。
A：
谨慎价值
B：
市场价值
C：
残余价值
D：
快速变现价值
E：
工业用地的监测点评估价格
12、实物投资可分为。
A：
固定资产投资、流动资产投资等
B：
生产性投资和非生产性投资
C：
直接投资和间接投资
D：
短期投资和长期投资
E：
借款合同
13、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。
A．10%，20%
B．20%，30%
C．10%，35%
D．20%，35%
14、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。
下列四个衡量指标，与其不同的是__。
A．利息保障倍数
B．流动比率1
C．速动比率
D．流动比率2
15、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年．后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）．2006年10月1日对该房地产进行评估．经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0．则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为．【2006年考题】
A：
4091万元
B：
4182万元
C：
4250万元
D：
5000万元
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。
A：
4000
B：
5000
C：
6000
D：
9000
E：
工业用地的监测点评估价格
17、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
18、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整．【2003年考题】
A：
给水、排水、电力、通信
B：
给水、排水、燃气、热力
C：
排水、电力、通信、燃气
D：
排水、电力、通信、热力
E：
工业用地的监测点评估价格
19、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。
A：
房屋重置价格结合结构差价
B：
商品房价格
C：
房屋结构差价
D：
房屋重置价格结合成新差价
E：
执行层的组织协调
20、甲土地的楼面地价为2000元／㎡，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元／㎡，建筑容积率为7．若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比。
A：
甲等于乙
B：
甲大于乙
C：
甲小于乙
D：
无法判断大小
E：
工业用地的监测点评估价格
21、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。
A：
10
B：
20
C：
25
D：
30
E：
执行层的组织协调
22、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。
（2009年试题）
A：
面积
B：
套
C：
成交价格
D：
件
E：
执行层的组织协调
23、对于无差异曲线的特点说法错误的是__。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
24、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。
A：
密度
B：
表观密度
C：
密实度
D：
孔隙
E：
执行层的组织协调
25、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
2、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。
（2007年试题）
A：
价值相对指标
B：
结构相对指标
C：
强度相对指标
D：
动态相对指标
E：
时期相对指标
3、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。
A：
面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足
B：
面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足
C：
面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D：
超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E：
超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
4、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。
A：
土地取得成本
B：
开发成本
C：
管理费用
D：
销售费用
E：
销售税费
5、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。
A．2427.18
B．2500.00
C．2575.00
D．2659.57
6、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
7、房地产抵押担保的范围包括。
A：
主债权及利息
B：
违约金
C：
定金
D：
损害赔偿金
E：
实现抵押权的费用
8、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：
临街状况
B：
是否便于动力取得
C：
是否便于废料处理
D：
是否接近大自然
E：
是否便于产品和原材料运输
9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A．8%
B．6.12%
C．12.62%
D．8.24%
10、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A：
抵押贷款传递债券
B：
抵押贷款支持债券
C：
抵押贷款担保债务
D：
抵押贷款支持证券
E：
抵押贷款直付债券
11、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响
A：
过去一定期限内所调配的资金规模
B：
未来市场利率的发展趋势
C：
证券交易市场的发达程度
D：
投资者的投资意向
E：
心理状态和行为偏好
12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
13、股票与股单的相同点是__。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
14、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。
A．1
B．5
C．15
D．20
15、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。
则本期预测销售面积为__m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
16、建立房地产中介服务行业信用档案的意义__。
A．是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要
B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务
C．为社会公众对房地产中介服
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