深圳市写字楼市场调研报告.docx

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深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告

一、深圳市写字楼市场概况；

深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：

写字楼分布区域

备注

标志性建筑

福田中心区

深圳市商务中心区保险、证券、基金、银行等金融机构集聚中心，并承接港资、外资金融机构的部分后台业务

大中华国际、卓越时代广场、荣超国际商会中心、卓越世纪中心

罗湖地王商圈

深圳老牌商务中心，以证券、基金、银行为主，在规划上与福田中心区合称福田中心

地王大厦、深发展银行大厦、华润大厦

南山后海新区

高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额

天利中央商务大厦、海岸城东西座

车公庙

受中心区辐射，作为深南大道沿路写字楼区，在规划上并入了福田中心规划

招商银行大厦、NEO企业大道

南山科技园

以高科技企业总部为主，出售较少

联想研发中心、腾讯大厦

从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。

1、目前市场情况；

Ø深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。

但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。

因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。

Ø后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。

虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。

Ø盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。

2、市场价格变化情况分析；

中心区二手写字楼售价成交价分析

中心区二手写字楼租金成交价分析

南山区二手写字楼售价成交价分析

南山区二手写字楼租金成交价分析

Ø从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。

总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2007年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。

Ø从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的写字楼租赁价格走势情况来看，随着市场的持续走好，写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化，相对于销售价格，租赁价格还是表现了一定得稳定性。

总体来说，写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑，租赁价格表现了较大的稳定性。

小结：

项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区，且属于地铁沿线物业，周边商业、住宅配套完善，整体片区发展前景较好。

但是地块建筑规模较小，且销售方式有条件限制，难以形成规模或地标性建筑效应。

因此，对比深圳现阶段的市场情况，地块销售价格预计22000-24000元/平米，租赁价格90元/平米左右。

商业部分一般以持有物业形式为主，不对外销售。

二、典型项目简介；

楼

盘

基

础

资

料

料

物业名称

海岸城西座

位置

南山区海德三道与文心五路交汇处

物业类型

超高层写字楼（甲级）

楼层面积

约2087㎡

楼宇规划

地上30层、地下2层，1-3层为裙楼商业，4、19层避难层，5-18层及20-30层为写字楼，高约155m

发展商/投资商

深圳市海岸房地产开发有限公司

物管公司

深圳市海岸物业管理有限公司

交房时间

随时入住

管理费

26/㎡（含空调）

空调费

层高

3.75m

实用率

80%

户

型

结

构

户型

120㎡~280㎡

租售情况

售完

楼

宇

质

素

装修标准

毛坯房

楼宇配套

价格

90~100㎡，23000-26000/元㎡（租/售）

入住率

2007．7开售

楼

盘

基

础

资

料

料

物业名称

天利中央广场

位置

南山区商业文化中心区（海德三道）

物业类型

超高层写字楼（甲级）

楼层面积

约1300㎡

楼宇规划

地上32层，地下3层，1-3、5-7为商业，4层为餐饮，其余均为办公写字楼。

发展商/投资商

深圳天利地产集团有限公司

物管公司

深圳市天利物业管理有限公司

开盘时间

2009.12

管理费

16/㎡

空调费

按流量计

层高

3.75m

实用率

80%

户

型

结

构

户型

103㎡~1300㎡

租售情况

正在发售，已售30%。

楼

宇

质

素

装修标准

毛坯

楼宇配套

价格

22000-23000/元㎡

入住率

2009.3开盘，未入伙，年底入伙。

楼

盘

基

础

资

料

料

物业名称

NEO企业大道（绿景纪元大厦）

位置

深南大道与香蜜湖路交界处

物业类型

甲级写字楼、商务公寓

楼层面积

约1500㎡

楼宇规划

41层，高176㎡（B座）。

发展商/投资商

绿景集团

物管公司

深圳市绿景物业管理有限公司

开盘时间

2010.3

管理费

16/㎡

空调费

按流量计

层高

实用率

76%

户

型

结

构

户型

96㎡~200㎡

租售情况

C栋已售完（商务公寓），B栋正在登记，未办预售证，预计在10月。

楼

宇

质

素

装修标准

毛胚

楼宇配套

价格

80~120㎡（周边写字楼价钱参考），26000/元㎡（租/售）

入住率

2009.6C栋开售，2009.10（预计）B栋开售，未入伙。

楼

盘

基

础

资

料

料

物业名称

金谷3号（水松大厦）

位置

车公庙泰然金谷内

物业类型

甲级写字楼

楼层面积

约1500㎡

楼宇规划

20层高（工业厂房）

发展商/投资商

深业泰然（集团）股份有限公司

物管公司

深圳市泰然物业管理服务有限公司

开盘时间

随时入住

管理费

8.5/㎡

空调费

按流量计

层高

3.9m

实用率

82%

户

型

结

构

户型

240㎡~470㎡

租售情况

售完

楼

宇

质

素

装修标准

毛胚

楼宇配套

价格

19000/元㎡

入住率

2008.10月开售

楼

盘

基

础

资

料

料

物业名称

卓越世纪中心

位置

福华三路与金田路交汇处

物业类型

超甲级写字楼

楼层面积

4号楼约2000㎡

楼宇规划

3号楼商务公寓，4号186米超甲级写字楼，1号楼64层超甲级写字楼，2号楼集超甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓于一体。

发展商/投资商

深圳卓越世纪城房地产开发有限公司

物管公司

深圳市卓越物业管理有限公司

开盘时间

2010.4

管理费

18/㎡

空调费

按流量计

层高

4m

实用率

80%

户

型

结

构

户型

5-14层（低区）：

125-300㎡；35-38层（高区复式）：

430-540㎡

17-29层（中区）：

125-300㎡；32-34（高区平层）：

125-300㎡

租售情况

75.5%

楼

宇

质

素

装修标准

毛胚

楼宇配套

价格

140~180㎡，32000-36000/元㎡（租/售）

入住率

三、深圳市商务中心规划简介；

1、深圳市总部经济基地情况介绍；

经过二十多年的快速发展，深圳企业总部经济形态正在形成。

深圳企业总部经济的发展有着比较优越的条件，比如，特区的地位，毗邻香港的地缘优势；良好的城市创新能力；相对完善的法制环境，政府部门的规范化运作；公平的市场竞争机制；包容的多元文化；良好的城市面貌、基础设施服务等。

至2008年底，深圳现有企业总部719家。

深圳的大型企业，如招商银行、深圳发展银行、平安集团、万科公司、金地集团、华侨城集团、招商地产、天健集团、中国宝安集团、鹏基集团、中海地产、华润万家、天虹商场、农产品公司、铜锣湾百货、盐田港集团、华为技术公司、中兴通讯、创维集团、康佳集团、三九集团、海王生物、深圳水务集团、光明集团、金威啤酒，基本上是总部型企业，包括总部和区域总部型企业。

同时，深圳也吸引了沃尔玛、家乐福、飞利浦等一大批跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心等。

金融业总部聚集是深圳总部经济一大特点。

国内所有全国性银行及政策性银行悉数在深设立分行，招商银行、深圳发展银行、深圳商业银行、华商银行、中国国际财务有限公司是深圳总部型银行；证券公司在深均有分公司和营业部，总部在深圳的证券公司有国信证券、招商证券、平安证券、特区证券、联合证券、蔚深证券、华林证券、国海证券、金元证券、汉唐证券、中山证券、世纪证券等19家；主要保险公司在深圳都有分公司开展业务，总部设在深圳的有平安保险集团公司、平安人寿保险公司、平安财产保险公司、华安财产保险公司、招商信诺人寿保险公司、中保信息研究发展中心，另有保险分公司20家。

福田区是深圳发展总部经济的先行地区。

2006年，福田区提出打造以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。

成立以区长、分管副区长挂帅、政府20多个职能部门参加的“1+3”工作领导小组负责发展总部经济。

2007年，福田区制定了《福田区扶持总部经济发展暂行办法》、《福田区总部企业认定实施细则》、《福田区经济发展资金扶持总部经济实施细则》等一系列扶持政策。

同时，实施“领导挂点总部企业制度”，福田区四套班子领导分工挂点总部企业，将符合条件的总部企业纳入“大企业直通车服务”范围，解决企业家办理出口、往返港澳证件、深港两地车牌和海关通关、高管子女入学入托等问题。

福田区金融保险、通信、文化、现代物流等行业的总部经济初具规模，总部经济已经成为福田区的经济亮点和重要支柱。

截止至2008年，世界500强在福田区设立总部的达92家，占全市世界500强的65.2%。

2008年，深圳政府以一号文件的形式出台了《关于加快发展总部经济的若干意见》，之后，相继出台了《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试行）》、《深圳总部企业认定办法（试行）》等系列政策，扶持深圳总部经济发展。

《意见》提出，到2010年，总部企业增加值占GDP比重达9％，对全市税收的直接贡献率达到18％。

深圳依据企业规模、在深纳税情况、管理的下属企业和机构的数量等