靓湖国际花园物业管理运营费用测算分析方案.docx

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靓湖国际花园物业管理运营费用测算分析方案

靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告

一、物业简况

靓湖国际花园工程位于大庆市五湖新区核心地带，南连黎明湖、东侧紧依滨州湖、西靠黎明河。

是大庆市唯一四面环水，独享400多万水面的生态社区，浩淼的湖水带给了靓湖国际工程浓郁的江南水乡风情。

靓湖国际工程规划总建筑面积60多万平方M，规划总住户3000多户，绿化率高达43.25%。

工程配套齐全：

商铺、学校、大型会所、银行、大型连锁超市、现代化车库等俱全，是现代、时尚的宜居之所。

二、管理结构、人员配备情况

为更好地服务业主和避免区域跨度问题，沿湖城将成立一个管理机构，减少管理重叠、提高工作标准、加强服务的力度。

同时把该工程定位为高尚社区服务模式。

依照工程的特点和实际情况配备相应的人员，为沿湖城业主提供更优质舒心的服务。

根据和业主签订的物业委托协议和大庆市物业等级收费的文件精神作准绳，本着“合理、精干、高效，以岗定人”的原则确定组织架构，物业公司按综合一体化管理模式具体实操。

成立“三部五中心”组织体系。

见图例：

人员编制和基本工资标准表

序号

工程

人数<人）

工资标准<元/月）

总额<元/月）

一

公司管理层员工：

10人

1

总经理

1

1，0000

1，0000

2

副总经理

1

6，000

6，000

3

综合办主任<外聘）

1

5，000

5，000

4

工程维修主任<外聘）

1

5，000

5，000

5

安全护卫主任<外聘）

1

5，000

5，000

6

财务部主任

1

4，000

4，000

7

品质部主任

1

4，000

4，000

8

资产管理主任

1

4，000

4，000

9

清洁绿化主任

1

4，000

4，000

10

客户服务主任

1

4，000

4，000

小计：

51，000

二

工程维修管理：

29人

1

维修主管

2

2，000

4，000

2

维修班长

2

1，500

3，000

3

维修工

18

1，200

21，600

4

装修管理员

5

1，200

6，000

5

库房管理员

1

1，000

1，000

6

电梯维修工

1

1，500

1，500

小计：

37，100

三

财务管理：

2人

1

财务

1

2，000

2，000

2

出纳

1

1，500

1，500

小计：

3，500

四

护卫消防管理：

147人

1

护卫队长

3

1，800

5，400

2

护卫班长

9

1，200

10，800

2

护卫员

126

900

113，400

小计：

129，600

五

综合办公室：

4人

1

人事助理员

1

1，500

1，500

2

车辆、后勤助理员

1

1，500

1，500

3

司机

2

1，200

2，400

小计：

5，400

六

清洁绿化管理：

88人

1

清洁主管

1

2，000

2，000

2

助理员

2

1，200

2，400

3

清洁班长

3

900

2，700

2

清洁员

82

700

57，400

小计：

64，500

七

客户服务：

14人

1

客户主管

2

2，000

4，000

2

客户助理

6

1，500

9，000

3

档案管理

2

1，500

3，000

3

钥匙管理

4

800

3，200

4

收费管理（小组>组长

1

1，500

1，500

5

收费员

4

1，200

4，800

小计：

25，500

八

后勤<食堂）：

3人

1

厨师

1

1，200

1，200

2

服务员

2

700

1，400

小计：

2，600

九

资产管理中心：

2人

1

助理员

2

1，500

3，000

小计：

3，000

十一

品质管理中心：

3人

1

主管

1

2，000

2，000

2

品质助理员

2

1，500

3，000

小计：

5，000

合计

302

327，200

注：

物业管理架构为三部五个职能服务中心，分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫中心、客户服务中心、工程维修中心、清洁绿化中心、资产管理中心；

物业管理人员配置基础依据表<岗位职责）

分类

序

号

岗位名称

职级

分类

编

制

班

次

人

数

基本职责

备注

管

理

层

1

总经理

高管

1

1

1

全面负责工程的日常管理和经营工作

2

副总经理

高管

1

1

1

协助总经理工作，分管综合部、品质管理部

3

综合办主任

中管

1

1

1

在分管领导的领导下，负责综合部日常事务，人事、车辆、行文、公章、劳动纪律考核的管理

4

品质部主任

中管

1

1

1

各部门的考核和日常工作的检查落实、督办，制定各部门的工作流程、标准和细则

5

财务部主任

中管

1

1

1

各项费用的收取和日常的财务管理

6

工程维修主任

中管

1

1

1

组织日常物业的维修、设备设施的维修保养、工程遗留问题的跟进和整改的落实。

7

安全护卫主任

中管

1

1

1

负责小区内治安的防范、车辆的管理、消防的管理、突发事件的处理等工作

8

客户服务主任

中管

1

1

1

负责业主的咨询、解答、来访、钥匙的管理等工作

9

清洁绿化主任

中管

1

1

1

负责小区内清洁卫生的管理、绿化的管理、垃圾清运的管理、控制房的管理得工作。

10

资产管理主任

中管

1

1

1

负责公司各部门提出的采购计划的初审、并监督物品领出入的程序。

建立固定资产管理的规程和月报库存等工作。

小计：

10人

中

层

干

部

11

维修主管

职员

2

2

2

负责分区后的日常维修和设备的管理和维修人员的管理

12

护卫队长

职员

1

1

1

负责A、D区的日常保卫工作

13

护卫队长

职员

1

1

1

负责B、C区的日常保卫工作

14

护卫队长

职员

1

1

1

负责E、F区的日常保卫工作

15

清洁主管

职员

1

1

1

工程清洁绿化的日常安排和监督考核工作

16

客户服务主管

职员

1

1

1

负责工程上的业主投诉、回访工作的总负责。

17

客户服务主管

职员

1

1

1

负责工程上的业主费用收缴、钥匙的管理、解答疑难问题的总负责。

18

品质管理主管

职员

1

1

1

协助主任开展日常各部门的文件编写和方案的制定，牵头组织每月的楼检考核工作。

合计

19人

19

19

基层管理员

19

客服接待员<助理）

职员

3

2

6

客服中心前台接待、客户解答、工作回访等，每天早7点-晚22点全天候服务。

20

档案管理员

职员

2

1

2

负者业主的档案和日常微机录入等工作

21

钥匙的管理

职员

2

1

2

负责A|、B、C、D区的钥匙管理工作

22

钥匙的管理

职员

2

1

2

负责E、F区的钥匙管理工作

23

收费小组长

职员

1

1

1

负责各厂矿的费用认证和收缴工作的组织。

24

收费员

职员

4

1

4

各项费用收缴手续办理

25

人事助理员

职员

1

1

1

人事的招聘组织和面试，工资的认定等

26

行政文员<后勤）

职员

1

1

1

综合行政部文字工作处理

27

司机

职员

1

1

1

车辆的驾驶和保养

基层管理员

28

司机

职员

1

1

1

各厂矿的费用收缴的车辆保障工作

29

维修班长

职员

1

1

1

负责A、B、C、D区的日常维修工作

30

维修班长

职员

1

1

1

负责E、F区的日常维修工作

31

装修管理员

职员

5

1

5

分区进行管理装修违规和提供装修咨询

32

工程文员

职员

1

1

1

工程部门文字工作处理及资料管理

33

库房管理员

职员

1

1

1

库房的管理，出入库的合量，物质的验证

34

品质助理员

职员

2

1

2

负责单项部门的考核和制定标准

35

资产管理助理员

职员

2

1

2

资产购进商的评审和固定资产的建账管理

36

清洁管理员

职员

2

1

2

分区的清洁管理，落实清洁任务。

37

清洁班长

职员

3

1

3

分区的清洁任务，家政服务开展等工作

38

财务

职员

1

1

1

主任的领导下负责日常帐目，报税等工作

39

出纳

职员

1

1

1

入住的费用收缴、解答业主的疑问等工作

小计：

48人

安

全

护

卫

员

工

层

一中队岗位设置

1

护卫班长

员工

1

3

3

负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻

2

巡逻岗

员工

1

3

3

主干道的巡逻和岗位的替岗

3

B1道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

4

B4道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

5

巡逻员

员工

1

3

3

御景湾1、2、6号楼的楼内外巡楼

6

巡逻员

员工

1

3

3

御景湾3、4、5号楼的楼内外巡楼

7

C1-1道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

8

C1-6道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

9

C1-12道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

10

巡逻员

员工

1

3

3

C1区的楼内外巡楼

11

巡逻员

员工

1

3

3

洋房主入口出入秩序管制

12

别墅区固定岗

员工

1

3

3

听涛湾10号主干，别墅区治安秩序巡逻

13

别墅区固定岗

员工

1

3

3

听涛湾3号主干道，别墅区治安秩序巡逻

14

别墅区固定岗

员工

1

3

3

听涛湾15号主干，别墅区治安秩序巡逻

15

售楼处

员工

1

3

3

售楼处日常形象的展示和安全持续维护

小计：

54人

二中队岗位设置

1

护卫班长

员工

1

3

3

负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻

2

巡逻岗

员工

1

3

3

主干道的巡逻和岗位的替岗

3

A1道口

员工

2

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

4

A3道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

5

A区巡逻

员工

1

3

3

A区1、2、3号楼内外巡逻

6

D3道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

7

D9道口

员工

2

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

8

巡逻岗

员工

1

3

3

翰林湾1-5号楼内外巡逻，装修监管

9

巡逻岗

员工

1

3

3

翰林湾6-11号楼内外巡逻，装修监管

10

D7号楼固定岗

员工

1

3

3

翰林湾主干道，别墅区治安秩序巡逻

11

学伟大街岗道口

员工

1

3

3

控制外来车辆和人员

小计：

39人

三中队岗位设置

安

全

护

卫

员

工

层

1

护卫班长

员工

1

3

3

负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻

2

巡逻岗

员工

1

3

3

主干道的巡逻和岗位的替岗

3

E1区道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

4

E2区道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

5

E4区道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

6

E6区道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

7

E9区道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

8

尚水湾1号楼

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

9

尚水湾2号楼

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

10

尚水湾3号楼

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

11

巡逻岗

员工

1

3

3

尚水湾1-2号楼内外巡逻，装修监管

12

巡逻岗

员工

1

3

3

尚水湾2-3号楼内外巡逻，装修监管

13

巡逻岗

员工

1

3

3

尚水湾4、5、6号楼内外巡逻，装修监管

14

巡逻岗

员工

1

3

3

尚水湾7、8、9号楼内外巡逻，装修监管

15

F1道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

16

F2道口

员工

1

3

3

出入口的车辆和外来人员管制，日常服务

17

巡逻岗

员工

1

3

3

翠江湾1、2号楼内外巡逻，装修监管

小计：

51人

工

程

维

修

员

工

层

清

洁

绿

化

员

工

层

A、B、C区维修人员安排

1

刘春友<电工）

员工

1

1

1

公共设施设备、箱式变、配电柜、车库

2

刘爱民<电工）

员工

1

1

1

监控中心、消防中心、弱电系统、电井

3

黄小刚<电工）

员工

1

1

1

公共设施设备、箱式变、配电柜、车库

4

李月亮<电工）

员工

1

1

1

路灯、庭院灯、草坪灯、亮化等

5

沈宝安<电梯工）

员工

1

1

1

电梯的管理、泵站的管理

<全小区）

6

张悦<水工）

员工

1

1

1

给排水、急、难、险、重的问题

7

郝春路<水工）

员工

1

1

1

消防部分和其他业主的报修处理

8

耿建军<水工）

员工

1

1

1

地下车库、水井和其他业主的报修处理

9

张希兵<水工）

员工

1

1

1

商服、控制房的管理

10

邹德力<水工）

员工

1

1

1

公共外网、给排水、业主的报修处理

小计：

10人

D、E、F区维修人员安排小计：

12人

1

电梯司乘员

员工

1

1

1

装修期间的电梯设施管理

2

电梯司乘员

员工

1

1

1

装修期间的电梯设施管理

3

电梯司乘员

员工

1

1

1

装修期间的电梯设施管理

4

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

5

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

6

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

7

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

8

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

9

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

10

A区的外围清洁

员工

1

1

1

公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁

11

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

12

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

13

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

14

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

15

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

16

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集

17

B区的外围清洁

员工

1

1

1

公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁

18

管理用房

员工

1

1

1

日常卫生的清洁

19

楼内外清洁员

员工

1

1

1

单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁

20

楼内外清洁员

员工

1

1

1

单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁

21

楼内清洁员

员工

1

1

1

单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁

22

楼内清洁员

员工

1

1

1

单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁

23

外围清洁员

C1主干道-C6主干道包括C2-1、5、6、7、C2-2、C2-3

员工

1

1

1

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

24

外围清洁员

C1主干道-C6主干道包括C2-4、C3-1、C2-8、C3-3两条道路和绿化带

员工

1

1

1

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

25

外围清洁员

C3-2、C3-4、C3-5、C3-6、C3-7

员工

1

1

1

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

26

外围清洁员

C4-1、C4-2、C4-3、C4-4、C4-5、C4-6、C4-6、C4-7

员工

1

1

1

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

27

外围清洁员

<售楼处前后）

员工

1

1

1

外围清洁

28

外围清洁员

C5-C6主干道，C6前后

员工

2

1

2

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

29

外围清洁员

凯旋门周围、主干部分

员工

1

1

1

道路的清洁

30

楼内清洁员

员工

1

1

1

单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁

31

保洁组长

员工

1

1

1

新接楼宇的卫生比较脏，派一名卫生巡查

32

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁

33

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁

34

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁

35

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁

36

楼内清洁员

员工

1

1

1

楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁

37

外围清洁员

员工

2

1

2

别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等

38

外围清洁员

员工

1

1

1

道路的清洁

39

楼内清洁员

员工

3

1

3

楼内外日常巡回清洁

40

E区组长

员工

1

1

1

新接楼宇的卫生比较脏，派一名卫生巡查

41

E2区电梯司乘

员工

12

1

12

装修期间的电梯设施管理

42

E区和F区

员工

24

1

24

日常保洁

小计：

82人<电梯司乘在装修结束后可撤掉）

食

堂

1

厨师

员工

1

1

1

负责公司食堂的日常伙食

2

食堂服务员

员工

2

1

2

协助厨师工作

小计：

3人

三、公共设施、设备日常运行

序号

工程

测算依据

电价<每度）

金额/月

1

电梯费用

11KW*12台*7小时*30天*0.56

0.56

15，523

电梯费用

9.6KW*22台*7小时*30天*0.56

0.56

24，837

电梯费用

10KW*36台*7小时*30天*0.56

0.56

42，336

电梯费用

11KW*10台*7小时*30天*0.56

0.56

12，936

2

公共部分照明<庭院）

约50KW*5小时/天*30天*0.56

0.56

4，200

3

凯旋门射灯

约13KW*3小时/天*30天*0.56

0.56

655.2

4

楼体景观照明<早晚）

约50KW*2小时/天*30天*0.56

0.56

1，680

5

污水泵站<地下）

约16KW*6小时/天*30天*0.56

0.56

2，217

6

卷闸门<车库）

约80KW*6小时/天*30天*0.56

0.56

8，064

7

弱电<监控、消防、可视）

约80KW*12小时/天*30天*0.56

0.56

16，128

8

公共区域声控灯<楼道等）

约90