精编完整版空港新城空港花园某地块限价房建设项目可研报告.docx
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精编完整版空港新城空港花园某地块限价房建设项目可研报告
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）
空港新城空港花园A地块
限价房建设项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2研究结论与建议4
第二章项目建设的背景与必要性6
2.1项目建设背景6
2.2西安市房地产市场分析7
2.3项目建设的必要性10
2.4项目实施的可行性11
第三章建设条件分析13
3.1建设地址13
3.2建设条件14
第四章项目开发方案19
4.1项目规模及建设内容19
4.2开发方案20
第五章环境保护与安全卫生31
5.1环境保护31
5.2安全卫生32
第六章节能33
6.1节能依据33
6.2节能措施33
第七章投资估算36
7.1编制依据36
7.2投资估算36
7.3项目筹资38
第八章工程招投标与进度安排41
8.1项目招投标相关政策规定41
8.2项目招标方案42
8.3进度安排43
第九章财务评价44
9.1基础数据44
9.2评价指标44
9.3评价结论44
第十章社会效益评价46
10.1社会影响分析46
10.2互适性分析47
第十一章风险分析48
11.1风险分析48
11.2风险控制与对策49
第十二章结论与建议51
12.1结论51
12.2建议51
附图：
总平面布置示意图；
附表：
1.全部投资现金流量表；
2.损益表；
3.销售收入与经营税金及附加表；
4.筹资计划表；
5.还款付息计划表。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
空港新城空港花园A地块限价房建设项目
1.1.2建设单位及建设背景
（一）建设单位
陕西空港置业有限公司
（二）建设背景
近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配和管理运营模式，打通不同类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房建设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施的建设。
保障性住房建设是民生工程、发展工程，也是社会进步工程。
加快保障性住房建设，对于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、吸引人才和社会稳定具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体化和区域城镇化的协调发展。
为了加快保障性住房建设，把西咸新区打造为推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化发展，陕西空港置业有限公司提出了空港新城空港花园A地块限价房项目。
1.1.3建设地址
本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。
图1—1项目选址位置图
图1—2项目地块图
1.1.4建设内容
空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。
项目建设内容主要包括：
新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：
住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。
项目整体分为两期实施。
一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。
二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。
表1—1主要技术经济指标表
序号
技术经济指标名称
单位
指标数据
备注
一期
二期
合计
1
总用地面积
㎡
61436.09
44227.23
105663.32
约合158.49亩
其中：
净用地面积
㎡
48229.07
38881.05
87110.12
代征道路面积
㎡
13207.02
5346.18
18553.2
2
总建筑面积
㎡
60870
52320
113190
其中：
地上建筑面积
㎡
60870
52320
113190
地下建筑面积
㎡
0
0
0
2.1
住宅
㎡
57229
49206
106435
2.2
社区服务用房
㎡
245
100
345
2.3
商业用房
㎡
3396
814
4210
2.4
幼儿园
㎡
0
2200
2200
3
建筑物占地面积
㎡
11556
10134
21690
4
绿地面积
㎡
14469
16194
30663
5
容积率
1.26
1.35
1.30
6
建筑密度
23.96%
26.06%
24.90%
7
绿地率
30%
42%
35%
8
居住户数
户
606
474
1080
9
居住人数
人
1939
1517
3456
3.2人/户
10
停车位（地面停车位）
个
320
255
575
1.1.5投资估算及资金来源
本项目开发建设投资约为29844.78万元。
本项目资金筹措方案拟定为：
自筹资金11000万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收入补充。
1.1.6财务结论
本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%。
项目累计所得税额为475.41万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。
从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。
1.2研究结论与建议
1.2.1研究结论
在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估算、资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。
综合以上意见，空港新城空港花园A地块限价商品房建设项目是可行的，建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。
1.本项目财务效益较好。
本项目税后全部投资内部收益率为11.62%，大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。
2.本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。
3.项目建设所需的水电、通讯、道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施非常有利。
1.2.2建议
1.本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、加快周转回笼是本项目取得盈利的关键。
因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。
2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服务工作，以取得良好的销售业绩。
第二章项目建设的背景与必要性
2.1项目建设背景
近年来，随着国家经济的快速发展，全国范围内住房价格迅速攀升，广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。
俗话说“安居才能乐业”，住房是城市归属感的主要来源之一，居住问题不解决，其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
改革开放30多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但是我国人口数量大，地域发展差异较大，人民收入差距日益增加，仅靠发展房地产市场、增加商品房供应不可能彻底解决我国人民的居住问题。
因此我国必须建立双轨制的住房供应体系，即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的限价商品房、经济适用住房、廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的普通商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定与和谐。
限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，是由政府在土地供应阶段就限套型、限房价，采用竞地价、竞房价的方法，以招标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。
限价商品房主要供给对象是城市广大中低收入人群和广大新就业职工。
目前，西安市房地产建设正处于稳步发展阶段，虽然受国家调控房地产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依然攀高。
根据调查2012年2季度西安普通住宅类物业成交价格约在6761元/平方米，普通市民购房仍有一定难度。
因此，积极推进保障性住房建设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应，成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切要求。
本项目正是在这样的大背景下提出来的。
2.2西安市房地产市场分析
2.2.1商品房供应市场
在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。
据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。
表2—1西安市2012年1季度、2012年2季
度商品房市场总体供应情况对比表
时间
投资额（亿元）
施工面积（㎡）
竣工面积（㎡）
新开工面积（㎡）
2012年1季度
461978
2012年2季度
897852
环比
94.35%
70.28%
62.30%
59.29%
同比
54.22%
13.39%
0.30%
6.79%
从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：
2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。
而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示：
2012年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。
图2—1西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况
2.2.2商品房销售市场
从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势。
2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。
表2—2西安市2012年1季度、2012年2季度
商品房市场总体销售情况对比表
销售面积（m2）
时间
车位/地下室
普通住宅
商业
办公
别墅
商品房
2012年1季度
47682.65
244017.3
91841.35
6011.9
2012年2季度
62126.88
221358.22
172637.02
10735.83
环比
30.29%
95.19%
-9.29%
87.97%
78.58%
78.39%
同比
37.64%
27.01%
-20.83%
3.18%
13.02%
20.43%
而从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果。
2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。
而就2012年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐变淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。
图2—2西安商品房月度销量情况
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目建设符合国家政策方针
党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。
国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调：
“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
”“建立健全考核问责机制。
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负责，市县区级人民政府负直接责任。
对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
”
由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。
2.3.2政府部门应对中低收入者的住房问题
我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。
一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。
因此，解决中低收入群体的住房困难问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。
2.4项目实施的可行性
2.4.1项目建设符合国家相关政策
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。
2.4.2项目建设可以获得社会各界的大力支持
本项目的建设为进一步解决空港新城范围内中低收入人群和新就业职工住房问题而提出的，项目的建设有助于缓解中低收入人群和新就业职工的购房压力，保障社会和谐稳定，维持区域经济社会的健康可持续发展，项目具有良好的社会效益和经济效益，能够得到社会各界的大力支持。
综上所述，本建设项目是严格按照国家相关规定和要求进行投资建设的，符合国家和地方建设的大政方针，因此本项目的建设既是必要的，也是可行的。
第三章建设条件分析
3.1建设地址
本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。
图3—1项目选址位置图
图3—2项目地块图
3.2建设条件
3.2.1自然条件
（一）气象条件
空港新城位于西咸新区西北部，行政区划属于咸阳市，咸阳市地处暖温带，属大陆性季风气候，四季冷热干湿分明，气候温和，光、热、水资源较丰富，有利于农、林、牧、渔各业发展。
全年平均降水量为537毫米-650毫米，平均温度9.0℃-13.2℃。
热量条件南北差异明显，年均气温南部一般比北部高4.2℃。
累计年光照时数平均为2017.2小时-2346.9小时，6月、7月、8月3个月的日照时数占全年的32%左右，对夏收作物的成熟和秋收作物的生长发育很有利。
北部无霜期为172天-205天；南部无霜期为212天-223天。
（二）地形地貌
区内地势北高南低，呈阶梯状。
东北部的旬邑县石门山峰海拔1885.3米，为全市最高点。
东南部的三原县大程镇清河出境地，海拔362米，为全市最低处。
北部属渭北黄土高原半干旱沟壑区的南缘，海拔1000米至1800米，面积6374.2平方公里。
南部为渭河盆地，属关中平原的一部分，面积2684.3平方公里，地势平坦。
农垦历史悠久，南部平原除栽培树种外，自然植被分布较少；渭北黄土高原上仅在旬邑县的马栏、石门山区保留一定面积的天然次生林，在淳化县北部的黄花山，泾阳县北部的嵯峨山、北仲山以及永寿县的槐平山残存极少量的天然次生林，绝大部分地方天然植被已被人工植树所代替，森林覆盖率为17.5%。
（三）水文情况
境内水资源主要由河川径流和地下水所组成。
全市多年平均自产地表径流5.43亿立方米，地下水不重复量3.66亿立方米。
大气降水量是地表径流及地下水补给的主要来源之一，分布呈南少北多之势。
地下水资源南富北贫，南部潜水是地下水的主要部分，潜水埋藏浅，循环交替快，易于调蓄。
境内山系山脉主要为土石山岭，集中分布在中北部，主要有子午岭余脉的马栏山、石门山，中部嵯峨山、笔架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。
河流均属黄河流域渭河水系，主要有渭河、泾河、沣河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪河。
其中渭河为黄河一级支流，境内流长91.5公里，流域面积3612.5平方公里；泾河为渭河一级支流，境内流长262.3公里，流域面积6705.4平方公里。
3.2.2社会条件
（一）区域概况
西咸新区是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区之后我国的第四个副省级新区。
新区内交通便利，资源丰富，西安咸阳国际机场位于新区北部，有福银、西宝等6条高速（含在建）、G312、G108（310）等2条国道、S208、S104等2条省道穿过。
截止2009年底，新区内总人口89.3万人，城镇人口20.5万人，乡村人口68.8万人，城镇化水平23%。
渭河以南已建有西安车辆厂、西部汽车城、子午轮胎、法士特、海天制药等企业；渭河以北主要有长庆石化、天宏硅业、渭河电厂、泾河新城、空港物流等企业。
2009年，区内生产总值130亿元，地方财政收入7.5亿元，规模以上工业企业总产值394亿元。
空港新城位于西咸新区咸阳市境内，咸阳市地处八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳。
东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤，全市辖1市2区10县，总面积10196平方公里，总人口516万。
咸阳风景秀丽，四季分明，物产丰富，人杰地灵，是古丝绸之路的第一站，我国中原地区通往大西北的要冲。
咸阳有着2350多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。
2009年，关中—天水经济区发展规划颁布，国家将加快推进西咸一体化建设，着力打造国际化大都市。
西咸新区将成为西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城、引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区、彰显秦汉文明和推动国际文化交流的历史文化基地、统筹科技资源的新兴产业集聚区、城乡统筹发展的一体化建设示范区，最终形成以核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托的新型城市形态。
图3—3西咸新区区位图
（二）交通状况
西咸新区位于祖国版图的中心，是中国大地原点所在地，自古就是西部战略重地。
今天的咸阳，称得上西北连接世界最便捷的城市。
拥有国内六大航空港之一和西北地区最大的航空港及出口产品内陆港，从这里坐飞机出发，一小时之内可达全国40多个重要城市。
毗邻亚洲在建最大的火车站，全国9条铁路、6条高速路在此纵横贯穿，正在规划建设的北京至昆明、乌鲁木齐至上海两条高速铁路唯一的交汇处也在这里，咸阳将形成到其他重要城市的陆路“一日交通圈”。
新区内空港新城道路交通条件便利，更有多条在建及规划道路逐步完善中。
第五大道、空港南环路于2010年3月底开工。
沣泾大道、第一大道、北辰大道等车道环线已经进入规划设计阶段。
图3—4项目对外交通图
由此可见，无论是项目的自然条件，还是社会条件都基本符合项目建设要求，且无对项目产生重大实施障碍的制约条件。
第四章项目开发方案
4.1项目规模及建设内容
空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。
项目建设内容主要包括：
新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：
住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。
项目整体分为两期实施。
一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。
二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。
项目主要技术指标一览表如表4—1。
表4—1主要技术指标表
序号
技术经济指标名称
单位
指标数据
备注
一期
二期
合计
1
总用地面积
㎡
61436.09
44227.23
105663.32
约合158.49亩
其中：
净用地面积
㎡
48229.07
38881.05
87110.12
代征道路面积
㎡
13207.02
5346.18
18553.2
2
总建筑面积
㎡
60870
52320
113190
其中：
地上建筑面积
㎡
60870
52320
113190
地下建筑面积
㎡
0
0
0
2.1
住宅
㎡
57229
49206
106435
2.2
社区服务用房
㎡
245
100
345
2.3
商业用房
㎡
3396
814
4210
2.4
幼儿园
㎡
0
2200
2200
3
建筑物占地面积
㎡
11556
10134
21690
4
绿地面积
㎡
14469
16194
30663
5
容积率
1.26
1.35
1.30
6
建筑密度
23.96%
26.06%
24.90%
7
绿地率
30%
42%
35%
8
居住户数
户
606
474
1080
9
居住人数
人
1939
1517
3456
3.2人/户
10
停车位（地面停车位）
个
320
255
575
4.2开发方案
4.2.1开发理念
（一）人文主义理念
坚持以人为本的设计思想，在规划设计中首先研究人的居住行为、居住心理、以及对生活环境的要求，合理协调各方利益关系，通过营造空间尺度适宜、居住舒适方便、配套设施齐全的住宅小区，形成具有亲和力、凝聚力的文化社区人文环境。
（二）形态适度理念
小区的密度是构建空间的基本元素，根据地域特点和自然条件，本着合理利用土地资源，考虑适度紧密的群体形态和紧凑的街区形成有助于形态亲切和谐的传统居住氛围，合理的密度也体现了社区的可持续发展的原则。
4.2.2总平面布置
本项目拟建场地整体呈规则的矩形，其中一期建设区域在场地西南，整体呈“L”型；二期建设区域位于场地东北。
项目整
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