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04924023张奎11

题目：

重庆永川区房地产现状及发展趋势研究

专业：

工商管理

学号：

04924023

姓名：

张奎

指导教师：

杨莉

学习中心：

重庆

西南交通大学

网络教育学院

院系西南交通大学网络教育学院专业工商管理

年级04级学号04924023姓名张奎

学习中心重庆指导教师杨莉

题目重庆永川区房地产现状及发展趋势研究

指导教师

评语

是否同意答辩过程分（满分20）

指导教师（签章）

评阅人

评语

评阅人（签章）

成绩

答辩组组长（签章）

年月日

毕业论文任务书

班级工商管理2004-24班学生姓名张奎学号04924023

发题日期：

2010年10月9日完成日期：

2010年11月20日

题目重庆永川区房地产现状及发展趋势研究

1、本论文的目的、意义

近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。

国家也多次对房地产的管理做出了调整，对房地产的开发实行了宏观调控。

但随着2008年美国次贷危机的爆发，全球出现了21世纪以来的第一次金融危机，我国的房地产行业也不可避免的遭受到了金融危机的冲击。

重庆作为西部地区唯一的也是最年轻的直辖市，房地产行业也遭受了重大影响。

虽然2009年随着全国地产市场的升温重庆房地产市场在成交量和价格两方面都出现火爆场面，但随着2010年国家对房地产市场宏观调控力度的加大，重庆房地产市场在2010年上半年成交量急剧下降。

永川区作为渝西的卫星城市，房地产市场也不可避免的受到这个大环境影响。

但由于永川区房地产市场自身较稳定，而且供需关系比较平衡，所以在发展过程中也具备了自身的特点。

本文结合目前重庆房地产的现状及发展形势，对永川区房地产市场的现状及未来的发展趋势作出了阐述和分析。

2、学生应完成的任务

a）根据指导老师的意见列出论文提纲；

b）对所需论文的资料进行查询；

c）整理资料，并进行论文的写作；

d）在指导老师的指导下对论文进行多次修改；

e）进行论文的定稿；

f）答辩前的准备；

3、论文各部分内容及时间分配：

（共12周）

第一部分摘要关键词（1周）

第二部分　房地产市场分析概述（3周）

第三部分　重庆永川区房地产现状（4周）

第四部分　重庆永川区房地产市场发展趋势（4周）

第五部分结束语致谢词参考文献（2周）

评阅其答辩（周）

4、参考文献

[1]中国住宅与房地产信息网.

[2]永川房产网.

[3]重庆房地产资讯.

[4]永川房交网

[5]重庆房地产市场研究.

[6]张日光.《美国次贷危机是什么》.2008.01.23

[7]中国房地产市场发展研究..2008.10.10

备注无

指导教师：

年月日

审批人：

年月日

诚信承诺

一、本论文是本人独立完成；

二、本论文没有任何抄袭行为；

三、若有不实，一经查出，请答辩委员会取消本人答辩资格。

　　　　　　　　　　　　　　　承诺人（钢笔填写）：

年　　月　　日

目录

摘要I

AbstractII

第1章绪论1

第2章房地产市场分析概述2

2.1房地产市场分析的概念与作用2

2.2房地产市场分析的内容3

第3章重庆永川区房地产现状6

3.1住宅与商业营业用房投资领涨，区域发展参差不齐7

3.2资金逐渐充裕，贷款增长提速7

3.3主城销售市场降温，少数区县有望成为新热点7

3.4商品房销售增速低于全国平均水平，位次有所下降8

3.5房地产建设规模平稳增长，新开工面积降幅缩小8

3.6土地交易初步止跌，后市预期向好8

第4章重庆永川区房地产市场发展趋势10

4.1永川市房市已进入调整期，但不会崩盘10

4.2永川市房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好11

4.3永川市房市其他方面的趋势13

4.3.1价格会逐渐趋于合理13

4.3.2供需结构会得到优化13

4.3.3市场秩序会逐渐改善13

4.3.4市场集中度会得以提高13

4.3.5政府行为会得以规范13

结论14

致谢15

参考文献16

摘要

近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。

国家也多次对房地产的管理做出了调整，对房地产的开发实行了宏观调控。

2008年世界金融危机的出现对各国的经济产生了很大的影响，我国的房地产业也受到金融危机的冲击，导致一些房地产企业的亏本和倒闭。

但是随着2009年后半年世界经济尤其是我国经济的复苏，一些地区的房地产又开始出现了大幅度的上涨。

永川区作为渝西的卫星城市，房地产市场也不可避免的受到这个大环境影响。

但由于永川区房地产市场自身较稳定，而且供需关系比较平衡，所以在发展过程中也具备了自身的特点。

本文首先对房地产进行了认识和了解，再对永川区房地产市场的现状及未来的发展趋势作出了阐述和分析。

关键词：

房地产；现状；发展趋势

Abstract

Inrecentyearsthedevelopmentofrealestateindustryinourcountryhastendedtobecomemoreviolent,thecompetitionbetweenindustryhasbecomeincreasinglyfierce.Manycountrieshavemadeofrealestatemanagement,realestatedevelopmenttoadjusttoimplementthemacroeconomiccontrol.In2008theworldfinancialcrisisoftheemergenceofeconomiesproducedgreatinfluence,China'srealestateindustryisalsoaffectedbytheimpactofafinancialcrisis,causesomerealestateenterpriselossandfailed.Butasthelatter2009worldeconomyofChina'seconomicrecovery,especiallyinsomeareasofrealestateandbegantodramaticallyincrease.Westofchongqingyongchuanareaassatellitecities,therealestatemarketalsoinevitablebythisenvironmentinfluence.Butbecauseyongchuandistrictrealestatemarketitself,butalsomorestablesupplyanddemandrelationrelativebalance,sointheprocessofdevelopmentandalsohasitsowncharacteristics.Inthispaper,first,therealestatetoknowandunderstand,againtorealestatemarketstatusyongchuanareaandfuturedevelopmenttrendmadediscussedandanalyzed.

Keywords:

Realestate;Thepresentsituation;Thedevelopmenttrend

第1章绪论

近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。

国家也多次对房地产的管理做出了调整，对房地产的开发实行了宏观调控。

但随着2008年美国次贷危机的爆发，全球出现了21世纪以来的第一次金融危机，我国的房地产行业也不可避免的遭受到了金融危机的冲击。

重庆作为西部地区唯一的也是最年轻的直辖市，房地产行业也遭受了重大影响。

虽然2009年随着全国地产市场的升温重庆房地产市场在成交量和价格两方面都出现火爆场面，但随着2010年国家对房地产市场宏观调控力度的加大，重庆房地产市场在2010年上半年成交量急剧下降。

永川区作为渝西的卫星城市，房地产市场也不可避免的受到这个大环境影响。

但由于永川区房地产市场自身较稳定，而且供需关系比较平衡，所以在发展过程中也具备了自身的特点。

1.永川市基本情况

永川古为梁州属地、至今有1200年历史，1992年3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。

拥有全国发行的报纸两家《永川日报》、《渝西经济》，电台1家（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。

2.永川市房地产市场基本情况

永川市现有房地产开发商45家，其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业，97年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目共65个，面积32.575万平方米，拟建项目7个面积7.74万平方米。

以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。

其特点是区位很好，处在成熟社区、周边市政配套设施齐全，结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构。

这种混合结构多为8层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室二厅，面积100平方米至130平方米，没有成规模的小区和完善的配套及环境。

第2章房地产市场分析概述

2.1房地产市场分析的概念与作用

2.1.1房地产市场分析的概念

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。

市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

2.1.2房地产市场分析的作用

房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

1．开发商。

市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

2．置业投资者。

置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。

根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。

3．金融机构。

通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。

就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款（开发贷款或抵押贷款）提供依据。

4．设计人员。

建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

5．营销经理。

在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

6．地方政府。

不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

7．租户和使用者。

租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。

尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。

8．物业管理者。

市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。

根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。

2.2房地产市场分析的内容

2.2.1宏观因素分析

房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。

首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。

在这个过程中，要收集和分析的数据包括：

国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。

例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。

这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。

例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。

2.2.2

（二）市场供求分析

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。

市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

1．供给分析

（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。

具体内容包括：

相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2．需求分析

（1）需求预测。

详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。

具体内容包括：

就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

（2）分析建设和运营中的主要物业项目。

开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等；运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主和物业管理企业名称等。

（3）吸纳率分析。

就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。

具体内容包括：

市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

（4）市场租户对产品功能需求。

以公司租户为例，需分析的内容包括：

租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。

3．竞争分析

（1）列出与竞争有关物业的功能和特点。

具体内容包括：

描述运行中或在建的竞争性物业（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。

（2）市场细分，明确目标物业的目标使用者。

具体内容包括：

目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

4．市场占有率分析

（1）基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。

具体内容包括：

估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和目标物业的市场占有率的乘积。

（2）市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间（租赁期），并提出有利于增加市场占有率的建议。

第3章重庆永川区房地产现状

2010年5月重庆市永川区房地产市场情况分析。

1、预售许可证发放方面，本月预售许可房屋可售套数399套，面积45578平方米。

其中住宅350套，面积43641平方米。

预售许可发放面积同比09年5月的109144平方米上降57.09%；环比上月的47235平方米下降3.51%。

2、商品房合同登记方面，本月完成登记567套，面积53955平方米；其中住宅485套，面积50246平方米，住宅建面均价1491.89元/平方米。

登记面积同比09年5月的428套，43528平米，登记套数增加32.48%；环比上月的875套，84867平米，登记套数下降35.2%。

3、二手房交易方面，本月完成交易144件，面积12787.27平方米；其中住宅107件，面积10739平米。

同比09年5月的139套，28828平米，成交套数增加3.6%，成交面积下降了55.64%；环比上月的151套，16621.84平米，成交套数下降4.64%，成交面积下降23.1%。

4、房地产抵押方面，本月完成登记972件，抵押面积502901平方米，担保金额34903万元。

抵押面积同比09年5月的392件，173523平米，登记件数增加147.96%；环比上月的1150件，1132684平米，登记件数下降15.48%。

抵押金额同比09年5月的20707万增加68.55%；环比上月的44980万下降22.4%。

5、小结：

本月供需两方明显下滑。

一方面与五•一黄金周前后我区楼市销售业绩普遍不佳以及传统销售淡季来临有关；另一方面，与目前可供房源较少，新盘持续储客，客户观望态度浓等原因密不可分。

二手房市场不够活跃，表明我区投资型物业较少，房屋空置率较低的客观现状。

2009年1-8月重庆市房地产开发投资增长16.9%

重庆市房地产开发市场在上半年销售快速回暖、资金逐步充裕、土地交易渐次活跃等积极因素的作用下，1-8月全市完成房地产投资639.75亿元，同比增长16.9%。

主要呈现出以下特点：

3.1住宅与商业营业用房投资领涨，区域发展参差不齐

从房屋用途分组情况来看，商业营业用房开发投资增速最快，住宅开发投资增速次之，但比重最高。

1-8月全市住宅开发投资435.55亿元，占比68.1%，增长19.0%；商业营业用房58.52亿元，占比9.1%，增长36.6%，占全市房地产开发投资四分之三强的住宅和商业营业用房投资快速增长，成为推动全市开发投资持续增长的重要力量。

而办公楼开发投资则持续疲软，1-8月完成投资7.38亿元，同比下降12.4%，自去年9月份以来已连续12个月呈负增长态势。

从区域来看，1-8月，“一小时经济圈”完成房地产开发投资587.75亿元，同比增长15.5%，各区县房地产开发投资状况参差不齐。

其中主城区完成投资486.86亿元，增长18.0%，较“一圈”快2.5个百分点，主城九区开发投资普遍增长，增速前三位分别为北碚区、渝中区和大渡口区，增速均达40%以上。

而“一小时经济圈”中的潼南、璧山、合川、长寿等地开发投资呈现负增长态势，是导致“1小时经济圈”房地产开发投资增速不快的主要原因。

“两翼”房地产开发投资仍保持35.1%的高速增长，其中“渝东北翼”完成开发投资36.67亿元，增长21.3%；“渝东南翼”完成开发投资15.33亿元，增长85.3%。

3.2资金逐渐充裕，贷款增长提速

1-8月，全市房地产开发企业资金来源1304.27亿元，同比增长25.8%，较上月提高7.9个百分点，其中本年到位资金970.87亿元，同比增长32.4%，较上月提高11.7个百分点。

从到位资金渠道来看，1-8月，房地产开发企业国内贷款178.81亿元，同比增长12.6%，较上月加快8.8个百分点，自上月结束连续八个月的负增长态势后，增长有所提速，其中银行贷款173.54亿元，增长18.5%；自筹资金增速稳定增长，1-8月到位281.78亿元，同比增长25.1%，其中企业自有资金182.04亿元，增长28.7%。

以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源增速进一步提高，1-8月其他资金达497.31亿元，增长47.3%，较上月高14.7个百分点。

3.3主城销售市场降温，少数区县有望成为新热点

1-8月全市商品房销售面积2177.90万平方米，同比增长36.5%，维持了较高的增长速度。

从8月单月销售情况看，全市商品房销售面积278.51万平方米，环比略降1.9%。

从各区域商品房销售情况看，市场热点主城以外销售状况较好，本月主城九区商品房销售面积138.39万平方米，同比增长29.1%，但环比下降20.9%，销售热潮有所降温，而其他区县共计销售商品房面积140.12完平方米，同比增长86.1%，环比增长28.7%，成为保证全市商品房销售面积增速较快的重要力量，以江津恒大金璧天下单月销售10万平方米以上为代表的一系列项目，使江津、合川、万州等区县本月销售大幅增长，环比增速均达50%以上，有望成为房市新热点。

3.4商品房销售增速低于全国平均水平，位次有所下降

我市商品房销售面积增长态势与全国及西部趋势基本一致，上半年略有领先，但近两月来低于全国平均水平，且差距有所扩大，1-8月销售面积增速较全国平均水平低6.4个百分点，年内首次低于西部平均水平达4.0个百分点。

1-8月全国商品房销售面积49416.04万平方米，同比增长42.9%，其中增速靠前的为北京、浙江和福建，我市位居第16位，较一季度下降6位，较上半年下降5位；西部地区销售面积12339.42万平方米，增长40.5%，我市位居第7位，而今年一季度及上半年均处于西部第5位。

3.5房地产建设规模平稳增长，新开工面积降幅缩小

1-8月，重庆市商品房施工面积10746.81万平方米，比去年同期增长8.6%，增速较上月提高0.4个百分点。

其中商品住宅施工面积8496.34万平方米，增长8.0%，增速较上月提高0.7个百分点。

全市商品房竣工面积1237.89万平方米，比去年同期增长31.0%。

其中商品住宅竣工面积1040.78万平方米，增长31.6%。

重庆市商品房新开工面积仍处下行区间，但降幅有所减弱。

1-8月全市商品房新开工面积1958.57万平方米，比去年同期下降15.5%，降幅比上月缩小5.0个百分点。

其中商品住宅新开工面积1510.82万平方米，下降20.6%，降幅比上月缩小4.8个百分点。

3.6