湘西土家族苗族自治州物业管理办法模板.docx

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湘西土家族苗族自治州物业管理办法模板

湘西土家族苗族自治州物业管理办法

（草案）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，理顺职能部门、建设单位、业主、物业服务企业在物业建设、物业销售、物业交付、物业使用、物业服务等环节权责关系，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律、行政法规，结合本州实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本州行政区域内的物业管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条各县（市）人民政府、湘西经开区管委会应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制。

第四条各县（市）人民政府、湘西经开区管委会物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业招投标活动进行监督管理；

（三）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（四）处理物业管理中的投诉；

（五）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

各县、市人民政府、湘西经开区管委会其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。

第五条街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

第六条【物业协会】州、县（市）、湘西经开区管委会成立相应物业管理服务行业协会（或专业委员会）组织，应当加强行业自律，制定物业行业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

  第二章业主大会和业主委员会

第七条【物业区域】一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。

尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。

第八条【区域变更】已划定的物业管理区域不得擅自变更。

确需变更的，应当经相关物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。

第九条【备案公示】建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前，将物业管理区域资料报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并在商品房买卖合同中载明。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。

未聘请物业服务企业的，由街道办事处或乡镇人民政府向全体业主、物业使用人公示。

第十条【首次大会】具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；

（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。

第十一条【筹备申请】符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。

街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十二条【会议筹备】业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。

筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。

筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十三条【筹备工作】首次业主大会会议筹备组负责下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；

（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；

（五）确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

第十四条【大会权力】业主大会决定下列事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

  （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

  （五）决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；

  （六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

  （七）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；

  （八）筹集和使用专项维修资金；

  （九）改建、重建建筑物及其附属设施；

  （十）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

  （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十五条【业主大会形式】业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。

  业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。

原则上统一使用湘西自治州智慧物业系统平台APP（湘西智慧物业小程序）进行投票表决。

  业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第十六条【大会召开时限及补充措施】业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居（村）民委员会及时组织召开。

第十七条【业委会组成】业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。

  业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

  业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

第十八条【大会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会。

第十九条【业委会职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

  （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

  （四）监督管理规约的实施；

  （五）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

  （六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

  （七）业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十条【业委会信息公开】业主委员会应当建立信息公开制度，及时公示下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

  （三）物业服务合同；

  （四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

  （五）专项维修资金的筹集、使用情况；

  （六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

  （七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况；

  （八）其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示；第五、六、七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

  业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第二十一条【业委会成员变更】业主委员会委员有下列情形之一的，经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格：

（一）利用业主委员会委员身份牟取不正当利益，或者存在其他滥用职权行为，损害业主合法权益的；

（二）拒不履行业主义务的；

  （三）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

  （四）法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，或者有丧失民事行为能力等情形的，其委员资格自行终止。

  业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。

拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十二条【业委会换届】业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。

逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十三条【业主代表及代表大会】物业管理区域业主多于800户的，业主大会可以组成业主代表会议，业主代表会议由按区域或楼栋推选的业主代表组成，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。

  业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

第三章物业的建设、验收与销售

第二十四条【管理用房】新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：

（一）建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋；设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。

第二十五条【公共设施】建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。

业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

  保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目，建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。

经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。

第二十六条【验收交付】州、县（市）、湘西经开区建设行政部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，组织由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组，在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等进行验收。

住宅小区竣工综合验收必须符合住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全等要求，分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。

综合验收报告审查合格后，建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

未经综合验收，建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由州、县（市）建设行政主管部门吊销建设单位资质证书，并可处以罚款。

第二十七条【建筑资料】建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件，约定所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；《住宅质量保证书》作为物业买卖合同的补充规定，并和《住宅使用说明书》在住宅交付用户的同时提供给用户。

第二十八条【物业保修】建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向县（市）、湘西经开区物业管理行政主管部门交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。

建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

物业保修期满，县（市）人民政府物业管理行政主管部门应当将剩余的物业保修金及孳息退还建设单位。

第二十九条【售房告知】建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。

  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

  第四章物业交付与前期物业管理

第三十条【物业招标】新建物业交付使用前，建设单位在申请住宅物业房屋预售许可证前，需通过公开招标投标方式选聘前期物业服务企业。

中标物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。

第三十一条【承接查验】经竣工综合验收的新建物业在交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。

未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。

  前期物业服务企业应当邀请业主代表、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门，街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请湘西自治州物业专家库代表予以协助。

第三十二条【承接条件】实施承接查验的物业，应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、住建、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

  （三）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

  （四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

  （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

  （六）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

  （七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连,小区道路划设明确的消防车通道、消防登高操作场地标志线；

  （八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；

  （九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

  （十）法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

  鼓励实行住宅物业住房品质分类。

规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的，前期物业服务企业应当按要求进行查验。

第三十三条【整改签约】经现场查验，符合本办法规定的物业，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制作书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。

  前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内，将承接查验情况和承接协议予以公示，公示时间不得少于十五日。

第三十四条【交接备案】前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市）、经开区人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

  （三）物业承接查验协议；

  （四）建设单位移交资料清单；

  （五）查验记录；

  （六）交接记录；

  （七）其他有关承接查验的文件。

  第五章物业管理服务

  第三十五条【选聘招标】业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

  业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

  业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县（市）、经开区人民政府物业管理行政主管部门备案。

物业服务企业在物业管理区域内开展秩序维护等保安服务业务的，应按公安机关的规定另行备案。

第三十六条【企业权利】物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费；

  （三）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；

  （四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第三十七条【企业责任】物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：

（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

  （三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

  （四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

  （五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件,按照要求设置消防控制室和微型消防站，并规范管理；

  （六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十八条【企业守则】除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

第三十九条【经理制度】物业管理服务实行项目经理人制度。

物业项目经理人纳入信用信息系统管理。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

  项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十条【专项管理】物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第四十一条【服务费用】物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

  物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。

物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

  物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。

如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

第四十二条【业主义务】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。

  物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

第四十三条【费用结算】产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。

  物业出租的，出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十四条【服务公开】物业服务企业应当公示下列信息：

（一）物业服务企业项目经理人的姓名、联系方式和物业服务投诉电话；

（二）电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

  （三）公共水电费用及其分摊详细情况；

  （四）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况；

  （五）其他应当公示的信息。

  物业服务费采用酬金制方式收取的，物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。

  业主、物业使用人可以查询、复制前款规定的相关原始资料，并依法实施监督；业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时作出书面说明。

第四十五条【续聘解聘】业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。

业主大会决定续聘的，由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；业主大会决定不续聘的，业主委员会应当及时告知物业服务企业。

第四十六条【移交原则】原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时，应当在业主委员会监督下，与新的物